荆州市当前房地产开发情况分析

荆州市当前房地产开发情况分析

（一）荆州房地产市场现状

1、荆州城区房地产市场运行的基本情况

房地产开发用地。2009年荆州城区出让房地产开发用地13宗，用地面积58.2万平方米（872.5亩），均价每亩91.65万元，同比增长18.5%。

2010年1—4月，城区房地产开发用地挂牌成交6宗，用地面积12.15万平方米（182.3亩），同比增长1.11倍；可建房屋面积32.23万平方米，同比增长79.1%。土地价格平均每亩130.1万元，同比增长34.8%。

房地产开发投资。2009年，荆州城区完成房地产开发投资19.46亿元，同比增长10.9%，其中完成商品住宅投资16.92亿元，同比增长41.2%，增幅比上年提高19个百分点。2010年1—4月，荆州城区完成房地产开发投资3.67亿元，同比增长68.8%，增幅比去年同期高89.6个百分点；其中完成住宅投资2.73.亿元，同比增长54.8%，增幅比去年同期高71.4个百分点。

商品房施工面积。2009年，荆州城区商品房施工面积236.25万平方米，同比增长4.5%，与上年增幅大体持平。其中住宅施工面积196.2万平方米，同比下降3.4%。主要原因是受国家调控政策的影响。2010年1—4月，荆州城区房屋施工面积118.8万平方米，同比增长3.1%，增幅比去年同期高26.9个百分点；其中住宅施工面积95.89万平方米，同比增长7.2%，增幅比去年同期高41.5个百分点。

商品房销售。2009年荆州城区商品房销售面积86.53万平方米，同比下降7.9%；其中住宅销售面积85.74万平方米，同比下降6.3%。但从销售套数看，2009年销售6112套，与2008年大体持平。二手住房成交47.34万平方米，同比增长112%。2010年1—4月，荆州城区商品房销售面积8.23万平方米，同比下降23.8%，降幅比去年同期减少14.3个百分点。住宅销售面积8.15万平方米，同比下降24.5%，降幅比去年同期减少12.3个百分点。

商品房销售价格。2009年荆州城区商品住宅销售均价2541元/平方米，同比增长23.9%。2010年1—4月，荆州城区商品住宅均价3738元/平方米，其中现房均价2981元/平方米，期房均价4149元/平方米。从区位来看，古城周边的楼盘价格多数在3500元左右，个别的达到4000元；三湾路、长港路一线的楼盘价格没有超过4000元；而北湖、武德片区除少数老盘以外，其他楼盘价格一般在4000元左右。

商品房空置面积。2009年，荆州城区商品房空置面积20.26万平方米，同比下降18.1%。其中：住宅空置面积17.17万平方米，同比下降24.6%。

2010年1—4月，荆州城区商品房累计空置20.52万平方米，同比增长17.6%；其中住宅空置18.07万平方米，同比增长15.6%

2、荆州城区房地产市场的特点

房地产开发规模增长稳健。2009年荆州城区完成房地产开发投资19.46亿元，为5年来投资额之最，但增长率仅10.9%，比全省平均增长速度34.5%低23.6个百分点。

2009年荆州城区商品房施工面积236.25万平方米，其中住宅施工面积196.2万平方米，总量超过楼市大发展的2007年，但增长速度与近5年的各个年份相比，下降幅度很大。住宅施工面积比全省16.2%的增长速度低19.6个百分点，属于低速增长期。

所以，总体来看，荆州城区房地产开发规模增长保持了稳健的步伐，没有出现“过热”或“泡沫”，表现出在复杂环境下的冷静与理智，有利于房地产市场的健康发展。

商品住宅供应结构合理。2009年荆州城区商品住宅供应结构更加合理。主要表现在：一是中小户型供应增长提速。据统计，2009年荆州城区90平方米及以下中小户型施工面积占全部房屋施工面积的22.2%，同比增长4.2个百分点。二是大户型住宅占的比例下降较快。据商品房销售网上备案数据，2009年160平方米以上的户型占8.7%，同比下降5.3个百分点。

商品住宅销售旺盛。2009年和今年1—4月，荆州城区商品住宅销售面积虽然有所下降，但观察1995年以来15年的发展趋势，可以看出，从2007年高峰期到现在，商品住宅销售依然保持旺盛的状态。商品住宅销售出现新的热点区域。荆州城区商品住宅销售热点区域转移到了沙市西区和武德新区。这个区域原来是沙市城区与古城区的结合部，包括塔桥路以西、东环路以东（不包括荆州花园、佳泰龙庭等项目）、沿江大道以北、318国道以南的广阔地域。近年来随着城区建设加速发展，这里成为目前荆州城区房地产开发最活跃的区域。目前销售业绩较好的新加坡城国际、硚房康城、城市风景、摩卡小镇、文湖怡景、壹品漫城、紫晶城等楼盘都在这个区域内。在这个范围内，开发项目共25个，占城区项目总数的31.3%。

高层住宅占据市场主要份额。近几年由于国土管理部门和城乡规划管理部门的引导，高层住宅大量兴起，目前已成为城区住宅建筑的主要型式。特别是2009年新开的楼盘或续建的楼盘，几乎都是高层。据初步统计，2009年投放市场的15个高层住宅，建筑面积共计约60万平方米，占当年投放市场全部住宅的70%。

房价上涨幅度较大。2009年荆州城区商品住宅销售均价2541元/平方米，同比增长23.9%。在售楼盘价格普遍超过3000元/平方米，最高价4200元（不包括长久天地别墅）。2010年1—4月，荆州城区商品住宅销售均价3738元/平方米，最高价突破5000元，达到历史最高水平。

地段差价也在逐步缩小，城区各地段房价都趋向高价位。通常认为偏远的地段，例如北京东路一带、长港路、南湖路、武德路北段、南环路、古城北门外，房价都与市中心同类型住宅价格相差不大。从2001年到现在，荆州城区房价年平均涨幅16.2%，高于全国平均水平，也高于周边城市平均水平。

房价增长速度逐步加速，房价上升越来越快。荆州城区商品住宅销售均价，从1995年以来，均价从800元左右上升到1000元左右，用了差不多10年时间，平均每年上升20元；均价从1000元左右上升到2000元左右，用了4年时间，平均每年上升250元；均价从2000元左右上升到2500元，只用了一年时间，即一年内均价提高了500元。2010年4月，荆州城区商品住宅销售均价3738元/平方米，从2500元上升到3700元，只用了4个月时间。由此可见房价增长速度是在逐步加速，房价上升越来越快。