土地增值税清算案例

2020/10/17
国家税务总局讲师团 辛连珠
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一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。 开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根 据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人 防工程2000平方米。容积率1.9。
二期:开发两栋高层普通住宅楼（结构、规模相同，层高3 米），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层 为商场（层高5.4米），3-26层为普通住宅（层高3米）。 建造会所一栋（永辉花园小区公共配套设施），容积率2.0
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许可证取得情况如下：
？？1
1、2019年2月1日取得建设局出具的建设用地规划许可 证。
2、2019年3月2日取得建设局出具的建设工程规划许可 证。（一期）
3、2019年3月16日取得建设局出具的建筑工程施工许 可证。（一期）
4、2019年10月30日取得建设局出具的建设工程规划许 可证（二期）
永安公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为
2019年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法
定代表人为高永安，财务负责人为李华。职工人数35人。
核定ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行
为建设银行天河支行，帐号22200032645。永安公司自
2019年-2019年只开发了“永辉花园小区”项目，无其他
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开发情况：
1、“永辉花园小区” 一期工程建设情况：
一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额1560万元， 采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金 额为1600万元，单位成本800元/平方米。
二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金额4100万元， 采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到 2019年12月底尚未办理竣工结算手续。
二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金额2750万元，工 程所需钢材全部由永安公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工 程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续， 竣工决算金额为3800万元（含甲方供应钢材价款1000万元），单位 成本1727元/平方米。
土地增值税清算案例
一、要求 以下给出的是永安房地产开发有限公司（以
下简称永安公司）2019-2019年度“永辉花园” 小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料 和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该 项目进行土地增值税清算。
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二、相关资料
永安房地产开发有限公司基本情况：
永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当
月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，
当地区政府于2019年3月20日以补贴方式返还该
宗土地出让金500万元。
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（二）项目立项、规划情况
根据2019年1月20日取得发改委《关于基 本建设项目的批复》，该宗地开发项目为“永 辉花园小区”项目，全部为商品房开发。项目 占地面积50000平米。
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永辉花园一期销售情况 (已办理房产证）
房屋类别
可售面积（测绘） 已售面积
普通标准住宅 20000
20000
非普通住宅 15500（减少500） 15500
合计
35500
35500
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永辉花园二期销售情况 (已办理房产证）
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二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额 242万元，采取出包方式建造，工程价款实行分 期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。 工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为240 万元，单位成本1200元/平方米。
。
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开发项目。
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（一）征地情况
2019年1月10日，永安公司与当地国土资源
局签定《国有土地使用权出让合同》，以“招拍
挂”方式受让位于一宗土地50000平方米，土地
使用权出让金总额为7500万元，并负责该宗土地
上两户居民的拆迁安置工作及费用。 2019年2月
5、2019年12月31日取得建设局出具建筑工程施工许可
证。202（0/1二0/17期）
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房屋类别
占地面积 （平方米）
一期四栋普通标准住宅 10000
一期三栋非普通住宅
10000
整个小区地下人防工程 三栋非普通住宅地下
一期小计
20000
二期两栋高层住宅
16000
商住综合楼3-26层住宅 商住综合楼1-2层商场
一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金额2170万 元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的 办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工 决算金额为2160万元，单位成本1200元/平方米。
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2、“永辉花园小区”二期工程建设情况：
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销售情况：
一期： 2019年8月4日取得房管局商品房预售许可证，项 目名称：永辉花园一期，施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、 6#、7#。均为住宅楼，小区容积率1.9. 二期：2019年12月25日取得房管局商品房预售许可证，项 目名称：永辉花园二期，施工编号：1#、2#，住宅楼 49000平方米，商业5000平方米，小区容积率2.0. 截止2019年12月底所开发商品房销售情况如下：
13000
小区会所在二期建造
1000
二期小计
30000
一二期总合计
50000
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建筑面积（平方米） 20000 16000 2000 38000 32000 17000 5000 2000 56000 94000
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确定“永辉花园”小区的清算对象：共四个 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场