南宁市房地产行业整合趋势

南宁市房地产行业整合趋势作者：关立坡赵林来源：《沿海企业与科技》2007年第02期［摘要］2006年中央政府出台一系列的宏观调控政策，加大了对房地产市场调控力度和深度，显示出政府调整国内房地产市场、规范房地产业的巨大决心。

至此，我国的房地产行业迎来了整合时代。

文章结合南宁房地产行业的相关特点，从房地产开发业、房地产中介业、物业管理业等三大子行业探析南宁房地产行业整合的趋势。

［关键词］房地产行业；整合趋势；物业管理业［作者简介］关立坡，广西大学商学院区域经济学2004级硕士研究生，研究方向：区域金融；赵林，广西大学商学院农业经济学2004级硕士研究生，研究方向：农村发展，广西南宁，530004［中图分类号］ F293.33［文献标识码］ A［文章编号］ 1007-7723（2007）02-0155-0004房地产行业发展变化趋势有一定规律，这种规律伴随在房地产行业发展历程中。

中国房地产发展有20多年，在这之前经历了特殊时期，真正的房地产行业出现了近半个世纪的空白期，对房地产行业的发展影响至深。

无论是对房地产企业自身，还是对政府部门和消费者，大波动性、非理性等特点始终伴随中国房地产行业发展过程。

2006年房地产从中国发展周期上来看，处于2002年至今房地产发展周期中。

不过，由于中国的市场改革继续深入发展，再加上中国工业化、现代化、城市化进程大步推进，其特点明显不同于之前的发展周期；而且，政府每一次的政策出台、实施、调整，都会通过市场机制作用与行业的微观主体——企业，促使其调整行为方式，进而影响房地产行业企业之间的相互竞争合作关系。

一、南宁房地产行业的发展南宁的房地产行业经过近几年的快速发展，很多方面已经今非昔比，房地产开发商大量涌现，专业中介服务公司水平能力大幅度提高，全程管理运作模式出现，服务产品、管理观念逐步转向了差异化，整个行业出现了一体化和专业化特点。

但是，南宁市经济发展在城市发展层次上属于第三类城市，其房地产行业发展程度与东部地区存在着明显的差距，表现在房地产企业层面上：运行观念落后、操作方式单一、管理水平比较混乱，更多是对东部发达城市企业的“借鉴”；在行业层面上，大小企业并行，先进的管理方式和落后的管理观念相伴，价格竞争远多于品牌等方式的竞争。

2007年的南宁房地产行业将出现一些新的发展特点，主要基于以下因素考虑。

（一）城市品牌知名度提升，引来大量外地房地产商进入南宁处于多区域合作发展的千载难逢的机会之中，区域发展与国家战略有效对接，尤其中国—东盟等区域合作机制的推进，每年一次的中国—东盟博览会吸引了国内外人士、众多企业的眼球，致使城市品牌知名度大幅度提升，城市的吸引力显著增强，并且保持着强化的势头。

房地产企业借助城市发展平台，不断提升服务层次，谋求快速成长、发展，区外大型的、专业的、全国性的房地产企业已经瞄准了这块蛋糕，部分企业已经进入，它们带来了先进的服务管理理念，给南宁房地产行业增添了新鲜血液。

外来思想与内部文化胶着在一起，会产生一系列化学反应。

（二）政府政策出台，改变了房地产行业企业的生存环境从中国房地产发展历程上来看，每一次发展的波动期，都会对房地产行业企业的经营方式、观念、手段产生深远的影响，而波动产生影响，主要是生存环境发生变化。

自2005年以来，中央政府、地方政府出台大量的房地产政策，2006年又进一步强化：国十五条、国六条，然后有九部委意见，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、土地增值税征收、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等等系列文件，每一项政策的针对性都非常之强，也都对相关企业产生了巨大的影响。

（三）消费者理性回归，中心地位将凸现南宁的房地产行业在前几年的快速发展时期中，积累了大量的资金、人才，还有宝贵的房地产行业经验，其中，“得民心者得天下”被越来越多的房地产企业认同，以消费者为中心的管理运作理念将是企业争夺的制高点。

从消费者角度来看，人们收入水平的提高，增强了购房能力，相关的附加价值越来越被人们重视，而且，房地产行业发展历程，消费者是其中一分子，购房、售房对消费者来说已经不再陌生，购房行为更加理性，直接影响了企业的管理运作观念、方式等。

二、南宁房地产行业的发展趋势（一）房地产开发企业发展趋势南宁房地产开发企业随着南宁房地产蓬勃发展，犹如雨后春笋般出现、成长、发展，这其中有大量的本土企业——广西区内的企业，它们看到房地产巨额的利润空间，推行多元化战略的结果；也有大量的外来企业，主要是广东、福建和浙江等东部地区的房地产开发企业，其资金实力在东部地区相对薄弱，竞争压力大，进而转向西部地区；再有就是少量的外资企业，多采用与区内本土企业合资的方式。

这些企业的成长、发展，为南宁房地产建设、城市形象的提升，做出了极其重要的贡献，为广大购房者提供了花样众多的产品，提升了南宁市民的居住品质。

不过，高额的利润、巨大的发展空间引来更多的企业进入，到2006年，南宁的房地产市场基本进入供求平衡时期，卖方市场基本消失，开发商的竞争压力越来越大。

因此，房地产开发企业在今后重新整合将不可避免，行业洗牌趋势也将在南宁房地产市场显现。

1.在实现产品差异化上争取服务的差别化产品差异化在南宁房地产企业项目开发中早已体现出来，高档、中档、一般产品在各城区大有分布，建筑立面呈现出多种多样，户型大中小各有分布，依赖于城区、地段和消费者的要求，在开发商内心中，大的就是好的，就是赚钱的理念已被打破。

开发商越来越重视对市场的调研、分析工作，依靠产品为中心的管理销售理念一去不复返了。

不过，就目前来看，产品差异化虽然得到了开发商的普遍认可，但在整个全程开发服务方面，同质化竞争仍然十分明显，竞争压力很大。

比如，住房按揭、折扣，赠送礼品，都是普遍采用的方式，房地产企业基本上都是依靠企业自身完成整个工作。

产品差异化转向服务差异化，是房地产开发商必走之路，这是企业经营理念的重大变革——消费者为中心。

从近两年受宏观调控的影响中可见一斑，消费者更多的是处于观望状态，一旦市场有“风吹草动”，其偏好可能迅速发生变化。

南宁2006年房地产的“金九银十”现象延期，宏观政策居功至伟，因此，开发商将会更加重视并充分考虑到消费者预期消费偏好，在市场上占领先机。

所谓“得客户者得天下”，研究消费者行为偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成自己独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，形成企业核心竞争力。

2.行业发展追求专业化和品牌化品牌化是产品差别化的进一步深化。

品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。

近几年南宁土地市场放开后，外地品牌企业凭借其资金实力、观念新颖、操盘成熟等优势，迅速在南宁房地产市场得以成功，对本地开发商造成了很大的冲击，也迫使很多开发商越来越重视企业品牌的建立，但就目前南宁来说，品牌企业仍然较少。

未来南宁房地产市场的竞争将是品牌的竞争，目前靠热炒“楼盘概念”，全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，南宁房地产业界将会崛起一批精品楼盘和品牌企业，它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。

3.房地产企业需要实现集团化规模化经营实际上，自调控以来，企业的整合就一直在进行中。

在调控大潮的席卷下，不少企业的资金链已经面临着严峻考验，个别开发商的资金链甚至已经断掉，越来越多实力不济的房地产企业正在逐渐退出这个市场。

迫于资金的压力，不少企业开始寻觅各种融资渠道，包括企业并购、股权转让等，从而为企业注入新的活力。

对资金的渴望是企业整合的原动力，这也导致房地产企业向规模化、集团化方向发展，资本向优势企业集中也成为了一种必然，其中包括资金和土地资源。

从目前南宁房地产行业发展趋势来看，少量具有资金优势的开发商，将以资本为链条，组建规模化的集团化企业，在产品开发全过程积累更大的优势。

不过，房地产开发是资本密集型产业，在开发层面上，大集团会形成品牌优势，但不会使市场开发高度集中，大量的中小开发商仍然具有生存空间，但更多需要专业化的服务顾问企业，也需要他们转变观念，进行战略合作，这是必然趋势。

（二）房地产中介服务行业整合之道房地产中介服务行业（简称房地产中介业），是围绕房地产产品而进行的一系列咨询、策划、租售、居间、代理、价格评估活动的服务行业，它包括房地产咨询、房地产经纪、房地产估价三大部分。

1995年，南宁市成立了第一家房地产价格评估机构，1996年国家建设部发布了《城市房地产中介服务管理规定》，之后各类房地产中介机构不断产生。

截至2006年11月，已在南宁市房产管理局办理备案手续的中介企业共有79家，其中房地产价格评估机构39家，房地产咨询、经纪机构40家。

尽管南宁中介服务公司围绕房地产开发形成了相对比较齐全的门类，但是服务管理水平不高，存在很多问题：（1）房产交易中介诚信度不高，社会美誉度还需加强；（2）规模小，从业人员分布广，流动性大；（3）同时行业执业标准缺少，使中介市场在经营和发展中缺乏有效的监督和行业自律，从业行为不规范；（4）恶性竞争，影响行业发展。

一般而言，一个大型的房地产中介公司，应该是一个产业链齐全的、互相联系和渗透的服务型公司，现在南宁房地产市场还没有这样的服务机构，不过，一些企业已经开始向这方面运作。

1.专业化、品牌化，在纵深发展上细化随着南宁城市地位的提升，房地产开发引来众多外地开发商，他们拥有开发资金优势，但缺乏本地市场信息，需要在项目的前期方面作出大量专业化服务工作，数据预测走势、服务定位开发是竞争之道。

不过，就目前看，绝大部分服务商处于经验阶段，大打价格战，竞争趋于白热化。

因此，摆脱目前窘困，寻求市场蓝海，打造核心竞争优势必须依托信息，在专业化、品牌化方面深化，形成强力的竞争优势。

2.房地产中介业横向联合南宁的房地产市场可细分为二级市场与三级市场。

二级市场即为房地产代理市场，而三级市场则为房地产中介市场，俗称二手房买卖市场。

南宁的房地产二、三级市场并没有形成联动性，它们之间缺少一个直接联系的纽带，两个市场之间的相互促进是间接的、有限的，特别是代理市场对二手房市场的推动力弱化。

因此，房地产代理、二手房市场服务联动势在必行。

一方面，居民为改善自身居住条件，会转让近年来购置的新建商品房，以购买新上市的住宅；另一方面，南宁房地产代理市场上投资性购房比重越来越大，投资者购房后主要是为了租赁或转让增值。

总之，南宁房地产中介业横向联合，将资源进行整合，建立合作平台，形成一个庞大的、专业的、齐全的、系统的中介服务网络，从而赢得更多市场份额，这是企业发展的必然趋势，“渠道为王”将在中介行业出现。

3.信息化是必胜之道信息是企业价值源泉，在中介服务公司经营管理中尤为明显。