资产评估学_第二章
资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
第2章资产评估的基本原理PPT课件
定的依据和来源； （3）指评估结论经得起检验。 3、科学性原则 表现为要根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假
设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。
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(二)资产评估的经济技术原则
对象
非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产
有限市场资产
商誉 专用资产
无法单独在公开市场出售
3.资产评估中常见市场价值以外的价值类型
（1）投资价值
投资方
投资价值>公允价值
投资交易中 投资价值<公允价值
出售方
交易价格在双方投资价值之间:
作价基础
公允市价
（2）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有 负债后以货币形式存在的余额。
小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只 是选择其中的一个或几个。
四、资产评估的原则（掌握）
资产评估原则分为两大类：
工作原则
资产评估的原则
经济技术原则
独立性、客观公正性、科学性
预期收益、供求、贡献、 替代、评估时点原则
15
(一)资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。 1、独立性原则 2、客观公正性原则 客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去认
第二章 资产评估的基本原理
第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估的假设 第四节 资产评估原则
一、资产价值形成理论（掌握）
1、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
供给（生产）决定价值
资本 劳动 的报酬 土地
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版资产评估学教程（第7版）第一章导论本章无需改写。
第二章资产评估的程序与基本方法本章无需改写。
第三章机器设备评估1.机器设备评估的基本流程1）c（2）b（3）b（4）b（5）a（6）b（7）b（8）a（9）b（10）c（11）d（12）b（13）a（14）d（15）c2.机器设备评估的评估方法1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3.机器设备评估的实例分析1）评估重置成本、加权投资年限、实体性贬值率和实体性贬值重置成本 = 100 × 150% ÷ 110% + 5 × 150% ÷ 125% + 2 ×150% ÷ 130% = 144.67万元加权投资年限 = 10 × 136.36 ÷ 144.67 + 5 × 6 ÷ 144.67 + 2 ×2.3 ÷ 144.67 = 9.66年实体性贬值率 = 9.66 ÷ (9.66 + 6) = 61.69%实体性贬值 = 重置成本 ×实体性贬值率 = 144.67 × 61.69% = 89.25万元5-4）× = 元被评估装置的年净超额运营成本 = × (1-25%) = 9000元被评估装置的年净超额运营成本在剩余使用年限内折现，求和得到功能性贬值额。
本章无需删除明显有问题的段落。
运用收益法评估II型机组的过程及其结果第一步，估算年净收益年净收益=年收入-年运营成本-年折旧费用1000-300-50=650(万元)第二步，估算资本化率资本化率=10%/(1-10%)=11.11%第三步，估算资产价值资产价值=年净收益/资本化率=650/0.1111=5850(万元)关于房地产评估，最终的评估结果应以市场重置方式（询价法）的结果为主，因为这种方法更接近于客观事实，而价格指数法的评估精度可能会受到影响。
资产评估学教程第2章
三、成本法中各项要素的具体评估方法
基本公式：
① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经
•
济性损耗
＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗
② 评估值＝重置成本×综合成新率
资产评估学教程第2章
（一）重置成本的估算方法
1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化 的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果
资产评估学教程第2章
三、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例 如：成新率、功能等。
资产评估学教程第2章
❖ 1.现行市价法（无差异） ❖ 2.市价折扣法（交易条件差异）
❖ 3.功能价值类比法（功能差异） ❖ （1）线性关系 ❖ （2）指数关系
资产用房结构相似、新旧程度相近，故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评 分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好， 综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照 物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物 C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整 过程如下。单位：
00158《资产评估》第二章重点及练习
第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（名词解释）市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
（多选）市场法应用的前提条件：（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。
（单选）运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。
二、运用市场法进行资产评估的方式（单选）（06—4）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的市场价格。
（单选）一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
（多选）参照物差异调整因素主要包括三方面：（1）时间因素；（2）地域因素；（3）功能因素。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（多选）运用市场法评估资产时，一般按下列程序（或步骤）进行：（1）明确评估对象；（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；（4）把被评估资产与参照物比较；（5）分析调整差异，得出结论。
（单选）（07—4）市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
（简答）市场法的缺点表现在：（单选）（05—4）（02—4）市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（名词解释）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
（单选）（07—4）在成本法中，资产的贬值或者损耗最多有3种。
资产评估学第二章
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法 4、统计分析法
(
A
1+s
n
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期无限 P=
A
r+s
条件：①纯收益按等比级数递减；②逐 年递减比率为s；③收益年期无限；④ r﹥s﹥0。
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期有限 P=
1－
r+s
(
1+r
例6（环比价格指数）： 环比价格指数）：
已知某资产在2006年1月的交易价格为300万 元，该种资产已不再生产，但该类资产的价 格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指 数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。 则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。 资产评估价值 =300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% =331.1（万元）
课堂练习
第二节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法评估资产的优缺点
一、收益法及其适用的前提条件
收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值， 来判断资产价值的各种评估方法的总称。 其基本计算公式可表述为： n Ri P = Σ ———— i=1 (1+r)i 式中：P——评估值 Ri——未来第i个收益期的预期收益额 n——收益期限 r——折现率
第三节
成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
《资产评估学》第二章
《资产评估学》第二章
本章将介绍资产评估的定义和分类，以及不同的评估方法。还将探讨资产评 估的实践应用和重要性，以及未来的发展趋势和展望。
第二章概述
1 资产评估的定义
了解资产评估的概念和目不同类型的资产评估方法，如市场比较法、成本法和收益法。
资产评估方法
市场比较法
通过比较类似资产的交易价格 来确定评估对象的市场价值。
成本法
基于评估对象的重建成本或替 代成本来确定其价值。
收益法
根据评估对象的未来收益能力 来确定价值。
资产评估实践
实际案例分析
通过深入研究真实世界的资产评估案例，了解评估过程和方法。
常见问题和解决方案
探讨在资产评估中常见的问题，并提供相应的解决方案。
资产评估的应用
1
投资决策
了解资产评估在投资决策中的重要性，帮助做出明智的投资选择。
2
财务报告
学习如何利用资产评估来编制准确和可靠的财务报告。
3
税务规划
探讨如何借助资产评估优化个人和企业的税务筹划。
结论
1 资产评估的重要性
总结资产评估对于个人和企业的重要意义，包括风险管理和决策支持。
2 发展趋势和展望
《资产评估学》教学大纲
《资产评估学》教学大纲第一部份：教学要求一、授课对象：会计学及财务管理专业学生二、先修课程：工程技术基础三、学分学时分配：2 学分2 学时教学内容学时第一章：资产评估概述 4第二章：资产评估基本方法6第三章：机器设备评估3第四章：房地产评估4第五章：流动资产3第六章：无形资产评估4第七章：长期投资和其他资产评估2第八章：整体资产评估 2第九章：资产评估报告2第十章：资产评估的管理2合计32第二部份：教学内容资产评估学《资产评估学》是本科会计学专业课程。
通过学习《资产评估学》，要求学生能够明确资产评估的内涵，资产评估的目的和要求；了解我国资产评估的现状及其发展方向；全面理解和掌握资产评估的范围、方法和分析的基本原理；学会对各类资产进行评估的多种方法和撰写资产评估报告及分析利用资产评估报告，此外，掌握对资产各种价值的认识、分析和利用。
资产评估在我国市场经济的种活动中占有重要地位。
在教学计划安排上以40--50 课时摆布为宜。
本门课程之前应开设《会计学原理》、《经济活动分析》、《工程技术基础》等课程，通过对这些课程的基础知识和专业知识的学习，为资产评估的理解打下基础，对在评估过程中遇到的各类资产有一个初步的了解，并结合所学的知识进一步分析资产的物理现状、经济状况、技术状况，直到深入剖析各资产价值构成及总体价值的体现。
第一章资产评估概述一、教学目的和基本要求通过本章学习应理解资产评估的涵义和特点、资产评估的目的、资产评估价值类型、资产评估假设、资产评估的原则和资产评估的对象，了解资产评估的组织程序，从而对资产评估的内容有一个整体了解，为以后各章的学习打下基础。
二、讲授内容第一节资产评估及其特点一、资产评估的现状及发展要求了解目前资产评估的现状、发展规模及进行资产评估的必要性。
二、资产评估的定义要求理解资产评估内在涵义，资产评估的八大要素及内在关系，了解资产评估与清产核资的区别和联系。
三、资产评估的价值特点第二节资产评估的对象一、资产评估的对象了解资产评估的对象和范围。
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10
思考
市场法适用于评估以下资产吗？
专用机器设备
无形资产
11
三、基本程序
（一）选择参照物
数量：
三个以上
选择标准：在功能、市场条件、成交时间上
具有可比性
12
三、基本程序
（二）选择比较因素
对资产价值影响最大的因素
房地产：地理位置 机器设备：技术水平
13
三、基本程序
（三）指标对比、量化差异
31
第二节 收益法
一、基本含义
二、基本前提
三、基本程序
四、计算方法
32
一、基本含义
定义：通过估测评价对象未来预期收益的
现值，来判断资产价值的各种ຫໍສະໝຸດ 估方法的总称。收益年限
预期收益额
评估值
Ri P i i 1 (1 r )
折现率 或资本化率
33
n
二、基本前提
1.被评估资产的未来预期收
益可以预测并用货币来衡量。
38
n
三、基本程序
1.收集并验证资料
39
三、基本程序
2.分析并计算未来预期收益
未来预期值
是客观收益，而非实际收益
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用
营运费用=经营管理费+日常维修费+保险费+税金
40
三、基本程序
3.分析并计算折现率或资本化率
41
三、基本程序
预期收益额
Ri P i i 1 (1 r )
34
n
预期收益的类型
税后利润
净现金流
利润总额
=资产的潜在毛收入 -预计经营管理成本
35
二、基本前提
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并用货币来衡量。
Ri P i i 1 (1 r )
折现率 或资本化率 投资的期望回报率
(2-18)
纯收益在t年以后保持不变
46
四、计算方法
（一）未来收益有限期
2、纯收益不等额
（2）纯收益按等差级数变化
1 B n A B 递增：P 2 1 n n r r (1 r ) r (1 r ) 1 B n A B 递减：P 2 1 n n r r (1 r ) r (1 r ) (2-20)
19
四、具体评估方法
2、市价折扣法
适用范围：仅在
交易条件方面存在差异，比
如销售条件、销售时限
计算公式：
资产评估价值=参照物成交价格 （1-价格折扣率）
一般来自于评估人员的 经验或有关部门的规定
20
例2-1
某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其 中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集 到正常交易情况下的一个案例，该交易资产与待估 设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为 2016 年 6 月，成交价格为 365.2 万元。评估基准日为 2016年8月。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将 低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为？
4.分析并计算收益期限
42
三、基本程序
5.折现
43
三、基本程序
6.分析确定评估结果
44
四、计算方法
（一）未来收益有限期
1、纯收益等额（年金现值，最常用）
A A 1 P= 1 A ( P / A, r , n) n i r i 1 (1+r) 1 r
资产评估价值=参照物成交价格 功能差异修正系数 交易条件差异修正系数 交易时间差异修正系数 ……
30
四、具体评估方法
7、价值比率法
（1）成本市价法
资产评估价值=评估对象现行合理成本
（2）市盈率倍数法
参照物成交价格 参照物现行合理成本
企业评估价值=被评估企业相同口径收益额 参照企业市盈率
(2-24)
(2-26)
48
四、计算方法
（二）未来收益无限期
1、等额年金法（永续年金）
1-(1+r ) n A 当n 时，P=A 等价于P r r
2、纯收益在若干年后保持不变
(2-14)
Ri A n P + (1+r) i (1 r ) r i 1
复利之和 永续年金
为基准，分别对评估对象和参照物进行打分， 并计算分值比例，再乘以参照物成交价格。
可比性要求较低；应用较为局限。
评估对象价值=参照物成交价格
评估对象分值 参照物分值
17
四、具体评估方法
（二）直接比较法
以某一或若干特征直接进行比较，得到基本
特征修正指数或差额，在参照物交易价格的基 础上进行修正。
以某年份为固定基数
26
四、具体评估方法
4、物价指数法
环比指数修正法
资产评估价值=参照物成交价格 （1+环比价格变动指数）
资产评估价值=参照物成交价格 环比价格指数
27
四、具体评估方法
5、成新率价格调整法
适用范围：仅在 计算公式：
新旧程度上存在差异
评估对象成新率 资产评估价值=参照物成交价格 参照物成新率
直观简洁、便于操作；可比性要求高。
评估对象价值=参照物成交价格 修正指数1…… 修正指数n
评估对象价值=参照物成交价格 基本特征差额1…… 基本特征差额n
18
四、具体评估方法
1、现行市价法
适用范围：
评估对象本身具有现行市价 与评估对象基本相同的参照物具有现行市价
股票、债券……
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
重置成本评估方法 复原重置成本 更新重置成本
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法
各种贬值评估方法
观察法 使用年限法 修复费用法
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（一）重置成本及其计算
比较
生产材料 生产设计规格标准
复原重置成本
原来 原来
更新重置成本
新型 新型
全新资产的特征
适用范围
复制品
特殊用途资产 材料技术没有明显变化
思考：可否采用市场法进行评估？ 若可以，则评估值应该是多少？
25
四、具体评估方法
4、物价指数法
定基指数修正法
资产评估价值=参照物成交价格
1+评估基准日同类资产定基价格变动指数 1+参照物交易日同类资产定基价格变动指数
资产评估价值=参照物成交价格
评估基准日资产定基价格指数 参照物交易日资产定基价格指数
n
(2-15)
2、纯收益不等额（复利之和）
Ri P i i 1 (1 r )
n
(2-13)
45
四、计算方法
（一）未来收益有限期
2、纯收益不等额
（1）纯收益在若干年保持不变
Ri A P i t (1 r ) r (1 r ) i 1
t
1 1 (1 r )n t
53
二、基本前提
被评估资产处于继续使用状态，或被
假定处于继续使用状态。
54
二、基本前提
被评估资产的预期收益能够支持其重
置及其投入价值。
55
三、评估程序
确定评估对象 搜集历史资料，确定成本构成
确定被评估资产的重置成本
确定各种贬值因素，判断成新率 综合分析，确定评估值
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四、评估方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功效同等
一般资产
均采用现时价格和费用计算 更新重置成本一般低于复原重置成本
思考：可否采用市场法进行评估？ 若可以，则评估值应该是多少？
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四、具体评估方法
4、物价指数法
适用范围：仅在
交易时间上存在差异，且时
间差异不能过长
计算公式：
资产评估价值=参照物成交价格 （1+价格变动指数） 资产评估价值=参照物成交价格 价格指数
24
例2-3
某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建 筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2016年 5月1日。 在待估房屋附近，于2014年12月曾发生过房屋交易活动， 交易价格为 58000 元。2016年居住用房价格与 2014年相比上 升了9.3%。 经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面 积、建造时间、交易条件等方面与待估资产基本相同。
3
本章重点 三种评估方法中各项参数指标的基 本含义和计算方法
4
本章难点 三种评估方法中各项参数指标的基 本含义和计算方法
5
第一节 市场法
一、基本含义
二、基本前提
三、基本程序
四、具体评估方法
6
一、基本含义
含义
利用市场上
同类或类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析来估测资产 价值的各种评估技术方法的总称。
21
四、具体评估方法
3、功能价值类比法
适用范围：仅在
功能上存在差异，比如生产
能力
计算公式：
评估对象生产能力 资产评估价值=参照物成交价格 参照物生产能力
x
22
例2-2
某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基 准日为2016年2月1日。 评估人员从市场上收集到该类设备近期交易的一个案例， 该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 将待估设备与参照设备进行对比并寻找差异后发现，两 者除生产能力指标存在差异外，其他条件基本相同；从参照 设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳。
51