房地产项目定位及开发主题可行性评估(doc 58页)

房地产项目定位及开发主题可行性评估(doc 58页)

1.项目定位及开发主题可行性评估

1.1.项目命名及依据

苹果园案名释义：

◎大众化品牌：“苹果”平实而不失高雅，能走上国宴席，亦能进入寻常百姓家，独具的亲和力而广受欢迎，“苹果”预示着我们的产品定位：高品质、平价的大众化品牌。

◎充满健康活力的生活：“苹果”秀出自然、充满健康、活力、亲切以及田园野趣的快乐。◎不动声色的浪漫：苹果丰硕圆润，独立又依存既有着自然的恬淡，又有着自由自我的快乐，透露出一种不动声色的浪漫。

◎生在凤岭的苹果：在凤岭，苹果已成为现代时尚、观光旅游、休闲娱乐、购物的代名词。

1.2.项目功能定位方案

1.2.1. 项目定位及经营主题

综合市场研究数据及结论，我们可以获得如下判断：

➢本项目规模宏大，客户定位必须有广度，单一狭窄的客户定位不能满足本项目发展的需要。

➢本项目地块从位置、形状、发展潜力大。

1.2.2. 项目主题要点及重要：

主题要点：

两个飘逸的广场，两个现代（西方）文化与古朴（广西）文化相融汇，集文化、休闲、旅游、步行街为一体的商业文化。三个山势居住群体的升华。构成了苹果园的灵魂。

在青秀山的绿肺功能梦想成真之前，

苹果园的绿肺呼吸节奏已经开始了。

所有建筑物都象苹果一样结成丰硕的果实。五彩缤纷不同大小的果实就象居住的房子。

苹果园…生态园

转基因…中西文化的基因合成

由苹果树叶上的甘露汇集而成的水源将穿梭于苹果文化的空间之中——健康的文化、享受生活的文化、丰硕的文化。一幅动人的苹果生长故事的画面，将在苹果电影院中展现于世。两条贯穿的步行街把文化与生态融汇在一起——这就是苹果成长的故事。

一片片嫩绿的苹果树叶，穿插于苹果之间，保护它们健康成长，接受着雨露，它们将成为新生态居住空间的绿地。在青秀山脚下生长起来的苹果树，将围绕着青秀山一棵棵成长，扩大绿肺的空间边界。最终人们在苹果树下钓鱼。

1.3.项目潜在销售客户来源及消费行为分析

1.3.1. 潜在客户来源

南宁市房地产市场正处于起步阶段和高速发展阶段，客源广泛。另外，由于南宁省会城市的集聚效应所产生的巨大需求，在今后几年内也会显现。

对本项目客户来源的判断，基于如下分析：

➢南宁市在售楼盘的客户情况分析。

➢南宁市城市经济发展所带来的需求分析。

➢外地客源需求的增长预测。

➢依据人口增长、收入增加、住房更新换代、城建发展等因素所作的前瞻性研究。

预计本项目的客源主要来自如下几方面：

由于折迁补偿产生的买家。

☐第一次置业者。（如结婚产生新家庭）

☐第二次置业者。

☐多次置业者。

☐特殊企事业单位、政府官员。

☐城市化进程（如撤县改区），人口入城产生的需求。

☐沿海、边贸产生的新客户。

☐南宁周边县市先富起来的小老板、暴发户、特殊企事业单位、政府官员，有意愿在南宁购房置业者。

1.3.

2. 核心客户构成

☐主要针对二次置业者、来南宁置业的人士及高收入阶层。

☐别墅定价约40-80万元/栋，多层定价18万-25万/套。

☐对环境要求特别高的人士。

☐对配套设施和服务相当看重的人士。

☐追逐时尚和创新的人士。

1.3.3. 潜在客户消费心理及消费行为

☐潜在购房者追寻“物超所值”的物业。部份购房者属享受型买家，部份买家为省会置业者，对楼盘的品质要求较高。

☐收入较高，对综合居住环境要求较高。对价格反应的敏感度较弱。

☐对物业管理服务和生活设施配置要求较高。

☐购房专业知识较强。必须用良好的品牌和理念加以引导，以创造新的生活方式为卖点。

☐对时尚、创新和高科技的住宅产品较感兴趣。

1.4.项目定位可行性评估

1.4.1.项目定位对周边地区及南宁市相似项目竞争格局的

影响

本项目居住人口将接近5.5万人，为南宁市城区人口的3.1%。项目发展对南宁市城市发展及房地产业发展将产生巨大的影响。

☐本项目的发展，将大大改善居住社区的形象，打破南宁市房地产市场的旧有格局。

☐本项目作为南宁市最大的房地产发展项目，对市内的其它项目将形成巨大的竞争力。

☐本项目“旅游小区”、“山水住区”、“花园式生态家园”的理念将使本项目彻底超越南宁市现有的房地产项目，起到强大的示范作用。“第五

代生态住宅”的概念将带动南宁乃至广西房地产业的的产品升级换代。

本项目也将成为广西房地产业的第一品牌。

1.4.

2. 项目定位实现的可能性与现实性

☐南宁首席“旅游式山水生态住区”理念的提出和实施，使本项目具有

超越其它项目的品质,以产品创造市场。

☐南宁市居民的居住水平已经接近10平方米/人，急需升级换代产品，本项目的开发迎合了市场的需求（尤其是二次置业的需求）。

☐城市的发展、人口的增加，外来人口入驻省城，都使本项目的发展获得契机。本项目正迎合了这一需要。

1.4.3.项目定位实现的关键因素分析

☐苹果园占地达1000多亩，开发周期长，必须保持其延续性。项目开发起点必须高，做成中高档，使项目形成“领跑者”、“示范小区”的形象。否则

不足以吸引买家购买，同时也不利于项目整体价值的提升。

☐为克服“偏远”、“交通不便”、“配套不全”等项目固有的不利因素的影响。苹果园须在“生态”、“环境”、“户型”上下功夫，力求在楼盘品质上有一

个飞跃提高，先造环境后卖楼。

2.项目规划设计建议

2.1.总体布局建议

（一）核心规划理念：

以人为本，体现生态、科技、文化的可持续发展，创造南宁最佳的园林山水生态住区，构建引领21世纪居住水平的高品质示范居住区。

（二）哲学观