20180806-房地产市场形势总结及未来趋势展望(保利交流)

住宅
商办
12
一线城市宅地成交下降一成以上，三四线城市出让金涨幅超四成
一线 二线 三四线
47.0%
29.2%
1-7月
同比
成交面积
20.2%
出让金
19.0%
13.8%
1.7%
成交楼面价
-13.1% -25.4% -14.1%
出让金
1399亿元
2016 2017 2018.1-7
9947亿元
2016 2017 2018.1-7
16/08
16/11
16/12
17/03
17/04
17/07
17/08
17/11
17/12
18/03
18/04
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
18/07
8
一线城市成交面积降幅逐步收窄，二线代表城市绝对规模居历史 同期相对高位
一线城市 2018年1-7月同比下降19%左右，其中京沪广成交面积同比降幅
限购
2016：严管违规互联网金融 业务
需求侧
限售
创新性举措
限贷
(含收紧公积金)
控房价
增加土地供应
拍地环节设置更多限制
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供给侧
整顿新房、存量房、商办 销售市场
金 融 信 贷 政 策 贯 穿 其 中
2016-2017：降杠杆收紧企 业融资渠道
2016-2017：差别化信贷调 整首付比
2017年以来：利率上调城市 逐步增加
3690 3017 2843
万 平 方 米
9.9%
15/09
15/10
16/01
16/02
16/05
16/06
16/09
16/10
17/01
17/02
17/05
17/06
17/09
17/10
18/01
18/02
18/05
18/06
15/07
15/08
15/11
15/12
16/03
16/04
16/07
7%
6%
推进改革开放 •推进改革开放，继续研究推出一批管用见效的重大改革举措。要落实扩大开放、大幅放宽 市场准入的重大举措，推动共建“一带一路”向纵深发展。
2018年二季度GDP增速为6.7%，7月PMI指数为51.2%；经济下行压 力增大，制造业景气度虽较一季度有所好转，目前仍处走弱趋势； 因此，中央调整财政金融政策，扩内需，调结构，促增长成必然选择。 解读：
4
中共中央政治局会议微调财政金融政策，加快建立房地产长效 机制
2012年至今国内经济走势
10% GDP单季同比（左） PMI（右）
52.4
7月31日中央政治局会议主要内容
55% 53%
51.2 政策目标 •保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、 灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总 闸门，保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期 工作。 宏观政策实施要求
释放了政策会进一步放松的信号;
减税降费
下半年财政大发力，着力点是减税和地方专项债提速。土地储备、 收费公路和棚改这三个领域将是基建发力的重要方向； 下半年货币持续收紧态势不会延续了，信贷额度也有可能再度放开， 信贷和社融有望好转；
积极财政政策更
加积极 加快2018年1.35万亿地方政府专 项债发行和使用进度 保持适度的社会融资规模和流动 稳健货币政策更 加稳健 财政金融政策 性合理充裕 鼓励商业银行发生小微企业金融 债券 加快国家融资担 保基金出资到位
商办 量：5.8亿平米
同比：30.0% ↑
同比：23.7% ↑
1-7月
商办 量：1.1亿平米 同比：11.7% ↑
16/01
18/07
量：1.4亿平米
同比：14.2% ↑
16/01 18/07
16/01
18/07
注：土地面积均为规划建筑面积。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
11
-1.12% 6.58%
0%
2013
一线
15.03%
二线
三四线
2014
2015
-3.81%
5.54% 22.02%
-5.61%
1.07% 16.08%
-1.90%
2.14% 13.06%
-5.46%
-2.58% 2.39%
-6.14%
-2.41% -0.60%
-4.50%
1.95% 12.97%
-5.27%
7月住宅用地价格同比现调整，1-7月均价与去年同期基本持平
图：2016年以来全国300个城市土地成交楼面价和平均溢价率
楼面均价（元/平米） 住宅
Biblioteka Baidu
1-7月 各类用地
楼面价：2234元/平米 溢价率：18.6% 住宅用地 楼面价：3977元/平米 同比：0.3%↑ 同比： - 4.5%↓ 同比：下降17.3个百分点↓
16:1-7 86 52 42 98 79 78 42 40
图：2016年以来各级别代表城市商品住宅月均销售面积
均收窄，深圳止降成交规模保持增长。
二线城市 2018年1-7月月均成交面积约78万平方米，居历史同期相对高 位，海口同比降幅超七成，重庆、无锡、大连等地成交规模创新 高。
一 线
17:1-7 18:1-7 16:1-7
2018:1-7 2016:1-7 2017:1-7 2018:1-7 2016:1-7 2017:1-7 2018:1-7
2018:1-7月 3.04%
2017:1-7
7
1-7月重点城市成交规模同比保持下降，单7月同比增幅有所扩大
重点城市商品住宅：2018年1-7月均成交面积2843万平方米，同比下降5.8%↓；
图：2015年以来20个代表城市商品住宅供求对比走势
销供比
1-6 月月均供应
3000
成交
1-6 月月均成交
供应
2018年上半年 2017年
1.11 1.13
2500
2000
万 平 1500 方 米
1000
2018年上半年 月均供应面积为1210万平方米 同比：4%↑ 6月 供应面积为1510万平方米 同比：-2.6%↓
10
500
0
各类用地和住宅用地推出、成交同比均增长
300城
推出
成交 7月 各类用地 1.7亿平米，同比20.2%↑，环比13.7%↑ 1-7月 各类用地10.4亿平米，同比29.3%↑ 住宅 量：4.8亿平米
16/01 18/07
7月 各类用地 2.2亿平米，同比38.3%↑ ，环比6.4%↑ 1-7月 各类用地12.6亿平米，同比35.3%↑ 住宅 1-7月
商办
溢价率：21.3%
溢价率
同比：下降21.5个百分点 ↓
7月 各类用地
楼面价：2393元/平米
溢价率：13.2% 住宅用地 楼面价：3975元/平米 溢价率：15.0% 同比： -14.8%↓ 同比：下降26.0个百分点 ↓
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
同比：-7.9%↓
同比：下降22.4个百分点↓
-3.45% 6.07%
2.57%
6.65%
2016
2.19%
6.04% 4.90%
5.13%
7.59% 5.55%
2017
8.00%
9.00%
4.28%
10.05%
4.21%
7.43%
4.61%
9.72%
5.09%
10.43%
6.08%
14.14%
8.13%
1.26%
2016:1-7
0.80% 0.18%
环渤海 (20个)
西北 (9个)
东北 (7个)
中部 (14个)
西南 (9个)
2011
2012
4.95%
-1.74% 12.84%
4.91%
-4.18% 5.71%
6.34%
0.09% 9.94%
7.45%
0.72% 7.29%
5.86%
0.74% 5.46%
6.53%
0.78% 9.18%
4.63%
7月成交面积3110万平方米，环比下降4% ↓ ，同比增长9.9%↑。
全国商品房：2018年上半年累计销售面积7.7亿平方米，同比增长3.3%↑； 6月单月销售面积2.1亿平方米，同比增长4.5%↑，较5月收窄3.5个百分点。
图：2015年7月-2018年7月50个代表城市商品住宅月度成交量走势
月度成交面积 1-7月月均成交 单月同比
房地产市场形势总结
&未来趋势展望
中国指数研究院 2018.8
1
CHINA INDEX ACADEMY
当前房地产市场形势总结
2
房地产调控政策短期“高压”：分城，多策，继续深化
◆2016至2018年至6月底： 99个地级以上城市（约320项政策） 47个县市（约58项政策）。 2018 年3 、4 、5 、6 月均为政策高 峰。 海南、河北从省级全面调控。 4 月海南全域收紧。 5 月住建部约 谈地方、发文重申调控。6月西安、 长沙、杭州、重庆开启新一轮调 控潮。七部委开展 30 城楼市乱象 整治。
房地产调控及长效机制 •下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场 秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
中央政治局会议定调未来房地产市场发展方向，在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产政策将持续“收紧”。未来，在“坚决遏制房价上涨”基调下，房地产调 控不会放松，“下决心解决好房地产市场问题”的目标导向下，长效机制也将加快建立。 预计下半年政策环境进一步收紧。无论是中央政治局关于坚决遏制房价上涨的表态，还是住建部关于加快制定住房发展计划，对楼市调控不力城市坚决问责，这些不断 升级的调控政策将积极引导市场预期。
二 线
17:1-7 18:1-7
三 线
16:1-7
17:1-7
三线城市
2018年1-7月三线城市成交面积约34万平方米，同比下降 13.2%，其中汕头、肇庆等地成交规模明显缩减。
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
18:1-7 万平方米
34
9
重点城市供应量增加，销供比仍大于1 ，供不应求态势延续
加大对小微企业的贷款支持力度
对地产来说，虽然也具有“雨露均沾”的效果，但鉴于当前各个
融资渠道（无论是企业还是个人）并没有放松，流入地产的资金
受到渠道影响，相比以往会非常有限。
保持经济运 行在合理区 间
坚决出清僵尸企
业，减少无效资 金占用
严厉打击非法金融机构及活动， 守住不发生系统性风险底线
本次会议表示，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，根据形势变化相机预调微调、定向调控，与以往的强刺激具有本质的不同。 本次政策放松主要还是托底而非强刺激，未来的政策取向上也更加具有灵活性，完全可以通过更高频率的公开市场业务操作进 行微调。
5
百城价格上涨周期延长，环比涨幅连续21个月收窄至1%以内

百城新建住宅均价连续39个月上涨 调控后价格趋稳，环比涨幅连续21个月在1%以内 7月百城新建住宅均价14396元/平方米，环比：0.42%↑，同比：5.38%↑
图：2011年至2018年7月百城住宅均价及环比变化
14396
2018年1-7月 累计3.07%↑ 较2017年同期收窄1.73百分点
44
50 40 地级以上城市月度政策出台数量（项） 县级城市月度政策出台数量（项） 30 20 18 10 0 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月
2016年至2018年6月全国地级城市出 台调控政策频次
0.42%
2017年 累计7.15%↑
较2016年收窄11.56个百分点
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
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一线城市环比涨幅维持低位，三四线城市累计涨幅领先
图：2013年月以来各类城市新建住宅价格走势
4% 3% 2% 1% 一线城市 二线城市 三四线城市
时间
珠三角 (15个)
长三角 (26个)
7587亿元
2016 2017 2018.1-6
9%
51.7
8.1 8.1 7.6 7.5 7.9 7.6 7.9
51%
7.7 7.4 7.5 49.0 6.9 6.8 6.7 6.7 6.7 6.8 6.9 6.9 6.8 6.8 6.8 6.7
8%
7.1 7.2 7.0 7.0
49% 47% 45%
•把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度， 增强创新力、发展新动能，打通去产能的制度梗阻，降低企业成本。 •把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，坚定做好去杠杆工作，把握好力度和 节奏，协调好各项政策出台时机。要通过机制创新，提高金融服务实体经济的能力和意愿。
未来三年：防范金融风险， 降杠杆、稳杠杆
限价
◆ 金融信贷政策对调控发 挥重要作用，后期仍将保 持收紧态势！
2016
2017
2018
3
最新货币政策：财政政策要更加积极、货币政策要松紧适度
7月23日国务院常务会议提出支持扩内需，要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极，稳健的货币 政策要松紧适度，保障合理融资需求。