房地产不良资产资产处置ppt课件
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201 9 房地产不良资产处置与运营
创新实践
中国不良资产行业服务中心
目录/CONTENT
01 全国房地产发展、现状及新型地产模式 02 全国烂尾楼现状及形式分析 03 烂尾楼盘活的方式 04 不同类型烂尾楼盘活模式 05 烂尾楼盘活的税费统筹 06 烂尾楼盘活与资产证券化
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4.周期：碧桂园推崇“456”原则，4个月开盘，5个月现金流为正，六个月资金投入新项目；
碧桂园、恒大、万科作为快周转地产开发商的代表，在全国100强中占据前三的位置，也是今后地产开发的主流模式，20年后可能全国开发企业会减少80%
以上。
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第四阶段
政策反复博弈，房价持续上涨 标志事件： 1落户政策、限购限贷出台取消 2.房子是用来住的定位 3.房产税出台，地产开始两极分化
4
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.1住宅开发商：高周转、标准化、大规模的住宅地产开发模式
碧桂园
万科
恒大
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5
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.1碧桂园开发模式简介：建筑+地产标准化快周转模式
1.土地：碧桂园土地储备3.64亿m2，主要分布在一二线郊区。三四五线城市，以全国全覆盖闻名，并且以大型社区为主，万亩大盘比比皆是；
2.配套：碧桂园在项目中通过建设五星级酒店、学校、商业、医院等，全方位满足业主生活诉求；
将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造 旅游文化等主题，投资规模在百亿以上，核心商业配
一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商 套以酒店、商场、商街、旅游区、公寓、写字楼等形
业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公 成一个产业群。但由于商业配套规模大，商业回报周
2.2高端地产开发模式简介
品牌：高端地产分开发商品牌及项目 品牌，如绿城.玫瑰园；融创.一号院、 泰禾.院子系列、星河湾.星河湾系列； 在每一个城市都受到当地富豪的追捧；
品牌
土地：核心指标就是在一个城市中具 有不可复制性，北京故宫边上的万柳 书院，上海的汤臣一品，苏州桃花源、 深圳的深圳湾一号等；
土地
3.碧桂园具有高度垂直的一体化建设开发队伍，目前覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，
攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平。
4.成本：碧桂园通过低价土地，全产业链参与，标准化快周期将地产成本降到行业最低，形成2018年8000亿的开发规模；
6
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.2住宅开发商：个性化、定制化、高端住宅地产开发模式
绿城“桃花源系列” 泰禾“院子系列”
星河湾的“星河湾” 融创的“一号院子”
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7
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3万达广场模式简介
第一代万达广场
第二代万达广场
第一代产品：2001年，第一代万达广场横空出世 [2] ： 单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打 造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位 的销售，业态和盈利模式较为简单。代表：江汉路万 达广场
第二代产品：2004年，第二代万达出现： [2] 商业组
1992-1995
2012-2018
1978-1991
第二阶段
1998-2012
非理性炒作与调整推进阶段
标志事件：1992年房改全面启动，住房公积金
制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。
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2
01
一、全国房地产发展、 现状及新型地产模式
1.房地产开发四个阶段：从小到大，形成专业化开发模式
第一阶段：
理论突破与试点起步阶段 标志事件：1978年理论界提出了住房 商品化、土地产权等观点。
第三阶段
波浪型一路调控，一路暴涨 标志事件：
1.04-08房价持续上涨2.08美国次贷危机
3.09年4万亿大放水4.房价暴涨限购限贷
9
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式
龙湖.天街
印力.印象城
恒基.海港城
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10
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
合店产品，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百 货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。
江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态 最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目
已经成为江汉路商圈的一个重要标志。
第三代产品：万达广场为万达独创的商业地产模式， 第四代产品：第四代万达广场称为“万达城”，增加
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
个性化、定制化是高端地产不可或缺的基 因。从外立面、户型、室内装饰、配套等 地产商都按照业主的个性化诉求进行私人 化定制，独一无二的特性带给业主身份地 位的象征。
私人定制
私人管家式物业服务，物业是一个地 产项目品质的直接体现，业主的生活 感受直接来源于物业服务
物业
私人管家式物业服务，物业是一个 地产项目品质的直接体现，业主的 生活感受直接来源于物业服务
社交圈
豪宅的基因
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式
万达的万达广场
华润的万象城、五彩城
新城的吾悦广场
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创新实践
中国不良资产行业服务中心
目录/CONTENT
01 全国房地产发展、现状及新型地产模式 02 全国烂尾楼现状及形式分析 03 烂尾楼盘活的方式 04 不同类型烂尾楼盘活模式 05 烂尾楼盘活的税费统筹 06 烂尾楼盘活与资产证券化
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4.周期：碧桂园推崇“456”原则，4个月开盘，5个月现金流为正，六个月资金投入新项目；
碧桂园、恒大、万科作为快周转地产开发商的代表，在全国100强中占据前三的位置，也是今后地产开发的主流模式，20年后可能全国开发企业会减少80%
以上。
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第四阶段
政策反复博弈，房价持续上涨 标志事件： 1落户政策、限购限贷出台取消 2.房子是用来住的定位 3.房产税出台，地产开始两极分化
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.1住宅开发商：高周转、标准化、大规模的住宅地产开发模式
碧桂园
万科
恒大
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.1碧桂园开发模式简介：建筑+地产标准化快周转模式
1.土地：碧桂园土地储备3.64亿m2，主要分布在一二线郊区。三四五线城市，以全国全覆盖闻名，并且以大型社区为主，万亩大盘比比皆是；
2.配套：碧桂园在项目中通过建设五星级酒店、学校、商业、医院等，全方位满足业主生活诉求；
将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造 旅游文化等主题，投资规模在百亿以上，核心商业配
一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商 套以酒店、商场、商街、旅游区、公寓、写字楼等形
业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公 成一个产业群。但由于商业配套规模大，商业回报周
2.2高端地产开发模式简介
品牌：高端地产分开发商品牌及项目 品牌，如绿城.玫瑰园；融创.一号院、 泰禾.院子系列、星河湾.星河湾系列； 在每一个城市都受到当地富豪的追捧；
品牌
土地：核心指标就是在一个城市中具 有不可复制性，北京故宫边上的万柳 书院，上海的汤臣一品，苏州桃花源、 深圳的深圳湾一号等；
土地
3.碧桂园具有高度垂直的一体化建设开发队伍，目前覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、部分建材、营销和物业管理等，
攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本、提高盈利水平。
4.成本：碧桂园通过低价土地，全产业链参与，标准化快周期将地产成本降到行业最低，形成2018年8000亿的开发规模；
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.2住宅开发商：个性化、定制化、高端住宅地产开发模式
绿城“桃花源系列” 泰禾“院子系列”
星河湾的“星河湾” 融创的“一号院子”
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7
2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3万达广场模式简介
第一代万达广场
第二代万达广场
第一代产品：2001年，第一代万达广场横空出世 [2] ： 单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打 造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位 的销售，业态和盈利模式较为简单。代表：江汉路万 达广场
第二代产品：2004年，第二代万达出现： [2] 商业组
1992-1995
2012-2018
1978-1991
第二阶段
1998-2012
非理性炒作与调整推进阶段
标志事件：1992年房改全面启动，住房公积金
制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。
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01
一、全国房地产发展、 现状及新型地产模式
1.房地产开发四个阶段：从小到大，形成专业化开发模式
第一阶段：
理论突破与试点起步阶段 标志事件：1978年理论界提出了住房 商品化、土地产权等观点。
第三阶段
波浪型一路调控，一路暴涨 标志事件：
1.04-08房价持续上涨2.08美国次贷危机
3.09年4万亿大放水4.房价暴涨限购限贷
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式
龙湖.天街
印力.印象城
恒基.海港城
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
合店产品，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百 货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。
江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态 最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目
已经成为江汉路商圈的一个重要标志。
第三代产品：万达广场为万达独创的商业地产模式， 第四代产品：第四代万达广场称为“万达城”，增加
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
个性化、定制化是高端地产不可或缺的基 因。从外立面、户型、室内装饰、配套等 地产商都按照业主的个性化诉求进行私人 化定制，独一无二的特性带给业主身份地 位的象征。
私人定制
私人管家式物业服务，物业是一个地 产项目品质的直接体现，业主的生活 感受直接来源于物业服务
物业
私人管家式物业服务，物业是一个 地产项目品质的直接体现，业主的 生活感受直接来源于物业服务
社交圈
豪宅的基因
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2.房地产开发的10大特色开发模板及代表开发商
2.3商业地产开发商：城市综合体的经营商业地产开发模式
万达的万达广场
华润的万象城、五彩城
新城的吾悦广场
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