商住小区开发项目商业计划书

第一部分项目总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

XXX商住小区开发项目

1.1.2建设单位：

盐城市XXXX房地产开发有限公司

1.1.3项目地点：

本项目选址于盐城市黄海中路、盐城工学院西校区对面，该区域为盐城重点开发建设板块，毗邻盐城工学院，文化氛围浓厚，开发前景广阔。

1.1.4项目单位基本情况：

盐城市XXXX房地产开发有限责任公司成立于XXXX年XXX月，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有综合办、工程部、开发部、财务部、销售部等部门，是盐城市最早的房地产开发公司之一，实力雄厚。

公司注册资本5000万元，自成立以来，已开发各类房地产项目达30万平方米，投资近200000万元。截至目前，公司资产总额4700万元，其中：固定资产1200万元、流动资产3500万元，全年实现经营收入8000万元，利润1200万元。资产负责率1.3％，流动比率72.9％，销售利润率16.67％。该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业盈利能力较强。

1.1.5项目用地概况

本项目建设用地面积为60亩，通过对该地块的构成成分、结构

形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。

1.1.6项目建设内容及规模

项目规划用地面积40000平方米，建设5栋三十层建筑物及其配套公建，总建筑面积194750平方米，其中商品住宅面积147000平方米，商业用房面积10500平方米，地下车库面积10500平方米，公共建筑面积200平方米，道路及绿化面积26550平方米。绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。

1.1.7建设实施计划

该项目建设期计划为2年，自2014年6月至2016年12月竣工，完成商住楼建筑面积65684平方米。销售期3年，自2015年1月至2018年12月完成全部销售。

1.2.项目可行性研究的依据

1.2.1编制依据

（1）与委托方签订的咨询协议；

（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）《城市房地产开发经营管理条例》；

（5）《房地产项目经济评价方法》。

1.2.2编制原则

（1）符合国家和地区有关法律法规要求；

（2）符合国家有关行业政策、建筑规范、环保、消防等规定；

（3）充分发挥盐城地区的区域优势及地缘优势；

1.2.3编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对该项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

1.3.经济和社会效益

该项目的开发建设符合国家产业政策和盐城市城市发展规划，对于改善城市面貌，推进盐城市城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带盐城市第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2560万元，上缴各种税收2980万元，具有良好的经济效益和社会效益。

1.4.问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。盐城市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与

知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

1.5项目建设的必要性

1.5.1项目的建设符合国家政策和地区发展规划

房地产运作实际上是城市土地利用问题，它是由土地利用的专一性和排他性决定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是构成城市空间结构最基本的要素，是城市功能分区的实际体现。通过土地的合理利用和市场规范运作，取得最佳效益的目标，其实质是城市社会经济的协调推进，城市空间结构的优化，真正实现城市可持续发展，而不能仅仅看成是为城市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发商带来多少利润，也不能单纯看成是为城市居民解决了多少住房。能否通过土地合理利用市场规范运作，优化城市空间结构的关键在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到位。该项目统一规划，统一布局，合理利用土地，规范市场动作，将会使沈阳市的城市空间从整体结构上得到改善和优化。

1.5.1项目的建设是改善城市环境迫切需要

盐城市政府积极响应，投入大量资金、人力和物力，加大了城市建设步伐。但与此同时，城市急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛盾也日益显现，城市的管理体制在很大程度上不能适应城市的空间布局和人员结构状况。因此，要实现政府提出的目标，必须加快城市改造步伐。

1.5.2项目的建设是促进相关产业发展的需要

本项目的建设可以促进城市建筑、建材等一系列行业的发展，带动项目区的经济发展，在建设过程中吸收大量的施工人员，有效缓解了城市闲置人员的安置问题。对于提高项目区人民的生活水平、增加就业率、拉动地方经济发展、增加税收产生深远影响。

综上所述，本项目符合国家现行相关政策，提升当地居民的生活品质，对城市的发展具有积极的带动作用，所以项目的建设是必要的。城市建设，增强带动辐射作用。