我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。
由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。
本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。
一、抵押的概念及抵押财产范围1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。
《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押品管理存在问题风险分析第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。
在实践中，不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押，相关法律条文也对此做出了明确规定。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。
第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。
部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。
我国住房抵押贷款证券化风险防范分析
定的折现率折为现值 ，使用 的折现率 即为同期市 场利率。若根据 目 前我国管制利率给住房抵押贷款
一
证券定价，势必不能准确反映其真实投资价值 ，影 响 定价 的真 实性 。另 一方 面 ，根据 边际 收益不 能低
于 边 际成 本 ，银行 发 行 的证券 收益 率不 能低 于 同期
能实现信息共享 ，资料 的完整 性 、客观性难 以保
Ｓｃｒｉ ，缩写为Ｍ Ｓ ｅｕ ｔｓ ｉｅ Ｂ） 是资产证券化 的一种形式 ， 它以金融机构发放 的住房抵押贷款为基础资产 ，按 照贷款期 限、利率 、偿还方式等条件把具有相似结
发放住房抵押贷款时 ，只能以申请人所购买的住房 作为抵押品，要求借款人为房屋购买保险或者要求 第三方担保。一旦借款人出现违约 ，银行虽然可以 通过拍卖房产或要求第三方担保而获得补偿 ， 但在
住房抵押贷款证券化 的实质是将原有收益和风 险通过一系列的操作 ，转移到投资者手中。在此过
程 中会产生 一 系列 的风 险 。
拆借利率 由市场决定 ，法定利率 、基本存款利率 由
中国人 民银行统一确定。利率管制扭曲了信贷资金
（ ） 一 信用风险 我国全 国性 的信用制度还没有建立起来。由于
１设 立具 有政府 背景 的特殊 目的机 构 。国际上 ．
其中共同基金的资产总额 已超过商业银行存款，成 为美 国金融市场上 的第一大机构投资者。
期限结构不合理 、政府干预过多。住房抵押贷款证 券定价的本质就是将资产池未来发生的现金流按照
我 国居民收入中包含一些非货币化收入和 ‘ 灰色收
入” ，并且普遍存在着 国有企事业单 位开 出的收入 证 明偏低 、私营企业开出的收入证 明偏高的现象 ， 特别是 当借款人具有企业法人或主要负责人身份 时，其收人与企业经营收入更难 区分 。银行无法计
我国个人住房贷款违约风险研究
我国个人住房贷款违约风险研究摘要：房地产市场是我国市场经济最活跃的一个领域。
近些年来，随着商品房价格的持续走高，个人住房抵押贷款（简称房贷）逐渐成为中低收入家庭购房的主要手段。
然而，由于我国的个人住房抵押贷款的模式与其他发达国家存在差异，贷款运作机制的成熟性和市场化程度都远远不及部分发达国家，种种因素导致贷款面临着各种各样的风险，其中，个人住房贷款的合同违约风险是贷款人面临的一个主要风险，本文从我国房贷市场的违约现象入手，分析导致违约的成因，并提出一些有益的建议。
关键词：住房贷款；违约；风险个人住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个人或者家庭为贷款对象，以所购买的住房为抵押品、按照固定或者浮动的利息率计算、在较长的时间内分期还本付息的贷款。
当前我国国内的个人住房抵押贷款主要有三类：第一、政策性个人住房贷款，也称公积金贷款，是指正常缴存住房公积金的职工以贷款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押而申请的一种政策性货款；第二、商业性住房贷款，是指向商业银行申请的住房贷款，银行以借款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押向购房者个人发放的贷款；第三，政策性住房贷款和商业性住房贷款的组合，也即有两个资金来源，向购买同一住房的个人发放的贷款。
本文所述的住房贷款即以第二种商业性住房贷款为论述对象。
一、个人住房贷款违约风险概述个人住房贷款的违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。
从贷款人一方来看，通常将逾期三个月未能偿付贷款本息的现象当作违约，也就是老百姓所说的“断供”，这也是商业银行个人住房贷款面临的主要风险。
根据商业银行通行的规则，在购房者与银行签订个人住房按揭合同后，如果连续三个月或者一年内累计有六个月没有按时还款，银行才会视其为“断供”。
各个银行都有其具体的操作方法，如建设银行规定：“借款人在还款期内累计拖欠六个月未足额偿还贷款本息和相关费用的，即视为对贷款人全部借款的违约，贷款人可通过相应方式实现全部债权。
试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范
ｉ式论 商 业银行 住 房抵 押 贷款 坝戕 及风 险 防范
Ｉ 薛 瑜 华东师范大学金 融与统计学院
【摘 要】本文对个人住房抵押 贷款业 务发展历程进行 回顾，指 出现 阶段商业银行 面 的潜在风险，从银行 自身和外部环 境 两个 角度 ，提 出风 险 防 范建议 。
【关键词】商业银行 风险防范
立 了比较科学 的风险评 估模型 。
住房 抵押贷款 五类风险 不是孤立 的 ．银行操 作风险 、抵押物风 险
随着我 国住房抵 押贷款 的发展 ．客 观上需要 我国银行 建立标准 、
好 和流动 性风 险主要是 银行 自身管理不 完善造成 的 利率 风险和违 约 科学 符 合我 国国情的风险 评估模型 ．提 升风险 管理水 平。但是从 美
（４）提升 自身风险 管理水平
可 以看出 ．我 国房地产市 场仍然 存在需 求不足的 问题 ．客观上 需
发达 国家的住房抵 押贷款一 级和二级 市场都 比较成熟 ．除商业 银
要加大贷款 支持 力度 ．商业银 行应关注 的重点是 ：如何 采取 有效 的措 行 之外 ，还有 众多金融 机构参 与贷款的 发放 担 保 、打包 重组 、资信
一 个人住房抵 押贷款 现状
经 济繁荣 与萧条周期 ，抵押贷款 集 中在 ２００３年 ～２００６年发放 ．此时
中国人 民银行 数据显 示 截至 ２００９年 ３月末 购房 贷款 余额 为 正 是中国房地 产市场价 格不 断上升 的时期 ．这无 疑给商 业银行带来 了
３ ４９万亿元 。同比增 长 １０ ６％ ．比上年 同期低 １ ９ ２个百分 点 ．购 房 借款 者 ”理性 违约 的潜在风险 。
施 ．在扩 大住房抵押 贷款发放 量的 同时 ．注 意风险 的防范．既能 改善 评级 、资产 证券化 等业务 的进 行 ，这 无疑促使 金融机构 对贷款进 行风
商业银行个人住房贷款业务的风险分析
将大多数家庭的住房推向市场，实现我国住房市场化的根 和 金融 业 结合在 一起 就是 房 地产 金融 ，其 实不 然 ，所 谓 的
本 转变 。之 后 ，我 国 的房地 产行 业迅 猛 发展 ，房 价增 长过 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过
快 ，并 引发 了一 系 列 的社会 问题 ，人 民住 房 困难 问题 日益 货 币流 通和 信用 渠道 所进 行 的筹 资 、融 资及相 关 金融 服务
一
制和管理住 房贷 款业务 的风 险提供借鉴意 义 。
。
然而 ，个 人 住房贷 款 业务 是在 一次 次 的住 房改 革 中得
个人住房贷款业务属于商业银行各种业务中消费信贷 的一种。消费信贷也称消费贷款，消费者放款，是以刺激
消 费 ，提 高居 民生活 水平 为 目的 ，用居 民未来 收入 作 为担 保 ， 由金 融机 构 向消 费者 发放 的用 于购 买耐 用消 费 品或 支
院总理 温家 宝在 国务 院常务 会议 中 再次 强调要 坚 定不 移地 产 金融 ，房 产金 融主 要 是在 住房 消 费过程 中 的融 资活 动 ，
通过按揭贷款、住房抵押贷款 、住房储蓄等途径来融通住
作 者简 介 ：庄逾 （ ９ ５ ），女 ， 内蒙古工业 大 学硕 １８ 一 士 ，研 究 方 向 ：金 融 学 。
开 放 的贷款 品种 和 业务 范 围正在 不 断丰 富和 完善 ，较 为突 会 。处理好住房贷款业务中出现的各种风险问题，成为商 出的 是个 人住 房贷 款业 务迅 速 发展 成为 各大 金融 机构 零售 业 银行 零售 业 务的 重 中之重 ， 同时 ，为下 一阶 段 更好 地控 业 务 的竞 争关 键 ，也 是 商 业 银 行 最 为 主 要 的 利 润 来源 之
个人住房贷款业务案例分析报告
个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告一、含义概述个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。
商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。
二、发展历程1、个人住房贷款的初步开展1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。
1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇”按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。
1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。
1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。
2、个人住房贷款的暂停与恢复1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。
在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。
个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。
3、个人住房贷款业务的高速发展1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。
20xx年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展1、20xx年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。
建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。
2、截止到20xx年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。
对我国商业银行个人住房贷款风险及防范的思考
龙玉 国 Ｌ ｎ ｕ ｕ ｏ ｇＹ ｇ ｏ
（ 广东 ７程 职 业技 术学 院 ， － 广州 ５ ０ ２ １ ５ ０）
（ ｕ ｎ ｄ ｎ ｏｙｅｈ ｉ ｌ ｇ ， ａ ｇｈ ｕ５ ０ ２ ， ｈｎ Ｇ ａ ｇ ｏ ｇＰ ｌｔｃ ｎｃＣｏｌ ｅ Ｇｕ ｎ ｚｏ １５ ０ Ｃ ｉａ） ｅ
关键 词 ： 地产 ； 人住 房贷 款风 险 ； 关分析 房 个 相
Ｋｅ ｒ ｓ ｅ ｓａｅ； ｅ ｓｎａ ｕｓｎ ｏ ｎ ｒｓ ｒ ｌｔｄ ａ ａｙ ｉ ｙ ｗｏ ｄ ：ｒ ａ ｅ ｔｔ ｐ ｒｏ ｌ ｈｏ ｉｇ ｌａ ｋ；ｅａｅ ｎ ｌｓｓ ｌ ｉ
中图分类号 ： ８ ２ Ｆ ３ ４
文献标识码 ： Ａ
文章 编 号 ：０ ６ ４ １ （０ ０）９ ０ ２ — ２ １０ — ３ １ ２ １ １— ０ ９ ０
０ 引言 １１借 款 人 违 约 行 为 的期 权 分 析 住 房 抵 押 贷 款 中 的 信 用 风 险 ． ２０ ０ ８席 卷 全 球 的金 融 危 机 ， 今 已在 慢 慢 被 人 遗 忘 ， 危 机 起 主 要 表 现 为借 款人 的违 约风 险 ， 款 人 的违 约 是 指 在 规 定 期 限 内借 至 而 借 源 的 美 国 房 产 次 级债 却 引 起 了 人们 的 学 术研 究 兴 趣 。 年 初 ， 行 公 款 人 没 有 偿还 抵押 贷 款 。从 经 济 学 角度 解 释 ， 款 人 的违 约行 为 可 央 借 布的（ ０９年金融机构贷款投 向统计报告》 ２０ 显示个 人消费贷 款增速 以看 作 是 住房 抵押 贷款 合 同 给子 借 款 人 的 一 系列 看 跌 期权 ， 即借 款 显 著 提 升 。 ０ ９年 全 年 ， 人 消 费 性 住 房 贷 款 累 计 新 增 １ ２０ 个 ． 亿 元 ； 人通 过放 弃抵 押 房 产 的所 有 权 ， 换 取 终 止 对 抵 押 贷 款 偿 还 义 务 的 ４万 来 年 末 余 额 同 比增 长 ４ ． ， 速 比上 年 末 加 快 ３ ． 百 分点 。 如 此 权利 ，抵 押 贷 款 的首 付 款和 已付 款项 可 以 看作 是 这 项 期 权 的 押金 。 ７％ 增 ９ ７４个 … 巨大的个人住房 贷款，在 国家提出抑制住房过快增长的背景下 ， 商 因借款人违 约而使贷款银行面 临的风 险称作 住房抵押 贷款的违约 业 银 行 将 面 临 巨 大 的 风 险 。 以 下 ， 先 就 个 人 住 房 贷款 存在 的 风 险 风 险 。 借 款 人 违 约 行 为按 违 约原 因 的 不 同 可 分 为 两 类 ： 迫 违 约 和 首 被 做 实 证 分析 。 理 性 违 约＿ 被 迫 违 约 是 指 借 款 人 因 支 付 能 力 不 足 ， 法继 续 偿 还 抵 引 。 无 １ 个 人 住 房 贷 款 存 在 的 风 险 押 贷 款 的 违 约 行 为 。 当被 迫 违 约 发 生 时 ， 款 银 行 将 接 管 抵 押 房 产 贷 随 着 我 国住 房 抵 押 贷款 市 场 的 发展 ， 引发 住 房 金 融 风 险 的 因素 的 所 有权 。 银 行 处 置抵 押 房 产 时 ， 在 由于住 房 交 易市 场 上 房 产 价 格 、 变 得 日益 复 杂 。借 款 人 违 约行 为是 住 房 抵 押 贷 款 安 全 的 最 大 威 胁 ， 接 管成 本和 销 售 成 本 等 因素 的影 响 ， 变 卖 抵押 房产 经 常 困 难 重 重 ， 统 计 数 据 证 明 违 约 期 限 与 贷款 风 险度 成 正 相 关 关 系 ， 约 时 间 越 长 在 很 多 情 形 下 贷 款 银行 将 无 法 回 收其 贷 款 ， 成 资 产 损 失 。理 性 违 违 造 损 失 越 大 ， 期 回 收 的 可 能 性越 ／［ 以 下 ， 借 款 人 违 约行 为 期 权 约 是 指 借 款人 出 于 经 济 理 性 的 考 虑 而 放 弃 偿 还 贷 款 责 任 的 违 约 行 预 Ｊ２ １ ｘ。 就 分 析 的 角度 分析 个人 住 房 贷 款 风 险 成 因及 潜 在 风 险 。 为， 即借 款 人 认 为 放 弃 还 贷 的 损 失 比 继 续 偿 还 的 损 失 更 小 。 一 般 来 说 ， 抵 押 房 产 市价 上 升 时 不 会 发 生理 性 违 约 问题 ， 有 在 抵 押 房 在 只 作 者 简 介 ： 玉 国 （９ ０ ， ， 南 长 沙 人 ， 教 授 ， 士 ， 处 长 ， 究 方 向 产 贬值 时 才 可 能 发 生借 款人 理 性 违 约 行 为 。以下 通 过 一 个 简单 模 型 龙 １７ 一）男 湖 副 博 副 研 为 金 融 风 险 控 制 与研 究 。 来 说 明 哪 些 因 素 影 响 了借 款 人 的理 性 违 约 行 为 。 定 在 发放 住 房 抵 假
我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制
要 想 有 效 控 制 个 人 房 贷 中 流 动 性 风 险 对 商 业 银 行 造 成 的 不 利 影 响，就必须对财务风 险转移的手段来促 进商业银行叉好又快发 展 ， 同 时． 还要实现资产证券化市场发展。 首 先 应 该 建 立 一个 专 用 于 住 房 抵 押 贷款 的二 级 市 场 ， 金融机构要将创造出来的房地产贷款转让给投资者 ，
本 的特 征 为 依 据 ， 依 照 申 请 贷款 的 各 个环 节 把 相应 操 作 规 则 明 确 清 楚 ， 研 究 出一 个 合 理 的 考 核 标 准 ， 加 强贷 款 过 程 的监 督 工 作 。
三、 结 束 语
现在有很多心态不正是借款人 ， 他们 以欺骗 手段向银行贷款 ， 例如 伪造个人信息 以及收入资料等 向银行贷款 ， 这就产生 了道德危机 。 个 人 信用风 险分 为两种情况 ， 其一是借 贷者工作 、 收入水平发 生变化 ， 无 法 在规定期限 内偿还贷款 。 个 人住房 贷款是一种中长期信贷 ， 还贷期限在 二十至三十年左右 ， 由于期限 比较长 ， 借贷者 在这期间工作上 可能存 在 很多变故 。 支付能力不足是经常发生 的事 。 这 种情况就形成 了银行 的借
、
我 国个 人 房 贷 业 务 风 险现 状
虽 然 我 国个 人 房 贷 业 务 一 直 保 持 着 很好 的 发 展 ，但 在 发 展 的 同 时
仍然存在很 多问题 ，这些 问题 的出现 给个人房贷业务发展造 成了很大
影在 严 重 的信 用危 机
式让银行的资金流动性得 到提高 ， 以此 把个人 房贷 风险降低 ， 并把这种
经济论坛
我 国商业银 行个 人房贷业 务 的风险防范 与控 制
云 南 大学 王 宇方
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我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
发表时间：
2009-07-07T10:58:55.280Z 来源：《中国经贸》下半月2009年第6期供稿 作者： 林 琳
[导读] 个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷
款业务仍然具有诸多风险。
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
林
琳
（东北财经大学旅游与酒店管理学院，辽宁
大连 116023）
摘要
:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款
业务仍然具有诸多风险。
关键词
:个人住房贷款;贷款;风险
随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的
矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行
承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的
变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。
一、利润风险
1.
贷款利率风险
在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，
那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。
2.
存款利率风险
由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制
定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。
二、市场风险
1.
通货膨胀风险
如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是
贷款人也会因此而受到损失。
2.
机会成本风险
这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式
发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。
3.
房地产市场风险
个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡
沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影
响下，也会造成同样的风险损失。
三、信用风险
1.
借款人的违约行为
（
1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银
行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿
还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成
本和服务成本。
（
2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于
借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确
预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。
2.
开发商的信用风险
（
1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款
风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。
（
2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快
速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购
房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途
“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开
发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。
四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险
1.
贷前调查形式化
银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理
的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。
2.
个人信贷审批不严谨
在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。
3.
忽视贷后管理
我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理
上，逐笔检查是无法实现的。
4.
抵押物评估风险
主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款
金额的风险。
五、法律风险
1.
借款人借款资格
依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，
对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资
格便会造成银行的法律风险。
2.
借款用途
我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放
无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。
六、风险防范的对策和建议
1.
采取利率可变性发放贷款的方式
其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行
存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
2.
提高贷款审查力度和管理水平
贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人
向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。
3.
通过保险降低风险
保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投
放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损
失。
4.
借款人违约风险防范。
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资
产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对
置业者的资信进行审核。
5.
银行对风险的控制。
银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。
要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极
采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。
6.
重视IT技术的应用
正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个
人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，
IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。
7.
落实信贷责任制
落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立
起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。
参考文献：
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