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哈尔滨市别墅市场 未来消费能力分析和预测
人均GDP与别墅市场消费能力
➢ 近5年来，哈尔滨市国民生产总值一直保护较快 增长势头，2006年达到2094亿元，人均 GDP21374元，折算为2706美元。
➢ 根据北京、上海、深圳等国内别墅市场较发达 城市的经验，人均GDP达到3000美元后，区域 市场的别墅消费能力将进入加速积累和释放期。
别墅项目市场竞争分析-市场现状
联排别墅重点项目
➢ 慧隆苑别墅
开发商: 哈尔滨华联房地产开发公司 物业地址: 哈尔滨利民开发区南京路 占地面积：12万平米 建筑面积：9.5万平米 容积率: 0.79 绿化率: 53% 装修状况: 毛坯 规划: 联排别墅365栋 面积范围：201-575平米（主力户型201-228平米） 总价范围：50-120万（主力：50-80万）单价：2400-3100元/平米） 销售率：30% 综合评价： 1、除户型稍大外，与锦园别墅基本同质； 2、因工期进度落后于锦园别墅，销售单价低于锦园别墅100-200元； 3、对市场的参考意义与锦园别墅类似。
➢ 郊区化趋势的三个衍生后果：低端客户群向城市边缘 区域转移/推动高端住宅价格不断上升/提高消费者对 于郊区别墅产品的价格承受能力。
哈尔滨市别墅市场
未来消费能力分析和预测
各档次住宅销售比例与别墅市场消费能力
2006年，哈尔滨市商品住宅销售面积（除别墅销售面积）
： 达到463、7万平米，各档次住宅销售面积比例如下
差。 综合评价：
1、别墅社区会所在建筑语言的运用方面与别墅建筑追求统一和协调，视觉风格的纯粹化和文 化特征的标示功能更加突出；
哈尔滨市别墅市场 未来消费能力分析和预测
哈市房地产总体销售情况以及住宅郊区 化、边缘化趋势
➢ 近5年来，哈尔滨商品房销售面积一直以较快速度增 长，2006年达到674.4万平米，同比增长31%。
➢ 近5年来，哈尔滨市二环以内中心城区销售价格平均 增幅达到12%左右，高于二环以外区域平均5-6%的 价格增长幅度，将推动哈尔滨市住宅市场的郊区化、 边缘化趋势；
营销推广策划书
目录
营销市场分析 项目SWOT分析 营销战略与市场定位 营销推广策略 广告推广策略 公司简介
营销市场分析
宏观市场情况
概述：
2006年到2010年，中国经济将保持8%左右的增长 速度，2010年到2020年，年均经济增长速度将保持 7％左右。 哈市2006年人均GDP已经突破2700美元，达到了 中等发达城市水平。 经济快速稳定发展、收入稳步提高，升级置业需求将 在未来一段时间内逐步成为房地产未来消费的主流。 国家限制别墅用地供应，在一定程度上促进了别墅市 场的上升和繁荣。
别墅项目市场竞争分析-市场现状
联排别墅市场分析核心结论
➢ 总价80万元以下的近郊联排别墅，能够有效 地分流市区中、高端消费群体；
➢ 能够有效地驱动别墅消费市场的升温； ➢ 能够获得规模化的消化速度。
别墅项目市场竞争分析-市场现状
独栋别墅重点项目
➢ 新湖别墅
开发商： 黑龙江新绿洲房地产开发有限公司 项目位置：呼兰区 哈黑路与师大恒星学院交叉口处 占地面积：71万平米 容积率：一期0.26/二期0.31 绿化率：一期75%/二期50% 装修状况：毛坯 规划：一期独栋别墅：101套/二期：独栋17套/双拼26套/三联9套， 主力户型面积：联排双拼：200-220平米/独栋别墅270-360平米 独栋别墅花园面积配比：600-1500平米，主力在600-1000平米之间； 主力价格区间：100-254万（联排双拼：80-150万/独栋：150-220万） 销售情况：一期销售率超过85%，二期销售率为30%左右，其中双拼、联排别墅销售情况较
哈尔滨市别墅市场 未来消费能力分析和预测
未来二、三年内哈尔滨别墅市场消费能力预测
联排别墅消费能力预测
周期
50-80万高端住宅 销售套数
同价位联排别墅 销售套数
所占比例
目前
1500
300-400
20-24%
2009年
周期 目前
2000
700-800
（以每年递增10%计算）
独栋别墅消费能力预测
150-250万高端住宅 销售套数
别墅市场供需情况
消化能力现状： 200万总价独栋别墅年消化能力100-150套；40-80 万联排别墅年消化能力300-400套； 未来展望： 200万总价独栋别墅年消化能力将达到200套左右； 100万以下联排别墅年消化能力将达到700套左右； 供需基本格局： 由于政策及市场之原因致使后续供给能力不足；产 品升级速度决定市场需求提升的速度；供给格局决定 需求格局是市场的基本特征。
同价位独栋别墅 销售套数
500
100-1ຫໍສະໝຸດ Baidu0
预计35-40%
所占比例 20-30%
2009年
650
（以每年递增10%计算）
220-260
预计35-40%
备注：人均GDP达到3000美元左右后，在供给市场支持的条件下，别墅销售套数占同价 位城市高档住宅销售套数的比例，会迅速从25%左右迅速上升到35-40%。
51.50%
4.60% 3.30%
38.70%
1.80%
2500以下 2500-3500 3500-5000 5000-8000 8000以上
根据哈尔滨市2006年平均单套销售面积94*110%建筑平米计算， 则2006年哈尔滨市销售总价在50-80万的高档住宅销售1500套左 右，而100万以上高档住宅销售则达到900套左右，其中150-250 万左右总价高档住宅销售约为500套左右。
别墅项目市场竞争分析-市场现状
联排别墅重点项目
➢ 锦园别墅
开发商: 哈尔滨华联房地产开发公司 物业地址: 哈尔滨利民开发区南京路 占地面积：13.7万平米 建筑面积：11.5万平米 容积率: 0.83（其中联排别墅0.71） 绿化率: 50% 装修状况: 毛坯 规划: 联排别墅351栋 面积范围：188-267平米（主力户型202-221平米） 总价范围：41-90万（主力：50-70万）（单价：2500-3200元/平米） 销售率：60% 综合评价： 1、建筑精细度较高； 2、社区内仅有千平米级的中心园林景观；建筑风格水平较平庸。 3、与市区高档公寓相比，具有一定性价比优势； 4、价格驱动市场的典型项目。