北京市CBD写字楼市场分析

北京写字楼市场分析

北京形成于上个世纪年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（）。北京的范围为：西起东大桥路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约平方公里，以东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。

一、区域概况

、的功能定位及规划

(商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。前期规划提出建筑规模控制在万平方米之内，其中写字楼约占左右，公寓左右，其它左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为万平方米，是超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。

、交通状况

目前内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，道路系统及内外交通组织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占总面积的。交通拥堵问题将借助立体空间体系来解决，地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。到年，地下空间将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和东西街地下联络线。

图写字楼项目空间分布图

二、写字楼供应分析

、年以来，写字楼供应量较为稳定，保持在万平方米左右

据统计，截至年月，写字楼供应面积（现房及新增准售面积）约为万平方米。自年至年，区域内写字楼供应量较为稳定，年供应量在万平方米左右（详见图）。年区域入市的写字楼项目较少，年月份，新增供应量约万平方米。年以来宏观调控及年的多次加息，增加了开发商的融资难度，且随着拆迁难度的加大，延迟了部分项目入市；另外，随着区域内可开发用地逐渐减少及目前房价快速上升的态势，提高了开发商的未来预期，也进一步推迟了部分项目入市，使得年前三季度入市项目大幅减少。从供应的时间段来看，年及以前的供应量约为万平方米，约占总供应量的，其中有大量上世纪九十年代建成的写字楼，如国贸中心、京广中心、嘉里中心、汉威大厦等典型写字楼项目；更多的供应量则是在年以后，其供应面积约为万平方米，约占总供应量的，其中规模较大的项目有：北京财富中心、中环世贸中心、北京万达广场、北京银泰中

心、东方梅地亚中心等大型高档写字楼项目。