最新整理北京大型购物中心及百货分布分析

一、大型购物中心及百货分布分析

随着生活水平的日益提高，大型购物中心已经成为都市人必不可少的一种生活配套设施。仅仅2008年上半年北京就共有八家优质零售物业开业，其中涵盖了百货商场、购物中心等多种业态。这足以体现出大型购物中心及百货在现代生活中的稳固地位。

这里我们特别对购物中心和百货加以区分：1）从功能上看：百货是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为顾客选购提供必要服务的零售业态；而购物中心则是集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体的多功能大型商用物业。2）从收益方式上看：百货商场主要通过专柜销售收入的分成方式获利；购物中心主要通过分租物业的租金收入方式获利。

北京市大型购物中心及百货商场分布如下：

下面，我们将具体分析各大型购物中心及百货商场的区域分布特点：

在北京各个区域中，朝阳区仍然是大型购物中心数量最多的城区，此结果与近年来朝阳区强劲的经济发展势头有直接的关系。海淀区紧随其后，因为中关村商圈的带动，大型购物

中心也必然会成为开发商运作的重点项目。东城区与西城区大致持平。崇文区与宣武区相对较少。下图为北京各区购物中心分布比例图。

出现以上分布原因：

1、人口原因

通过统计资料分析得出如下结论：北京各城区购物中心分布比例与各城区人口数量成正比。

分析：众所周知，商业设施选址首先考虑的因素就是客流规律，它也是最重要的因素之一。从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。

2、商圈带动发展

分析：西单、国贸或者中关村成了人们口中常常提起的消费地点。每逢周末、节假日，这些地点也是人流最多的地区之一。人们通常不会去说到某个特定的购物中心或者百货去逛，而是会提及购物中心所在的地区名称。原因就是现在的购物场所是以商圈形式出现的。例如去西单逛街，可以先到明珠、新一代去购买小商品或者饰物，接着到中友、君太去买服装。经济状况更加富裕或品位更加时尚的年轻人会来到大悦城进行购物、娱乐。这就是商圈的带动，使得消费者可以在一个地区满足各个消费水平、各个消费层次的要求。由上图表可以看出，在北京的各个重点商圈中，西单商圈内的大型购物中心和百货商场的数量是最多的，西单从上个世纪80年代至今一直就是北京人购物的首选地之一，商圈内的商业物业也随着时代的发展不断更新换代，由最初的以西单商场为典型的百货商场发展为现在集购物、休闲、娱乐于一身的西单大悦城这样的购物中心。由于商圈的聚集效应会吸引大量的客流，因此商圈所在地区也必然会成为各个开发商竞相追逐的宝地。所以就会出现这样一种现象：商圈内的大型购物中心和百货商场越来越多，导致更多的人前来购物，大量的人气促使开发商会投入更多的资金在该地区建设商业物业。这是一个不断循环、扩大的过程。商圈的分布必会影响购物中心与百货商场的分布，而此类商业物业的聚集也会促使商圈规模不断外扩。两者相互促进、相互影响。

二、大型超市分布分析

前提：根据超市门店形式的不同，超市一般可分为五类：经营面积在5000㎡以上大型综合超市，即大卖场；面积在2000㎡-5000㎡之间的综合超市；面积在2000㎡左右的标准超市；面积在100㎡左右的便利店；折扣店与仓储超市。在中国，国内超市发展大卖场的趋势呈上升态势，如物美大卖场等的接连出现，但该形式超市的主力市场仍被外资超市占领，如沃尔玛、家乐福等大卖场。综合超市与标准超市的市场目前大部分由国内超市占据，尤其标准超市，是大部分国内超市起家的模式。便利店一般分布在较发达城市的繁华地区和居民区较多地区，大都为24小时营业形式。而折扣店和仓储超市在国内发展的势头则很缓慢，目前北京拥有的折扣店只有家乐福旗下的迪亚天天，这是由于外国商品的毛利空间要大于国内商品的毛利空间，还具有一定的折扣空间。

这次做北京地区大型超市分布分析，所选样本为北京地区的大卖场和北京地区较有名气且分布较广的综合超市。涉及的超市品牌包括：沃尔玛、家乐福、Tesco乐购、欧尚、易买得、乐天玛特、卜蜂莲花、物美、美廉美、华联、天客隆、顺天府。

针对所选样本，我司先从不同区域的超市整体分布状况进行了综合分析，继而又针对一些外资大型超市的选址进行了独立分析。

（一）区域综合分析

分析：由以上图表可以明显看出，在城八区中，东城、西城、崇文、宣武四老城区大型超市数量明显不如外围的朝阳、海淀、丰台、石景山四区。而十个远郊区县中，大型超市数量也明显不如朝阳、海淀、丰台、石景山四区。其中，朝阳、海淀与丰台三区大型超市数量较突出，而平谷、怀柔两个区县所选样本超市的数量均为零。存在这种分布现象，我司认为有以下几个原因：

1、首先，东城、西城、崇文、宣武四老城区的大部分区域处在二环内或二三环之间，此地段寸土寸金，地价极高，而超市则是微利的行业，带来的利润不如写字楼或百货商场等商业业态。所以，根据西方发达城市规划经验以及北京市城市规划原则，不鼓励大型卖场进中心城区，而是在城区外围，行成一站式购物。中心城区则适宜建立面积在100平米左右的便利店，便利店商品价格通常较高，多为24小时营业，由于自然气候和生活习惯等多方面原因，便利店在中国南方城市的发展要优于北方城市。

【附：按照北京市商务委员会\北京市发展和改革委员会\北京市规划委员会和北京市工商局联合下发的《北京市流通业发展分类指导目录（2009年）》（京商务规字[2009]17号）要求，北京市二环路以内地区限制新增营业面积6000平方米以上的大型超市、仓储式会员店与建材家居商店（商品交易市场业态提升项目除外）；三环路以内地区限制新建、改建和扩建建筑面积在1万平方米以上的大型零售商业设施。】

2、朝阳、海淀、丰台、石景山四个中心城的外围城区大型超市数量明显较多，而这些大型超市又多分布在城东北部。作为北京城市规划中的四个“功能拓展区”，这四个区域近些年来发展迅速：朝阳和海淀，在CBD、建国门、朝外，中关村、公主坟等多个商圈的带动下，逐渐形成一个个5A级写字楼和一片片高档住宅区，吸引了大量白领阶层和外国人士入住，购物需求旺盛。由于这些商圈大都分布在城东，所以这也是为何城东地区大型超市数量较集中的原因之一。大型超市的入驻不仅满足其购物需求，还同时完善了区域及商圈的商业业态。而丰台与石景山，则由于旧城拆迁改造，在该区域建立了大批经济适用房，搬入了大量普通居民，日常购物需求也很旺盛。这四个城区的区域绝大部分处于三环外，不受大型超市限建要求。另外，朝阳海淀丰台石景山四个区域，占地面积是四老城区的14.6倍，其中朝阳海淀与丰台，还是北京市人口最多的三个区，广阔的面积上加快速发展的经济，自然吸引了大批大型超市的入驻。

3、十个远郊区县中，大型超市数量不多，而且除沃尔玛在延庆开一店、家乐福与卜蜂莲花均在昌平通州各开一家分店、乐天玛特在通州开一分店外，其余国际大型超市均未在这些区域涉足，这里多以国产大型超市为主。造成这种现象的原因，主要是由于这些区域发达程度不足以与国际购物理念接轨，虽然地理面积广阔，但人口密度相对较低，经济发展相对较弱，缺少较成熟的商圈，住宅密度与档次较低，无法吸引大量国际连锁超市入驻。而北五