朗鑫玉峰2012营销推广方案

▶建议一期推售2#以解
决回款问题，同时推出 3#一个单元，4#2个单 元。剩余部分二期推 出。
住宅部分产品解析
按长春市历年中小开发项目消化进度分析，本项目可在一年左右的销售周期内实现清盘，并且玉峰项 目整体产品户型格局也比较合理，但在销售过程中由于4#存在严重的挡光问题，会影响销售周期。
可售房源面积及数量分析
朗鑫玉峰·户型解析
朗鑫玉峰·户型解析
住宅户型剖析
格局方正，精巧实用，无多余空间浪费面积 中小户型为主，充分满足市场需求 符合现代人居生活特点 58-96㎡弹性空间 选择更丰富
竞品分析·大禹华邦
94平两室两厅
144平三室两厅
政治机会：换届在即，国内经济影响严重，难以长期维持打压之势； 时间机会：12年下半年可能存在市场机会，但窗口期很短； 产品机会：小户型、中低价仍存在发展空间； 销售机会：把握刚需，收纳该部分客群。
成交：成交量出现明显萎缩，房价缺乏上扬动力
成交量预计将有明显的下滑：新国八条的实施导致市场进入速冻期，限购范围扩大、贷款进一 步收紧将严重抑制市场需求的释放，2011年市场全国成交总量出现明显萎缩，预计2012年下 滑幅度将在20~30%，甚至超出30%！
朗鑫玉峰2012年营销推广方案
无极智业
2012、12、30
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市场分析
产品分析
推广分析
第一章:市场分析
1
近期市场动态
2
来年市场解读
近期全国楼市成交骤降
调控全面升级，购房观望氛围浓厚楼市进入速冻期！ 全国楼市已经进入速冻期，调控仍将持续；市场回稳最终看政策，政策松动可能性不大。
➢ 企业：大型企业、央企、专注于三四线城市的企业和高周转的四类企业抗冲击能力更强 ➢购房者：观望氛围浓厚，期待调控政策生效，持币待购。 ➢ 成交量：整体下滑是必然趋势，并且将持续至少半年时间。 ➢ 房价：拐点初现，下降趋势明显，降价已成必然。 ➢ 产品：改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。 ➢ 城市：一线二线冲击较大，三四线受影响不小，整体影响不可小视 ➢ 机会：
限制国际热钱流入 限制境外人士购房
严格监管房地产信托
央企退出房地产
现价 地方政府确定房价增长目标
限购
2011 年四大楼市宏观调控目标已经全部实现
房价预测
房价变化浮动预测 未来市场调控周期预测
温家宝11月6日表示，中国下调房价是国家坚定的政策，明确提出“下调”房价
经济增长 城市化
房价将明显回落
12
60%
10.43
50%
10
9.37
8.53 40%
8
7.62
30%
6.19
6.21
6
5.55
4
3.37 3.82
1.86
2.24
2.68
2
20% 10% 0% -10% -20%
0
-30%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
类型
楼号
面积
套数
备注
多层
2#
90-92㎡
20套
7F
高层
3#
64-96㎡
176套
24F
4#
57-82㎡
144套
22F
上述分析得出，项目主要以中小户型为主，面积最大不超过97平，而且户型格局比较符合现代人生 活居住习惯，为市场中比较畅销的户型，再加上项目本身的地段优势，二者综合形成了项目鲜明的卖 点，以此达到快速清盘的目的。
房价基本不可能上涨：受市场成交量快速萎缩并将持续较长时间的影响，2011年全国房价疲 态初显，以下滑走势为主。
楼市降价狂潮全国汹涌，业主内心起波澜
全国性降价潮来临，引发老业主激烈抵制
楼市降价狂潮全国汹涌，业主内心起波澜 2万元抵十万元的背后，益田惨遭业主维权！
大禹华邦、奥海东方一号，纷纷出现业主维权。
3 把握刚性需求及过渡型投资性需求客户购房动机
随着供需平衡的打破，刚性需求仍为市场中需要重点争取的客户群体；投资性需求受到了政策 制约，观望氛围浓厚，持币待购，而改善型需求同样受政策影响延缓购房预期；
4 量价持续下行，市场回暖仍有望
2012年2 季度随着市场旺季的来临，市场需求将会随着长时间的观望逐步释放，市场将会呈现逐 步回暖趋势，预计2012 年三季度市场价格有望回升。
全国商品房价格下降5-10%
政策压力 舆论压力
长春市房价将会下调 5%-8%个百分点
权威机构观点： 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松11月15日发表研究报告称根据城市居民
收入可承受能力测算，认为一线城市的平均房价降幅应在20%-30% 之间；二线城市则 在10%-20% 之间；三线城市基本合理，降价空间不大。因此，布局三四线城市将成为 开发商的一个选择。 11月19日，中国人民大学经济研究所等机构发布《中国宏观经济分析与预测20112012》。报告预测，2012年一季度房地产市场将出现全面调整，价格整体下滑，但 2012年全年房地产价格回落25% 以上的概率不大，房市不会出现硬着陆。
新政影响下的长春房地产市场
2012年市场走势预测
1 市场拐点已现，短期市场量价将持续走低
受政策轮番调控，市场观望日趋严重，市场量价已呈现明显下滑趋势，随着市场淡季的来临，预 计2011 年4 季度与2012 年1 季度市场量价将持续走低；
2 政策调控不放松，后期更多偏向于地方执行
随着住建部官员发表“短期内不取消限购”的声明出现，以及市场拐点的出现，表明政策调控效 果已经显现，未来1—2年内，政府对楼市调控虽然不会放松，但更多在于落实地方政府的后期政策 执行；
第二章:产品分析
1
住宅产品分析
2
商业产品分析
3
项目开发策略
4
项目销售策略
朗鑫玉峰·全盘产品简析
▶项目总建面5万平，去
掉1#楼回迁外剩余2#、
3#、4#为年度可销售面
1
积。
6
4
5
3
2
▶可售总面积约3万平， 住宅2.6万平，商业 0.37万平。
▶根据市场现行情况， 建议分为二期节点开 盘，预计本年度可实现 清盘。
政策调控严厉，全国各地出现降价潮与退房热
第一章:市场分析
1
近期市场动态
2
来年市场解读
未来房地产调控政策预测房价拐点已经到来
调控政策步步紧逼，楼市步步惊心，今年楼市宏观调控目标已经达成
限购 限贷
土地供应 财政支持
加强监管
1 、打击投机、投资 2 、保障房建设
3 、限制过量资金流入楼市 4 、抑制房价过快增长