个人房屋租赁(非住房)涉税问题分析及建议
2024年个人出租房屋税收工作总结范文(三篇)
2024年个人出租房屋税收工作总结范文一、工作背景2024年是我国经济社会发展的关键年份，也是房地产市场稳定发展的重要时期。
在这一年，个人出租房屋税收工作依然扮演着重要的角色，既是保障房地产市场健康发展的重要手段，也是促进城乡居民收入分配更加合理的有效途径。
为了进一步加强个人出租房屋税收工作，我在2024年认真履行职责，深入研究税收政策，积极开展宣传工作，加强风险防控，力求提高税收征管水平。
二、工作内容1.深入研究税收政策在2024年，我认真学习掌握了最新的个人出租房屋税收政策，了解了税率、税基、纳税义务等相关内容。
并结合实践，总结出对个人出租房屋税收的理解和看法，并不断优化完善个人出租房屋税收政策。
2.积极开展宣传工作在2024年，我积极参加各种税收宣传活动，通过开展税收宣传讲座、发放宣传资料、举办税收培训班等形式，向广大纳税人宣传个人出租房屋税收政策，增强纳税人的税收意识和纳税自觉性。
在工作中，我还建立了会员制度，积极发展会员，通过定期组织会员交流、分享税收经验，进一步提高纳税人对个人出租房屋税收政策的理解和认同。
3.加强风险防控在2024年，我深入调研，探索加强个人出租房屋税收风险防控的方法和途径。
首先，建立完善个人出租房屋纳税主体登记制度，确保每一套出租房屋都能及时纳税。
其次，加强对个人房租收入的核查和比对工作，建立房东房租收入信息库，及时发现并核查不符合税收政策要求的收入。
此外，加强对房屋出租中介机构的监管，确保其依法纳税。
三、工作成效通过一年的努力，我取得了以下工作成效：1.税收收入逐年增加。
通过加强税收宣传和风险防控工作，纳税人的纳税意愿得到提高，个人出租房屋税收收入逐年增加。
2.纳税人的意识和素质得到提高。
通过宣传工作，纳税人对个人出租房屋税收政策有了更加清晰的认识，积极主动地履行纳税义务，提高了纳税人的税收意识和素质。
3.税收征管水平不断提高。
通过加强风险防控的工作，有效地降低了个人出租房屋税收的逃漏税风险，提高了税收征管的水平。
加强房屋租赁业税收征管的建议
征税类n征管广角-加强房屋租赁並税收征管的建议近年来，房屋租赁业已经成为新的 经济增长点，充分调研预估房屋租赁业 税收征管可能遇到的问题，是对税务部 门适应税制改革的要求。
本文从分析 税务部门房屋租赁业税收征管存在的 主要问题人手,提出相关管理建议。
_、房屋租赁业税收征管的主要问题1.税制亟待完善，税收负担较重。
一是涉及税种较多。
根据税法规定，房 屋出租取得租赁收人涉及的税费种类 比较多，应缴纳增值税、城市维护建设 税、教育费附加、地方教育费附加、印花 税、房产税、个人所得税、城镇土地使用 税等税费。
二是房屋租赁名义税负偏 高。
各种税费的征收率:增值税为5%、 个人所得税为20%、房产税为12%,综 合计算超过20%。
由于房屋租赁业名王理生义税率高，过高的税负使纳税人难以承 受，想方设法逃避纳税，加大了征管工 作难度，税收政策执行较难。
三是计算 较为复杂。
基于房屋租赁业税收涉及 的相关税种较多，加上减税降费政策， 计算非常复杂，业务能力一般的税务人 员也难以准确计算，无形中增加了税收 征收的难度。
2.涉税信息分散，税源掌握困难。
根据《租赁房屋治安管理规定》（公安 部令第24号)第六条规定，私有房屋出 租的、单位房屋出租的，要到房屋所在 的派出所申请登记。
根据《商品房屋 租赁管理办法》有关规定，房屋租赁当 事人应当到租赁房屋所在地直辖市、 市、县人民政府建设（房地产）主管部 门办理房屋租赁登记备案证明，直辖 市、市、县人民政府建设(房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息 系统，逐步实行房屋租赁合同网上登 记备案，并纳人房地产信息系统。
但 在实际工作中，经调查发现，房屋出租 基本上没有纳入这些部门的监管范 围。
税务机关所掌握的出租房屋信 息，主要来源于纳税人自行申报，这些 信息只是大量出租房屋信息中的某一 小部分。
若通过逐户清查来掌握出租 房屋信息，仅凭税务机关现有的人力、 物力，在实际工作中难以实现。
个人出租房屋税收工作总结6篇
个人出租房屋税收工作总结6篇篇1一、背景随着城市化进程的加速，房屋租赁市场日益繁荣，个人出租房屋税收工作也愈发重要。
本年度，我在个人出租房屋税收工作中，积极参与，认真履行职责，取得了一定的成绩。
本总结将详细阐述本年度的工作内容、成绩、遇到的问题及解决方案，并展望下一年的工作方向。
二、工作内容1. 宣传税收政策，提高纳税意识通过各种渠道，如宣传栏、社区公告、网络平台等，积极宣传个人出租房屋税收政策，提高纳税人的纳税意识，增强遵章守纪的自觉性。
2. 核实房源信息，确保数据准确对辖区内个人出租房屋进行摸底调查，核实房源信息，包括房屋位置、面积、租金等，确保税收征管的基数准确。
3. 征收税款，保证税收收入根据税收政策及房源信息，对出租房屋应纳税款进行核算，并按月征收，确保税收收入的及时入库。
4. 建立档案，完善管理对出租房屋纳税人建立档案，包括租赁合同、纳税证明等，完善管理，便于日后稽查与核实。
三、工作成绩1. 纳税意识明显提高通过宣传税收政策，纳税人的纳税意识明显提高，许多出租屋主主动申报纳税，遵章守纪的自觉性显著增强。
2. 税收收入稳步增长在全体工作人员的共同努力下，本年度个人出租房屋税收收入稳步增长，实现了预期目标。
3. 档案管理更加规范建立出租房屋纳税人档案，实现了档案管理的规范化、系统化，方便了日后的稽查与核实工作。
四、遇到的问题及解决方案1. 纳税人抵触情绪较大部分出租屋主对纳税存在抵触情绪，我们通过耐心解释税收政策，宣传纳税的意义，逐步消除了他们的抵触情绪。
2. 房源信息核实困难在摸底调查过程中，部分出租屋主不提供真实信息或隐瞒出租情况，我们加强与社区、物业等部门的沟通协作，通过多渠道获取信息，确保房源信息准确。
3. 税收征管效率有待提高针对税收征管效率问题，我们优化工作流程，引入信息化手段，提高税收征管的效率与准确性。
五、工作展望1. 进一步加强宣传，提高纳税意识明年将继续加大税收政策的宣传力度，提高纳税人的纳税意识，营造遵章守纪的良好氛围。
房屋租赁收入报税示例
房屋租赁收入报税示例在当今社会，房屋租赁已成为一种常见的经济活动。
对于房东来说，了解并正确申报房屋租赁收入的税款是一项重要的责任。
下面通过几个具体的示例，为您详细讲解房屋租赁收入报税的相关事宜。
假设房东小李在一线城市拥有一套两居室的房屋，于 2022 年 1 月 1 日出租给了租客小王，月租金为 5000 元，租赁期限为一年。
首先，小李需要明确自己的租赁收入属于哪种所得类型。
在我国，个人出租房屋取得的收入一般属于财产租赁所得。
接下来，计算应纳税所得额。
根据相关规定，每次（月）收入不超过 4000 元的，减除费用 800 元；4000 元以上的，减除 20%的费用，其余额为应纳税所得额。
小李每月租金收入 5000 元，减除 20%的费用（即 1000 元），应纳税所得额为 4000 元。
然后，确定适用的税率。
财产租赁所得适用比例税率，税率为20%。
所以，小李每月应缴纳的个人所得税为：4000×20% ＝ 800 元。
在实际报税过程中，小李需要准备相关的资料，如租赁合同、租金收入凭证等。
报税的方式可以选择线上或线下。
线上报税通常需要登录当地的税务网站，按照系统提示填写相关信息并上传资料；线下报税则需要前往当地的税务大厅，填写纳税申报表并提交相关资料。
再看另一个示例，房东小张在二线城市有一套三居室房屋出租，月租金 3500 元，租赁期限为两年。
小张每月租金收入未超过 4000 元，减除费用 800 元后，应纳税所得额为 2700 元。
适用 20%的税率，每月应缴纳的个人所得税为：2700×20% ＝ 540 元。
需要注意的是，如果房屋租赁过程中发生了修缮费用，根据规定，纳税人能提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，允许扣除，但每次扣除以 800 元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
假设小张在 2022 年 5 月对房屋进行了一次修缮，花费 1500 元，并能提供有效凭证。
个人出租住房涉及七大税种该如何计征
个人出租住房涉及七大税种该如何计征1.个人所得税：个人出租住房所得按照“工资薪金所得”计税办法，以全年累计的总额作为计税基础，根据个人所得税法的相关规定计算个人所得税，税率根据所得收入的不同有不同的档次。
个人出租住房所得可以享受一定的免税额度，超过免税额度的部分按照相应税率计征。
2.城市维护建设税：城市维护建设税是按照房屋的租金收入计征的，计税期为每年一次。
计税依据为每月的租金总额，税率为10%。
纳税人可以通过银行转账、现金或者支付宝等方式缴纳。
3.房产税：房产税是根据房产的估价计征的，计税期为每年一次。
房产税根据具体地区的政策有所不同，有可能是按照房产的估价的一定比例计算，也有可能是按照房屋的面积计算。
纳税人可以通过银行转账、现金或者支付宝等方式缴纳。
4.土地增值税：土地增值税是指土地的出让和转让行为所产生的增值收入应缴纳的税款。
对于个人出租住房的土地增值，需要按照当地的相关政策计算。
计税依据是房屋的成交价减去购买房屋时的成本，税率根据不同的地区政策有所不同。
5.印花税：印花税是指在个人出租住房的过程中需要支付的一种税费。
印花税的计算方式是根据签订合同的金额按照一定比例计算，通常印花税的税率是按照千分之一或万分之一计算的。
纳税人在签订合同时需支付印花税。
6.城镇土地使用税：城镇土地使用税是对使用城镇土地的单位和个人所征收的一种税费。
个人出租住房所需要缴纳的城镇土地使用税根据出租房屋的面积以及当地政策计算，税率为每平方米每年一定的金额。
7.车船使用税：如果个人出租住房配备了车辆或船只，根据相关法律规定，需要缴纳车船使用税。
车船使用税根据车辆或船只的类型、排量或吨位等不同情况，有不同的税率。
租房合同税率
租房合同税率租房合同税率是指在房屋租赁过程中，双方需要按照一定的税率缴纳税费。
近年来，我国政府对租房市场进行了系列政策调整，以保障租户和房东的合法权益。
本文将对租房合同税率进行详细解析，分析其对双方的影响，并提供降低税率的措施和建议。
一、租房合同税率简介租房合同税率是指在房屋租赁合同中，涉及到的税收问题。
根据我国税收法规，房屋租赁收入属于财产性收入，需要缴纳一定的税费。
在签订租房合同时，双方需要明确合同中所涉及的税率，以确保合法合规。
二、我国租房合同税率的具体规定根据《中华人民共和国个人所得税法》及相关规定，我国租房合同税率如下：1.个人出租住房：按照10%的税率征收个人所得税。
2.个人出租非住房：按照20%的税率征收个人所得税。
需要注意的是，这里提到的税率仅为个人所得税税率，其他相关税费如增值税、城市维护建设税等，税率可能有所不同。
在签订合同前，双方应详细了解所在地区的税收政策，以确保合同合规。
三、租房合同税率对租户和房东的影响1.对租户的影响：租房合同税率直接关系到租户的租赁成本。
在税率较高的情况下，租户的实际租金负担会增加，从而降低居住品质。
因此，租户在选择房源时，应关注房屋租金与税率的合理性，以确保自身权益。
2.对房东的影响：房东在出租房屋时，需要承担一定的税收。
税率过高可能会影响房东的收益，甚至导致房东不愿意出租房屋。
因此，房东在制定租金时，需合理考虑税收成本，确保收益稳定。
四、降低租房合同税率的措施和建议1.了解政策：双方应在签订合同前，详细了解所在地区的税收政策，确保合同合规。
2.合理定价：房东在制定租金时，应充分考虑税收成本，避免过高定价。
同时，租户在选择房源时，可将税率作为参考因素，权衡租金与实际居住品质。
3.税收优惠政策：政府可出台更多针对租房市场的税收优惠政策，降低双方税收负担，促进租房市场健康发展。
4.优化税收制度：简化租房税收流程，提高税收征管效率，减轻双方负担。
总之，租房合同税率对租户和房东均具有重要影响。
房产租赁业务财税问题分析
房产租赁业务财税问题分析房产租赁业务是指房地产持有者将房屋等不动产出租给他人使用，以获取租金收入的经济活动。
在进行房产租赁业务时，涉及到的财税问题主要包括以下几个方面的分析：1. 税收政策根据中国税法，房屋出租所得需要纳税。
出租房产的个人应按照合同约定扣缴税款，而企业应按照企业所得税的相关规定进行纳税。
2. 房产税房产税是指对房地产所有权人或承租人征收的税款，其税率和税费计算方式根据当地的政策和规定而有所不同。
在出租房产时，需要考虑房产税的支付问题。
3. 增值税在房产租赁业务中，如果房产属于新建商品房，则涉及到增值税的税收问题。
根据税法规定，承租人需要扣缴并上缴增值税。
4. 土地使用税土地使用税是指对土地使用权人或承租人征收的税款。
在房产租赁业务中，如果房屋所在的土地属于国有土地，则需要缴纳土地使用税。
5. 房地产税房地产税是指对所有已建成房屋、构筑物、构筑场所以及构筑物、构筑场所附属土地以及独立销售的土地的税款。
在房产租赁业务中，如果涉及到房地产税，需要按照相关政策和规定进行缴纳。
6. 印花税印花税是指对印刷或书写的各种单据和凭证进行征收的税款。
在房产租赁业务中，涉及到租赁合同的签订，一般需要缴纳印花税。
7. 个人所得税个人从租赁房产中获得的租金收入需要缴纳个人所得税。
根据税法规定，每个自然年度个人租金收入超过800元的，需要缴纳个人所得税。
房产租赁业务涉及到的财税问题比较复杂，需要根据具体情况和当地政策进行分析和缴纳。
承租人应当根据合同约定扣缴相关税费，房产所有者和经营者需要了解并按照相关税法规定进行纳税。
对于具体操作和缴纳方式，建议咨询专业税务机构或财务人员的意见，确保合规运营。
个人出租房屋涉及七大税种,该如何计征？
个人出租住房涉及七大税种，该如何计征？编者按：个人出租住房所涉及到的税收问题呈现出税种繁多、税收总量小、征管繁杂等特点。
我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关税种的税收实体法之中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征税部门带来很大的征管困难。
本期华税文章将对个人出租住房所涉及的税收问题加以梳理，以飨读者。
一、个人出租住房整体税收负担对于个人出租住房的税收征缴方面，名义税负较重，但是国家对此给予了大量的税收优惠，予以支持。
具体而言，增值税在“营改增” 后按5%的征收率减按1.5%计算征收，除此之外缴纳城市维护建设税和教育费附加也有条件的享受减免税政策。
个人按市场价格出租住房取得的所得按照10%的税率缴纳个税。
房产税的税率也有大幅降低，由12%减为4%。
免征城镇土地使用税和印花税。
二、个人出租住房税负依据及相关计算1、增值税《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
上述条款中的个人并不是通常意义上所理解的自然人。
其包括个体工商户和其他个人，其他个人指自然人。
根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。
文件中说纳税人是“个人”出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，根据上述文件规定，个人包括个体工商户和其他个人，也就是个体工商户（包括）同样适用上述条款，出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
房产出租中的房屋空置与闲置税收法律要求与避税建议
房产出租中的房屋空置与闲置税收法律要求与避税建议在房地产领域，投资出租房产已成为许多人的首选方式之一。
然而，面对房产空置与闲置的问题，房主们需要了解相关的税收法律要求以及避税建议。
本文将探讨房产出租中的房屋空置与闲置税收法律要求，并提供一些建议以便房主可以避免不必要的税务困扰。
一、房屋空置与闲置税收法律要求房屋空置与闲置指的是房屋在一定时间内无人入住或者没有租赁出去。
为了鼓励房主积极出租或使用房产，许多国家和地区都设立了相关的税收法律要求。
1. 空置税某些地区对房屋空置时间超过一定期限的房主征收空置税。
该税收制度旨在促使房主积极出租或出售空置房产，以缓解房屋供需紧张的局面。
房主应仔细了解当地空置税的适用规定，以免因未履行相关义务而面临罚款或其他处罚。
2. 闲置税除了空置税，一些地区还实施了闲置税。
闲置税通常适用于长期未使用或未租赁的房屋，旨在鼓励房主积极利用房产资源。
房主应及时了解当地有关闲置税的法律规定，确保遵守并避免可能的税务风险。
二、避税建议为了避免不必要的税务困扰，房主可以考虑以下建议：1. 积极出租避免房产空置与闲置最为直接有效的方法就是积极出租。
房主可以制定合理的租金、提供优惠条件，吸引租客入住。
此外，合理的广告宣传也能帮助房主快速找到租客，减少空置时间。
2. 寻求专业管理房主可以委托专业的房产管理公司或中介机构进行房屋的租赁管理。
这些机构通常具有丰富的租赁经验和广泛的客户资源，能够更高效地找到租客并管理房产。
专业管理可以减轻房主的负担，提高出租效率。
3. 改变使用方式如果房屋长期无法出租或租金回报率较低，房主可以考虑改变使用方式，例如将其改建成公寓、写字楼或商铺，以获取更高租金回报。
当然，此举需要获得相关的规划许可和手续，房主应咨询专业人士并遵守相关法律法规。
4. 研究税收优惠政策房主应积极了解当地的税收优惠政策，以获得潜在的减税机会。
有些地区对出租房产可能提供一定的税收减免或抵扣，房主可以通过合法途径降低税负。
对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究[范文模版]
对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究[范文模版]第一篇：对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究[范文模版] 对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究余华近年来，随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口大量增加，直接带动了城市个人房屋出租业的发展。
但同时也出现了税收征管难、税款流失严重的局面。
如何加强个人房屋出租税收征管，已成为当前我们亟待解决的问题。
一、个人房屋出租税收征管存在的问题个人房屋出租税收一直是税收征管中的难点。
究其原因既有房主纳税意识差、社会欠缺较好的纳税环境等问题，也有地税部门本身重视不够、宣传力度小、欠缺科学合理的征管办法等问题，既有私房出租隐蔽性强，纳税人难寻找、租金额难界定、税款难征收的问题，也有部门监管缺位，源泉控管难等问题，还有税制不完善，税种繁多计算复杂操作难、税负较重纳税人遵从难等问题。
具体表现在以下几个方面：1、纳税意识不强。
以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态，认为，税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，谁也不愿主动申报纳税，导致纳 1税相当被动、消极，能逃则逃，能偷则偷，致使税收大量流失。
此外，个人房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，地税部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。
2、税源信息不明。
由于个人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致个人房屋出租税收流失。
再加上信息不畅，资料不完整，尽管经过定期清理，但漏征漏管户时有发生。
一是租房协议不真实或业主不提供。
房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一种经济行为。
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一、引言经营性房屋租赁从不同角度可以分为多个类型（见表1），按照纳税义务人性质可以分为一般纳税人和小规模纳税人，小规模纳税人又可以分为单位和个体商户、其他个人，按照房屋属性可以分为住房和非住房，本文主要是对其他个人的非住房（如商铺、写字间等）租赁涉税问题进行重点分析研究。
根据国家相关财税政策，个人房屋租赁（非住房）涉及的税种主要包括增值税（营改增之前缴纳营业税）、房产税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税7项税费。
目前针对个人房屋租赁（非住房）涉税问题的研究文献较少，而且研究深度较浅。
例如对整体税负的研究仅提出其整体税负较高，但是具体税负有多高没有准确的数据支撑，又如对税收征管难的分析仅限于税务机关的角度而没有站在出租方、承租方的层面进行深刻剖析。
本文希望在现有学术研究基础上进行拓展，紧扣税收政策，从实际案例着手，精准计算整体税负，而且多角度多层次进行深入系统研究，并提出一些创新性的思考和建议，这对于探索解决个人房屋租赁（非住房）涉税问题具有重要的现实意义。
二、个人房屋租赁（非住房）涉税问题及原因分析（一）出租方税负过高，偷逃税现象严重1.税制较为复杂，整体税负过高表2对营改增后个人房屋租赁（非住房）税负计算的政策依据、计算公式进行了详细说明，并计算出了税负值。
在实际申报、纳税时，对于合同中载明的租赁金额税务局并不进行含税或不含税的区分及认定，因此，整体税率=各项税收之和/合同载明金额=30.16%，即假设出租方取得100万元的租赁收入（非住房），共计缴纳各项税费30.16万元。
宏观税负分为狭义税负和广义税负，其区别在于狭义税负的计算口径为税收收入，而广义税负的计算口径为包含非税收入在内的所有政府收入，由于在计算个人房屋租赁（非住房）税负时不涉及非税事项，因此为了统一口径在此选取狭义宏观税负[1]。
表3通过2011—2015年五年的数据计算出了中国平均狭义宏观税负=年均税收收入/年均GDP 总量=18.50%。
结合图1可以看出，个人房屋租赁（非住房）的税负30.16%明显高于平均宏观狭义税负18.50%，整体税负过高。
那么导致个人房屋租赁（非住房）整体税负过高的主要原因是什么呢？通过表2可以看出，税制繁杂、税目过多是导致税率过高的关键因素，目前个人房屋租赁（非住房）涉及7个税种，单税种税率并不高，但是整体加总后其税率非常高，这也是下一步税制改革中应该予以综合考虑、整体降负的关注点。
按纳税义务人性质分类按房屋属性分类备注一般纳税人住房如居民住宅小规模纳税人单位和个体商户非住房如商铺、写字间等其他个人表1经营性房屋租赁分类【摘要】随着市场经济的不断发展，个人房屋租赁（非住房）市场异常活跃，其涉税问题也成为社会关注的热点。
文章结合实际案例，从出租方、承租方、税务机关三个角度对个人房屋租赁（非住房）整体税负过高、偷逃税现象严重、承租方成本差异化、税收公平性受损、税收征管困难等问题进行了深刻剖析和相互印证，并以此为基础提出了推进税制改革，降低整体税负，提高信息管理水平，创新租金认定方式和税收征管模式，注重宣传实效，提高纳税意识等多项思考和建议。
【关键词】个人房屋租赁；整体税负；税收公平；税收征管；税制改革【中图分类号】F239.41【文献标识码】A【文章编号】1004-5937（2018）01-0075-05晋商银行股份有限公司荆润个人房屋租赁（非住房）涉税问题分析及建议【作者简介】荆润（1988—），女，山西临猗人，晋商银行股份有限公司，研究方向：财税理论与政策研究财税研究会计之友2018年第1期图1个人房屋租赁（非住房）税负与平均狭义税负比较年度20112012201320142015平均值GDP 484753.2539116.5590422.4644791.1686181.5589052.9税收收入89738.4100614.3110530.7119175.3124922.2108996.2狭义宏观税负（%）18.5118.6618.7218.4818.2118.50表3中国平均狭义宏观税负计算表单位：亿元数据来源：中央人民政府网站国家数据库。
税种税负计算公式税负（%）政策条例摘要政策依据增值税1/（1+5%）×5%4.761.其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税2.出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%《国家税务总局2016年第16号公告》第四条第二款、第八条第二款房产税1/（1+5%）×12%11.431.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%2.营改增后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）城市维护建设税1/（1+5%）×5%×7%0.33《城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）第三条、第四条教育费附加1/（1+5%）×5%×3%0.14地方教育费附加1/（1+5%）×5%×2%0.10印花税0.10个人所得税[100%/（100%+5%）-11.43%-0.33%-0.14%-0.10%-0.1%]×0.8×0.213.30 1.个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费；由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准2.财产租赁所得，每次（月）收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额《个人所得税法》第三条、第六条；《个人所得税法实施条例细则》第八条、第二十一条；《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）合计30.16表2营改增后个人房屋租赁（非住房）税负计算表注：表中对个人所得税税率的计算是按照每次（月）收入超过4000元进行计算的。
2.纳税意识淡薄，偷逃税现象普遍出租方为个人的房屋租赁（非住房）行为，出租方对房屋租赁纳税的认识可以分为三类。
第一类，完全无纳税意识，完全不知道房屋租赁收入要缴纳相关税费，自然地认为合同载明的租金就是其应该实得的。
第二类，知道房屋租赁会产生相关税费，但是不会主动申报纳税。
如果承租方要求其提供发票及完税凭证，多数会采取拒绝将房屋租赁给对方或者通过推高租金转嫁相关税费的措施。
第三类，有纳税意识，也会主动申报，但是会通过与承租方签订阴阳合同等手段达到偷逃税的目的。
在实际操作过程中鉴于出租方从自身利益考虑，第一类和第二类比较常见，第三类较为少见，即纳税人的纳税意识总体偏低。
这种低纳税意识也在一定程度上导致了偷逃税现象较为普遍。
如北京市朝阳区地税局调查，真正纳财税研究承租方为对公单位（X ）承租方为个人（Y ）房租226.67238各项税收60.470所得税汇算调增15.120最终房租成本302.26238表4不同类型承租方最终房租成本差异比较单位：万元注：如果承租方为个人，其从个人利益出发不会替出租方承担相应的税收，因此其税收成本几乎为零，这与实际情况也基本相符。
税的房屋出租人仅为20%[2]，这一数据客观地反映了房屋租赁纳税率过低，偷逃税现象非常严重。
（二）承租方成本差异，税收公平性受损在个人房屋租赁（非住房）市场交易中，承租方可以分为两类，一类是对公单位，另一类是个体工商户或其他个人，不同类型的承租方其租赁成本会有所差异。
1.假设承租方为对公单位，其承租成本较高承租单位为对公单位，由于其财务核算相对严格，一般会要求对方提供房租增值税发票及完税凭证，以此作为税前列支依据。
下面结合某公司实际案例进行分析：A 公司为一般纳税人，属于连锁零售企业，房屋租赁需求较大，2016年共承租个人商铺10套，与个人签订了10份房屋租赁合同，合同总金额238万元。
在实际操作过程中存在两方面的困境。
第一，10个出租方均表示不提供租金发票，也不会因此降低房租，否则会以同样的价格租给其他承租者而不需要提供房租发票。
第二，企业为了控制税收风险，规范核算，代10个出租方缴纳了相关的税费，取得了房租发票和完税凭证，税前列支，共代缴税费71.8万元，剔除增值税11.33万元（可以进行税额抵扣），增加成本60.47万元。
另外，由于企业替其他纳税义务人承担了税费，而且在税前列支，在企业所得税汇算清缴时要调增所得税15.12万元，综上该企业2016年房屋租赁行为最终承担的成本X=238/（1+5%）+60.47+15.12=302.26（万元），企业除238万元租金外，还承担了64.26万元的涉税成本，租赁成本较高。
2.假设承租方为其他个人，其承租成本较低仍以上述案例为例，假设承租方是个体工商户或其他个人。
第一，大多数承租者对于承租房屋会引致出租方一系列税费并不知晓，退一步讲，即便其心里明白，但是由于其并不是直接的纳税义务人，也会采取事不关己的态度；第二，由于其财务核算不健全，加之从个人利益出发，一般不会要求出租方提供房租发票和相应的完税凭证，否则会推高租金增加其成本。
上述两种因素叠加造成如果租赁双方均为个体工商户（或其他个人）的话，纳税的可能性微乎其微，其最终承租成本Y 为238万元，不会产生相应的涉税成本，租赁成本较低，这种低租赁成本也间接地导致了税收大量流失。
用X 代表承租方为对公单位的最终房租成本，用Y 代表承租方为个人的最终房租成本。
从表4可以看出，X-Y=302.26-238=64.26（万元），即同样是238万元的租金，承租方为对公单位会比承租方为个人多承担64.26万元的税收成本，按比例换算，100万元租金将多承担27万元（100×64.26÷238）的成本。
综上，不同类型的承租方，对于出租方应承担租赁税费的认识以及采取的方式不同，最终造成了两个结果，一是税收大量流失；二是成本产生了较大差异，损害了税收公平性原则，也不利于市场主体的公平竞争。
（三）税务机关征管难，税收流失严重随着我国经济的快速发展，个人房屋租赁（非住房）交易的数量和市场租赁价格都呈现不断上升的趋势，但是这部分税收一直是税务机关的一大征管难点，究其原因可以归纳为以下方面：1.整体税负过高是征管难的首要因素高税率未必带来高税收，这一点在上述分析中已经得到了印证。
从出租人角度看，其相关税负过高，在一定程度上导致甚至促使纳税人税法遵从度较低，从而转向采取私下签订阴阳合同、以承租方经营的项目服务来抵部分租金，甚至只是口头约定而不订立书面合同[3]等多种手段偷逃税，给税务机关监管带来了很大的阻力和困扰，这是个人房屋租赁（非住房）税收征管难的首要因素。