2020年地产行业深度分析报告

2020年地产行业深度分析报告

2020年4月

目录

一、复盘2008 年：强刺激与宽货币带来深V 反弹 (5)

1.1 金融危机爆发，经济楼市全面下滑 (5)

1.2 政策积极救市，地产调控大幅放松 (9)

1.3 楼市逐步复苏，投资销售持续走高 (11)

二、2008 年启示：需求并未消失，外部冲击仅影响释放时间 (13)

2.1 经济及收入增速放缓对需求冲击不明显 (13)

2.2 政策放松及流动性宽松为市场快速复苏的催化 (14)

三、2020 VS 2008：花相似而境不同 (15)

3.1 相同点：国际经济金融环境恶化，流动性持续宽松 (15)

3.2 不同点：经济冲击程度、行业政策环境及所处阶段不同 (16)

四、楼市逐步回归正轨，谨慎但不悲观 (18)

4.1 “房住不炒”与“三稳”基调难改，短期政策或难大幅松动 (18)

4.2 各地复工陆续恢复，投资开工有望逐步回升 (19)

4.3 三月楼市持续升温，恢复持续性仍需观察 (20)

五、市场建议 (21)

六、市场提示 (21)

图表目录

图表1 2008 年金融危机使全球GDP 增速大幅下行 (5)

图表2 金融危机期间国内GDP 增速大幅下滑 (5)

图表3 金融危机期间国内CPI 和PPI 迅速下降（%） (6)

图表4 金融危机期间进出口、消费均出现大幅下滑（%） (6)

图表5 2008 年商品房销售增速大幅下滑 (6)

图表6 70 城商品房价格指数连续7 个月下跌 (6)

图表7 2008 年万科销售均价显著降低 (7)

图表8 2008 年开工未售商品房库存持续走高 (7)

图表9 2008 年地产投资开工大幅下降 (7)

图表10 图表11 图表12 图表13 图表14 图表15 图表16 图表17 图表18 图表19 图表20 图表21 图表22 图表23 图表24 图表25 图表26 图表27 图表28 图表29 图表30 图表31 图表32 图表33 2008 年土地购置面积与成交价款大幅减少 (7)

2008 年房地产开发资金同比增速由正转负 (8)

2008 年上市房企现金短债比降至83% (8)

上市房企整体净负债率从2007Q3 末的52%上升至2008 年末的74% (8)

2007-2008 年房地产收并购大幅增加 (9)

2009 年全国房企数量同比下滑8.2% (9)

金融危机期间地产板块与沪深300 跌幅接近 (9)

2007-2008 年招保万金估值最高点与最低点 (9)

2008 危机后货币政策大幅宽松 (10)

2009 年我国M2 保持高增长 (10)

2006-2009 年主要房地产政策汇总 (10)

2009 年商品房销售同比大幅回升 (11)

2009 年70 城商品房价格指数止跌回升 (11)

2009 年地产投资开工逐渐回升 (11)

2010 年全国土地购置面积实现正增长 (11)

2009 年房地产开发到位资金同比大幅增加 (12)

2009 年底上房企现金短债比达到185% (12)

2009 年底上市房企整体净负债率降低至50% (12)

龙头房企股价涨幅远超行业整体及沪深300 (13)

2008 年金融危机后招保万金估值最低点与最高点（截至2009 年末） (13)

经济及可支配收入增速放缓并未影响2009 年市场需求的释放 (13)

2008 年国内仍处于快速城镇化阶段 (14)

2008 年政策放松与流动性宽松后房地产投资销售迎来拐点 (14)

2008 年持续降息带来销售面积增速的逐步回升 (15)

图表34 图表35 图表36 图表37 图表38 图表39 图表40 图表41 图表42 图表43 图表44 图表45 图表46 2020 年年初以来全球主要经济体股市大幅下跌 (15)

2020 年3 月以来主要经济体都进入降息通道 (16)

当前外贸对国内经济拉动程度低于2008 年金融危机以前 (17)

2019 年房地产市场规模远大于2008 年 (17)

万科2019 年销售规模较2008 年显著提升 (17)

当前城镇居民人均住房建面较2008 年大幅提升 (18)

A 股上市房企在手货币资金/一年内到期长短期负债 (18)

3 月重点房企施工项目复工率 (19)

3 月全国水泥出货率环比大幅回升 (19)

50 个重点城市周成交延续7 周回升 (20)

3 月重点城市日均成交同比降幅明显收窄 (20)

旭辉控股集团售楼处开放比例持续回升 (20)

3 月百强房企单月销售同比降幅大幅收窄 (20)

受新冠疫情和原油价格暴跌的影响，近期海外金融市场发生剧烈震荡，主要股票市场都出现了熔断。

在以股票市场为代表的风险资产发生熔断的同时，避险资产黄金和美国长期国债也发生较大幅度的

下跌，这意味着全球金融市场出现恐慌式抛售，甚至流动性危机。全球金融市场由避险模式逐渐转

为危机模式，上一次发生如此大的震荡还要追溯到2008 年的国际金融危机。全球金融市场的动荡能

在多大程度上影响楼市，本篇报告复盘2008 年金融危机前后地产政策、投资、销售的走势，通过对

比当前与2008 年楼市经济、政策、行业的，结合三月地产销售、复工的走势，力争为投资者判断后

市提供一些参考。

一、复盘2008 年：强刺激与宽货币带来深V 反弹

1.1 金融危机爆发，经济楼市全面下滑

宏观背景：金融危机导致国内外经济大幅下滑

2001-2007 年全球经济增长震荡上行，全球GDP 实际同比增速由2.5%上升到2007 年的5.7%，受

国际金融危机的影响，2008 年和2009 年全球GDP 实际同比增速分别下行到3%和0%。受外需萎

靡的影响，我国出口增速由危机前高于20%的增速骤降到负，2009 年5 月我国出口增速降到最低

为-26.5%。同时，我国内需也出现迅速收缩，表现为进口增速和消费增速均出现不同幅度的下降。

进口方面，危机之前我国进口增速常年保持20%以上的增速，国际金融危机使得我国进口增速自

2008 年11 月连续12 个月转为负增长，2009 年1 月进口增速达到最低为-43.1%；消费方面，危机

之前，我国社零增速保持20%以上的增速，2009 年我国社零增速受危机影响下滑到15%左右，国

内GDP 增速由2007Q2 的15%降至2009Q1 的6.4%。

图表1 2008 年金融危机使全球GDP 增速大幅下行图表2 金融危机期间国内GDP 增速大幅下滑

GDP:不变价:当季同比（%）

GDP:实际同比增长:全球（%）8

6

4

2

0 16 12 8 4 0

2000 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2005/03 2006/05 2007/07 2008/09 2009/11 资料来源：Wind，国际货币基金组织，市场部资料来源：Wind，市场部