房地产项目SWOT分析案例
别墅营销SWOT分析
“众益·心“独栋别墅营销SWOT分析外部分析：1．经济环境1.1收入水平我国2010年度全国人均可支配收入为19109元，北京市城镇居民人均可支配收入29073元。
机会一：我国居民收入水平稳步上升，北京又高于平均水平，这有利于住房市场消费者购买力的提高。
1.2价格水平别墅价格仍处高位运行，上半年成交均价接近3万元。
2011年1-6月，由于高端别墅成交比重持续上升（2.8万元/平方米以上别墅成交比重达43.81%），北京别墅市场上半年成交均价接近3万元大关，为29998元/平方米，同比上涨26.48%。
其中，5月价格达到近三年来北京别墅单月成交价格最高点，为30930元/平方米，环比上涨 6.55%，同比上涨30.79%。
机会二：长线投资房地产升值预期的投机性需求,和收入水平提高、生活质量改善的刚性需求对房地产价格上涨继续起到推动作用。
而价格上涨又进一步带动投机性需求。
独栋别墅作为稀缺商品，更具投资吸引力。
1.3信贷可用性目前北京针对开发商的信贷紧缩政策和针对购房者的高利率限购政策并未放松，成交套数持续下降，开发商资金链紧张，小型开发商可能面临资金链断裂、倒闭破产的风险。
机会三：房地产行业重新洗盘，一些竞争对手将退出市场。
让出部分市场份额。
威胁一：竞争对手率先降价促销，引起价格战。
威胁二：房地产调控政策加大，限制资金流动性。
1.4 产品供应受政策调控力度加大影响，1-6月北京别墅市场新增供应继续回落，新增套数及面积同比降幅均保持在20%左右。
2011年，房地产政策调控力度加大，特别是“京十五条”的出台，有效限制了大量投资及改善型需求。
北京别墅市场新盘信心明显减弱，1-6月仅9个别墅项目获得预售许可证，累计新增供应1238套，41.18万平方米，同比分别下降19.19%和21.04%。
其中，6月新增量最高682套，4月无别墅供应。
机会四：别墅新增供应减少，该项目恰好为市场提供短缺物品。
1.5 细分市场2011年2月北京独栋别墅成交均价为2.98万元/平方米，与1月3.17万元/平方米均价相比下降了6%。
SWOT分析法案例
基于SWOT分析法的旅游地产开发模式选择旅游业和房地产业己成为国民经济的新的增长点,作为房地产业和旅游业交叉的一种行业,旅游房地产的健康发展对于促进两大产业的良性互动具有重要意义。
对比了目前学术界对旅游地产开发模式的划分,主要有四种基本模式:以提供第一居所为目的的景区住宅开发、以旅游度假为目的的度假房地产开发、商务度假开发模型、综合性旅游房地产开发模型。
旅游地产选择开发模式并不单单是企业内部的事情,企业需要借助外界的资源,同时外界环境的变化又能密切影响到企业在不同模式下的发展状况。
因此企业在选择开发模式的时候要把外部因素作为首先要考虑的因素,包括政策法规环境、经济环境、市场环境、社会文化环境等方面。
内部因素从自身资源(自然资源、气候状况、独特资源、历史资源、文化资源)、基础设施状况(公建配套、邮电医疗等服务设施、通讯设施、环境质量)、企业自身状况(经济状况、融资能力、人力资源)这几个方面考虑。
根据SWOT分析方法,旅游地产开发模式选择过程就是综合衡量内部条件和外部环境,选出最适合的发展模式。
在对内部条件和外部环境进行综合分析的基础上形成四种可供选择的战略模式:SO模式、WO模式、ST模式、WT模式。
SO模式是项目的内部条件和外部环境都优越的条件下适合发展的模式,WO模式是项目的外部环境优于内部条件下适合发展的模式,ST模式项目的内部条件相对外部环境优越的模式,WT模式在项目内部条件和外部环境均处于弱势时选择发展的模式。
在进行SWOT分析的基础之上,形成的旅游地产开发模式选择矩阵如图1所示。
项目的内部因素和外部因素中关键因素的确定是编制EDFE表和ICFE表时首先要解决的问题。
前面我们已经对内部因素和外部因素进行了界定,但是对于不用的项目各个因素的影响程度是不同的,也就是说,他们在EDFE表和ICFE表中的权重不同,因此,针对不同的开发项目各开发商需要确定本项目中各因素的权重,才能得出符合该项目的结论。
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析近年来，房地产行业迅速发展，成为经济的重要支柱之一。
然而，这一行业也面临着诸多挑战和机遇。
在这篇文章中，我们将通过SWOT分析，探讨房地产行业的优势、劣势、机会和威胁。
优势：1. 市场需求持续增长：随着人口增长和城市化进程的加快，对住房需求的需求将持续增加。
这为房地产行业提供了巨大的发展机会。
2. 资金实力和规模：房地产行业通常需要大量的资金和资源，以购买土地、建设房屋和进行市场推广。
一些大型房地产开发商拥有充足的资金实力和规模经济优势，可以更好地应对市场波动和竞争。
3. 品牌影响力和信誉：一些知名的房地产开发商拥有强大的品牌影响力和良好的信誉。
这使得他们能够吸引更多的顾客和投资者，从而提高市场份额。
劣势：1. 持续调控政策：政府对房地产市场的调控政策通常是严格的，以避免房地产泡沫和不合理的投机行为。
这使得开发商在销售和资金方面面临一定的限制和挑战。
2. 市场竞争激烈：房地产行业竞争激烈，特别是在一二线城市。
这使得利润空间相对较小，开发商需要通过降价或提供更多附加值来吸引顾客。
3. 货币政策和利率调整：货币政策和利率的调整对房地产市场有直接影响。
高利率和严格的货币政策可能导致购买力下降，从而影响房地产市场的发展。
机会：1. 新型城市化：随着新型城市化的推进，许多三四线城市也面临着快速发展的机遇。
这些城市的房地产市场潜力巨大，对于那些愿意承担一定风险的开发商来说，这是一个值得关注的机会。
2. 租赁市场的发展：随着年轻人和移民人口的增加，租赁市场需求也在增加。
开发商可以通过开发租赁住房项目来满足这一需求，并获得稳定的租金收入。
3. 创新技术的应用：新兴技术如人工智能、大数据和物联网等，为房地产行业提供了许多创新的机会。
例如，通过大数据分析市场趋势，开发商可以更好地预测市场需求，提高销售效率。
威胁：1. 经济不确定性：全球经济不稳定和国内宏观经济政策的调整都可能对房地产市场造成一定的不确定性。
调控新政环境下恒大地产集团SWOT分析
调控新政环境下恒大地产集团SWOT分析摘要：本文以恒大地产集团为研究对象，采用swot分析方法分析了公司的内外部环境，通过研究公司发展现状和存在的问题，明确了公司面临的机遇与挑战，提出了公司的发展战略，对恒达集团的发展起到一定的借鉴作用。
关键词：房地产 swot分析调控政策恒大地产集团房地产作为国民经济支柱产业之一，其对国家经济增长、扩大内需、拉动国民经济增长具有重要作用[1]。
近些年来，随着经济的发展房地产行业得到了迅速发展。
我国政府一直努力稳定房地产行业，不断出台新政策，尤其是2011年下半年以来，我国房地产行业面临着重大转变，销售量急剧下降，成品房积压，导致很多一线城市房价下降，很多小型地产公司资金链断链，面临着破产的威胁[2]。
为了应对未来市场的不确定性和企业的长远发展，越来越多的房企开始根据自身情况着手进行战略调整。
恒大地产集团在新形势下如何从长远角度制定适合的发展战略，明确职能战略，成为当代激烈竞争环境中公司取胜的关键。
本文以恒大地产集团为研究对象，采用swot分析，分析了公司的内外部环境，通过研究公司发展现状和存在的问题，明确了公司面临的机遇与挑战，提出了公司的发展战略，对恒大集团的发展起到一定的借鉴作用。
1 恒大地产集团优势分析恒大集团（3333.hk）是在香港联交所主板上市，以住宅产业为主，集商业物业、旅游综合体、体育及文化产业于一体的特大型企业集团。
优势具体表现为：1.1 企业规模较大，市场占有率高恒大集团是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业，目前在广州、上海、天津、重庆、深圳、沈阳、成都、长沙、太原、武汉、济南、郑州、石家庄、合肥、南京、长春、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、启东、银川、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐等3个直辖市及25个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国100多个主要城市拥有大型住宅项目200多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列。
房地产开发swot分析
房地产开发SWOT分析引言SWOT分析是一种常用的战略管理工具，通过对一个企业或项目的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）进行全面、系统的分析，帮助决策者评估当前的发展状况和未来可能面临的风险和机遇。
本文将对房地产开发行业进行SWOT分析，帮助我们了解这个行业的优势、劣势、机会和威胁。
一、优势（Strengths）房地产开发行业具有以下优势：1.需求持续增长：人们对居住和商业空间的需求从未减少，随着人口的增长和城市化进程的推进，房地产市场的需求将持续增长。
2.稳定的收入流：房地产开发涉及到大量的长期投资和贷款，一旦项目完工并投入使用，就可以获得稳定的租金收入或购房者的付款，为企业带来稳定的现金流。
3.抗风险能力强：房地产作为一种有形资产，具有抵御通货膨胀和经济波动的特点。
即使在经济下行周期，房地产的价值也相对稳定，可以提供一定的保值和避险功能。
4.政府支持：房地产开发行业是国家经济发展的重点领域，政府通过一系列政策和措施支持这个行业的发展，例如贷款优惠、土地出让等。
二、劣势（Weaknesses）房地产开发行业存在以下劣势：1.高资金门槛：房地产开发需要大量的资金投入，并且流动性相对较差，对企业的资金实力要求较高，创业者很难一开始就具备足够的资金实力。
2.政策风险：房地产开发行业收到政府相关政策的影响较大，政策的变化可能给企业带来一定的风险和挑战，例如政府限购政策的出台可能导致市场需求下降。
3.周期性波动：房地产市场存在周期性波动，景气时期投资回报丰厚，但在经济下行时期，房地产行业也往往受到较大的冲击，企业利润下降。
4.开发周期长：房地产开发项目从规划、设计到施工、销售，需要经历较长的时间周期，这给企业带来项目管理上的复杂性和风险。
三、机会（Opportunities）房地产开发行业存在以下机会：1.城市化进程加快：随着城市化进程的加快，人口向城市集中，城市的土地稀缺程度增加，房地产开发将迎来更多的机会。
swot分析
优势：
1、区位优势;地块位于城北区，北三环和珠海路交汇处，可快速到达城区；
2、交通便利：邻近城市高架，公共交通资源丰富，未来高铁规划，交通极其方便
3、常熟高新技术产业园：吸引大量外资，未来会聚集大量高素质和高收入的人群，区域消费水平会比较高
4、规划设计：住宅排列整齐，楼盘之间的间距较大便于未来的改造和舒适度的提升
劣势：
1、附近医疗、教育设施配备不足，会影响客户的选择
2、邻近高架，噪音比较大
3、交通虽然比较发达但是公交线路规划还不足
4、靠近农村地区会影响区域住宅的整体品质
机遇
1、城北区是常熟市“北拓东妥”重点推进区域之一，儿高新技术产业园又是常熟市三大经济板块之一，目前政府积极打造北部新城，大力扶持园区商贸房地产，加速与城区的对接，推动生产与生活、工业经济与城市功能配套的协调发展，致力于打造北部生态宜居园
2、市场机遇：政策主导的地域开发，会较快带动人气和商机。
同时作为综合体项目，子啊城北属于稀缺产品，存在较大的市场。
风险
1、目前全市及区域内房地产市场供大于求，市场竞争激烈，可能会引发价格战
2、政府为了稳定房地产市场，调控政策可能推出，减少客户的购买欲望，影响销售量
129㎡128㎡
127 ㎡88㎡
102㎡ 104㎡
143㎡ 105㎡。
地块swot分析实验报告
地块swot分析实验报告1. 引言SWOT分析是一种常用的战略管理工具，它可以帮助组织或个人评估自身的优势和劣势，以及外部环境的机会和威胁。
在房地产开发中，地块SWOT分析可以帮助开发商了解项目的潜力和风险，从而制定合理的发展策略。
本实验旨在通过对一块地块进行SWOT分析，探讨其可行性和发展前景。
2. 实验方法本实验选择了一块位于城市中心的待开发地块作为研究对象。
我们采用以下方法进行地块SWOT分析：2.1 数据收集通过地区规划部门和市场调研，我们收集了一系列数据，包括地块的位置、周边环境、交通便利程度、周边设施等信息。
2.2 内部分析首先，我们对地块的内部优势和劣势进行分析。
优势方面，我们考虑了地块的面积、土地使用权等；劣势方面，我们考虑了地块存在的限制条件和开发难度。
2.3 外部分析接下来，我们对地块外部环境中的机会和威胁进行分析。
机会方面，我们考虑了城市的经济发展状况、政府政策支持等；威胁方面，我们考虑了竞争对手的存在和潜在市场风险。
2.4 数据分析最后，我们根据收集到的数据和分析结果，综合考虑地块的优势、劣势、机会和威胁，形成SWOT矩阵。
3. 实验结果经过分析，我们得到了以下实验结果：3.1 优势- 地块位于城市中心地带，交通便利，附近设施齐全，吸引力较高。
- 地块面积适中，具有发展潜力。
- 土地使用权清晰。
3.2 劣势- 地块存在建设难度较高的问题，如地形复杂、污染治理等。
- 地块存在一定的限制条件，如土地用途限制、规划要求等。
3.3 机会- 城市经济发展迅速，住房需求旺盛，有利于地块开发。
- 政府出台政策鼓励地块的开发和改造，提供了发展机会。
3.4 威胁- 周边存在竞争对手的存在，市场竞争激烈。
- 市场风险存在不确定性，需谨慎评估。
4. 结论基于实验结果，我们得出以下结论：地块具有一定的发展潜力和吸引力，但也存在一些限制条件和建设难度。
在城市经济发展迅速的大环境下，政府的政策支持给地块开发带来了机会。
我国房地产行业swot分析
我国房地产行业swot分析一、SWOT分析简介SWOT分析是一种经典的战略管理工具，可用于评估企业或行业的优势、劣势、机会和威胁。
这四个方面的分析结果有助于企业或行业更好地了解自身状况，制定合理的发展策略。
下面将就我国房地产行业进行SWOT分析。
二、我国房地产行业的优势（Strengths）1. 基础设施建设：我国近年来在城市建设、交通基础设施以及配套设施方面取得巨大进步，为房地产行业提供了良好的发展机会。
2. 市场需求旺盛：随着城镇化进程的推进，人口流动性增加，居民购房需求旺盛，房地产市场潜力巨大。
3. 利润空间较大：由于土地资源稀缺，房地产价格的上涨空间较大，开发商能够获得较高的利润。
4. 政策支持力度大：政府对房地产行业具有重要支持力度，积极推出相关政策以促进行业稳定健康发展，如限购政策、购房补贴等。
三、我国房地产行业的劣势（Weaknesses）1. 竞争激烈：房地产行业竞争激烈，开发商众多，市场份额分散，强者恒强，弱者面临困境。
2. 资金压力大：房地产项目需要大量资金投入，对开发商的资金实力要求较高，资金压力成为行业面临的一个重要问题。
3. 高风险性：房地产行业涉及到政策、市场、经济等多方面因素，存在较大的市场风险和政策风险，行业的风险性较高。
4. 住房供需结构失衡：我国住房供需结构中存在一些不合理的问题，部分城市供过于求，而另一部分城市供不应求，导致市场波动风险增加。
四、我国房地产行业的机会（Opportunities）1. 乡村振兴战略：我国政府提出乡村振兴战略，对农村地区的房地产行业提供了巨大机遇，如乡村旅游项目、农家乐等。
2. 住房租赁市场：我国住房租赁市场潜力巨大，政府提出租售并举战略，为房地产行业注入了新的发展动力。
3. 新技术的应用：人工智能、大数据、云计算等新技术的应用，为房地产行业提供了更多发展机会，如智能家居、可视化VR房产等。
4. 国际合作机会：一带一路倡议的推进，为我国房地产企业开拓海外市场提供了更多机会。
房地产项目swot分析
房地产项目swot分析房地产项目SWOT分析(2007-01-24 15:40:54)转载分类: 房地产SWOT分析是一种对企业或项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素(包括项目的优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。
它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表:优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)、威胁(Threat)。
所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。
按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”(即组织的强项和弱项)和“可能做的”(即环境的机会和威胁)之间的有机组合。
一，分析环境因素:下面结合***项目来分析:***项目优势分析:(包括机会和威胁)1，位于##交通枢纽与黄金地段。
(机会)2，商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。
弥补了本地区中高档商娱的空缺。
(机会)3， ##最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活(威胁) 4，周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全(机会)5，道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。
(机会)6，上海建筑设计的结晶，##独有的小高层电梯楼及复式楼。
(威胁)7，专业的物业管理(机会)8，公平交易，没有内部操作。
(机会)9，市场供小于求，居民有强烈的购房需求(机会) 10，最快今年底既可交房(机会)11，本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小(机会) 12，商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值(机会)***项目劣势分析:1，价格较周边其他小区要高(威胁)2，本地区收入及购买力不高(威胁)3，居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高(威胁)4，后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争(机会)5，开发商不专业，配合度不高(威胁)6，三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大(威胁)7，本地商业品牌简单，档次不高(机会)8，整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。
项目SWOT及产品优劣势综合分析
项目SWOT及产品优劣势综合分析项目优势（STRENGTH）分析•素质高•开发商优势•开发商的素质高、品味高；具有比较长远的眼光，这对一个新城市综合体来来讲是至关重要的。
这也是为什么我们常说的开发商才是最大的策划师。
•实力雄厚•开发商实力强大，就可以按我们的策划做好很多事情，包括推广、公关活动等等，可以有效实施策划计划和目标，这对项目的成功与否起到关键的作用。
•项目优势•项目规模•房地产的发展趋势是规模式开发效应。
“新城中心”是南平目前规模非常大的新城综合体，住宅区只是综合体的一部份，可以较为轻易地调动市场的注意力。
•自然地理环境•项目所处区域的自然地理环境优越，地处南平市新城规划的龙头位置，符合城市的发展方向，属于南平市旧市中心与新规划中心城区的衔接地段，地理位置相比较而言有一定的优势，是南平“东出”“西进“的必经之路。
•城市规划优势•政府强有力的支持•政府对新城区建设的大力支持。
各类公建配套已经规划完成，特别是城市主干道（新城大道）的开工对于本项目极为有利。
良好的政府关系将会为“新城中心”的建设开发营造出一个和谐的外部环境。
•景观优势•拥有独特的自然江景及城市景观•“新城中心”所处的地理位置正好是南平市的母亲河——西溪进入市区的第一关。
而且地势高，将整个南平市区尽收眼底。
周边视野开阔，空气质量好，这不仅明显区别于南平目前的居住条件，更区别于目前市区内的其他所谓大盘。
因而也是项目的唯一性与排他性。
通过挖掘延伸这种唯一性与排他性的内在价值，引导人们居住理念的更改，将会形成本项目具有震撼力的市场竞争优势。
•理念优势•优越的居住环境•南平市目前唯一一个真正融汇了园林风格而构建的纯正的花园社区项目。
市场区隔、产品差异化明显，有效的划分了与日趋平庸、雷同的毫无风格的开发理念。
如能将此优势通过各种有效手段和客户真正的沟通与衔接起来，拉近并获取他们的认同，将是本案成败的又一关键所在。
•创新的开发理念•国内国际一流的合作团队，营造环境与国内一流社区相提并论的产品。
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一)优势
1) 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂,在这里百万富翁比
比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置
业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的
结合。
c、复合市场.凤凰城一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘.凤凰城二期小户
型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同,故推广过程中，不能拘泥于单一的推广
主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。如果凤凰城二期销售采取青年居
易一味的向年轻时尚族诉求,我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面.
2) 郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。凤凰城
二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3) 正在形成的”大卖场"商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值,甚至有可能使凤凰城二
期成为"大卖场”的附属配套。该局面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢局面.
4） 凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利
A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有"东之中”或”东区发动
机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让
建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以"中原地产大低震"的角色,不
仅没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭
转.
B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，
配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而凤凰城项目恰恰位于这
一板块的中心。
5) 相对较低的价位
即使1850元/平方米，比其周边楼盘,仍具有优势。关键是嘈杂的环境，降低了消费者对
凤凰城的价值认知，现在消费者的心理价格,在1800元/平方米以下.提升项目的认可价值,回避环
境劣势,是推广中最重要的工作。
二)劣势
1)、凤凰城可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的
置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段,可售资源仅850万元，房源主力是159平米的
五、六楼3室2厅。
目前,通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在,由
于总价原因,总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围
金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争.
尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以
上的大户型),不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少),也不能先做二期
树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房.这对营销工作是一个巨大的挑战。
2)凤凰城二期离郑汴路较远,从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通
道。凤凰城一期、二期又被青年路所分隔,很难形成整体楼盘感觉，有”只是两栋临街楼"的印象。
3)凤凰城二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，
仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4)与二期相比,一期楼盘素质高、售价低,形成凤凰城二期销售心理价位抗性.
6)非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
7）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符.
三)、机会
1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所,导致租房市场更加火爆.郑汴路商圈
约4000户商户,2万人的庞大消费群体将突显凤凰城二期的投资价值。因势利导,单纯商
铺拆迁形成的居住需求,即可成为凤凰城二期主力客源。
2)挖掘市场.郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不
划算.动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到凤凰城置业，开拓新市场.
3）郑汴路各市场竞争激烈,大鳄级商户正在形成,这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲
属,已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上
下班的生活工作需求,而凤凰城二期恰恰符合商户们的这一需求。
4）"大卖场”的整合,将对大鳄形成推波助澜,凤凰城二期有可能成为”大鳄”的商务配套.
a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。凤凰城二期配套不全,居住环境 嘈杂
的抗性可以弱化。
b）凤凰城二期产品总价低,置业风险小。由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有"大卖
场”作依托,购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符
合外地商人置业心理。
c）凤凰城二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户,故推广
中可采取铺单的形式为主,报纸广告、广播广告为辅的媒体策略,节约大量的推广成本。
d)小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。
e）以大卖场做依托,诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为凤凰城二期销售的中坚
力量.
f）郑东新区建成需历时20年之久,总投资2000亿元,其中一期总投资156亿元,在5年内
完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
6)良好地段发展前景，为商人带来投资的机会。
四)威胁
1）行业内的竞争
i.周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近,客户
分流，竞争激烈。
ii。郑州小户型市场正趋饱和,过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰.
建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市场.凤凰城二期应当密切关注
市场动态，争取占领市场先机。
2）行业外威胁
郑汴路”大卖场”的形成,商务更加方便快捷,商务的中间环节减少，将淘汰一批中小商户,故
凤凰城的消费群将萎缩。
政府关于商品房2003。5.1以后须全装修出售.在一年左右的时间内，建材、装修市场将
出现，由散户购买为主向集团购买为主的转变。而开发商必须考虑大众市场,故家装市场要重新整
合。大品牌何去何从，很难预测；中档品牌可能会脱颖而出,门庭若市。但商户总数只会减少,在
这个变动的过程中，他们的置业激情将大大折扣，凤凰城二期须在这一局面认知或形成之前完成
销售，否则我们将陷入非常被动的局面。