【网友声音】土地增值税税负率与毛利率关系心得范文

【网友声音】土地增值税税负率与毛利率关系心得

近日2013年12月据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元，欠缴3.8万亿土地增值税。

对这一数字3.8万亿，你认为合理么？如果合理，请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种公开的数据，进行推导论证。

如果不合理，你认为是多少，也请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种公开的数据，推导你的结论。

回答：不合理。

公式原理推导：

应交土地增值税＝增值额×税率－扣除项目×扣除系数

＝（销售收入－扣除项目）×税率－扣除项目×扣除系数

＝销售收入×税率－扣除项目×（税率＋扣除系数）

＝销售收入×税率－销售收入×（税率＋扣除系数）÷（1＋增值率）

＝销售收入×（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）

应交土地增值税/销售收入=（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）

代入公式中：

假设营业税金及附加税率为5.6%

房地产开发企业开发费用假设选择为10%的情形，加计扣除按20%情况，则10%+20%=30%

增值率=（销售收入-扣除项目）/扣除项目

增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-营业税金）/（（开发成本*（1+20%+10%)+营业税金）

推导：分子分母同除以销售收入

增值率=（1-（开发成本/销售收入）*130%-营业税率）/（开发成本/销售收入*130%+营业税率）

增值率=（1-(1-毛利率）*1.3-营业税率）/((1-毛利率）*1.3+营业税率）

其中：毛利率=（总销售收入-开发成本)/总销售收入

土增税负率与毛利率关系数据表销售成本毛利

率

增值率税率扣除系数

土增税负率=

应交土增税/

销售收入10%-18%0%0%0.0% 11%-18%0%0%0.0% 12%-17%0%0%0.0% 13%-16%0%0%0.0% 14%-15%0%0%0.0% 15%-14%0%0%0.0% 16%-13%0%0%0.0% 20%-9%0%0%0.0% 25%-3%0%0%0.0%

27.4%0.0%30%0%0.0%

28.0%0.8%30%0%0.2%

29.0% 2.1%30%0%0.6% 30%4%30%0% 1.0% 31%5%30%0% 1.4%

回到初始问题中：

在计算过程中，李律师分别使用2012年45家上市房企平均毛利率41%和中国社科院发布的2011年住房绿皮书披露的2009年中国房地产行业平均毛利润率55.72%测算得到计算出的欠缴土地增值税分别为1.5万亿、3.8万亿。

但计算中对毛利率的估计不够客观谨慎，用一年的数据代替全部八年的毛利率水平不合理。

考虑到大型房地产企业的盈利能力应该强于小型房企，同时非上市公司没有面对资本市场的业绩压力，全行业平均毛利水平应当低于40%的水平，再考虑到不需缴纳土地增值税的情况（普通住宅增值率低于20%,不交土增税，对应毛利率低于34.6%,）。毛利率水平应当低于40%的水平。

假设考虑全行业的平均毛利率水平还是为40%，参照上述统计的“土增税负率与毛利率关系数据表”。

则土地增值税占销售收入的比率应当为=5.04%

这意味着31万亿的商品房销售额对应到1.56万亿(31*5.04%)的土地增值税，已缴纳土地增值税为8000亿元，未缴土地增值税估计为7560亿元。若进一步降低对全行业毛利率水平的估计，提高免缴比例估计，这一数据还将继续减小。

这一次，央视之所以“误读”，表面是因为没有弄清楚土增税“预征与清算”的税种特点，没有区分好“应交税金”和“预提费用”的法律属性，本质上，是因为没有深入调研市场经济条件下, 房企的现实运营情况以及相关税法的具体计算规则。（完）

中级心得篇

（1）若多期多清算对象、多业态、多规证情形下，如何快速排列组合，优选出清算最小（或大）值方案；

（2）建安成本的增加（或减少）对土增税数字影响联动关系，及对于建筑成本虚计之快速还原公式；

高级心得篇

（3）容积率值及物业业态（插蜡烛、摊大饼等）与土增税额数字关系，及分摊方法优化决策；

（4）在大宗物业买卖谈判时，卖出机构与买入机构对于潜在土增税的承担谈判：卖方若要求部分（或全部）土增税由买家承担，引起交易价格反算，反算后价格又引起新土增税-交易价格与税的“反身定律”，如何快速处理此迭代运算，并快速落定交易价格？如何进行对将来土增税对赌？