《房地产投资分析》模拟试题课程复习试卷期末试卷
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题一、填空题：(共30分，每空1分。
)1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。
3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。
4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。
5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。
6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。
7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。
8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。
9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、阶段、评估决策阶段。
11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。
12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。
13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。
14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。
15.净现值等于零，可判断该投资项目。
16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。
17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。
18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。
19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。
20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。
《房地产投资分析》试卷
武汉大学土木建筑学院 《房地产投资分析》试卷
一、问答题（共7小题，60分）
1、试解释置业投资和开发投资，分别有什么特点?（8分）
2、什么是投资环境?投资环境分析方法有哪些?（8分）
3、房地产总投资由哪些费用构成?解释基础设施费和公共配套设施费?（8分）
4、房地产融资方式有哪?哪些属于权益融资?哪些属于债务融资?一般情况下哪种融资方式的资金成本最高？（8分）
5、房地产项目开发的资金来源有哪些?房地产融资的资金成本包哪些成本?（8分）
6、城市政府若加大土地供给,会不会降低房价?并说明理由。
（10分）
7、现在各大城市都在进行抢人大战你认为这看房地产市场会有什么影响?
（10分）
二、计算题(共2题，40分)
1、某家庭购买了一套100m2的商品住宅,售价为5000元/m2。
该家庭首付了房价总额的30%,其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。
住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是3.87%和4.15%,贷款期限为20年,按月等额偿还。
其中住房公积金贷款的最高限额为15万元。
如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额,那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款4年后,于第5年初一次性提前偿还商业贷款本金8万元;那么从第5年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?(15分）
2、某人有20万元储蓄准备投资购房,所购房屋用于出租,预计每月可收租金800元,为保证其平均年收益率为5%，当10年后其将该房屋出手时,其最低售价应为多少元?(10分)
3.设某房地产企业为某一投资项目制定的筹资方案的有关财务数据如下表,试计算综合筹资成本率。
(15分)
某投资项目筹资方案有关财务数据。
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
房地产投资分析技术练习试卷1(题后含答案及解析)
房地产投资分析技术练习试卷1(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过()活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。
A．物业管理B．出租C．出售D．再投资正确答案：A 涉及知识点：房地产投资分析技术2．从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋()获得一定量的货币收入。
A．出租B．出售C．闲置D．出租或出售正确答案：D 涉及知识点：房地产投资分析技术3．某商店店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付，如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后年净现金流量为2.8万元，则该项目投资的税前现金回报率是()。
A．7%B．5%C．14%D．3.5%正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术4．现金流量图是用以反映投资项目在()内运动状态的简化图式。
A．一个月B．半年C．一定时期D．一个周期正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术5．房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先要支付的()。
A．土地B．资金C．人力D．物力正确答案：B 涉及知识点：房地产投资分析技术6．房地产置业投资，包括()两部分。
A．房地产购置和出售B．流动资金投入和房地产出售C．房地产开发和出售D．房地产购置和流动资金投入正确答案：D 涉及知识点：房地产投资分析技术7．房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其价值逐渐以()形式计入出租经营成本。
A．折旧B．待摊C．预提D．分摊正确答案：A 涉及知识点：房地产投资分析技术8．在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成()周转。
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题（本大题共24小题,每小题1分，共24分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.一般的写字楼租售采用______租约合同。
( )A.标准B.特制C.特别 D。
法定2。
小型购物中心属于( ）A.工业用房 B。
特殊用房C.写字楼 D。
零售商业用房3.游乐园属于（）A。
工业用房 B.特殊房地产C。
写字楼 D.零售商业用房4。
固定资产投资方向调节税的征收对象是（）A。
固定资产投资 B.流动资产投资C。
无形资产投资 D.有形资产投资5。
土地增值税的纳税义务人是（）A.土地管理部门B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人D.土地使用权人6。
银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( ）A。
物资保证原则 B.按期偿还原则C。
择优扶持的原则 D。
先评后贷原则7。
某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( ）A.7.0 B。
7.2C.7。
5 D。
7。
88。
某公司2008年年初存货余额为10000元,年末存货余额为20000元,全年产品销售成本为22000元,则该企业2008年存货周转率为（）A。
1.1 B.1.47C。
2.2 D。
2。
59。
某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )A。
0.2 B。
0。
8C。
1.25 D.2.510。
以下行为属于房地产交易的是（)A。
房屋建造 B。
房屋维修C.房屋拆迁D.房屋租赁11。
土地一级市场指（）A.国有土地使用权转让市场B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场D.国有土地使用权租赁市场12。
房地产投资学的——1 期末考试试题及参考答案
《房地产投资学》复习题——1一、名词解释1、房地产投资：一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。
是房地产业的基础，以形成新的房地产价值为表现结果。
2、房地产间接投资：房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息或股利，而不直接运用该资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。
3、房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。
4、政策风险：由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。
5、净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。
二、问答题1、投资回收期指标的局限性有哪些？（1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。
所以这一指标值常用于对项目建设的投资回收的粗略评价。
（2）动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。
因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。
2、实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？（1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。
投资者可能会损失赢利的机会。
（2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。
（3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。
（4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。
（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。
3、简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、下列不属于房地产投资经济分析所使用的参数的是（）标准答案:C、A、社会折现率B、影子价格C、基准收益率D、影子汇率2、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
标准答案:B、A、实验法B、观察法C、问卷调查法D、讨论法3、下列选项中不是房地产置业投资目的的是（）。
标准答案:C、A、获得经常性租金收入B、自用C、获得开发利润D、获得转售收益4、下列投资行为中，不属于房地产间接投资的是（）。
标准答案:C、A、购买房地产公司债券B、购买房地产公司股票C、购买存量商品住房D、购买房地产投资信托基金5、开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。
标准答案:B、A、将未来收益或收入转换成现值的收益率B、项目投资所能支付的最高贷款利率C、项目年净收益与项目投资的资本价值之比D、投资者每年所获得的或期望获得的收益率6、下列房地产投资方式中，属于房地产实物资产投资形式的是（）。
标准答案:A、A、购买商铺B、购买房地产股票C、购买住房抵押支持证券D、购买房地产债券7、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。
标准答案:B、A、短期投资B、长期投资C、金融投资D、风险投资8、以下不是从投资的风险、机会与运作等方面入手将投资环境要素是标准答案:A、A、环境要素B、风险要素C、运作要素D、机会要素9、土地有偿有限期制度决定了旅游房地产投资的最高获益期限是（）。
标准答案:B、A、50年B、40年C、70年D、60年10、下列选项中不属于转移支付的是（）。
标准答案:C、A、补贴B、税金C、外部费用D、国内贷款利息11、下列不属于权益融资的特点的有（）。
标准答案:B、A、无需还本付息B、需到期偿还C、共担投资风险D、税收负担轻12、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。
房地产投资分析技术练习试卷5(题后含答案及解析)
房地产投资分析技术练习试卷5(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．某家庭预计今后20年内月收入16000元,如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为6%,贷款成数为70%,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是( )元。
A．7988654B．800600C．976542D．1143713正确答案：B 涉及知识点：房地产投资分析技术2．某家庭预计今后20年内月收入16000元,如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为6%,贷款成数为70%,该家庭有偿还能力的最大购买住房价格是( )元。
A．7988654B．800600C．976542D．1143713正确答案：D 涉及知识点：房地产投资分析技术3．某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的20%,其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为6%,月还款额为( )元。
A．1655.33B．1719.43C．1743.69D．2149.29正确答案：B 涉及知识点：房地产投资分析技术4．某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的20%,其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为6%,如果该家庭25%的收入,购买上述住宅,该家庭须月收入至少为( )元。
A．1720B．4800D．6975正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术5．某家庭预购买了一套面积为120m2的经济适用住宅,单价为4500元/m2,首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%,期限均为20年,公积金贷款的最高限额为20万元。
该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是( )元。
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《房地产投资分析》课程模拟试题
班级：姓名：学号：成绩：.
一、单项选择题（共30分，每题2分）
（1）一出让住宅用地使用权转让，已使用20年，则转让后的土地使用权年限为（）。
A.30年
B.40年
C.50年
D.60年
（2）下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）。
A. 房屋出租
B. 房地产抵押
C.土地使用权转让
D.土地使用权出让
（3）下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。
A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权
C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房
（4）房地产投资分析中，“计算期”的起点是（）。
A.取得房地产开发用地的时间
B.开始动工开发的时间
C.开始经营的时间
D.开始预租或预售的时间
（5）在房地产市场调查中，先将母体按其属性特征分成若干类型或若干层，然后再从中随机抽取样本的方法是（）。
A.简单随机抽样法
B.分层随机抽样法
C. 分群随机抽样法
D.配额抽样法
（6）房产税的税率，按照（）计算缴纳时，税率为1.2%。
A. 房产租金收入
B. 房产原值
C. 房产现值
D. 建造成本
（7）下列属于财务费用的是（）。
A. 借款利息
B. 广告费
C. 绿化费
D. 预售许可证申请费
（8）下列能反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出的报表是（）。
A.资金来源与运用表
B.现金流量表
C.利润表
D.资产负债表
（9）某项目流动资产总额为80万元，存货为20万元，流动负债总额为100万元，则此项目的速动比率为（）。
A.80%
B. 65%
C. 60%
D. 无法确定
（10）某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( )。
A.银行贷款利率
B.通货膨胀率
C.国民经济增长率
D.项目基准收益率
（11）对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。
A．净现值法 B．差额内部收益率法 C．等额年值法 D．等额年费用法
（12）根据《城市房地产管理法》等法律的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的（）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的土地方可进行转让。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
（13）下列不属于房地产开发项目可行性研究的内容是（）。
A. 市场调查和需求分析
B. 投资估算
C. 社会经济评价
D. 开发项目的立项
（14）某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23
（15）对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。
A．地价 B．建造成本 C．贷款利率 D．资本化率
二、多项选择题（共10分，每题2分）
（1）房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。
A．信息不对称性 B．垄断性 C．区域性 D．异质性 E．均衡性
F．是权益交易市场 G．短期供求反应不灵敏
（2）房地产开发项目的土地取得成本一般包括（）。
A．土地使用权出让金 B．城市基础设施建设费
C．土地开发建设补偿费 D．土地取得税费
（3）下列各项中，用来反映项目清偿能力的指标有（）。
A.速动比率
B.利息备付率
C.偿债备付率
D.内部收益率
E.资产负债率
（4）房地产项目的主要资金来源包括（）。
A．资本金 B．预售收入 C．国家资助 D．社会集资 E．银行贷款
（5）测度房地产投资风险大小的主要指标有（）。
A. 期望值
B. 极差
C. 变异系数
D. 标准偏差
三、名词解释（共20分，每题4分）
（1）房地产开发投资
（2）投资价值
（3）土地增值税
（4）财务杠杆
（5）前期工程费
四、计算题（共40分）
（1）已知某房地产投资项目的购买投资为5400万元，流动资金为600万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为750万元、年平均税后利润为400万元。
试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率（8分）。
（2）某投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共计24万元，试计算该项目的偿债备付率。
（8分）
（3）某投资者以250万元购买了一个厂房2年的经营权，第一年净现金流量可能为220万元、180万元和140万元，概率分别为0.2、0.6、0.2；第二年净现金流量可能为280万元、220万元和160万元，概率分别为0.15、0.7和0.15。
若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行？（10分）
（4）卓越房地产开发项目的占地面积为2000平方米，容积率为2.5，楼面地价为1500元/平方米，建造费用为3000元/平方米。
预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为0.75，初步确定项目的租金水平为230元/平方米﹒月（可出租面积），出租费用为毛租金收入的25%，项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建筑费用预算的10%，广告宣传及市场推广费为40万元，该类项目的投资收益率为18%。
试计算开发商的成本利润率。
（14分）。