22物业服务企业的组织机构
物业管理论文
物业管理的思想、组织、方法和手段学生资料指导老师姓名摘要：物业管理行业是服务性质的行业，应坚持以服务为本，思想的确立为物业管理服务的实施奠定了坚实的基础，也为解决物业纠纷创造了必要的条件。
在物业管理本质的明确之后，则要围绕物业管理企业的本身构造和发展确定合理先进的规范和理念。
物业管理企业组织结构矩阵型管理模式给物业管理行业提供了新的思考方向，而明确规范化的服务标准，创新先进的电子商务管理宣传平台，企业文化的强力打造，都更有利于物业管理企业长久的生存下去，同时得到更好的发展。
关键词：服务为本组织结构矩阵型电子商务企业文化目录第一章物业管理思想：服务为本 3 一．明确物业管理的概念 3 二．以人为本的服务原则 3 第二章物业管理公司组成 4 一．常见物业服务企业组织结构 4 二．转型中的新兴管理模式——矩阵式管理模式 5 第三章物业服务企业成功管理运行方式 6 一．成功运行的标志 6 二．服务规范统一具体实施7 三．各方沟通顺畅利器——电子商务7 四．人才管理有序——着力企业文化建设8正文：第一章物业管理思想：服务为本有偿的物业管理服务已经越来越多的被人们所接受。
但物业管理服务尚处于初级阶段，基础薄弱、组织不健全、法制不完善、收费不合理、运行不规范，物业管理中的问题层出不穷，房地产开发公司、物业服务企业与业主之间的纠纷频频发生，矛盾不少，问题很多，解决这些问题还需要时日，还需各级政府的重视及有关部门的通力合作。
一．明确物业管理的概念我们讲物业服务，首先明确物业服务企业的性质和物业管理的定义。
根据2002年建设部《房地产统计指标解释（试行）》定义，物业管理“是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修，养护，管理，对相关区域内的环境，公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。
”建设部2003年颁布的《房地产基本术语标准》对物业管理下的定义是：“物业产权人对物业负责区域内共同利益经行维护的行为”。
物业服务公司资质管理制度
一、总则第一条为加强物业服务公司行业管理，规范物业服务公司经营行为，保障业主权益，维护物业管理市场秩序，根据《中华人民共和国物业管理条例》及相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于在我国境内从事物业管理活动的物业服务公司。
第三条物业服务公司资质管理制度遵循以下原则：（一）公开、公平、公正原则；（二）分级分类原则；（三）动态管理原则；（四）依法监管原则。
二、资质等级及标准第四条物业服务公司资质分为一级、二级、三级三个等级。
第五条各资质等级的物业服务公司应具备以下基本条件：（一）一级资质：1. 具有独立法人资格；2. 注册资本不低于5000万元；3. 具有完善的组织机构和管理制度；4. 具有良好的信誉和业绩；5. 具有专业技术管理人员不少于30人，其中中级以上职称不少于10人。
（二）二级资质：1. 具有独立法人资格；2. 注册资本不低于2000万元；3. 具有完善的组织机构和管理制度；4. 具有良好的信誉和业绩；5. 具有专业技术管理人员不少于20人，其中中级以上职称不少于5人。
（三）三级资质：1. 具有独立法人资格；2. 注册资本不低于500万元；3. 具有完善的组织机构和管理制度；4. 具有良好的信誉和业绩；5. 具有专业技术管理人员不少于10人，其中中级以上职称不少于2人。
三、资质申请与审批第六条物业服务公司申请资质，应向所在地县级以上物业管理主管部门提交以下材料：（一）资质申请表；（二）企业法人营业执照；（三）企业章程；（四）组织机构代码证；（五）法定代表人身份证明；（六）专业技术管理人员名单及资格证书；（七）其他相关证明材料。
第七条物业服务主管部门收到申请材料后，应进行审核。
经审核合格的，颁发相应等级的资质证书。
第八条物业服务公司资质证书有效期为三年。
资质证书到期前三个月，物业服务公司应向原发证部门申请换证。
四、资质管理与监督第九条物业服务主管部门应加强对物业服务公司资质的管理与监督，定期对物业服务公司资质进行核查。
物业管理实务第二章完整版本
业主委员会没有自己独立的财产，不享有《民 事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资 格。
在涉及诉讼事务时，应由全体业主授权于业主 委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼 活动。
业主大会会议形式Байду номын сангаас
一般为集体讨论的形式或者采用书面征求意见 的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上 投票权的业主参加，业主大会会议才有效。
业主大会会议
业主大会会议的召开
应当于会议召开15日前通知全体业主，并将会议通知和有关材料 以书面形式在物业 管理区域内公告。
如果召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关居民委员 会。
缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。
职能机构
总公司
职能机构
住宅管理事业部
租赁经营事业部
专业服务事业部
职能机构
职能机构
职能机构
职能机构 职能机构
职能机构
项目管理机构 项目管理机构
租赁部
经营部
电梯维修部 园林绿化部
事业部制组织结构图
（四）矩阵制
特点：同一组织中既设有纵向的职能部门，又建立横 向的管理系统；参加项目的成员受双重领导。
执行业主大会或者业主委员会的决定。 按照国家有关规定缴纳专项维修基金。 按时缴纳物业服务费用。 法律、法规规定的其他业务。
业主大会
业主大会是由物业管理区域内全体业主组成， 决定事关业主利益、有关物业使用与管理重大 事项的业主自治最高权力组织。
业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务 有最高决策权。
万科物业公司组织架构45008
2、 绩效管理：制定物业公司绩效管理制度及相关管理程序，监督执行情况， 统计相关数据；
3、 劳动合同管理：进行劳动合同的制定及相关工作执行； 4、 招聘管理：负责物业公司经理级以下人员的招聘及培训工作。
1、 统筹各服务处的前台服务管理；
各服务处
品质管理
人 力 资源 管理
2、 协调相关资源，对各服务处的疑难问题进行处理； 3、 对各服务处的质保金统筹管理。 1、 负责制定各岗位业务作业指导书， 流程指导， 并结合实际情况进行合理性、
适用性调整； 2、 统筹负责安全、客户、环境、会所等的专业管理及相关专业岗位任职人员
1、 统筹物业公司各方面业务的开展； 2、 保证物业公司相关经营指标的实现； 3、 直管物业公司财务部，对物业公司的各项财务指标负责；
1、 统筹协调总综合办各项业务； 2、 综合办部门团队建设； 3、 把握公司重要的对外行文； 4、 质量体系的建立与维护，组织体系运行季度分析； 5、 负责对服务过程进行测量及监控，监督顾客投诉的处理，定期组织顾客意
招薪
绩劳档
资信
食会
制 职招
系
目质
业区保
难管
聘金
效动案
产息
堂议
度 委投
维
招检
投、金
问验
管福
管合管
管计
、管
文 会标
护
投查
诉企管
题收
理利
理同理
理划
后理
件
组
标管 管业理 处
管
管勤
管
织
管理 理文
理
物业管理员考试题和答案
物业管理员考试题和答案一、单项选择题（每题2分，共40分）1. 物业管理是指对（）进行的统一管理。
A. 建筑物B. 物业区域C. 房屋D. 土地答案：B2. 物业管理的主体是（）。
A. 业主B. 物业管理企业C. 业主委员会D. 政府部门答案：B3. 物业管理的基本功能包括（）。
A. 维护和保养B. 清洁和绿化C. 安全和秩序D. 以上都是答案：D4. 物业管理企业应当具备（）。
A. 营业执照B. 物业管理资质证书C. 税务登记证D. 以上都是答案：D5. 物业管理企业应当按照（）提供服务。
A. 业主的要求B. 物业服务合同C. 政府部门的规定D. 行业标准答案：B6. 业主大会是（）的组织形式。
A. 业主自治B. 业主监督C. 业主决策D. 业主管理答案：A7. 业主大会的职责不包括（）。
A. 制定和修改业主大会议事规则B. 选举业主委员会C. 解散业主委员会D. 决定物业服务企业的选聘和解聘答案：C8. 业主委员会是（）的执行机构。
A. 业主大会B. 物业管理企业C. 政府部门D. 社区组织答案：A9. 业主委员会的职责不包括（）。
A. 召集业主大会会议B. 代表业主与物业管理企业签订物业服务合同C. 监督物业管理企业的服务D. 决定物业服务企业的选聘和解聘答案：D10. 物业服务合同应当包括（）。
A. 物业服务内容B. 物业服务标准C. 物业服务费用D. 以上都是答案：D11. 物业服务费用的收取应当遵循（）。
A. 业主自愿原则B. 公平合理原则C. 市场竞争原则D. 政府定价原则答案：B12. 物业管理区域内的公共设施设备属于（）。
A. 业主共有B. 物业管理企业所有C. 政府部门所有D. 社区组织所有答案：A13. 物业管理区域内的公共秩序维护包括（）。
A. 安全防范B. 交通管理C. 环境卫生D. 以上都是答案：D14. 物业管理区域内的环境卫生管理包括（）。
A. 垃圾清运B. 绿化养护C. 公共区域清洁D. 以上都是答案：D15. 物业管理区域内的绿化养护包括（）。
物业管理公司与业主委员会
物业管理公司同房地产行政主管部门的关 系
物业管理公司同有关政府部门的业务关系
物业管理公司作为企业法人与行政管理部 门的关系
物业管理公司和房地产开发公司应该是 两个相对独立的企业法人。房地产开发公司 在进行小区建设和经营的全过程中都要考虑 到物业管理的需要，并要求物业管理公司介 入。
业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式， 从根本上，它也是实现民主管理的组织形式。
业主委员会的产生
一般而言，一个物业管理区域只设一个业主委 员会。首届业主委员会由物业管理行政主管部门 会同开发建设单位或物业管理公司、业主代表组 成筹委会，由筹委会推荐本会候选人名单，提交 第一次业主大会或者业主代表大会选举产生。
业主委员会的性质和地位
业主委员会的性质
业主是指物业的所有者。业主委员会是在物业管理 区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
业主委员会的地位
业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权益，实行 业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业 的合理和安全使用，维护本区域的公共秩序，创造整 洁、优美、安全、舒适、文明的社区环境。
（3）积极开展各种有益的有偿物业经营 与有偿服务活动，创造较高的经济效益和 社会效益。
物业管理公司的权利
（1）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理 办法；
（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施 管理；
（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； （4）有权制止违反规章制度的行为； （5）有权要求管委会（业主委员会）协助管理； （6）有权选聘专营公司承担专项管理业务； （7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理费； （8）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业 主委员会审核同意，申请使用物业维修基金。
物业服务规范年活动管理办法
物业服务规范年活动管理办法物业服务规范年是物业管理行业为了提升服务质量、规范服务行为、提高服务水平而开展的一项重要活动。
为了确保活动的顺利进行，制定一套详细的活动管理办法至关重要。
以下是一篇关于的范文，共计900字以上。
物业服务规范年活动管理办法第一章总则第一条为了加强物业服务规范年活动的组织和管理，确保活动取得实效，根据《物业管理条例》和有关法律法规，制定本办法。
第二条物业服务规范年活动（以下简称“规范年活动”）是指在一年内，通过对物业管理行业的全面治理和规范，提升物业服务质量，提高业主满意度，促进物业管理行业的健康发展。
第三条规范年活动的目标是：物业管理服务行为得到全面规范，服务质量得到明显提升，业主满意度达到较高水平，行业形象得到显著改善。
第四条规范年活动由国家住房和城乡建设部负责统筹协调，各级物业管理协会和物业服务企业组织实施。
第二章组织机构第五条国家住房和城乡建设部成立规范年活动领导小组，负责规范年活动的总体协调和指导工作。
第六条各级物业管理协会成立规范年活动领导小组，负责本地区的规范年活动组织实施、监督指导和协调解决问题。
第七条物业服务企业应当成立规范年活动领导小组，负责本企业的规范年活动组织实施、监督指导和协调解决问题。
第三章活动内容第八条规范年活动主要包括以下内容：（一）开展物业管理服务规范培训，提高物业服务人员素质；（二）加强物业管理服务规范宣传，提高业主对物业管理规范的认识；（三）开展物业管理服务规范自查自纠，发现问题及时整改；（四）加强对物业管理服务规范的监督检查，对违规行为进行查处；（五）定期组织物业管理服务评优评先活动，树立典型，推广经验。
第九条物业服务企业应当结合本企业实际情况，制定具体的规范年活动实施方案，报上级物业管理协会备案。
第四章活动实施第十条规范年活动自每年的1月1日开始，至12月31日结束。
第十一条各级物业管理协会应当在活动开始前，组织对本地区的物业服务企业进行培训和宣传，确保活动顺利进行。
物业安全风险管理制度
第一章总则第一条为了加强物业管理安全风险的管理，预防和减少安全事故的发生，保障业主、使用人和物业服务企业的人身和财产安全，根据《中华人民共和国安全生产法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本物业管理区域的实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本物业管理区域内物业服务企业及其员工、业主、使用人等相关人员的物业管理活动。
第三条物业安全管理应遵循“预防为主、防治结合、安全第一”的原则，确保物业管理区域的安全稳定。
第四条物业服务企业应建立健全物业管理安全风险管理制度，明确安全管理责任，加强安全教育和培训，提高安全管理水平。
第二章组织机构及职责第五条物业服务企业应设立安全管理机构，负责物业管理安全风险的管理工作。
第六条安全管理机构的主要职责：（一）组织制定物业管理安全风险管理制度，并监督实施；（二）负责物业管理区域内安全风险的识别、评估和控制；（三）组织开展安全检查，及时发现并消除安全隐患；（四）组织安全教育和培训，提高员工和业主的安全意识；（五）负责安全事故的调查处理和统计报告；（六）协助政府有关部门做好安全管理相关工作。
第七条物业服务企业各部门应明确安全管理职责，配合安全管理机构做好相关工作。
第三章安全风险识别与评估第八条安全管理机构应定期对物业管理区域内的安全风险进行识别和评估。
第九条安全风险识别的内容包括：（一）设施设备安全风险；（三）人员安全风险；（四）环境安全风险；（五）自然灾害风险。
第十条安全风险评估应采取以下方法：（一）查阅资料法；（二）现场观察法；（三）专家咨询法；（四）风险评估软件法。
第十一条安全风险评估结果应形成书面报告，并报送物业服务企业。
第四章安全风险控制与预防第十二条根据安全风险评估结果，制定相应的安全风险控制措施。
第十三条安全风险控制措施包括：（一）设施设备安全控制措施；（二）消防安全控制措施；（三）人员安全控制措施；（四）环境安全控制措施；（五）自然灾害预防措施。
第十四条物业服务企业应定期检查安全风险控制措施的实施情况，确保措施落实到位。
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22物业服务企业的组织机构
第一章 回归分析的性质
2.2物业服务企业的组织机构
新课导入：
1、物业服务公司有哪些组织机构，分别负责 什么工作？
一、物业服务企业内部机构设置
（一）物业服务企业内部机构设置 1．机构设置应遵循的原则 为了把企业的各种生产要素更充分地、更高效
地结合起来，实现企业的总目标，在组织机构 设置时，应遵循以下几个主要原则。
5、经营部
公司规章制度制定和修改，负责市场开拓，新 项目的洽谈
（二）管理处的职责
四、物业服务企业的权利与义务
（一）物业服务企业的权利 1、制定物业管理制度 2、收取物业管理费和实施物业管理服务 3、制止违反物业管理制度的行为 4、有权要求业主委员会协助管理 5、选聘专营公司承担专项管理业务 6、有权接受供水、供电、供气等有关单位委托收取
（5）岗位设定
（6）人员配备
根据人员编制及职位要求配备人员。
二、物业服务企业组织机构的类型
（一）直线式 直线制是企业管理机构最早的一种组织形式。 采用这种类型的物业服务公司一般都是小型的专业
化物业服务公司，以作业性工作为主，这些公司下 设专门的作业组，由经理直接指挥。 直线制的特点是企业的各级组织机构从上到下 实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问 题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主 管人员工作。 直线制的优点是责权统一，行动效率高；缺点是对 领导者的要求比较高，要通晓多组织管理文件的建设包括：编制组织结构（包 括组织结构图）、名称、业务范围、职责权限、 部门划分及组织运行等一系列活动相应的规定、 规章和制度，是公司职员进行各项活动的依据。 该项程序在实际工作中往往被倒置了，即公司 已开始运作起来一段时间后才来做，这实际是 十分错误的。
其特点是：①决策权并不完全集中于公司最高管理 层，而是分权给事业部，有利于它们统一管理，独 立核算；③公司最高管理层摆脱了日常事务，集中 精力进行重大决策的研究；③公司的适应性强；④ 适于规模大。产品种类多、经营范围广、分地区经 营、技术上和生产上可以相互独立进行的企业；⑤ 管理层次多，管理费用高，各事业部协调比较困难， 易产生各自为政，本位主义的倾向。
（四）矩阵管理制 矩阵管理制形态由纵横两套管理系统组成。一是纵
向职能系统，另一套是横向目标系统。横向目标系 统一般按产品工程项目组成专案规划部，设专案规 划领导入，全面负责专案的综合工作。各专案规划 部的成员是各职能部的有关人员。纵向系统按销售、 生产、技术等专门领域设职能部，在各专案规划部 中发挥职能作用。 其特点是：①工作人员属于两个领导部门，其从属 具有多重性。②矩阵结构是固定的，但各专案规划 的项目是多变的，项目完成，有关人员撤回，另上 新的项目，再聚集与该项目有关人员。③具有较大 的适应性，灵活性。④这种形态适应于生产经营复 杂多变的企业。
③制度化原则，明确权限责任之后，应该形成 制度，并以文件形式规定下来。最好人手一册， 以便每个员工遵照执行。
（3）关系协调
每个部门界定职责权限之后，要协调各部门 之间的关系。因为各部门的活动并不是彼此孤 立的，再者，公司的整体活动需要各部门来协 同努力。
在协调各种关系时，必须建立命令与信息的传 递系统，使命令与信息在公司内部顺畅通达， 及时传递
2．机构设置的程序
机构设置得合适与否，直接关系到今后的经营 管理效果。为了把机构设计好，必须按照一定 的程序来做。
（1）部门划分
①以目标为基础的划分实际上是以服务为中心 的划分。
② 以活动为基础的划分
（2）职责权限的界定 职责权限的界定要遵循以下三个原则。
①职责与权力对等原则。
②明确性原则，各部门的职责范围，权力大小 及其界限都应该予以明确。
三、物业服务企业各部门得工作职责
（一）公司总部各部门之间的职责 1、总经理室 决策机构，重大问题的决策，布置和协调各部
门的关系 2、办公室 公司内部日常行政事务，包括，接待、文秘、
档案、后勤，有时候还负责人事
3、财务部
在总经理领导下的日常工作，管理费的收缴、 财会帐册 报表
4、工程部 房屋设施设备的维修养护
（5）统一指挥原则
任何一个人同时接受两个以上领导人的命令， 必然会造成混乱和无所适从，因此，任何一个 下级只能接受一个上级的直接领导
（6）有效管理幅度原则
一个人的时间、精力和经验都是有限的，能 够有效地领导下级的人数也是有限的，因此， 管理中幅度不应过大。有效的管理幅度必须考 虑到职务的性质、内容、管理人员的能力以及 组织机构的健全程度等因素。
（1）目标原则
公司有自己的经营管理目标，组织机构设置时必须 以公司的总体目标为依据。组织机构的设置应该根 据公司的目标而定，要因事设岗，因岗设人，绝不 能因人设岗，以保证组织机构的合理、有效，经营 管理的高效运作。
（2）分工协作原则
分工是现代化大生产的需要，协作则是现代化大生 产的要求。分工能提高劳动生产率，而协作则可以 发挥整体的效能。
(二)直线职能制
直线职能制是在直线制的基础上吸收了职 能制的长处。各级组织单位除主管负责人外， 还相应地设置了职能机构。这些职能机构有权 在自己的业务范围内从事各项专业管理活动。
（三）事业部制。
事业部制是在总公司下面按产品、地区。业务范围 划分事业部或分公司。事业部或分公司自主经营， 独立核算。
（3）权责对应原则
权力是完成任务的必要条件。由于整个公司的权力 和责任是对等的，因此，在进行专业分工时，委以 责任必须同时委以自主完成任务所必需的权力，委 以重任者，必须授予重权，不负责任者应削其权利。
（4）统一领导、分级管理原则
物业服务公司的大政方针，重大决策应该集中在高 层领导中，而日常经营管理权力应逐级授权。