房地产投资分析复习资料
投资性房地产复习素材
第三节投资性房地产本节简介一、投资性房地产的治理〔一〕投资性房地产概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
企业持有投资性房地产的目的主要有赚取租金和资本增值。
资本增值是指资产负债表日投资性房地产的价值减去转作或购置时的价值或价格后增加或损失的价值。
〔二〕投资性房地产的范围1.属于投资性房地产的工程（1）已出租的土地使用权企业通过出让或转让方法取得的、以经营租赁方法出租的土地使用权；①方案用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产；②租入土地使用权再转租给其他单位的不属于投资性房地产。
（2）持有并打算增值后转让的土地使用权企业通过出让或转让方法取得并打算增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）已出租的建筑物企业拥有产权并出租的房屋等建筑物；包含自行建筑或开发活动完成后用于出租的建筑物；①企业租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；②已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定出租的建筑物，——般应自租赁协议规定的租赁开始日起，租出的建筑物才作为已出租的建筑物；③企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助效劳在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助效劳，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
④对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要企业治理当局〔如董事会或类似机构〕作出正式书面决议，明确说明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
2.不属于投资性房地产的工程（1）自用房地产为生产商品、提供劳务或者经营治理而持有的房地产。
如企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房效劳赚取效劳收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
〔固定资产、无形资产〕（2）作为存货的房地产房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
投资分析复习1.doc
名词解释：1•房地产投资：是一种将资木投入房地产开发经营、屮介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。
房地产投资是房地产业的基础，它以形成新的房地产价值为表现结果。
2.房地产投机：也就是H•冒高风险，企图通过用地产价格等因素的变动來获取高利润的短期投资行为。
3.房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源票赋、棊础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关凶索。
具有系统性、动态性、相对性的特点。
4.楼宇按揭贷款：是指购楼者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购楼者按照按揭契约中规定的归述方式和期限分期付款给银行，银行按照一定的利率收取利息。
如果贷款人违约，银行有权收回楼宇。
5.房地产ft接投资：将资金直接投入到实业中，通过采购、生产、销售实物产品或商品而获得投资收益。
6.房地产间接投资：将资金投放到金融市场上，通过收取股票股利、债券利息或获得资本利益而获得投资收益。
7.投资项目的经济评价：就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从企业和国民经济两方而來考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一•项工作。
&政策风险：是指由于政策的潜在变化有可能给房地产山场投资者带來各种不同形式的经济损失。
9.房地产投资组合：从狭义上讲，是指由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。
从广义上讲，房地产投资组合是指房地产与股票、证券等金融资产的投资组合。
10.房地产项目可行性研究：是指在具体实施某一投资建设方案前，对拟建项口在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价。
11•净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差）, 以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加Z和。
也就是说，用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现为现值，并取其总和称为净现值。
问答题：1实际操作屮，规避投资风险的方法有哪些？（1）风险冋避:选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。
房地产投资分析的基本知识
二、投资回收与投资回报
投资回收：投资者对其所投入资本的回收 房地产投资收益 投资回报： 投资回报：投资者所投入资本在使用中所获得的
报酬 例如： 例如：
贷款对于金融机构来说， 贷款对于金融机构来说，借款人还本的部分是投资回 收部分；借款人所支付的利息，是投资回报。 收部分；借款人所支付的利息，是投资回报。 房地产开发投资中， 房地产开发投资中，投资回收是指开发商所投入的 总开发成本的回收，投资回报表现为开发商的利润。 总开发成本的回收，投资回报表现为开发商的利润。
二、利息与利率
利息的计算有单利计算和复利计算两种
单利计算公式
Fn = P (1 + i • n )
F n = P (1 + i )
n
复利计算公式
三、名义利率和实际利率
当利率标明的时间单位与计息周期 不一致 就出现了名义利率和实际利率的区别。 时，就出现了名义利率和实际利率的区别。 例如： 例如： 某笔住房抵押贷款按月还本付息， 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利 率为0.5%，通常称为“年利率 ，每月计息 率为 ，通常称为“年利率6%， 一次” 一次”。 按单利计算利息时， 按单利计算利息时， 名义利率=实际利率 名义利率 实际利率
把某一项投资活动作为一个独立的系统， 把某一项投资活动作为一个独立的系统， 流出系统的资金叫现金流出 现金流出， 流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金 现金流入。 叫现金流入。实际发生的这种资金流出或流入 叫做现金流量 现金流出与现金流入之差， 现金流量， 叫做现金流量，现金流出与现金流入之差，称 净现金流量。 为净现金流量。 投资、成本、销售收入、出租收入、税金、 投资、成本、销售收入、出租收入、税金、 利润等经济量，是房地产开发投资项目现金流 利润等经济量， 量的基本要素，也是投资分析最重要的基础数 量的基本要素， 据。
房地产投资思维知识点总结
房地产投资思维知识点总结一、房地产投资的基本概念房地产投资是指以购房、出租、买卖等方式获取收益的投资行为。
在中小投资者的眼里，房地产投资还包括了置换、升级等因素。
房地产投资是一种长期、稳定、有保值增值空间的投资方式，适合一些长期投资理念的投资者。
但是，房地产投资也面临着市场波动大、资金压力大、风险较大等问题。
因此，了解房地产投资的基本概念是非常必要的。
二、房地产投资的思维模式1. 长期思维房地产投资是一项长期投资，需要投资者具备长期的思维。
在投资房地产时，不能贪图眼前的短期收益，而应该注重长期的收益。
只有在稳定的市场环境下，长期持有房产才能实现较好的持续收益。
2. 风险意识房地产投资是一项高风险的投资方式，投资者必须具备清晰的风险意识。
在选择投资项目时，要充分考虑市场风险、政策风险、资金风险等各种风险因素，合理分配资金，降低风险，提高投资成功的概率。
3. 多元化投资房地产投资是一项大额资金投资，投资者应该采取多元化投资策略，即不要将全部资金投入到房地产市场中。
可以选择投资股市、债市、基金等其他金融产品，以分散风险，提高资金的流动性。
4. 持续学习房地产市场的变化随时都可能发生，投资者需要不断学习和了解最新的市场信息、政策法规和投资技巧，以应对市场的快速变化，抓住投资机会。
只有不断学习，才能在竞争激烈的市场中脱颖而出。
三、房地产投资的知识点1. 市场分析在进行房地产投资时，首先要做的是对市场进行全面分析。
了解市场的供求关系、房价走势、政策法规等因素，对于选择投资地点、房产类型等具有重要的指导作用。
2. 选址因素在选择投资地点时，需要考虑诸多因素，如地段、交通、配套设施等，这些因素都会直接关系到房产的销售和租金水平。
3. 法律法规房地产投资是一项涉及多方面法律法规的投资，投资者必须了解有关房地产的法律法规，确保自己的投资行为合法合规。
4. 投资成本投资成本是指投资者从购置到出售或出租房产所需的全部成本，包括购房成本、装修成本、中介费、税费等。
房地产投资分析的基本知识共25页PPT
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多
房地产项目投资与融资复习题
房地产工程投资及融资复习题一、单项选择题。
1．房地产的〔〕是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。
A适应性 B对专业管理的的依赖性C位置的固定性 D相互之间的影响性答案：C解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,那么( )个月可收回投资.A 50.5B 60C 65D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =653．某工程未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%那么该工程的实际收益率为( )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4．以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是〔〕A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权出让D 土地使用权转让答案：C解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场5．一般来说，认知定价法所确定的价格〔〕价值定价法所确定的价格。
Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于答案：Ａ6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,那么本期预测销售量为( )万台.A102 B120 C108 D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087．以下说法不正确的选项是( )A利息备付率表示使用工程利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资工程，该指标值应该大于1。
B偿债备付率表示可用于还本付息的资金归还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资工程，该指标值应该大于1．2。
C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发工程，其目标本钱利润率大体应为35％一45％。
投资房地产的基本知识点
投资房地产的基本知识点房地产作为一项重要的投资领域，吸引了大量的投资者。
然而，要在房地产投资中取得成功，了解房地产的基本知识点是至关重要的。
本文将介绍投资房地产的基本知识点，以帮助读者更好地理解这个领域。
一、市场分析在进行房地产投资之前，首先需要进行市场分析。
市场分析可以帮助投资者了解当前的房地产市场状况，包括供求关系、价格变动趋势等。
了解市场状况可以帮助投资者做出明智的决策，避免投资风险。
二、物业类型投资房地产时，不同的物业类型有不同的投资回报和风险。
常见的物业类型包括住宅、商业、工业和办公楼等。
投资者需要根据自身资金实际和风险承受能力来选择适合自己的物业类型。
三、地点选择地点是房地产投资成功的重要因素之一。
投资者应该选择具有潜力和增值空间的地点进行投资。
这需要考虑交通便利性、生活配套设施、发展潜力等因素。
四、租金回报率租金回报率是投资房地产时需要考虑的重要指标之一。
它可以帮助投资者了解投资物业的收益情况。
投资者应该对同一地区的房屋租金回报率进行比较，以选择最有潜力的投资项目。
五、财务分析在投资房地产时，进行财务分析是十分重要的。
财务分析可以包括投资物业的现金流量、收益率和资本增值预测等。
通过财务分析，投资者可以评估投资项目的风险和回报，作出明智的决策。
六、法律法规房地产投资涉及到许多法律法规，例如土地使用权、房屋产权等。
投资者应该了解和遵守相关法律法规，以避免任何法律风险和纠纷。
七、风险管理投资房地产也存在一定的风险，如市场波动、政策调整等。
投资者需要做好风险管理工作，制定风险防范措施，保护自身的利益。
八、资金筹措途径房地产投资通常需要大量的资金。
因此，投资者需要考虑如何筹措资金。
这可以包括自有资金、银行贷款、合作开发等方式。
结语投资房地产可以带来稳定的收益和长期增值。
然而，要在房地产投资中获得成功，投资者需要了解和掌握房地产的基本知识点。
通过市场分析、物业类型选择、地点选择、财务分析等步骤，投资者可以做出明智的决策，提高投资成功的概率。
杜江波--房地产投资分析考试答案资料
选择1、投资的几要素 投资主体、投资目的、投资方式、投资的过程。 2、房地产投资所涉及的领域有 土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等 3、房地产投资的类型 按房地产投资用途不同的划分：地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资 4、房地产投资的目的中未来的收益具体包括 现金流量收益（取决于房地产租金总额、房地产的总营运费用、投资借款的偿还方式和数额）、避税收入（途径：扩大房地产投资规模、争取加速折旧、操纵应纳税所得额、控制开始获利年度）、销售收益等。 5、房地产投资分析的任务 为投资者提供投资方向、提供运作方式 、预测投资收益、描述风险及提供避险方法 6、可行性分析的内容 投资机会研究（投资估算精度为±30%，研究费用占总投资的2‰—8‰）、初步可行性研究(投资估算精度为±20%，研究费用占总投资的0.25%—1.5%)、详细可行性研究 ( 投资估算精度为±10%，小型项目的研究费用占总投资的1.0%—3.0%，大型复杂项目的研究费用约占总投资的0.2%—1.0%) 7、房地产市场的特征 信息不充分的市场、区域性强、产品的异质性、垄断性、是房地产权益的交易市场、房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏 8、房地产市场的分类按房地产用途划分 居住、商业、工业、特殊物业市场，土地市场2按房地产购买者的目的划分：房地产自用市场、房地产投资市场 9、市场分析的限制因素 费用的限制、时间的限制、技能的限制、偏好的限制 10、三个三 （1）国家或行业（2）区域专业市场（3）项目地块；三个方面（1）需求（2）供给（3）价格；三个时段（1）过去（2）现在（3）未来 11、商场物业的分析要点 地段因素、现有地段中商场的经营状况、该区域主要商业物业类型及服务范围、考虑集中型和分散型的问题 12、写字楼物业的分析要点 地区经济繁荣程度、地理位置、便捷条件及周边环境、项目内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内拟提供的公共服务和设施、能满足的特殊需求和偏好。写字楼租客或业主对租金或价格并不像商业物业那般敏感，一般比较注重知名度、品质。 13、住宅物业的分析要点 房价收入比和租售比价等指标、居民现实购买力及金融发展的深度、家庭人口构成及社区风俗习惯、环境因素、市政基础设施状况和公共配套设施状况、住宅单元大小、类型的需求和偏好 14、影响住宅供给的因素有 (l)新建住宅量；(2)原住宅空出数；(3)非住宅用房改建住宅数；新建住宅的数量受下列因素制约：①筹集住房资金的数额；②建筑材料生产状况；③住宅生产效率；④住宅竣工率和住宅小区配套工程状况；⑤住宅流通渠道状况等。 15、市场调查的方法 普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法 16、调查目的不同调查方法 探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查 17、房地产市场预测的方法 直观判断法（1）集体判断法；（2）专家意见法（专家会议法、专家征询法）；2历史引申法（1）简单平均法；（2）移动平均法；（3）趋势预测法；（4）指数平滑法；（5）季节指数法3、因果预测法（1）回归分析法；（2）相关分析法 18、地产市场分析报告大纲 摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分析、市场占有率分析 19、房地产投资环境的具体因素 土地、资金、物资、人员、税收的影响、管理与服务、厂商权益的保障 20、房地产投资环境的特征 系统性、动态性、主导性、地区差异性 21、房地产投资环境的构成要素 政治、经济、社会、文化法律、自然、基础设施环境因素 22、房地产投资环境分析的原则 客观性、全面性、比较性、预测性原则 23、投资环境的评价标准 安全性、盈利性、服务的完善性、优惠性 24、房地产项目对区位的要求 居住项目：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入。写字楼项目：与其他商业设施的接近程度、周围土地利用情况和环境、易接近性。零售商业项目：最短时间原则、区位易达性原则、接近购买力原则、满足消费心理原则、接近CBD原则 25、市场比较法定价过程 ① 搜集交易实例② 选择比较实例房地产③ 建立价格可比基础④ 比较实例的比较和修正 ⑤ 确定该房地产的比准价格 26、房地产投资项目的经营收入 主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入。 27、房地产开发投资企业纳税的主要税种 经营税金及附加、土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税 28、房地产投资项目资金来源的渠道 资本金（股本金）、银行贷款、预售收入，承包商带资承包和合作开发 29、开发直接费间接费 包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费 30、房地产开发产品定价方法 成本导向定价法、购买者导向定价法、竞争导向定价法 31、一般建设项目贷款本息偿还的资金来源 利润、折旧费、摊销费、其他还款资金 32、常见的借款还款方式 按实际能力还款、一次还本利息照付、等额还本付息、等额还本、利息照付、期末一次性偿还本金和利息、“气球法” 33、财务分析的作用 衡量项目的盈利能力、衡量项目的清偿能力、衡量项目的资金平衡能力 34、财务比率 营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率 35、动态分析指标 主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期 36、房地产投资项目的主要不确定性因素 购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数、融资成本 37、固定成本类变动成本 房地产开发项目中，土地使用费、固定资产折旧费等均属固定成本类；建安工程费、公共配套设施建设费、专业人员费用、销售费用等属变动成本 38、对风险所采取的态度不同将投资主体分 避险型、冒险型和普通型 39、房地产投资风险的特征 客观性、多样性、补偿性、可测性 40、识别与度量费用有 以下四种情况:因项目建设而增加项目所需投入物的社会供给量 、减少对其他企业的供给、增加进口或减少出口、外部费用 41、识别和度量效益 有以下四种情况：项目投产后增加总的供给量、项目建成后减少了其他企业的房地产产品的产量、增加出口、外部效益 42、投资方案的类型 独立型方案、互斥型方案、先决型方案、不完全互斥型、互补型方案、混合方案 43、置业投资主要有 以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等 简答1、房地产投资的特性 （1）位置固定性（2）寿命周期长（3）适应性（4）个别性……变现能力差（5）政策影响性（6）对专业管理的依赖性（7）相互影响性（8）资金需求量大（9）风险性（10）保值增值性 2、房地产投资分析的内容 （1）市场分析（2）区位条件分析（3）基础数据估算分析（4）财务分析(5)不确定性分析(6）风险分析(7)决策分析 3、房地产投资环境分析的内容 投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。（1）政治环境（2）法律环境（3）经济环境（4）社会文化环境（5）自然地理环境（6）规划环境（7）基础设施环境 4、房地产投资环境分析方法 相似度法、多因素和关键因素评估法、综合分析法等。 5、从投资者的角度归纳出七大投资环境因素 (1)政治稳定性 (2）市场机会 (3)经济发展与成就 (4)文化一体化（5)法令阻碍（6)实质阻碍 （7)地理及文化差异 6、SWOT分析图 说明：S为企业内部环境的优势，W为企业内部环境的劣势，O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。 7、房地产开发项目总投资构成图示
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产投资分析复习资料 第1 页 第1章 房地产投资分析的基本问题 1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式 1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产） （1）房地产开发投资 包括商品房开发投资和土地开发投资 （2）房地产置业投资（期房、现房、二手房） 长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费 式分为直接投资和间接投资 2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金） （1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票 （2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs） （3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005-1”）
3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式） 避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。 房地产避税优势说明 应交的所得税=所得税税收基数×所得税率 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。 会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分） 1、市场分析 2、区位条件分析 3、基础数据估算分析 4、财务分析 5、不确定性分析 6、风险分析 7、决策分析（方案比较选择分析）
5、熟悉可行性分析和投资分析的区别 房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。 可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。 房地产投资分析复习资料 第2 页 一个方案可行不一定合适或较优。有时几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。 面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者的最后选择。也就是说，房地产投资分析关心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的一个方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。
6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别 投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。 区别:市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。 投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。 投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。
7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有（出租或经营）项目、置业投资项目现金流量主要特点 (一)在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流入与流出之差叫净现金流量。 (二)开发后出售房地产项目时的现金流量 对于一个房地产开发项目，项目的净现金流量（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用）及偿还贷款本息之后的余额。 此时净现金流量主要与净租金收入或净经营收入有关，同时考虑每年还本付息因素。在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。 (三)置业投资项目的现金流量 置业投资的现金流量通常是由两部分构成：一部分是持有期间内物业每年的净经营收益；另一部分是持有期末物业的净转售收益。此处的现金流量图与开发后持有的房地产项目的的现金流量图类似。
8、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上（流入、流出的时点）。一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和（流入减去流出）看成是在年末发生，称为期末惯例法。 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。
9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，及其计算公式。 抵押常数 房地产投资分析复习资料 第3 页 每1元的贷款每月（或年）的偿还额定义为抵押常数。其实质是已知年金现值（即贷款额）求解年金。 一般有两种情况： ①给定年利率，要求按年等额偿还 ②给定年利率，要求按月等额偿还
抵押贷款余额（P余） 贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还后，尚未偿还的贷款本金数额。
10、熟悉按月（或年）等额还本付息还款方式下，各月（或年）的本金和利息的各是多少的计算方法（见教材P39页最后1行至P40页；还可以参见P48页第17题） 本息分开偿付的计算 有时为了计算的需要，我们必须把每月或每年的本金和利息分开计算： 1）第1年的本金和利息求取 ①先求每年的还款额A（每年相同） ②求第1年应还利息：利息=贷款总额×年利率 ③求第1年应还本金：本金=A－利息。 2）第2年的本金和利息求取 ①先求每年的还款额A（每年相同） ②求第1年末贷款余额=贷款总额－第1年还的本金 ③求第2年应还利息=第1年末贷款余额×年利率。 ④求第2年应还本金=A－第2年应还的利息
11、熟悉财务杠杆的概念 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。 房地产投资分析复习资料 第4 页 12、了解财务杠杆的正负作用 借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。 （1）财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。 （2）财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆就是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。
13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3者之间的关系（实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数），具体见教材P41倒数第4行的计算式子。
14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。 投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬（或收益）。 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。 收益率通常被表示为一个复合年百分率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力。这种收益既包括物业在持有期间预期可获得的收益，也包括物业持有期末转售时所获得的净转售收益，这是与投资回报率之间的最大区别。 内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。 内部收益率可以有两种形式：全部投资收益率和权益投资收益率。
15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率（即自有资金收益率）的含义。 （1）全部投资收益率 全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响，它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。 （2）权益投资收益率（或称自有资金收益率） 权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。它是在假设项目的全部投资由借贷资金和自有资金两部分构成的情况下，针对其中的自有资金所计算的收益率。自有资金的投入通常也叫做权益投资。权益投资收益率是相对借贷资金收益率（通常指利息率）而言的，是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率。它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。
第2章 房地产市场分析 1、了解房地产市场的特征 1、信息不充分的市场 2、区域性强 3、产品的异质性 4、垄断性 5、是房地产权益的交易市场