银行信贷业务调查报告总结归纳房地产开发类客户精修订

银行信贷业务调查报告总结归纳房地产开发类

客户

SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#

**银行信贷业务调查报告(房地产开发类

客户)

申请企业：

业务种类：

币种及金额：

申报行(部)：

主办信贷员：

协办信贷员：

年月日

业务申报情况

***有限公司贷前调查报告

（一）企业基本情况分析

1、授信、融资及资信状况

（1）授信和用信情况

截止到申报日，申请人及其控股子公司在我行的授信历史，以及目前有效的授信内容和审批条件，以及授信使用情况明细；（如果是集团客户，应说明集团客户在我行的总体授信情况，以及授信的切分情况）

（2）融资及对外担保情况

申请人在其他银行融资情况，以及对外担保明细情况；

（3）信用分析

通过人民银行信贷咨询系统查询的结果，申请人的历史信用记录（包括还贷、付息以及是否有逾期记录）；对申请人有逃废债和不良信用记录的应充分揭示；

2、企业基本概况

（1）成立时间及历史沿革

【对申请人有多次转制、多次更名、主营业务有多次变更等情形的应按时间顺序对以上情形作简要陈述。】经营资质，企业品牌及其知名度；

（2）股权构成及股东背景

列表表示“股东名称、出资金额、出资方式、持股比例”，详细表述股东背景（必须追溯到申请人的最终股东和最终实际控制人，以及最终股东和最终实际控制人对申请人的持股状况和控制程度。对民营、私营和集体企业，尤其需要说明其创业、发展和经营的历史）；

申请人有多次增资行为的，应按增资时间、增资金额、增资方式及增资出资人作简要描述；

【要求企业提供缴款凭证或出资实物评估报告，分析其资金来源的合法性或实物价值的公允性，判断注册或实收资本的真实性】；

各股东之间是否为关联企业、是否为亲属关系，作简要分析；

（3）法人治理及内部管理

罗列申请人的全资子公司、控股公司、参股公司、分公司、附属厂的全称、出资比例，可用树状图或列表形式表示；

与其财务关系（是否承包，独立核算，利润上交）；

集团客户要分析集团公司在人事、财务、采购、销售方面的管理架构、管理方法和控制能力；

简述申请人是否建立内部控制制度，在哪些方面建立了内部控制制度，企业产生重大决策的程序；经营考核的建立和实施；

（4）重大项目

计划实施的重大经营项目，包括投资额、资金来源、建设期、进度情况、预计收入及盈利，项目的合规性及可能遇到的经营风险；

如果企业涉及体制改革、主营业务方向的变更、发生新的对外投资、涉及诉讼等事项，应分别阐明并分析其对申请人发展带来的影响；

3、经营者素质及管理水平

（1）对申请人法定代表人的专业学历、职称、经历、从事本行业管理工作的年限、工作业绩、荣誉情况、信誉、社会对其道德和能力评价情况等作详细介绍；对管理层的其他主要成员（总经理、财务主管等），中层管理人员素质结构，全部员工的概况也应有一定程度的介绍；

同时，对管理层整体的稳定性、开拓创新精神、决策机制、管理制度、生产经营管理现状作深入细致的分析，从而客观评价企业总体经营管理水平；

（2）调查分析企业关键管理人员历史上曾管理或服务过的企业是否有拖欠贷款不还等不良纪录，关键管理人员本人目前及历史上是否有不良负债；（二）行业分析及经营状况

1、所处行业及发展态势

当地房地产市场发展现状及未来发展趋势：（包括住宅、商业、写字楼等各类楼盘的平均价位和近几年的波动情况；当年度房地产一手及二手房产的年投放及成交规模；以及当地房地产市场的投资和消费意愿和习惯；当地房地产行业在土地、在建工程抵押、房产按揭的方面有无特殊政策；）申请人在当地（区域、省级、市级）行业内的竞争地位、排名、行业综合实力；

2、项目管理分析

开发品种，主要品牌及其知名度、品牌效应、自有资金情况、融资渠道、市场区域分布，项目招标管理办法；项目设计、项目开发分包方式、选择施工方的原则、选择监理公司的原则、项目验收标准及方法、结算方式、项目销售及资金回笼情况；近年来市场需求与价格变动情况及对经营产生的影响，企业应对市场竞争及价格变化的主要措施等。

3、经营业绩

近3年开发的项目情况（数量、名称、验收评定）；近3年完工项目的投融资情况及收益情况；近3年完工项目分包及主要合作方情况；近3年完工项目合同履约情况（业主声誉及实力、工程周期及合格率）近3年完工项目回款情况（金额、时间）。

完工项目的工程优良率及获奖情况，获得的荣誉称号；

4、项目储备及发展规划

土地储备情况；在建项目情况，项目资金及来源，资金缺口及解决途径；未来1年内将要开工的重大项目，包括需要的金额、资金来源、建设期、预计收入及盈利；未来1年经营预测，包括产值、利润总额、经营计划实现的可能性及现实性基础，经营发展战略，包括投资计划、经营发展方向、经营目标与方针。

短期借款、应付票据、其他应付款、长期借款、资本公积。

了解申请人的资产负债水平；分析主要资产负债科目的增减变化情况及变化原因；对变化幅度较大等异常情况应作特别说明；在分析表内科目的同时，对申请人或有负债情况也应详细了解，对涉及诉讼或需要承担连带责任风险的或有负债应特别说明。

【比较损益表（本部及合并报表）三个年度结构和趋势，通过比较分析近三年申请人主要产品的产量、成本费用、销售收入、利润总额的变化趋势，对于变化幅度较大的说明原因。】

率、利息保障倍数等指标的计算分析，在综合考虑和分析上述各种情况的基础上，评价申请人的短期和长期偿债能力。

通过对申请人（本部及合并报表）近三年的总资产周转率、固定资产周转率、流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等指标测算，对申请人的营运能力做出评价。

利润率、成本费用利润率等指标的测算，分析影响申请人盈利的原因，评价其盈利能力。

5、现金流量表（单位：万

增减变动的趋势和原因进行分析，揭示申请人现金流入和流出的主要业务活动，侧重分析申请人经营活动产生的现金流量以及持续产生现金流量的能力，评价申请人偿债能力和支付能力的强弱。

（四）在开发项目分析

1、区位环境及周边配套概况

所开发房地产项目的地理位置，交通情况，各种生活、办公、商业设施的配套情况；所在区域的其他楼盘开发情况及销售情况介绍；周边居住、商业、办公等气氛描述；

2、项目规划情况

包括用地面积，建筑面积，规划容积率，楼盘组成结构，规划户数，是否分期开发，开工日期，计划封顶、竣工、交楼日期，预售日期和计划，“五证”的取得情况，楼盘销售定价等；

3、项目总投资情况和资金来源

（1）项目总投资及其构成：(包括地价、前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理费用、营销费用等)；

（2）计划资金来源：（包括自有资金的规模、比例，银行借款金额，承建商垫资规模，房产预售资金规模等；）