民宅禁商政府为社区和谐铺路

2006年6月19日，北京市工商局发布规定，暂停为登记地址为民用住宅的企业办照，这是北京第一次叫停“民宅办企业”。

为何要“叫停”“; 叫停”传递了什么信息;政策对房地产市场会带来哪些影响;能否解决多年来住宅商用的诸多问题⋯⋯“民宅办企业”曾经是社区诸多矛盾的导火索，居民为此叫苦不迭，也让社区管理者头痛。

居民在为政府的这一推进和谐社区建设的行为叫好的同时，更盼望它在落实上不要“走样”民宅禁商政府为社区和谐铺路文/ 张煜北京第一次叫停民宅办企业不久前，北京市工商局下发14 号文件，开始暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。

据悉，有的工商营业厅内已有明示，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明:房屋用途为“住宅”的;在购置的商品房购房合同中，写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的;在《房屋所有权证》和购房合同中，房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的（如商住、综合等），均不予登记注册。

在告示中还配了一张清晰的图表，对已取得产权的房子、未取得产权证的商品房，及没有市属房屋土地管理部门对房屋用途的情况分别出具证明做出说明的，暂停用途为居民住宅的房屋作为企业登记注册地。

据了解，此前工商部门根据京工商发2002 年第109 号《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，对于申请以居民楼中规划为商业用途的房屋，作为企业个体工商户经营场所，从事除禁止类经营活动之外的其他经营活动的，可予登记。

禁止类包括: 从事餐饮、歌舞娱乐;提供互联网上网服务场所（含网吧）; 生产加工和制造等五类经营活动。

现状:有60%的公司开进住宅楼近日，北京朝阳区东恒时代家园发生了夜间窃贼入室行窃的案件。

由于窃贼是以到楼内的公司应聘为由进入楼内的，因此小区内的不少商住公司都备受业主们的“敌视”。

《北京日报》记者调查发现，越是交通好、配套足的大型临街小区，商住现象越普遍，如东三环沿线和望京地区的新建小区，住宅楼上商住公司的牌子随处可见。

“我们这儿也是因为离地铁和四环都太近了，才被这些公司盯上的。

”东恒时代家园业主王先生无奈地说。

而在东恒时代家园的业主论坛上，记者看到还有不少业主打着“商住楼、地段好”的旗号招租: 一居室每月的租金在2000～3000元，两居室通常为4000～5000 元。

据了解，在北京有60% 以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用总面积已不少于1200 万平方米，这一数字几乎占到了去年全市住宅买卖成交量4079.2 万平方米的1/3。

“民宅商用”的情况主要有两种，一种是中小企业直接购买住宅作为办公地点，另一种是企业租赁住宅用于办公。

据搜狐焦点网的调查显示，将近9成的受调查者表示，其所在的居民楼内有民宅商用现象。

70%的人表示民宅商用对日常生活的影响很大。

房屋中介“我爱我家”表示，租房者中大概有三四成的人选择租住民宅办公司;据链家地产统计数据分析，租住民宅用来办公的租赁行为，占到租赁成交量的10% 以上。

另据北京市工商局有关人士透露，2004 年北京私营公司数量为224659 家，1/3的私营公司是在住宅内注册。

2006年前3 个月，仅在朝阳区注册的公司就有60% 以上的办公地点设在居民楼里。

公司为何选择居民楼注册如今，人们会在很多住宅楼上看到公司的招牌，其中有商贸、速递、咨讯、美容、足疗、电子等多类公司。

商住现象大都发生在交通便利、配套设施齐全的临街社区。

公司为何选择居民楼来注册呢？中国社科院经济所汪利娜研究员道出了个中缘由:有的楼里几乎每个单元都有不只一个公司。

住宅楼的成本比较低，许多小公司在创业初期，在资本金不充裕的情况下，愿意选择住宅楼，这样既解决了人员住宿的问题，又可以解决公司经营场地的困难，从而减少创业前期的资本投入。

从土地使用权的获得上看，纯住宅楼用地，它的土地使用权期限是70年，而商业性写字楼的土地使用权期限是5 0年。

可见用住宅的房子从事商业经营活动，就会节省土地使用权的成本。

在分析“民宅商用”的原因时，业内人士认为，是因为很多住宅立项的项目确实能够满足企业的办公需求。

“一些项目虽然以住宅立项，开发的时候却是按照商住楼设计的。

对于刚起步的中小企业来说，这类住宅既具备了办公所需的各项条件，使用成本又相对较低，自然受到青睐。

”上述人士还透露，在北京，以住宅立项，却设计成写字楼的典型项目有:长远天地、财智中心、住邦2000、CBD 东都、SOHO 现代城等。

据了解，目前在住宅小区里，许多业主或是自己开公司，或是用来出租给公司经营。

于是，就形成公司扎堆的现象。

近年来，因公司与居民混居造成的扰民事件时有发生。

自SOHO现代城的出现后，近几年，北京出现了大量在住宅用地上以住宅立项、但开发商业写字楼及商住楼的项目，如集中于CBD 区域的万达广场、第三置业等许多项目。

由于以住宅项目立项的写字楼可比以写字楼立项的项目少交近一半的土地出让金，同时，以住宅立项的房贷贷款成数及年限，比写字楼要宽松得多;而且入住后的用水、用电成本，也比商用写字楼要低大约一半。

目前商住两用住宅及用于办公的普通民宅租金价格，大约在1元／平方米／天，而写字楼、商铺等商用物业平均租金价格约为3～4 元／平方米／天。

可见，此次禁令将会直接导致中小企业租赁成本增加。

以租用200平方米办公区域为例:如果只是租用普通民宅，其一年需要支付的租金约7 万元左右;如果租用写字楼或者商铺，则一年需要支付的租金要在21～28 万元之间，两者相差甚远。

因此商住房吸引了大量企业入住，投资买家也很踊跃。

各界反响强烈北京第一次叫停民宅办企业后，各方的反应强烈。

百姓高兴市民小高家住北京中关村，听说本市叫停民宅办企业的消息，心里的高兴劲就别提了:“我是双手赞成。

我们小区里有许多高科技公司，我们住的楼里，1/3是居民，2/3 是公司。

平时的问题很多，比如电梯，公司一般是下午6 点下班，每天到了那个时候，居民就得等好几趟才能坐上电梯。

再比如中午，公司定的是盒饭，不少人吃完后饭盒四处乱扔，非常不卫生。

因为小区停车的问题，发生纠纷更是常事，我知道的就有3 次，结果不得不把110的警察叫来，原因就是小区停车位有限，居民的固定车位被公司的车占了。

还有的公司职员喝酒、闹事，打架的事也时有发生。

”绝大多数业主对“住宅商用”持反对态度，他们认为，小区民宅就是用来居住的，应该是不受外界打扰的安静居所，绝对不能变成经营场所。

在海淀区某小区居住了多年的一位业主说，最近，在他住家的楼上，有一家公司的员工，有时忘带大门钥匙，就把楼宇电话打到其他业主家里叫门求助。

小区居民纷纷表示，安全隐患在“住宅商用”的环境中随处可见。

住宅楼内开公司、做买卖，必然导致人流增加，但现有的消防设施却远没有达到写字楼和商铺的要求，一旦发生意外，后果不堪设想。

民宅办企业给社会带来的影响也成为政协委员关注的热点。

市政协委员冷如新就提出《关于制订相关法律禁止商品房用于经营目的的建议》，他认为:“民宅商用”，对社区和业主的正常生活影响比较大，比如公司的电话噪音干扰，人员的大声喧哗，甚至到夜间也不消停。

另有因对公共设施的过度使用，致使电梯的维修率很高，楼内的单元大门也经常损坏。

再有就是增加了安全隐患，因为来往的人员有安电话、发小广告、订机票、卖保险的，他们都自称是公司的员工，不但物业的保安不便管理，居委会、业主委员会、工商局也无法管理。

据搜狐焦点网的调查显示，70% 的居民非常赞同北京叫停民宅办企业;另有一半以上的人，希望有关部门加强惩处力度。

房地产商不轻松对这项禁令，房地产业界的反响很大，就有开发商感叹，虽然这项措施目前只对新的注册商户叫停，但对已进入住宅项目的老注册企业，并没有做出可以继续注册的承诺。

政策具有“引而不发”的威慑作用。

链家地产市场总监金育松说: 这是“国十五条”后“最狠的一招”。

新政策的实施，在一定程度上挤出了部分租住民宅以求实现创业的需求者，使得民宅租赁市场的实际需求减少，从而会影响民宅租赁市场的成交量; 同时，随着民宅租赁市场供求关系的缓和，对于民宅的租赁价格可能会起到一定的平抑作用。

另外，由于民宅的租赁需求和租赁价格回落，从而会增加二手房买卖市场的房源供给。

公司买的住宅少了，相当于为自住购房者提供了更多的房源，从而起到稳定房地产市场的作用。

由于这项新措施没有任何可以变通的“出口”，出台后就即刻执行，加上九部委“十五条”中刚刚做出的“90 平方米”、“70％”的限制性规定，其对房地产的影响，是在当前政策中可谓最直接并且是最大的。

此项政策对北京房地产市场中以住宅立项的写字楼，和6 0 0 0 ～8000 元／平方米的住宅和物业，均有较大影响。

各界:喜者多忧者少业内人士分析，此次叫停“民宅办企”，是“有人欢喜有人忧”。

一方面，“由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅，因此，登记注册公司的门槛将抬高，势必对已登记注册的企业以及中小企业的创业，产生很大影响;而一些靠把房屋出租给企业的居民楼的‘房东’，他们的租金收益，可能会降低。

”市政协委员、长信资产管理公司总经理王华民认为，这是北京第一次叫停民宅办企业。

暂停为登记地址为民用住宅的企业办照，好处是多方面的:保护了住在小区中众多住户的合法权益，也使得物业管理更加规范。

现在很多业主拒绝缴纳物业管理费，就是因为公司和他们住在同一层楼，他们觉得正常的物业服务受到了影响。

王华民指出:对商住混用物业的争议已经有多日。

很显然，此项措施出台，一是表明北京要整肃这块市场;再有，通过此举可以使大量商用业户从住宅物业中挤出，从而增加住宅供量，有效调整房产市场结构。

在住宅供量增加、租金下降的连锁效应下，可以抑制目前的一些投资买家。

政府部门:“像箭在弦上，不得不发了。

”“工商部门对居民楼里办企业历来是不予主张的。

”北京市工商局企业登记处负责人曾表示，但因在法律中没有明确规定什么场所才是经营场所，也就是说，把居民住宅楼作为商业用途，法律上并没有禁止性的规定。

从这方面说，管理部门一直感到很无奈。

所以此前在各主管部门的“烦恼”中，“住宅商用”现象一直没有得到控制，致使“住宅商用”之势反而愈演愈烈，很难处理。

因此，加大管理工作，就像箭在弦上，不得不发了。

国土资源部门也表示，虽然《土地管理法》也涉及了不得改变土地使用性质的内容，但实际上很难处理。

北京市消协副秘书长张明认为，“民居商用“在多个方面侵害了消费者的权益。

首先，商住混居的噪声、污染、拥挤，使消费者用相应的价格，却没有买到自己称心的居住环境，因此侵害了消费者的公平交易权;其次，纯居住的用户已经付出了公摊部分的成本，但是，这些公摊却被经营型企业的人员使用，因而侵害了消费者的人身、财产权;再有，消费者在已经购买了现居住环境的条件下，无法再进行其他选择，这也侵害了消费者的自主选择权。

再有就是国家资源的损失，经营用房和商品住宅的土地出让金不同，居民用水的价格与经营性公司用水的价格也不同。