关于建设用地使用权续期问题政策探讨
我国住宅建设用地使用权续期问题研究
我国住宅建设用地使用权续期问题研究【摘要】我国住宅建设用地使用权续期问题是当前住房领域亟待解决的重要议题。
本文从研究背景、研究意义和研究方法入手，系统探讨了我国住宅建设用地使用权续期的概述，当前续期问题存在的困境，续期政策的影响因素，续期实践中的挑战，以及解决续期问题的对策建议。
结论部分讨论了续期问题的必要性，续期政策的争议，以及未来研究的展望。
通过本文的研究，可以深入了解我国住宅建设用地使用权续期问题的现状和挑战，为解决这一问题提供参考和建议，推动住房领域的可持续发展。
【关键词】关键词：住宅建设、使用权续期、研究、困境、影响因素、挑战、对策建议、必要性、争议、展望。
1. 引言1.1 研究背景住宅建设用地使用权续期问题是指在住宅建设用地使用权期满后，需要继续延长使用权期限的问题。
随着我国城市化进程的加速发展，大量住宅建设用地使用权面临到期续约的情况，这一问题日益凸显。
由于我国购房者通常购买的是建设用地使用权，而非所有权，因此续期问题牵涉到了千家万户的切身利益。
随着房地产市场的繁荣，续期政策的制定对于稳定市场秩序、保障人民居住权益具有重要意义。
目前，我国在推行住宅建设用地使用权续期政策时，存在一些困境和挑战。
政策不明确导致续期难度大，续期费用问题亟待解决，政府管理体制不够完善等。
为了更好地解决这些问题，需要深入研究续期政策的影响因素和实践中的挑战，提出切实可行的对策建议。
对我国住宅建设用地使用权续期问题进行研究具有重要的现实意义和理论价值。
1.2 研究意义住宅建设用地使用权续期问题是我国住房领域中的一个重要议题，对于保障人民群众的居住权益、推动住房市场的稳定发展具有重要意义。
在当前的城市化进程中，住房问题一直是人民群众关注的焦点之一。
研究我国住宅建设用地使用权续期问题的意义主要体现在以下几个方面：研究住宅建设用地使用权续期问题可以帮助深入了解我国住房领域存在的困境和挑战。
随着城市化进程的加快和人口规模的不断增长，住房供应的紧张局面逐渐显现，住宅建设用地使用权续期问题是其中一个突出的矛盾点。
住宅建设用地使用权自动续期规则的研究
住宅建设用地使用权自动续期规则的研究【摘要】本文主要围绕住宅建设用地使用权自动续期规则展开研究。
在分析了研究背景、研究目的和研究意义。
在首先对我国住宅建设用地使用权自动续期规则的现状进行了分析，然后探讨了其法律依据，指出了存在的问题，并提出了改革建议。
最后对住宅建设用地使用权自动续期规则进行了国际比较。
在总结了研究成果，展望了未来研究方向。
通过本文的研究，可以更好地理解和应用住宅建设用地使用权自动续期规则，为相关政策的完善和实施提供参考，推动住宅建设领域的发展。
【关键词】住宅建设用地使用权自动续期规则、研究背景、研究目的、研究意义、现状分析、法律依据、存在问题、改革建议、国际比较、研究成果、展望未来、结论总结1. 引言1.1 研究背景住宅建设用地使用权自动续期规则是指在住宅建设用地使用权期满后，符合条件的使用者可以继续使用该用地。
这一规则对于保障居民的居住权益、稳定社会秩序、促进城市可持续发展具有重要意义。
随着我国城市化进程的加快和人口老龄化趋势的加剧，住房问题已经成为公众关注的焦点。
随着住宅建设用地使用权的大量到期，如何合理有效地续期成为当前急需解决的问题。
目前我国在住宅建设用地使用权自动续期规则方面存在着一些问题，如续期条件不明确、流程复杂、权利不平等等，亟待完善和改进。
开展对住宅建设用地使用权自动续期规则的研究，分析其现状、探讨其法律依据、指出存在的问题并提出改革建议，将对完善我国的土地管理制度、促进住房供给、维护社会稳定等方面产生积极的影响。
本研究将围绕以上问题展开深入探讨，力求为相关部门提供决策建议及理论支持。
1.2 研究目的研究目的旨在深入探讨我国住宅建设用地使用权自动续期规则的制定、执行和应用情况，剖析其中存在的问题和困境，为完善相关法规和政策提供理论支撑和决策参考。
具体目的包括：1.分析我国住宅建设用地使用权自动续期规则的现行制度，了解其法律依据和实施情况；2.探讨现行规则存在的问题和不足，寻找改革和完善的方向；3.借鉴国际经验，比较不同国家间的住宅建设用地使用权自动续期规则，为我国相关政策的制定提供参考和启示；4.总结研究成果，指导未来相关研究方向，促进我国住宅建设用地使用权自动续期规则的健康发展和持续改进。
我国居住用地七十年土地使用权到期续期问题探讨(终)
我国居住用地七十年土地使用权到期续期问题探讨(终)我国住宅建设用地使用权到期后续期问题探讨——自动有偿续期方式可行性分析及操作方式研究县炜2013200574 邵璇璇 2013200562王淳熙 2013200570 魏雅慧 2013200566前言住宅是人们安身立命之所，是生存必需之物，因此住房问题一直是社会热点话题。
在我国社会主义公有制的背景下，1990年国务院开始对城镇国有土地使用权实行有期限限制的有偿出让制度。
其中，居住用地使用最高年限为七十年，但是由于当时为推进出让工作、满足现实要求的需要，不少地区都存在较短期限的居住用地使用权出让的问题，导致目前居住用地有限土地使用权续期问题提前暴露。
如最早出现居住用地使用权到期的青岛，处于改革前沿的深圳，以及近日来的温州20年期限的居住用地使用权到期续期问题引起热议，都向我们传递了一个讯息：居住用地土地使用权到期后的续期问题亟待探讨与解决。
对于这一问题有以下四种观点：自动有偿续期、自动无偿续期、非自动有偿续期及非自动无偿续期，但《物权法》中已经规定“自动续期”，所以关注焦点应集中在是否有偿续期。
本组通过查阅文献、分析案例、参与座谈，认为相较而言，自动有偿续期是更为合理的解决方式。
一、理论分析从理论上看，自动有偿续期合乎理论和逻辑。
自动有偿续期是民意、政治逻辑和法律逻辑的综合。
自动有偿续期制度既符合对公正的民意诉求，又体现住房的保障性与社会性，而且符合法理逻辑。
从法理上来看，该方式的合理处不仅在于《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
续期的期限、土地使用费支付的标准和办法由国务院规定”。
“按照国家规定续期”留有可操作的余地，但无偿续期使居民对住宅用地有了近乎于所有权的权利，违背了中国社会主义的性质以及土地公有制度的现实。
同时由于住宅建设用地使用权续期在本质上就是取得新的建设用地使用权，依《城市房地产管理法》相关规定，我国建设用地使用权有偿使用，同时自动无偿续期不符合土地公有制精神，违背土地使用制度改革的初衷，使居民对土地享有了一种近乎于所有权的权利，这从根本上混淆了建设用地使用权作为用益物权与所有权之间的关系。
我国住宅建设用地使用权续期问题研究
我国住宅建设用地使用权续期问题研究随着城市化进程的加快，住房问题成为了越来越多城市居民关注的焦点。
我国在住宅建设用地使用权续期问题上存在一系列的挑战和难题，这直接影响着城市居民的居住权益。
对我国住宅建设用地使用权续期问题展开深入研究，对于改善城市居民的住房状况，促进城市可持续发展具有重要意义。
1.住宅建设用地使用权续期面临的问题我国《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，住宅建设用地使用权最长期限为70年。
在实际操作中，很多地区出现了住宅建设用地使用权期满后无法续期的情况。
这导致了很多城市居民担心自己的住房权益受到侵害，增加了他们的居住不确定性。
2.住宅建设用地使用权续期的难点住宅建设用地使用权续期问题中存在一系列的难点，主要包括土地出让收益分成、土地储备等问题。
当前，土地出让收益分成制度导致了地方政府对土地出让收益过于依赖，无法合理安排土地续期费用。
而土地储备问题也是影响住宅建设用地使用权续期的重要因素，当前土地储备过高、土地闲置较多。
1.城市居民权益受损住宅建设用地使用权续期问题直接影响着城市居民的住房权益。
如果住宅建设用地使用权无法得到续期，居民将面临着房屋无法继续使用的风险，这将严重损害他们的居住权益。
2.城市发展受阻住宅建设用地使用权续期问题的存在也会对城市的可持续发展产生负面影响。
居民对住房权益的担忧会影响其对于城市的认同感和归属感，进而影响城市的社会稳定和发展。
1.完善土地出让收益分成制度为了解决土地出让收益分成导致的住宅建设用地使用权续期问题，可以在政策上进行调整，完善土地出让收益分成制度，促进土地续期费用的合理使用。
2.合理安排土地续期费用针对土地续期费用问题，可以建立起地方政府自有财政收入保障机制，合理安排土地续期费用，确保住宅建设用地使用权得到续期。
3.实施土地储备政策为解决土地储备问题，可以实施土地储备政策，规范土地储备管理，防止土地闲置，保障土地资源的合理利用，为住宅建设用地使用权续期创造条件。
建设用地使用权续期法律分析
建设用地使用权续期法律分析【摘要】本文从现行法律框架下的建设用地使用权续期规定、续期的程序和条件、法律风险及应对措施、司法实践案例以及立法建议等五个方面对建设用地使用权续期进行法律分析。
通过对相关法律条款的解读和案例的分析，探讨了建设用地使用权续期的合法性和程序合规性，提出了相应的应对策略。
结合司法实践案例，对于建设用地使用权续期的具体执行情况进行了深入剖析。
根据实际情况和存在问题，提出了一些针对性的立法建议，为完善建设用地使用权续期制度提供参考。
通过本文的分析，读者可以更全面地了解建设用地使用权续期的相关法律规定和风险，以及如何进行合规操作和处理相关问题。
【关键词】建设用地使用权续期、法律分析、现行法律框架、程序、条件、法律风险、应对措施、司法实践案例、立法建议。
1. 引言1.1 建设用地使用权续期法律分析建设用地使用权续期是指在原有建设用地使用权期满后，经审批程序重新延续使用权的行为。
建设用地使用权续期的法律分析是对相关法律规定、政策措施和司法实践进行深入研究和分析，旨在全面了解和解决建设用地使用权续期过程中出现的问题和风险。
在现行法律框架下，建设用地使用权续期涉及到土地管理法、城乡规划法、建设工程质量管理条例等相关法律法规的规定，具有一定的程序和条件要求。
建设用地使用权续期的法律风险也不容忽视，例如权属纠纷、拆迁补偿等问题可能引发法律纠纷。
为此，有必要针对不同情况提出相应的应对措施和建议，保障建设用地使用权延续的合法权益。
通过分析建设用地使用权续期的司法实践案例，可以更深入地了解相关法律规定的具体实施情况和适用效果。
最终，建设用地使用权续期的立法建议将有助于完善相关法律制度和规范实践操作，促进建设用地使用权续期的有序进行。
2. 正文2.1 现行法律框架下的建设用地使用权续期规定1.《中华人民共和国土地管理法》对于建设用地使用权续期有明确规定，第四十八条规定：“土地使用权到期，需要继续使用的，应当在土地使用权到期前二年提出续期申请，土地行政主管部门应当在收到续期申请后九十日内作出决定。
建设用地使用权续期法律分析
建设用地使用权续期法律分析1. 引言1.1 背景介绍建设用地使用权续期是指在建设用地使用权期满后，需继续使用该建设用地的情况下，通过续订协议或申请延期等方式来延长使用时间。
随着城市化进程的加快，建设用地使用权续期成为了一个备受关注的问题。
在过去的几年里，我国城市用地资源的供给逐渐减少，建设用地使用权续期的法律制度也逐渐受到重视。
建设用地使用权续期的背景是我国土地资源的稀缺性和保护性特点。
由于我国人口的增加和城市化进程的加快，土地资源供应不足成为一大瓶颈。
对于已有的建设用地使用权续期进行规范和完善显得尤为重要。
建设用地使用权续期的问题也直接关系到企业和个人的合法利益，因此需要通过法律手段来保障他们的权益。
在这样的背景下，本文旨在对建设用地使用权续期的法律问题进行深入分析，探讨其实际操作中可能遇到的困难和挑战，并提出相应解决方案以及加强建设用地使用权续期的必要性和未来发展方向。
通过对建设用地使用权续期的深入研究，希望能为相关部门和个人提供一些建设性的建议，推动该领域法律制度的完善和发展。
1.2 研究目的研究目的：本文旨在通过对建设用地使用权续期的法律规定、实际操作、法律问题分析、解决方案、风险等方面的深入探讨，全面了解建设用地使用权续期相关的法律问题。
通过分析建设用地使用权续期的重要性，给出相关的建议，并展望其未来发展，为相关法律实践提供参考与借鉴。
通过本文的研究，旨在为建设用地使用权续期的法律实践提供依据与参考，为法律规定和实际操作提供更加科学合理的建设用地使用权延续方案，促进建设用地使用权的稳定和可持续发展。
2. 正文2.1 建设用地使用权续期的法律规定建设用地使用权续期的法律基础。
根据我国《中华人民共和国土地管理法》规定，土地使用权到期可以办理续期手续，续期期限一般不得超过原许可期限，最长不得超过50年。
还要符合《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规的规定。
建设用地使用权续期的申请条件。
关于住宅建设用地使用权续期的讨论
Ｕｓ ｕ ｆ ｒ ｕ ｃ ｔ Ｒｅ ｎ ｅ ｗａ ｌ
侯纲
决定了不能够变相买卖土地所有权。建设用地使用权 出让金具有地租的 性 质，是权利人获得土地使 用权的对价，因此应该采取住宅建设用地使用权有偿续期的方式。 无偿续期实际是补贴 富有人群，加剧贫富不均。明确住宅房地产价值的时限性可 以有效降低 房地产投机行为，稳定房价 。国家应该尽早从法律角度细化住宅用建设用地使用权续期的办法 ， 减少商品房价值的不确定性 。 关键词： 建设用地使用权 ； 续期 ； 房地产
Ｕ Ｓ Ｕ ｆ ｒ ｕ ｃ ｔ ｔ ｏ ｒ ｅ ｄ ｕ ｃ ｅ ｔ ｈ ｅ ｕ ｎ ｃ ｅ ｒ ｔ ａ ｉ ｎ ｔ ｙ ｏ ｆ ｃ ｏ ｍｍ ｏ ｄ ｉ ｔ ｙ ｈ ｏ ｕ ｓ ｅ ｖ ａ ｌ ｕ ｅ ． Ｋｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ ： ｒ ｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｃ ｅ ｃ ｏ ｎ ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ ｉ ｏ ｎ ｌ ａ ｎ ｄ Ｕ Ｓ Ｕ ｆ ｒ ｕ ｃ ｔ ； ｒ ｅ ｎ ｅ ｗａ ｌ ； ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ
我 国 是 社 会 主 义 国 家 ，土 地 公 有制 革 中 不断 探 索的 问题。 自 １ ９ ８ ７年 深圳 试
是 社 会 的根 基。 在 宪 法 第 十 条 明 确 规 定 了土 地 归 国 家 和 集 体 所 有 ，但 “ 土 地 的 水土 地 使 用权 有偿 转 让 以来 ，市 场 调 节 下的 土 地 资 源 配 置 显 示 出 比土 地 划 拨 形 式下 更高 的 利 用效 率。 但 是 我 国 的 土 地
ａ ｎ ｄ ｓ ｔ ａ ｂ ｉ ｌ ｉ ｚ ｅ ｈ ｏ ｕ ｓ ｅ ｐ ｒ ｉ ｃ ｅ ｓ ． Ｔ ｈ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｓ ｈ ｏ ｕ ｌ ｄ ｄ ｅ ｔ ａ ｉ ｌ ｒ ｅ ｇ ｕ ｌ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏｒ ｆ ｒ ｅ ｎ ｅ ｗａ ｌ ｏ ｆ ｒ ｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｔ ｉ ａ ｌ ｃ ｏ ｎ ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ ｉ ｏ ｎ ｌ ａ ｎ ｄ
建设用地使用权续期法律分析
建设用地使用权续期法律分析建设用地使用权续期是指在建设用地使用权期满后，土地使用者可以根据法律规定，申请对土地使用权进行续期。
建设用地使用权续期的法律规定及程序对于土地使用者、土地管理部门和社会公众都具有重要的意义。
本文将从法律角度对建设用地使用权续期进行分析，介绍相关法律规定及程序，以便读者对该法律问题有一个清晰的认识。
一、建设用地使用权的法律基础建设用地使用权是指国家依法划拨给企业或个人用于建设建筑物或者其他土地上的有形设施及附属设施的土地使用权。
《中华人民共和国土地管理法》规定，土地属于国家所有，国家通过划拨、出让等方式，将土地使用权划拨给土地使用者。
土地使用权分为出让和划拨两种，其中划拨的土地使用权期限一般为70年。
土地使用权期满后，土地使用者需要办理土地使用权续期手续，以继续使用土地。
建设用地使用权续期的法律依据主要包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一系列法律法规。
1. 提前办理续期手续根据《土地管理法》的规定，土地使用者在土地使用权到期前五年内，应当向土地管理行政主管部门提出续期申请。
土地管理行政主管部门应当在受理申请之日起15日内，完成对续期申请资料的审查，并告知申请人是否符合续期条件。
符合条件的，即可进入续期手续办理程序。
2. 续期申请的资料根据《土地管理法》的规定，续期申请资料主要包括土地使用权续期申请表、土地使用证书、土地调查报告、土地图等相关资料。
土地使用权续期申请表应当包括续期期限、续期用途、续期条件等相关内容。
3. 续期手续的审批土地管理行政主管部门应当对续期申请进行审查，并于受理申请之日起60日内作出续期决定。
决定续期的，应当向申请人发放新的土地使用证书，办理相关手续。
1. 续期条件限制《土地管理法》规定，土地使用权的续期条件主要包括土地使用计划、保护利用规划、土地资源环境承载力等因素。
如果土地使用者在土地使用期间没有按照规定使用土地，或者造成了土地资源环境破坏等问题，土地管理行政主管部门有权拒绝其续期申请。
住宅建设用地使用权自动续期规则的研究
住宅建设用地使用权自动续期规则的研究随着城市化进程的加速，住宅建设用地的需求日益增长。
然而，住宅建设用地使用权一般只具有固定的使用期限，在使用期限届满后需要重新申请或者重新获取使用权。
为了方便住宅建设用地的使用者，许多地方政府采取了自动续期的政策。
本文将对住宅建设用地使用权自动续期规则进行研究。
1. 利益（1）方便住宅建设用地使用者。
住宅建设用地使用者无需再次申请使用权，避免了繁琐的申请手续，节省时间和精力。
（2）提高土地利用效率。
自动续期政策可以避免因使用权转让等原因造成土地流转不畅，提高住宅建设用地的利用效率。
（3）稳定住宅建设用地市场。
自动续期政策可以维护住宅建设用地市场的稳定，降低因使用权不确定性导致的市场波动风险。
2. 弊端（1）可能导致住宅建设用地无法流转。
住宅建设用地的自动续期政策可能会导致使用权无法流转，从而起到阻滞住宅建设用地市场流转的作用。
1. 自动续期政策适用范围。
自动续期政策适用于已经建成的住宅小区、由政府划出的住宅建设用地等。
2. 自动续期政策的细则。
自动续期政策应当规定相关的条件，如使用权的初始期限、续期周期、续期条件、续期次数等，并制定明确的操作流程。
3. 自动续期政策的执行机构。
自动续期政策的执行应当有一定的技术含量，需要设置专门的机构或者委托专业机构来负责。
四、结论住宅建设用地使用权自动续期是一个较为可以接受的政策。
它在方便住宅建设用地使用者、提高土地利用效率、稳定市场等方面都具有一定的优点。
在实施过程中，也需要注意相关政策的细节，如适用范围、政策细则和执行机构等问题。
建设用地使用权续期法律分析
建设用地使用权续期法律分析
建设用地使用权续期是指在土地使用权期限届满后，被使用人申请继续使用土地的一
种制度。
在中国的土地管理制度中，土地使用权期限大多为70年，在土地使用权期满后，需要对土地使用权进行续期。
建设用地使用权续期涉及土地法、土地管理法等相关法律法
规的适用。
根据《中华人民共和国土地管理法》第三十五条的规定，土地使用权的续期需要符合
以下条件：《宪法》、《土地管理法》的规定、用途调整不违反法律、法规规定、取得出
让土地使用权的、具有土地使用权的才能续期。
这一条款明确规定了土地使用权续期的条件，对于继续使用土地的合法性要求做出了规定。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九十三条的规定，国有土地使用权续期
是按照国有土地所有权统一调整的原则，由土地使用权人按照法律、法规向国有土地所有
权管理机关提出申请，批准续期。
这一条款明确规定了国有土地使用权的续期程序和机构，并确定了续期的批准机构。
根据《土地管理法实施条例》第三十三条的规定，国有土地使用权期满后办理续期手续，国家有关行政机关应当及时办理；国有土地所有权人不得以非法手段阻碍土地使用权
人办理续期手续。
这一条款规定国家行政机关办理续期手续的时效要求，同时对于土地所
有权人不得阻碍续期手续也做出了明确规定。
建设用地使用权的续期涉及到多种法律法规的适用，包括土地管理法、土地法以及相
关的法规和政策文件等。
在续期过程中，需要遵守相应的法律程序和法律规定，保障土地
使用的合法性和稳定性。
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关于建设用地使用权续期问题政策探讨
北京土地学会 杨燕敏
随着部分国有土地使用权出让期限逐渐临近，社会各界对此问题日益
关注。本文力争开展相关研讨，供大家参考：
一、问题的提出
（一）关于“城镇国有土地使用权”的出让年限续期问题
依据《宪法》、《土地管理法》及《城镇国有土地使用权出让转让暂行
条例》等法律、法规的规定，我国于上个世纪九十年代开始实施国有土
地有偿、有限期的土地使用权出让制度。
某宗建设用地使用年限届满后，其上还有房屋建筑在继续使用。对于
土地届满续期的问题，《物权法》已做了具体规定，但是在具体执行中，
还应有更具体的政策法规予以明确。如以住宅商品房为例，（注：北京市
在1992年颁布了“《北京市<实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出
让转让条例>办法》”），以1992年起签订的土地使用权出让合同算起，土
地使用权是70年，1992年+70年=2062年，其使用期限距2010年还有52年。
这52年间，我国的社会经济将有很大的发展变化，法制化建设将更加健
全完善。相信土地出让使用年限到期后的续期问题及商品房的权属问题
的解决措施，将会更加符合国情、法律和民意的要求。
（二）关于房屋建筑使用年限内的房屋所有权权益保障问题。
依据我国现行的房屋建筑设计使用年限，普通砖石结构房屋为50年、钢筋
混凝土结构房屋为70年。而现实中，房屋建筑实际使用年限大多在100年以上，
所以对大多数房屋建筑来说，在正常情况下的使用寿命远大于所在土地出让
使用权的年限。当土地使用权出让年限到期时，房屋的建筑寿命仍在可正常
使用期内，依据《物权法》，房屋产权人对房屋建筑的所有权相对来说具有永
存性，而对土地使用权是有期限性，二者在权属问题上的差异性，存在建设
用地使用权到期后，其上的房屋建筑所有权权益如何保障问题。
从保障民生住房需求出发，本着实现节约能源资源、保护地球温度的
生活理念，我国对房屋建筑使用年限问题，也要完善制定如何充分发挥
现在建筑物的使用功能，物尽其用保护其使用价值的法律规定。
二、我国关于土地出让年限到期及房屋建筑权属问题的法律规定
《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，
自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办
理。该土地上的房屋及其它不动产的归属，有约定的按照约定；没有约
定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的约定办理；第一百四十八
条规定：建设用地使用期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，
应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其它不动产给予补
偿，并退还相应的出让金。
《物权法》出台之后，预计《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城
镇国有土地使用权出让转让暂行条例》，将对部分相关条款进行修改或者
明确。
三、关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题的政策建议
（一）我国现在已出现建设用地使用权到期的续期问题
在1990年国务院55号令颁布之前，我国个别地区的建设项目，签订了
20年的土地出让合同，目前已面临届满时应如何办理续期手续的问题。
对这些建设项目的政策建议是：按房屋建筑现状，办理协议出让手续，
其程序是：
1、土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年，申请续期；
2、重新办理土地协议出让手续，按目前的土地市场价格及基准地价
要求，评估土地出让金标准；
3、依照目前法律、法规要求规定，与政府部门签订土地出让合同，
支付土地使用权出让金；
4、土地使用年限，按现行规定重新计算。
（二）住宅建设用地使用权期间届满的自动续期问题
1、我国目前的现状是在住宅用地的性质上存在着双轨制。有两大类
用地制度。一类是福利房和保障性住房性质的房改房、经济适用房、廉
租房等，其建设用地都是划拔地，房屋所有权人并不缴纳土地使用权出
让金，目前也没有明确界定的土地使用期限，这类住房用地，粗算占住
宅总量30%~50%，另一类住宅是商品房性质，北京市是从1992年开始住房
产权人是有偿有限期的使用建设用地、土地使用权出让期限70年。
建议着手研究双轨制的用地制度在土地使用权期限上并轨问题，深化
住房制度的改革，明确界定属划拔用地的住房，其土地使用权期限，使
住宅在土地使用权期限上，和商品住宅一样有限期，以体现法律上的公
平。
同时，国家应逐渐改革，对保障性住宅的建设及分配使用，由补贴房
地产开发商、建筑商和各种税费的减免，也即暗补法改革为对住房困难
户的明补法，即由“补砖头改革为补人头”的住房补贴政策，使家庭在
自住房问题上有偿有限期用地政策与法律保持一致。
2、住宅土地使用权期间届满时，自动续期，但仍应执行有偿有限期
的法律规定。
依据我国现行的法律规定土地所有权性质是社会主义土地公有制。其
中有两个法律特点，一是在土地公有制下，实行土地所有权和土地使用
权分离；二是城镇国有建设用地，实行有偿、有期限土地出让制度。为
此，土地使用年限问题，是实现国有土地所有权的关键。在自动续期问
题上，如执行我国土地所有权的法律规定时，三个问题需解决，一是如
何履行法律程序；二是自动续期期限要有明确的规定；三是否有偿使用
土地，缴付多少土地出让金或房地产税？
具体政策建议是：依据对一户一套住宅的保障政策，对其自住房到期
时自动续期。对自住住房所占土地使用权份额，每年需缴纳地产税，其
税额的制定，要设定标准住房面积和标准地产税率，住房面积多，税额
高，住房面积少，税额少。税赋额的标准确定，应以70%以上家庭的经济
承受能力所接受为准。具体到每套住房上，应依据多占资源、多交税的
原则额定税赋，对于产权人拥有第二套、第三套住宅以上乃至更多的住
房，土地使用权自动续期后，其应缴纳地产税额的确定，要高于自住住
宅的税赋标准，实行累进税率制，这体现家庭在土地资源占有上的公平
性。
四、非住宅建设用地使用权届满后的继期及房屋建筑的权属问题
（一）关于我国目前商品房的所有权的法律规定
《物权法》明确规定了，在有使用期限的土地上，所建的商品房屋建
筑，投资者拥有房屋建筑的永久权。
依据《城市房地产管理法》的有关规定，我国实行在一宗土地上，房
屋所有权人和土地使用权人是互为一致的权属制度，即土地使用权与土
地上的房屋等建筑物及构筑物所有权利人相一致的法律规定，对宗地土
地使用权的处分与其商品房建筑的所有权要一同处分。
（二）非住宅建设用地续期问题
《物权法》第一百四十八条规定“非住宅建设用地使用权期间届满后
的续期，依照法律规定办理”。关于这条款的相关法律规定，目前只有《城
市房地产管理法》和国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂
行条例》中的有关条款涉及了此问题。
对这项规定，目前也应进行具体的政策研究作出具体的规定，一是要
明确土地使用权申请续期的法律程序；二是明确申请续期批准与否的条
件和情况；三是申请续期年限规定；四是获批年限期间土地租金如何缴
纳；五是未获批准土地续期，其中房屋建筑物等如何处置。对这些问题
的政策研究应尽早进行，并尽早颁布法规条款，这有利于保护房屋产权
人的利益，有利于市场公开公平交易，也有利于制定城乡发展的长期战
略。
一个城市经过几十年的建设，又将面临城市重新规划布局，市政基础
设施更新改造，科技发展产业升级等问题，城市发展中，会不断提出土
地资源重新配置、优化配置的问题、公共利益和升级建设的问题。所以
房屋建筑在土地使用权期间无论届满、不届满，都会面临国家收回建设
用地使用权重新供应土地的情况。
对这些问题上的政策建议是：
1、尽快出台土地使用权续期批准具体条件，使土地使用权人更好的
予期掌握宗地块土地使用年限状况、城乡规划，土地利用规划的调整，
科学掌握区域详规和宗地利用条件等信息。
2、完善申请续期申请批准的行政办事程序。
非住宅建设用地土地使用后，在使用期间届满后申请续期问题，在《城
市房地产管理法》二十二条中，有原则性的规定，土地使用人应当至迟
于届满前一年申请续期。
3、关于国有土地使用权收回问题。
《土地管理法》五十八条规定了五种情形，对某宗建设用地只要符合
所列情形之一的，政府可以依法收回土地使用权。由于为公共利益需要
使用土地的和为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的两种
情形，对土地使用权人给予适当补偿，但是补偿土地使用权未到期，余
下的土地使用年限的土地收益补偿，是否包括房屋建筑，并没有明确规
定，只是一个原则规定。这种经济补偿应是由房屋建筑使用价值和土地
使用权期间余额年限价值之和二○一○年四月二十七日以及未来市场价
格的预期来确定补偿值。
而对于“土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者
未申请续期或者申请续期未获批准的”情形，其法律规定的言外之间是
不予补偿。对这问题的政策建议是土地使用权期间届满，房屋建筑仍存
使用价值，其产权人永久拥有房屋所有权的法律规定，土地使用权国家
予以收回时，应对房屋产权人，在对房屋建筑进行使用价值的评估后，
予以合理经济补偿。
对于经批准，予以宗地土地使用权续期的，仍应坚持用地竞争机制，
发挥市场优化配置土地资源的基础作用，利用土地资源作为调整社会经
济发展的手段，以达到提升城市不断更新，产业不断更新的目的。在各
类用途的土地使用权出让金的缴纳办法，或地产税税率的确定上，在税
赋的标准制定上，都应体现竞争机制。
二○一○年四月二十七日