房地产可行性研究报告基本框架图
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可行性研究报告基本框架图
项目总论→项目背景————————可行性研究结论
↓项目名称市场预测
开发公司项目建设进度
可行性研究单位投资估算和资金筹措
研究依据
项目建规模和内容
项目开发手续
项目投资和市场研究→市场宏观背景———————区域市场分析
↓全国投资环境区域市场界定
X市投资宏观背景供给分析
区域发展及前景预测需求分析
宏观市场与本项目发展借鉴竞争分析
典型物业调查
市场分析有关结论
项目分析及评价→地块解析—————SWOT分析————项目评价
↓交通条件
地形、地势
水、电、气保障
规划限制条件
市场定位及项目评估→项目定位————————方案评估意见
↓
开发进度安排→工程规划说明-—————施工横道图
↓
投资估算与资金筹措→总投资估算————资金筹措————投资使用规划
↓固定资产投资总额资金来源投资使用计划
流动资金估算筹备方案借款偿还计划
销售及经营收入测定→
各物业销售收入估算—销售回款计划—资金来源与运用—销售利润↓
财务与敏感性分析→赢利能力分析——项目研究性分析——社会效益和影响分析
↓
开发进度安排→结论性意见——主要问题及解决方法——风险及防范
产品策划环节总体工作流程
项目总体规划布局
↓
地块价值分类—分期开发策略—开发主题导入
↓
项目总体规划理念
↓
总体风格—功能分区—交通路网
↓
概念设计任务书
↓
项目景观规划理念
↓
景观布局—风格立意
↓
项目建筑规划理念
↓
建筑单体设计—户型设计—建筑与景观互动
↓
项目公建配套规划理念
↓
总体配套理念—分期配套设置—配套功能设置—特色配套设置
↓
详规设计任务书
定位策划工作流程
项目SWOT分析
↓
劣势分析及化解—优势分析及利用—威胁分析及对策—机会分析及利用
↓
项目资源审核
↓
内部资源——外部资源
↓
项目竞争力分析
↓
市场空白点分析—差异化竞争优势定位—核心竞争力分析—产品形态初步定位
↓
基准项目研究
↓
开发原创概念定位
↓
项目核心定位
↓
核心开发主题定位—主题市场形象定位—生活方式定位—社区文化定位
↓
项目产品形态定位
↓
项目价格定位
销售队伍组建及培训
团队组织加构
项目经理
↓
销售经理—————策划经理—————其他后勤人员
↓↓
销售主管策划师—调研员—文案
↓
销售代表
1、2、3
楼员搭配原则
性格内项——性格外向
长相漂亮——长相一般
心胸宽阔——心胸较窄
经验丰富——无经验
身材较高——身材偏低
男性——女性
素质较高——素质偏低
有专业知识——无专业知识
售楼员的素质要求
形象仪表、谈吐礼仪、应变能力、协作能力、思维方式、专业知识
行业状况、销售知识、谈判技巧、服务态度、创意能力、实操经验
仪容仪表
身体整洁:每天洗澡,保持身体清洁无异味
容光焕发:注意饮食卫生,劳逸结合,保持精神饱满
适量化妆:女性销售人员必须化淡妆,化妆须适当而不夸张
头发整洁:经常洗头,做到没有头屑
口腔清洁:每天刷牙两次,保持牙齿洁白,口气清新
双手整洁:勤剪指甲,经常洗手,保持双手卫生
制服整齐:制服常换洗,穿着要整齐,皮鞋要擦亮
姿势仪态
1、咳嗽或吐痰时,请用干净的纸巾或手帕掩住口部
2、打哈欠或喷嚏时,应走开或转过头来掩住口部
3、整理头发、衣服时,请到洗手间或客人看不到的地方
4、当众挖鼻孔、搔痒或剔指甲会有损自己的形象
5、手不应该插在口袋里,双手应垂直;坐着时平放在桌面,不要把玩物件
6、当众不应耳语或指指点点
7、不要在公众区域奔跑
8、抖动腿部,倚靠在桌子或柜台上都属不良习惯
9、与别人谈话时,双目须正视对方的眼睛
10、不要在公众区域搭肩或挽手
11、工作时,以及在公众区域不要大声讲话、谈笑及追逐
12、在大堂等公众场合,不能当着客人谈及与工作无关的事情
13、与人交谈时,不应不时看表及随意打断对方的讲话
言谈举止
坐、站、走路和谈话都要得当,工作要有效率。
1、彬彬有礼
主动同客人、上级及同事打招呼
多使用礼貌用语,例如:早晨好、请、谢谢、对不起、再见、欢迎光临等如果知道客人的姓和职位,要尽量称呼其职位,比如王总等
讲客人能听懂的语言
进入客户的办公室前须先敲门
同事之间要互敬互让,说话要温文尔雅
使用电梯时要先出后入,主动为别人开门
2、笑口常开
面带笑容接待各方宾客
保持开朗愉快的心情
仪容、装扮
1、男员工发式
头发要前不过眉,旁不过耳,候补盖发领
头发要整齐、清洁,没有头屑
不可染发(黑色除外)
2、女员工发式
刘海不盖眉
自然、大方
头发过肩要扎起
头饰应用深颜色,不可夸张或耀眼
发型不可太夸张
不可染发(黑色除外)
3、耳环
女员工只可佩带小耳环(无坠),款式要端庄大方,以淡雅为主
4、面容
面容神采奕奕,保持清洁,无眼垢及耳垢
男员工不可留胡须
5、手
员工指甲长度不超过手指头
女员工可涂透明色指甲油
只可佩带一只小戒指,不可佩带其它首饰
经常保持手部清洁