资产评估之房地产
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
资产评估——房地产评估
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
房地产资产评估
房地产资产评估房地产资产评估是指对不动产、土地、房屋等房地产资产进行评估、估值的过程。
它是以市场价值为基础，根据特定的评估方法和流程，对房地产资产进行科学、客观、合理的估算。
本文将从资产评估的基本概念、作用、方法以及行业实践等方面进行探讨。
第一章：房地产资产评估的基本概念房地产资产评估是一种专业领域，旨在为房地产交易、融资、税务等方面提供有效的估值依据。
房地产资产评估的核心是确定房地产的市场价值，它是在市场交易条件下，根据物业的特性、位置、规模、建筑质量等因素，综合考虑供求关系、金融因素、法律法规等因素而得出的估值结果。
第二章：房地产资产评估的作用房地产资产评估在房地产市场中扮演着重要的角色。
首先，它为购房者提供了明确的市场价值参考，帮助其做出理性的购房决策。
其次，房地产资产评估为房产拍卖、贷款、资产重组等交易提供了权威的估值依据，保证了交易的公正性和合法性。
此外，对于房地产开发商和投资者来说，房地产资产评估可作为项目投资决策的重要参考，降低了投资风险。
第三章：房地产资产评估的方法房地产资产评估可以采用多种评估方法，常见的有市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的方法之一，它通过比较相似房地产物业在市场上的交易价格，来确定待评估物业的市场价值。
收益法则是基于待评估物业的潜在收益能力进行估算，适用于商业物业等具有稳定租金收益的房地产。
成本法是根据物业的重建成本及折旧计算来确定其市场价值。
第四章：房地产资产评估的行业实践房地产资产评估是一门专业的领域，已形成了完善的行业标准和规范。
在中国，评估协会和评估机构负责制定评估行业的规章制度，并对评估师进行资格认证和监督管理。
房地产资产评估在房地产交易、金融机构、税务部门等领域具有广泛的应用。
评估师需要具备丰富的行业知识和实践经验，以提供准确、可靠的估值服务。
结语房地产资产评估在当前房地产市场中起着至关重要的作用。
它为各方提供了有效的估值依据，促进了房地产交易的公平公正，减少了风险，推动了房地产市场的稳定发展。
资产评估的种类
资产评估的种类资产评估是对特定资产价值进行估计和评价的过程。
它是为了满足各种目的而进行的，例如财务报告、风险管理、税务目的、贷款或融资请求等。
资产评估可以应用于各种类型的资产，包括房地产、股票和债券、商业企业、工业设备等。
以下是几种常见的资产评估的种类：1.房地产评估：这是对房地产的价值进行评估。
这包括住宅、商业和工业房地产，评估可以涵盖土地、建筑、租金收入等因素。
2.股票和债券评估：这是对公司股票和债券的价值进行评估。
评估可能涉及公司财务报表、市场状况、行业前景等因素。
3.商业企业评估：这是对商业企业的价值进行评估。
评估可能涉及公司财务报表、营业利润、商业模式等因素。
4.工业设备评估：这是对工业设备的价值进行评估。
这包括机器设备、生产线、运输设备等。
评估可能涉及设备的使用寿命、维护状况等因素。
6.品牌评估：这是对公司品牌的价值进行评估。
评估可能涉及品牌美誉度、市场份额、品牌声誉等因素。
7.专利评估：这是对专利的价值进行评估。
评估可能涉及专利的创新性、市场需求、相关技术等因素。
8.金融衍生品评估：这是对金融衍生品（如期权、期货合约）的价值进行评估。
评估可能涉及市场波动、持仓期限、合约条件等因素。
在进行资产评估时，评估师通常使用多种方法和模型来确定资产的价值。
这些方法和模型可以基于市场比较、收益模型、成本法等不同原理。
评估师还需要考虑特定资产所处的市场和行业状况，以及评估的目的和使用范围。
总之，资产评估是一项重要的活动，它可以提供有关特定资产价值的信息，帮助决策者做出明智的决策。
不同类型的资产评估涵盖的因素和方法可能会有所不同，适当选择合适的评估方法和市场状况的考虑对于准确评估资产价值至关重要。
房地产资产评估
房地产资产评估一、概述房地产资产评估是一种对房地产价值进行客观评定的方法，为投资者、金融机构等提供决策依据。
本文将介绍房地产资产评估的重要性、评估方法、评估报告的内容及其在房地产市场中的应用。
二、房地产资产评估的重要性房地产资产评估的重要性在于提供房地产价值的准确估计。
首先，它可以帮助投资者确定购房或投资房地产的合理价格，避免过高或过低的交易。
其次，评估结果可以为金融机构提供确切的价值评估，有助于贷款决策和风险控制。
此外，政府机构在土地使用权转让、税收征收等方面也需要准确的房地产估值数据。
三、房地产资产评估的方法1. 直接比较法：根据与待评估房地产相似的成交房地产的市场价格，来确定其市场价值。
该方法适用于市场交易频繁、交易同质性高的情况。
2. 收益法：通过对房地产的未来收益进行估算，反推其当前市值。
该方法适用于投资房地产等需要考虑长期收益的情况。
3. 成本法：根据建筑物的重建成本、土地价格以及折旧等因素来评估其价值。
该方法适用于新建或近期完工的房地产。
四、房地产资产评估报告的内容房地产资产评估报告通常包含以下内容：1. 被评估房地产的基本情况：包括位置、建筑面积、用途等。
2. 评估目的及范围：明确评估的目的和范围，例如购房、贷款或税务目的等。
3. 评估方法和依据：介绍所采用的评估方法及其依据，如直接比较法、收益法等。
4. 评估结果和价值说明：根据所选定的评估方法，给出评估结果，并对其进行解释和说明。
5. 市场及区域分析：对所在市场和区域的房地产市场走势、供需情况等进行分析和评述。
6. 风险和不确定因素：识别和评估可能对房地产价值产生影响的风险因素，并进行风险分析。
7. 评估师的资质和声明：介绍评估师的资质及声明，确保评估报告的客观性和可靠性。
五、房地产资产评估在房地产市场中的应用1. 购房决策：作为购房者，通过了解评估报告，可以更好地判断房屋价格的合理性，并决策是否购买或者从价格上进行合理的谈判。
资产评估第五章。房地产评估案例
资产评估第五章。
房地产评估案例房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米;一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
(一)采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元,7方米，平房造价为 400元,7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4,。
楼房重置成本=800×4800=384(万元) 楼房评估值=384,[384×(1,4,)?40]×10=384,92.16=291.84(万元)平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5,。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2(万元)铺面、门卫房估价=7.2,[7.2×(1—5,)?25]×8=7.2,2.2=5(万元) 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为:291.84+5=296.84(万元) 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为: 土地价格=宗地所在区域基准地价×(宗地地价影响因素修正值)根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元,平方米。
资产评估——之房地产的案例分析
资产评估——之房地产一．相关概念资产评估：资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
房地产评估：即房地产价格评估，由专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验，及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
二．评估方法分析、选择资产评估主要有三种方法：市场法、成本法、收益法，此外还有假设开发法、基准地价修正法等。
成本法：是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格和建筑物贬值，然后将重新构建价格减去建筑物贬值来估算房地产的客观合理价格或价值的方法。
成本法适用于新开发建设、计划建设或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。
市场法：又称市场比较法，是指在求取被评估房地产价值时，将被估房地产以近期市场上已经发生交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出被估房地产的合理价格的一种评估方法。
市场法适用于具有交易性的房地产。
收益法：又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估。
基准地价修正法：是指利用当地政府制定的基准地价作为对照，将被估宗地的区域条件和个别条件等与所在区域的平均条件相比较，进行修正，从未求得待估宗地市场价值的一种方法。
基准地价修正法适用于政府已发布基准地价的城镇的土地价格评估。
本小组主要运用了成本法和基准地价修正法两种方法进行房地产的相关价值评估，其中，关于修正系数的确定，房地产开发成本及费用、利息等的计算是本案例的关键，也是难点。
资产评估-第四章房地产评估
(一)房地产的概念
房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地 产是三者的结合体。
物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、 结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设 施条件、平整程度等。
权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而 衍生出来的权利、利益和收益。
区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系， 包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。
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（三）现场勘察及收集数据资料
现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行 实地勘察，以充分了解房地产的特性和所处的区域环境
在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评 估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估 对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。
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（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
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一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势
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（二）房地产价格的特性
1.房地产价格构成具有复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
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二、房地产价格的种类
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(二)房地产的特性
房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地 产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关， 由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所 建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土 地，是以土地特性为基础的。
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1.土地的自然特性
土地的自然特性主要表现在以下几个方面： （1）数量的有限性(不可再生性) （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性
房地产资产评估讲义
房地产资产评估讲义1. 引言房地产资产评估是指对房地产资产的价值进行估计和评估的过程。
在房地产交易、贷款和投资等环节中，资产评估起着重要的作用。
本讲义旨在介绍房地产资产评估的基本概念、方法和步骤，帮助读者了解这一领域的基本知识。
2. 房地产资产评估的定义房地产资产评估是对房地产资产价值进行估计和评估的过程。
它不仅仅是对一个房产的估值，还包括对相关权益、风险和收益的评估。
房地产资产评估的目的是确定一个资产的市场价值，以便在交易、贷款和投资等决策中提供参考。
3. 房地产资产评估的方法3.1 市场比较法市场比较法是最常用的房地产资产评估方法之一。
它通过对相似房产的交易价格进行比较，来确定目标房地产资产的市场价值。
该方法适用于市场供需较为平衡和交易频繁的情况。
3.2 收益法收益法是一种基于资产预期未来现金流的评估方法。
它通过评估房地产资产产生的租金收益和增值潜力，来确定资产的市场价值。
收益法适用于投资性房地产的评估，特别是商业地产和租赁物业。
3.3 成本法成本法是一种基于重建成本的评估方法。
它通过评估目标房地产资产的重建成本，再减去折旧和损耗，来确定资产的市场价值。
成本法适用于新建和独特性房地产的评估，特别是特殊用途房产。
3.4 综合法综合法是一种将多种评估方法综合运用的评估方法。
它通过权衡不同方法的优缺点，综合考虑多种因素，来确定资产的市场价值。
综合法适用于复杂的房地产项目和特殊情况下的评估。
4. 房地产资产评估的步骤房地产资产评估的步骤包括资料收集、市场调研、价值估计和报告撰写。
4.1 资料收集在资料收集阶段，评估师需要收集和整理与目标房地产资产相关的各种资料，如登记证明、土地使用权证、建筑设计图纸、租赁合同等。
这些资料将作为评估的基础。
4.2 市场调研在市场调研阶段，评估师需要对目标房地产资产所在的市场进行调研，了解供需状况、交易价格和租金水平等。
这些信息将作为评估的参考。
4.3 价值估计在价值估计阶段，评估师根据所采用的评估方法，对目标房地产资产的价值进行估计。
房地产资产评估案例
房地产资产评估案例房地产资产评估案例：某小区房产某小区位于城市中心位置，交通方便，周边配套设施完善，包括商场、学校、医院等。
该小区共有1000套住宅，以及一些商业和办公用房。
本案例将对该小区房地产资产进行评估。
首先，我们需要了解小区的基本信息。
该小区建于1990年，占地面积为10万平方米，总建筑面积为30万平方米。
房屋类型包括高层住宅、别墅和商业用房，平均建筑面积为100平方米。
小区内有健身房、游泳池、绿地等公共设施。
社区绿化率高，环境优美。
目前，该小区住户居住率为90%。
接下来，我们需要进行资产评估。
根据市场调研数据，该小区房价为每平方米1万元。
根据该价格，可以计算出该小区房地产资产总价值为3亿。
然而，房地产资产价值不仅仅取决于市场价格，还包括其他因素。
首先，我们需要考虑该小区的维护和管理成本。
维护成本包括小区绿化、保洁、维修等方面的费用。
管理成本包括物业管理费用、保安费用等。
根据市场调研数据，目前该小区维护和管理成本占房价的7%，即每平方米700元。
因此，维护和管理成本总计为2100万元。
其次，我们需要考虑该小区的租金收益。
目前，小区房产租金为每月每平方米100元，年租金为1000万。
根据市场数据，房产租金收益率为5%。
因此，该小区租金收益为3亿元。
最后，我们需要考虑该小区的增值潜力。
由于该小区位于城市中心位置，并且周边配套设施完善，未来增值潜力很大。
根据市场数据，该小区每年增值率为5%。
因此，该小区未来增值潜力为1500万元。
综合考虑以上因素，该小区房地产资产评估如下：- 房地产资产总价值：3亿- 维护和管理成本：2100万元- 租金收益：3亿元- 增值潜力：1500万元综合以上数据，可以得出该小区的实际价值为4.79亿元。
然而，这只是一个初步评估结果，实际价值还需要进一步验证和确认。
不过，这个评估结果可以为投资者提供一个大致的参考，帮助他们做出投资决策。
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+投资风险性+难以变现性+政策限制性
供需原则（即供求原则）—— 虽然土地的垄断性 → 独具特点
替代原则
四、房地产评估原则（技术5 原则） 最有效原则（即预期原则）—— 最佳使用
贡献原则 ——是收益法和剩余法的基础 + 判断追加投资的适当性
第一章云“估价日期原则”，记住差别
合法原则 城市规划为居民用地→ 不能商业用地评估
旧建筑物评估价格=重置成本-年折旧*已使用年限
二、适用范围 —— 无收益、少交易的特殊房地产
地上附着物和青苗补偿费
征地费用 土地补偿费+安置补助费——≤ 30 倍（前3 年平均年产值）
新菜地开发建设基金等
土地取得费 拆迁费用
=10 万元/亩=100000/666.7=150 元/平方米
三通一平——通水+通路+通电
+专业费=建筑费*10% 4、销售费用=楼价*2.5%
+相关税费=楼价*6.5% 5、利润=（地价+建筑费+专业费）*10% 6、利息=地价*[（1+6%）2-1] +（建筑费+专业费）* [（1+6%）1-1] 7、地价=楼价-建筑费-专业费-销售费用-相关税费-利润-利息
=楼价-建筑费-专业费-销售费用-相关税费 -（地价+建筑费+专业费）*10% -地价*[（1+6%）2-1] +（建筑费+专业费）* [（1+6%）1-1]
确定最佳开发利用方式 —— 最佳土地用途 +容积率 +覆盖率 +高度 +档次等
预测楼价 —— 出售或出租
建筑费 + 专业费 + 利息 + 税费 + 租售费用
估算成本费用
地价利息期 —— 整个工期
利息 开发费及专业费利息期（均匀投入）—— 工期的一半
空置期、销售期全额计息+自有资金计息
确定合理利润
估算待估土地价格
第五章 房地产评估
§1 概述
土地 —— 自然供给（无弹性）+ 经济供给（有弹性）
自然特性 —— 位置固定性 +质量差异性 +效用永续性
土地的特性
经济特性——供给稀缺性 +可垄断性 +土地利用多方向性 +效益级差性
一、土地+土地使用权
集体土地
不能流转
国有土地所有权→ 地价一般是土地使用权的价格
70 年 —— 居住用地
3、评估值——剔除异常参照物值+其余简单平均
容积率 1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地价指数 100
105
110
115
120
125
128
4
§5 成本法
土地价格=土地取得费+开发费+利息+税前利润+土地增值收益
一、基本思路 新建房地产价格=土地取得费+开发费+开发利润+管理费用+利息+销售税费
3
+计算公式：=房地产纯收益-建筑物纯收益 2、年总收益=月租金*12*建筑面积*（1-空置率）=50*12*900*（1-10%） 3、年总费用=年管理费 + 年维修费(年重置价*比率）+ 年税金 + 年保险费
=年总收益*3.5% + (2500*900)*1.5% + 20*900 + (2500*900)*0.2% 4、年房地产纯收益=年总收益 - 年总费用 5、年房屋纯收益 （1）年折旧费 =重置价/使用年限=（2500*900）/48 （2）房屋现值 = 重置价 - 折旧费 =（2500*900）- 年折旧费*4 （3）房屋纯收益 =房屋现值*房屋资本化率 = 房屋现值*8% 6、土地年纯收益 = 房地产年纯收益 - 建筑物年纯收益 7、土地价格 = 土地年纯收益/7%* [1-1/（1+7%）44]
地价理论 ——是地租的资本化
二、地租 +地价理论
是地租的资本化 + 是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等）
地价特征 有增值性
与用途相关 +有个别性 +有可比性
房地产——房地+权属→ 房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押
三、房地产+特性
位置固定性 + 供求区域性
特性（8） +长期使用性 +大量投资性 +保值增值性（如改良和城市基础设施完善）
社会 房地产投资——涨跌+平抑
教育科研水平 + 治安
一般因素
社会福利
土地制度 +住房制度 +地价政策—— 土地使用权出租出让 +住房商品化 +高地价
城市规划、土地规划、城市发展战略 —— 决定用地结构、用途等
行政 税收政策、投资政策 —— 税收优惠和投资倾斜会价高
隶属关系变更 —— 升级会价高、划归发达地区会价高
土地纯收益=土地总收益 - 土地总费用
单独评估土地价
建 筑物纯收益=重置现值*资本化率
土地纯收益=房地产‾-建筑物‾ 重置现值=重置成本 - 折旧费
折旧费 —— 同会计
（此法思路：建筑物价格→ r →建筑物纯收益→土地纯收益→ r →土地价格）
单独评估建筑物价 —— 房地产价 - 土地价
六、应用举例
§3 收益法
一、基本思路 —— 同评估方法一章
二、适用范围 —— 有收益 —— 如商场、写字楼、旅馆、公寓等
=客观总收益-客观总费用 → 正常、非实际
三、纯收益 最佳利用状态——最佳利用方向+最佳利用程度
收益修正——类似房地产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性
实质 —— 投资收益率
纯收益与售价比率法=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5
（一）=15/（1+10%）+ 16/（1+10%）2+ 18/（1+10%）3+ 15/（1+10%）4+ 20/（1+10%）5
+25/[10%*（1+10%）5* [1-1/（1+10%）50 - 5]
（二） (1)=50/5% + 1/（5%）2
(2)=50/(5%-1% )
（三） 1、评估思路：已知收益 → 宜用收益法
一般因素
二、房地产价格影响因素 区域因素
个别因素
经济发展 —— 经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等
经济 财政金融 —— 土地资本还原率（折现率、投资收益率）越高地价越低
产业结构 —— 第三产业比重大则地价高
人口 —— 数量、密度、素质与地价正相关
家庭规模 —— 小型化住宅套数需求增大→ 涨价
三、计算公式
=（预期楼价 – 建筑总成本）- 利润-税费 - 利息 =（预期楼价 – 建筑费 - 专业费 - 销售费用）- 利润-税费 - 利息 利息（利润）=（地价 + 建筑费 + 专业费）*利息率（利润率）
四、操作步骤
调查基本情况 —— 规划等限制条件 +位置 +自然情况 +公共设施 +权利状况
8、单位地价=地价/土地面积=地价/2000 +楼面地价=单位地价/容积率=单位地价/2.5
6
§7 基准地价修正系数法
一、基准地价的含义——特定区域的平均价格（区片价或路段价）
试算、修正样点地价→标准宗地地价→基准地价
二、基准地价测算的基本思路 基准地价 +基准地价修正系数表→标定地价
标定地价——市、县政府委评确定的具体宗地价格
临时建筑、违章建筑收益不能作依据
五、房地产评估程序 —— 狭义
§2 房地产价格及其影响因素
1
按权益 —— 所有权价格、使用权价格、抵押价格（较市价低）、租赁价格
市场价 —— 实际成交价
按形成方式
评估价（非实际成交价）—— 如基准地价、标定地价、课税价格
土地价格 —— 基准地价（区域平均价）+ 标定地价（具体宗地价）
三、计算公式 +容积率修正
区域因素和个别因素中的各因素均可单独修正
搜集交易资料
四、操作步骤
确定可比交易案件 —— 即 选取参照物（价格稳定≤5 年or 价格不稳定≤2 年）
交易情况修正 → 正常交易
交易日期修正=6000*（1+1%）12*（ 1-0.2%)6
因素修正 区域因素修正
个别因素修正
容积率修正=800 元/m2*1.6/1.9(待估对象容积率修正系数为分子)
土地单价 = 土地价格/500 8、本宗土地使用权在2003 年3 月的土地使用权价格为**元，单价为**元/m2。
§4 市场法
一、基本思路 —— 参照物修正（替代原则）
二、适用范围 —— 不适用于无活跃的公开市场情况 —— 教学、风景区、图书馆、体育馆、学校等
标准 —— 待估对象或参照物均可（区域因素调整和个别因素调整一致即可）
土地使用年期修正=1000 元/m2*[1-1/（1+8%)20]/[1-1/（1+8%)30]
算术平均数
确定房地产价格 众数 —— 出现次数最多的数
中位数 —— 位置居中的数
五、应用举例
1、+建立容积率地价指数表
2、修正——如参照物E=700*（112/112）*（100/100）*（105/115）*（100/101）*（100/100）
取得费利息=取得费*[（1+6%）2-1]