2012年度房地产县城项目营销推广方案

2012年度永顺项目营销推广方案

推广背景：

永顺县作为内陆三四线中小县城，其经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，因而其营销策略与推广方式也大相径庭。要制订永顺县本年度推广方式之前，首先要总结以往营销推广经验，分析我们项目的主要目标客户群体，了解他们的接触媒体渠道，他们的主要来源构成，他们的消费实力与生活习惯，进而探讨于其相对应的推广方式。

一、客户群

根据储备客户及成交客户整理分析，现购买群体无外乎五类：事业单位（比如公务员、人民教师、医生、金融系统职工等）、私营业主、林牧场职工、外出劳务人员和下属乡镇人群。此外，县城地域有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于县城的狭小，居住在永顺县的人们大多相互认识，在县城内真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的企业形象及人际关系所带来的附加值不容低估和忽视。

二、消费心理

县城的特点是：1、从众心理严重，爱凑热闹；

2、相对的贪小便宜，注重实惠。

县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更重实在。所以利益重于理念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。所以，相对而言，推广渠道越小众越好。大众媒体除了户外看板，报纸、电视、包括公交车都进不了他们的视野，这与生活习惯和到达率有关。所以文艺娱乐及趣味活动、传单、短信、老客户介绍等能产生小圈子议论的形式会更胜一筹。

三、2012年度宣传推广方案

推广方案主旨：

品质·信任·幸福

伴用户外大型广告牌及横幅内容：

①“住大汉好房，

您和家人，

一生幸福的起航！”

②“做永顺人的大汉，做永顺人信任的大汉！”

③“每一位永顺男人都是顶天立地的大汉！

④“经得起亲手丈量，才称得上明白买房”

⑤“金杯银杯不如本地人的口碑，

金奖银奖不如永顺人的夸奖！”

⑥府顺家园——缔造永顺县城的人居标杆

府顺家园项目价值解析——至尊产品，辉耀名宅

品牌：全国民企500强，湖南省民营企业前三位核地段：紧邻县政，链接高速，临伴山清水秀

心景观：依山而居，福祉遗石，天赋贵胄人生

价园林：至尊园林，徜洋写意生活

值配套：配套齐全，科技领先

物业：安全生活，封闭式现代物业管理

项目营销推广目前存在的问题

1、受吉首非法融资影响，永顺消费者对大汉进驻永顺做城镇建设开发心存疑虑，对所开发的产品信心不足；

2、永顺县经济发展水平较低，财政收入微薄，目标客户群狭小；

3、当地房地产市场仍处于房产开发的初级阶段，市场较为混乱；

4、项目产品线繁多冗长，开发周期长；

5、项目所在地远离旧城区，交通不便，周边配套设施欠缺；

6、自2010年度以来，永顺城区私房林立，价格低廉。

项目营销机会

1、老城区人口拥挤，住宅环境差，城市体质扩容迫在眉睫；

2、县政府行政中心已南迁，永顺大道已通车；

3、南城新区长途汽车站、南山中学、物流中心等市政配套设施已经步入建设前期，将为本项目带来大量的人流、信息流；

4、2011年府顺公务员选房已经完成，项目已储备一定客户群，形成了外部营销力量；

5、府顺项目东边建筑群已封底，园林景观施工队即将进入。

年度营销推广节点及各阶段主题任务

市场预热市场导入期热销期（持续热销期）尾盘促销

品牌形象推广事件营销独特吸引的开盘活动以老带新

府顺客户储备内部认购，阳光样板房热销广告发布优惠团购

立体营销盛大的签约仪式

2013年1月，项目产品余量消化期，府顺、府正客服答谢会等。

（一）阶段性推广计划：

第一阶段：市场预热、导入期

此阶段，在楼盘现场已开始动工的基础上，大多数已趋于主体完工，借助大型户外广告对本项目整体形象的宣传，同时配合事件营销等相关活动策划，以达到一定客户积累，制造客户舆论，利用已积累的客户制造人文推广传播。

1、户外大型广告宣传及形象建设

（1）户外大广告牌可以说是在任何级别市场都受用的传播渠道，在县城报纸、广播、电台等主流媒体缺失的情况下，户外广告显然是吸引人们眼球的重要手段。同时，县城选择户外大广告牌的位置有一定讲究，

通常情况下，人流密集的十字路口、商场、超市、医院或是县政府单位附近是选择的最佳区域。它的好处就是帮助树立项目的形象，由于一年内可以更换几次画面，后期更换时还可以发布一些即时消息，比如“10月1日－31日开展欢乐购房月，购房送现金啦！”和户外看板有同等效应的还有户外广告灯箱之类。具体实施方案可按实际情况决定！

（2）工地外墙进行喷绘写真保存时间一般不长，建议可把白墙用色块区分开，喷上案名、电话和卖点，树立良好的产品外部形象；提高营销部硬、软件接待档次，一则可以体现开发商实力，二则可以有效吸引人眼球，不能因为是县城项目就显得粗糙。

2、派发传单

在媒体渠道不发达的县城，派单是常用的宣传手段，而且毋容置疑它会产生效果，不过是效果大小取决于自身的派单方式。县城派单最好不要站在街上向行人派单，那样效果会很差，因为县城中最热闹的时候往往是集会的时候，乡下的老百姓去县城赶集、采购、逛街等，大多数并不是我们的目标购房群体，虽然单子派发出去，显然达不到效果。因此派单对象要选沿街店铺的老板，出入专卖店、名品店、酒店、娱乐场所附近的人群。

(派单或横幅内容：千万别说什么“9月8号要开盘了”，说什么呢？也是两类，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送面积、送现金！第二类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5厘米，冬暖夏凉”“管道水电，清洁安全”物业管理智能人性化，让生活和科技同步”等等。）

派单的方式：