《房地产估价理论与方法》模拟试题(二)(答案分离版)

一、单项选择题

1.按照我国法律的规定，娱乐用地的最高年限为（）年。

A.70

B.60

C.50

D.40

2.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。

A.不可移动性

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

3.在房地产价格中，理论价格是（）。

A.稳定均衡价格

B.不稳定均衡价格

C.短期均衡价格

D.长期均衡价格

4.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（）。

A.社会一般报酬率

B.最低期望收益率

C.特定投资者所要求的最低期望收益率

D.特定投资者所要求的最低报酬率

5.在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。

A.主观

B.客观

C.悲观

D.乐观

6.在评估投资价值时，折现率是（）。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

7.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

8.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A.1765

B.2000

C.2069

D.2400

9.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。

A.40

B.48

C.50

D.60

10.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

11.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为300 0元/㎡，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％。对可比实例甲进行交易日期调整后的价格为（）元/㎡。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

12.某房地产在2006年3月的价格为2009元／㎡，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，11 2.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元／㎡。

A.2700.8

B.2800.1

C.2800.8

D.2817.7

13.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.280

B.285

C.290

D.295

14.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（）万元。

A.100

B.77

C.63

D.42

15.（）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。

A.毛租金乘数法

B.潜在毛租金乘数法

C.有效毛收入乘数法

D.净收益乘数法

16.某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（）。

A.7.65％

B.8.75％

C.9.42％

D.10.19％

17.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％，在该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260

B.450

C.460

D.500

18.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。（2001年试题）

A.有效经过年数等于实际经过年数

B.有效经过年数短于实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数

D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

知识点：建筑物折旧的求取方法

19.某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。（2004年试题）

A.10.2万元

B.11.0万元

C.11.3万元

D.11.5万元

20.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。