中原地产别墅市场研究报告

[中原研究]成都市别墅市场简析

——别墅供应篇

第一部分概况说明

一、成都市场别墅含义

独立别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。

联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多位于市郊区域，对地理位置及周边环境的要求比较宽松。而在欧洲原始意义上真正的townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅。

二、别墅类型分类

别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。

表1－别墅分类表

按照别墅户型建造情况分类

别墅类型简单定义

主力面积

（㎡）

基本配套

独立别墅独立的别墅居屋四面有窗300左右独立花园车位，且双车位

联体别墅双拼两户连在一起，三面有窗200—220独立花园、单车位多联四至六户连在一起180左右公共花园、有车位

联排别墅多户连在一起两面有窗170—180公共或独立花园、有车位

按照别墅的景观设施分类

类型特征

人文景观别墅人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的水系、山系等，

自然景观别墅周边的山、海、湖等形成了别墅的景观，

按照别墅的品质及价格分类

豪宅型别墅设计、施工、环境、管理等品质较高，

经济型别墅价格适中、功能实用，适合一般工薪阶层消费水平的，

排屋式别墅低层联排住宅，或低层联排城市公寓（如Townhouse），

注：本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手，各种联体别墅都归入联排别墅内

三、成都市别墅市场研究范围界定

目前成都市在售的别墅项目主要分布于主城区、近郊区（地理位置与主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等）及远郊区（地理位置与主城区不接壤如青城山、大邑、新津等）。

在主城区中，我们又按成都市民日常的生活习惯引入了城东、城西、城南、城北及市中区的概念，各板块基本情况及其对比详见我司撰写的《成都市房地产住宅市场概况》，以下所用数据来源于中原市场调查。

四、研究对象界定

成都市的在售别墅项目，调查时间截止到2004年8月31日，共计24个别墅样本。

五、成都市别墅市场研究数据来源说明

本报告基本资料来源于成都统计年鉴以及政府网站等，别墅基本数据来源于中原市场调查，数据与实际可能有一定出入，请读者自甄。

第二部分成都市别墅投资及开发状况

1、别墅历年投资情况分析

图2-1 别墅历年投资情况图（单位：万元）

表2-1 历年成都别墅投资走势表（单位：万元）

1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年别墅1358427882501875740980888184365214278202179住宅372952349139455224554029867561122804514888341108659总额6843797301477996759396651291611170755420331041438497

数据来源：成都市统计年鉴

Ø从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2003年投资势头有所回落

Ø1996-2002年，成都市别墅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来均呈不断上升的势头。

Ø2003年，成都房地产市场投资整体水平下降的趋势，别墅投资出现小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。

2、历年别墅投资增长情况分析

图2-2 历年别墅投资增长情况图（单位：万元）

数据来源：成都市统计年鉴

成都别墅市场的开发投资起伏大，波峰、波谷明显；

Ø早期的1992到1997年是成都市别墅市场发展的初期，由第一个带别墅项目的锦绣花园到五大花园盲目跟风修建的别墅，市场经历了从无到有的过程，但五大花园修建的别墅因为产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落；

Ø1997-1999年是市场的回落期，直到2000-2001年，成都别墅市场开发迈向了新台阶，通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象：占尽稀缺资源（自然景观或人文景观）的豪华独立别墅（如草堂之春等）；“顶天立地”的中产阶层别墅Townhomes（如浣花溪山庄等）；风景区的度假型别墅（如青城高尔夫山庄等）；郊区居家、度假两用型的别墅（如阳光假日等）等。

Ø2001-2003年市场又进入下一个回落期，成都别墅投资渐入低谷，但依靠上一高峰期的铺垫，在这期间，成都市别墅也大量涌现出不少具有代表性的项目，

如锦绣森林、维也纳森林别墅以及高档的金林半岛等优秀之作，成都市别墅供应市场还是相当活跃。

3、别墅各经济成份投资情况

图2-3 别墅各经济成份投资情况图（单位：万元）

数据来源：成都市统计年鉴

Ø近年来私营个体经济成为成都别墅投资额的主力，特别是私营经济，投资逐年递增，2003年所占比例超过50%；

Ø最近几年，港澳台的投资、股份制经济比例增在逐年下降。

Ø国有、集体和外商投资比例一直保持较低的比例。

4、历年别墅开发情况分析

图2-4 图历年别墅开发情况图（单位：万元）

数据来源：成都市统计年鉴

Ø近年来，别墅名种开发面积增长速度均呈不断攀升之势，特别是

2001-2002年，在住宅开发处于低谷时期，而别墅的开发则出现了一个明显高峰。也从侧面反映但是成都别墅市场十分火爆。

Ø而普通住宅近年来各种开发面积增长放缓，2001年普通商品住宅新开工面积出现较小的负增长率，住宅投资有进一步缩水的迹象，使得当年出现一轮低谷，但在2002-2003年，住宅开发又有回升迹象。

第三部分成都市别墅市场供应分析

一、别墅市场特征概况

1、别墅分布特征

表3-1别墅项目分布比例表（按数量计，单位：个）

主城区近郊区远郊区

城西城南双流温江龙泉新繁高新西区青城山新津大邑12.5% 4.17%20.83% 4.17%16.67% 4.17%8.33%16.67%8.33% 4.17%

16.67%54.17%29.16%

表3-2在售项目区域分布比例表（按体量计，单位：万㎡）

主城区近郊区远郊区

城西城南双流温江龙泉新繁高新西区

青城山新津

大邑

10.46% 1.85%21.81% 1.98%23.79% 2.82% 6.46%22.30% 5.96% 2.57%

12.31%56.86%30.83%

图3-1成都市在售别墅分布图（按体量、个数计，单位：万㎡、个）