新天地后巷商业广场招商计划书

新天地后巷商业广场招商计划书

————前言————

（超级购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。

就开发面积在万平方米以上的而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。

本方案即对“新天地后巷商业广场”中的一部分，也是整个“新天地后巷商业广场”开发的前奏——“新天地后巷商业广场”，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在招商、管理等方面的策略指导。

————项目简介————

本项目地块位于江苏省丹阳市后巷镇，地处江苏省丹阳市东北部沿江地区北侧与航天浴城相邻，西边靠近后巷中心小学，周边基础设施完善，片区环境优美，区位优势明显。

新天地后巷商业广场地上总建筑面积，包括，周边路网密集，东边的中心大街为城市交通的主干道，东边与中心河道比邻，周边交通发达，市区到达广场的车程在分钟左右，能迅速聚散人流，为本项项目的实施提供强有力的交通支持。

———— 项目分析 ————

优 势

劣 势

．品牌优势：“新天地后巷商业广场”

在丹阳市场拥有强大的品牌优势，其所开发物业在消费者心目中已建立的较高的美誉度； ．经营模式优势：丹阳后巷镇及周边尚无“专业 ” ．资金链：“新天地后巷商业广场”强

大的资本足以支撑起项目的开发和长期发展； ．公共关系：“新天地后巷商业广场”

拥有的广泛的社会关系，这对招商有较大的促进作用； ．辅助功能：“紫薇之家”所拥有的休闲、娱乐等功能，是其他同类专业卖场所不具备的；

．地理位置：项目位于相对偏僻的城

郊位置；

．道路交通：由市区至项目所在地还需一段路程，其位置在易达性方面存在一定的问题，从而会限制到项目初期的发展； ．开发经验：开发商缺乏大型商业项

目的开发经验；

．商业氛围：由于项目处于城郊，区

域内基本没有形成较成规模的商业氛围； 机 遇 威 胁

．行业趋势：商业业态的发展使 日益受消费者所欢迎； ．区域人口：在后巷的建设规划中，本项目所在的南郊正逐步发展成住宅小区建设的重点区域，并且随着建设的不断深入，新建住宅和人口数量也在不断使市场容量增大；

．竞争环境：当地消费市场大多采用独立铺位形式，缺乏成功的大卖场。同时，周边区域也缺乏大型的零售机构；

．区域内消费力：由于地区住宅小区居多和周边工业加工区密集，因而此区域内常住人口的消费能力较强；

．消费市场：人们对于这种新型购物环境及消费习惯的接受程度，在初期会对广场运营带来很大影响。

新天地广场品牌定位

————项目品牌及功能定位————“人与人不同，花有百样红”。商业物业也需要根据其所处的地理位置、经营范围、服务的客户类型和数量等诸多因素进行不同的定位。“新天地后巷商业广场”的品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象的特性，进行合理的市场细分和定位，才能有效地运转，占据并巩固自己的目标市场。

任何品牌的定位都不应该是简单随意的概念罗列，而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。

在营业面积固定的前提下，对于品牌招商策划还牵涉到种的方式：

1．以“实现营业面积最大可租、可售性”为目标，尽可能多地增加可出租或销售的商铺经营面积，达到获取更多租金

或销售收益的目的。

就前面分析来看，对于现在的“新天地”来说采取此种方式可能会产生以下一些不利因素：

店铺数量的增多无形中加大了招商工作的难度，而这种困难很可能导致：商铺招租率低，空置率高；在没有完成招

商目标后，资金无法回笼；为求资金的快速回收，只有依

靠降低租金来完成招商，规避风险；

●店铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤、杂乱；

●商品种类过多，则很难保证入驻的都是精品，且影响限制

了展示功能的发挥，最终很可能轮为一个简单批发市场；

●由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象的降低，而很多

名牌商品，尤其是国外知名品牌，在选择经营场所时，通

常会考虑卖场的品牌形象、发展方向是否与本品的品牌形

象相符，这样很可能造成对名品招商的障碍；

卖场形象的降低，将会带来更多的同档次竞争者。

2．牺牲一定的营业面积，用于店铺环境、格调建设，提高店铺的整体档次，从而据此提高租金来获取更多的收益。

优点：

●虽然降低了有效营业面积最大可租、可售性，但是可以将

一部分面积充分利用进行景观、附属设施的建设，改善了

卖场环境，提高整体的档次；

●卖场购物环境和品牌形象的提升会对招商，尤其是名品的

招商起到促进作用；

●卖场整体形象、档次的提升，为抬高租金单价带来了可能

性；

●良好的卖场环境对吸引人流、客流量也是有帮助的；

缺点：

●在以形象、环境、档次的营造来抬高单位租金时，其抬高

的额度仍具有有限性和不确定性；

●如果租金过高，仍然会对招商带来难度；

通过对上述两种方式的分析，我们建议采取第种方式，优化卖场景观环境，提高卖场整体形象，确立竞争优势。

依据“新天地后巷商业广场”的品牌定位，相应的功能定位必须与品牌定位相符，同时应当遵循以下原则：

✓迎合目标消费群喜好的原则；

✓吸引人流的原则；

✓各功能区相融合的原则；

✓商品展示景观化原则；

根据以上原则，在整体布局时会产生以下问题：

.规划设计存在的问题

中厅的位置不利于达到宣传和吸纳人流的作用；

卖场外立面广告位的预留与建筑外立面设计的融合问题；目标消费人群消费心理行为

鉴于“新天地后巷商业广场”所定位的核心目标消费群体（—岁）