我国房地产私募基金公司发展新模式_易志勇
房地产私募基金(从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取
行业背景
自2010年以来国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策，限购、限价、限贷及其它调控政策，至2011 年中调控已开始显现效应。京沪穗等一线城市的房地产项目(尤以住宅项目为主)普遍遭遇量价齐降，二、三线城 市的房地产低价抛售现象也逐渐增多。业界普遍认为，随着这些调控政策的持续，加之房地产开发信贷政策的结 构性收紧，绝大部分房企的现金流甚至其生存将面临极大考验。
分类
根据基金证券是否可赎回，即按基金规模是否固定，可以分成开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基 金。
采用共同基金组织形式的综合房地产基金属于开放式基金，而采用有限合伙制（MLPs）形式的房地产投资基 金多为封闭式基金。
根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。
根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合性房地产投资信托三种房地产 投资信托模式。
面临的困难
借力政策调控下房地产市场的持续低迷，房地产私募基金在中国的爆发已可预期。但是作为一个专业性很强 的新生事物，房地产私募基金的快速扩张也面临着一些秉待解决的困难。
首先，在当前房企大规模生存危机的报道之下，加之房地产市场资金缺口的持续扩大，投资人对房地产私募 基金投资的担保和收益要求也水涨船高，并直接造成房企融资成本的显著增加。事实上，一些中小型房企在进行 基金募集时已经遇到了“投资人收益高则难以负担，投资人收益低则募资困难”的两难困境。
中国私募股权基金行业的发展模式研究
中国私募股权基金行业的发展模式研究近年来，中国的私募股权基金行业呈现出快速的发展趋势。
私募股权基金作为一种新兴的投资方式，为投资者获取可观的回报率提供了良好的契机。
本文将对中国私募股权基金的发展模式进行研究，以探讨其快速发展的原因与趋势。
一、发展趋势从2010年起，中国私募股权基金行业逐步成熟，尤其是近年来，反弹迅猛。
根据Preqin公司的调查，目前中国拥有约1227家各类私募股权基金管理机构，管理规模达1200亿美元以上。
在整个亚洲市场，中国私募股权基金行业的比重达到了70%。
可以预见，中国的私募股权基金市场将成为全球最具竞争力的市场之一。
二、投资策略投资策略是私募股权基金在资本市场中具有竞争力的关键。
在中国市场中，私募股权基金的投资策略具有以下特点：1. 重视内部管控和风险控制。
相比于传统的股票市场，私募股权基金更加重视内部复核和风险控制。
因此，各家私募股权基金都高度重视团队建设，强化风险管理。
2. 投资项的多样化程度较高。
当前的中国私募股权基金行业，更多的通过投资多个领域的项目来最大限度地分散风险。
不同基金可以投资不同的行业，或者甚至跨行业投资。
3. 更多关注股权协议和投资期的内容。
与上市公司的接触一样重要的是，私募股权基金与被投资者进行合同谈判的能力。
多数基金聚焦于股权协议，但是也会仔细研究投资期限，来进一步为投资者提供更好的回报率。
三、投资模式私募股权基金的主要投资模式可以分为以下两种：1. 直接投资模式。
私募股权基金通过直接投资企业，购买股权，从而获取投资回报。
这种投资在中国市场上较为常见。
2. 基金投资模式。
基金投资模式就是通过买入私募股权基金，在管理机构和基金投资者之间进行投资。
目前中国市场上，基金投资模式相对较少。
四、机构类型机构类型是中国私募股权基金行业发展中的重要组成部分。
目前，中国私募股权基金机构主要分为以下四类：1. 外资品牌。
这些机构大都来自于欧美各大私募股权机构，包括凯雷、黑石等知名品牌。
房地产业转型发展新模式
房地产业转型发展新模式
房地产业转型发展新模式是指通过创新和改革，推动房地产业从传统模式向现代化、智能
化和可持续发展的新模式转变。
以下是一些可能的新模式：
1. 绿色建筑：房地产开发商采用绿色建筑技术和材料，注重节能、环保和可持续发展，从而降
低能源消耗和环境污染。
2. 智能建筑：利用物联网、人工智能、大数据等技术，建设智能化的房地产项目，提供智能家居、智能安全、智能管理等服务，提升居民生活质量和便利性。
3. 服务型房地产：将房地产开发商从传统的销售商转变为服务提供商，不仅提供房屋销售，还
提供租赁、物业管理、社区服务等综合服务，以满足消费者多样化的需求。
4. 共享经济：房地产开发商通过共享住房、共享办公空间等方式，将房地产资源充分利用起来，提高资源利用效率，降低房屋空置率。
5. 创新金融模式：引入金融科技，推动房地产金融创新，如房屋租赁信贷、房屋产权证券化等，为投资者和购房者提供更多的融资和投资渠道。
6. 社区共建共享：引入社区参与和社区治理的理念，鼓励居民参与房地产项目的规划、建设和
管理，提升社区的凝聚力和居民满意度。
这些新模式都是为了适应社会经济的发展和人民日益增长的物质文化需求，推动房地产业向更
可持续、智能化、服务化和共享化的方向转型发展。
我国房地产私募基金发展研究
W e a l th a n d f in anc e财富与金融我国房地产私募基金发展研究■ 文 / 周哲摘要：我国房地产私募投资基金经过十余年的发展，基金的规模和数量已日趋成型。
与规模增长、结构调整同步，我国房地产私募投资基金的投资房地产地域类型和投资回报也有所改变。
本文将主要研究房地产私募基金在中国近年的发展所遇到的问题和挫折，了解这些问题的成因，并找寻可行的对策。
关键词：房地产；私募基金；发展对策全球范围内最早设立房地产私募基金的国家是美国。
在20世纪60年代，为了克服房地产领域投资资金需求大、专业性需求大、区域属性强等主要不利因素，美国已经出现了房地产专业组织负责管理的专门投向房地产的私募基金。
一、我国房地产私募基金的发展中国的房地产企业和私募基金管理机构普遍认为2010年才是中国房地产私募基金元年，换言之私募基金在中国房地产领域的出现还不到十年。
据国家统计局和清科集团的统计数据显示，中国房地产基金规模2010年仅有120亿元据国家统计，但仅仅过了两年，2013年底就达到650亿元。
最新统计数据显示，即便在2018年“金融监管”与“地产调控”双重加压下，中国房地产基金规模年度仍然新增374亿元。
而与房地产私募基金规模成倍增长相对应的是，2016年以来P2P网贷机构兑付危机对整个国内金融业带来了剧烈的危害与连锁反应。
随后，大量财富管理机构与私募基金兑付问题也频频出现、生存维艰。
据证监会2018年上半年为防控金融风险而做的专项检查数据显示，当期453家被检查的私募机构中，有139家存在违法违规问题，有59家私募机构未履行投资者风险评估程序、未对私募基金进行风险评级，有48家未按基金合同约定进行信息披露、未按规定保管基金相关材料，有54家从业人员未取得基金从业资格，有200家存在内控不健全、兼营与私募基金无关业务等不规范问题。
当私募基金无法及时从被投项目中退出时，兑付难的问题也就相应出现了，很多人不由分说把罪名往非法吸收公众存款或者集资诈骗上靠，也为本来就出现风险的私募基金又加上一层法律罪名和社会舆论压力。
私募股权投资基金融资模式在房地产企业的应用
私募股权投资基金融资模式在房地产企业的应用随着房地产市场的不断发展和国家政策对于房地产市场的调控，房企如何获得更多的融资渠道已经成为亟待解决的问题，而本文将探讨的是私募股权投资基金在房地产企业中的应用。
一、私募股权投资基金的概念私募股权投资基金是一种专业金融机构，通常由私人投资者建立，主要以收购上市公司、融资并购、兼并重组、股权投资等形式为主要投资领域。
私募股权投资基金在房地产业中的应用主要是提供股权投资和融资服务。
1、股权投资模式在股权投资模式中，私募股权投资基金将资金注入到房地产企业中。
通常情况下，房地产企业将其股权出售给私募股权投资基金，以获得资金支持。
在这种模式下，私募股权投资基金成为了房地产企业的投资者之一，拥有了一定的股权，通过投资收益来获取资金回报。
2、融资模式1、为企业提供更多选择房地产企业的融资模式通常是有限的，而私募股权投资基金的出现为企业提供了更多的选择。
房地产企业可以选择股权投资或者融资支持，以适应自身的需要，并通过与投资者合作来实现共同发展。
2、提供更多资金支持由于私募股权投资基金通常由一些有钱人或机构组成，他们持有的资金比较可观，并有意愿和能力获得高回报。
因此，私募股权投资基金可以为房地产企业提供更多的资金支持，帮助企业实现更快的发展。
3、促进企业转型升级通过与私募股权投资基金合作，房地产企业可以获得更多的资金支持，从而更好的实现转型升级。
在资本的支持下，企业可以更好的实施创新，推动企业不断发展。
房地产企业与私募股权投资基金的合作需要注意风险，这也是不可避免的问题。
以下是一些可能存在的风险：1、房地产企业的财务状况较差，导致无法实现私募股权投资基金的还款和利润。
3、房地产市场出现异常情况，导致企业经营困难，使得私募股权投资基金无法获得预期收益。
总之，私募股权投资基金在房地产企业中的应用，对于企业融资和推动产业发展具有重要作用。
但是，企业在与私募股权投资基金交流时，要注意分析其风险，增加交流深度，提供更多的资料证明和承诺，以获得投资者更多的信任和合作。
私募基金走向“定制化+标准化”
这家公司让私募基金走向“定制化+标准化”谈起私募基金，大家肯定都只知道它是外来的“客人”，但是随着近几年私募基金的不断发展，它也开始逐渐“扎根”在国内。
同时，随着法律环境的不断完善，国内私募基金的也将迎来日渐广阔的发展空间。
管理资产类别将更多元化由于私募基金的不完善，导致目前股权、房产很难作为私募基金管理的财产。
然而，新公司法已经修改了股权登记的有关规则，新的公司登记管理条例也不再要求工商部门对股东出资额进行登记，法律不再强制要求对股权办理工商登记手续。
根据新确认的规则，一方面只要公司股东名册作了登记，股权就具有法律效力；另一方面最高法院近日发布的指导性案例也明确了工商登记不是股权转让生效的条件，也就是说，未办理股权的工商登记不会导致信托不生效。
因此，法律修改带来了私募基金发展的契机，股权纳入私募基金之中的障碍已经扫除。
此外，《不动产登记暂行条例》并未确认房产以信托的方式办理过户登记，实践中房产必须以交易过户的形式置入信托，高额的过户费用是推广房产信托的实际障碍。
因此，将房产作为私募基金管理的财产，还存在一定的市场和经济障碍，但从法律制度上考量，本身并不存在实质性障碍。
私募基金有“四种模式”目前已经面市的私募基金产品根据客户来源、组织架构、私募基金产品方案设计等方面存在特色差异可分为四种模式：私募公司主导模式、私人银行（商业银行私人银行部）主导模式、基金公司与私募公司合作模式与类券商公司与私募公司合作模式。
当前，由于信托公司品牌影响力仍较薄弱，从客户来源上看，仍以银行为主，因此，纯信托公司主导的私募基金占比相对较小；在私人银行（商业银行私人银行部）主导模式中，产品在交易结构设计方面突出了银行在整个私募基金中的主导作用。
信托公司主要起到了通道的作用，且参与信托公司为银行的全资或控股子公司；在信托公司与私人银行合作模式中，银行与信托公司形成战略合作，在客户需求分析、产品结构设计以及具体投资策略各取所长，共同管理资产；一些信托公司与保险公司联合推出了“类私募基金”的保险金信托产品。
浅议中国房地产开发私募股权融资模式
谢 姝
（ 北京大学， 北京 １ ０ ０ ０ ３ ３ ）
摘
要： 房地 产私募股权投资基金是 一种 产业投资基金 ， 在 我国房地产开发企业在公开发行证券 融资 受限的情况下 ， 它为房地产 开发 融资提供 了一种新模 式。 本 文结合 国内房地产 实践 ， 提 出房地产开发私募 股权 融资 的必要性， 具体分 析研 究中国房地
产开发项 目正常运 转的动力 。随着近年来我 国房地产业 例如图 １ 所示 。
波动和宏观调控力度 的加 大 ， 银行 系统的潜在金融风 险
过度依 赖单 一的融 资方式 ，一旦经济 发生波 动 ， 房
进 而影 也逐 步加剧 ， 从 而不 断收紧对 房地产行 业 的贷 款 ， 将会 地产企业的经营风险将转变为银行 的金融风险 ， 我 国房地产行业 的融资房地 产业私 对房地产业融 资带 来一定的冲击 。因此 ， 房地产业 的融 响金融安全。 因此 ， 定发展 的关键 因素 。 房地产金融 化是未来 中国房地产行业发展 的方 向， 资提供 了一个全新 的融资方式 。
一
、
引 言
中心发布研究报告显示 ， ２ ０ ０ ９年前三个季度 ，中国房地
银行 贷款、 定金及预 付款 、 个人 按 房地产开发是一个资金密集 型、 投 资庞大型 的系统 产市场的融 资渠道中 ， １ ％左 右【 ｌ 】 。具体 比 工程 ， 对于房地产产业而言 ， 资金 就是 血液 ， 是保证房地 揭贷款 占据房地产行业 融资总量的 ６
产开发企 业私募股权融资新模 式， 并对该模式提 出一些建议 。 关键词 ： 房地 产开发 ； 私募股权 ； 融资
中图分类号 ： １ ７ ２ ９ ３ ． ３ ； １ ７ ８ ３ ２ ． ５ 文献标识码 － Ａ ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ７ ２ — ３ ３ ０ ９ （ ｘ ） ． ２ ０ １ ３ ． ０ ８ ． ２ ７ 文章编号 ： １ ６ ７ ２ － ３ ３ ０ ９ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ８ － ６ ０ － ０ ２
私募股权投资基金融资模式在房地产企业的应用
私募股权投资基金融资模式在房地产企业的应用随着中国经济的快速发展，房地产市场也越来越繁荣，吸引了大量资金的涌入。
房地产开发需要巨额资金投入，而传统的贷款融资和股票融资方式存在着利率高、融资成本高、融资周期长等问题。
在这种情况下，私募股权投资基金的融资模式成为了房地产企业的一种重要选择。
本文将从私募股权投资基金的概念、特点以及在房地产企业融资中的应用等方面进行深入探讨。
一、私募股权投资基金的概念及特点私募股权投资基金是指以私募方式募集资金，通过投资于股权、债权等形式取得企业控制权，并以实现企业增值来获取收益的一种投资基金。
私募股权投资基金的投资者包括机构投资者和个人投资者，通常是相对富裕和风险承受能力较高的投资者。
私募股权投资基金的特点主要包括以下几点：1. 长期投资：私募股权投资基金通常会进行数年乃至更长时间的投资，以实现投资组合的增值。
2. 盈利模式：私募股权投资基金的盈利主要来自于对被投资企业的增值，一般通过并购重组、企业整合、上市退出等方式来实现。
3. 高风险高回报：由于私募股权投资基金的投资对象往往是处于成长期或者难以评估价值的企业，因此投资风险相对较高，但也有较高的回报机会。
4. 监管较为松散：相对于公开市场上的证券投资，私募股权投资在监管方面相对松散，有更多的自主权和操作空间。
1. 为房地产企业提供灵活的融资方式私募股权投资基金具有更快的决策速度和更灵活的融资方式，可以帮助房地产企业更快、更便捷地获取资金。
与传统融资方式相比，私募股权投资基金的融资周期更短，决策更灵活，无需进行复杂的资产评估和抵押，能够更加符合房地产企业的快速资金需求。
私募股权投资基金在融资方式上更加多样化，可以灵活选择股权投资、债权投资等不同形式的投资方式，为企业提供更加个性化的融资方案。
3. 优化企业股权结构，提高企业治理水平房地产企业通常会面临股权结构不合理、管理混乱等问题，而私募股权投资基金的介入可以帮助企业实现股权结构优化、提高企业治理水平。
探究我国房地产投资信托基金发展模式
探究我国房地产投资信托基金发展模式我国房地产投资信托基金是指通过信托方式，将资金集中投向房地产项目，取得收益后按照约定分配给信托受益人的一种金融产品。
房地产投资信托基金的发展起步较晚，始于2010年。
在过去的几年中，我国房地产投资信托基金取得了较快的发展，并取得了一定的成绩。
我国房地产投资信托基金的发展历程可以划分为三个阶段。
第一阶段是起步期（2010年至2014年），在这个阶段，房地产投资信托基金的数量和规模都相对较小，但发展潜力巨大。
第二阶段是爆发期（2015年至2017年），在这个阶段，房地产投资信托基金迅速扩大规模，取得了较大的市场份额。
第三阶段是整顿期（2018年至今），在这个阶段，监管机构加强对房地产投资信托基金的监管力度，规范了市场秩序。
房地产投资信托基金具有以下几个特点。
房地产投资信托基金规模大、流动性好，可提供更多的资金支持。
房地产投资信托基金的投资收益通常较高，吸引了大量投资者。
房地产投资信托基金的风险相对较低，具有较好的稳定性。
房地产投资信托基金具有一定的灵活性，可以根据市场需求进行灵活调整。
房地产投资信托基金的发展模式可以分为两种，分别是委托型和自销型。
委托型房地产投资信托基金是指投资者将资金委托给信托公司，由信托公司负责投资运作。
自销型房地产投资信托基金是指开发商或运营机构自行发行和运作的房地产投资信托基金。
这两种模式各有优劣，根据实际情况选择合适的模式进行发展。
房地产投资信托基金在发展过程中也面临一些问题和挑战。
监管不完善是目前存在的主要问题之一。
尽管监管部门加大了对房地产投资信托基金的监管力度，但仍然存在一些监管漏洞和缺陷。
市场竞争激烈，投资者选择面广，房地产投资信托基金需要在市场上能够脱颖而出。
房地产市场波动性大，较大的市场风险需要投资者有较强的风险承受能力。
《房地产行业私募股权基金融资模式研究》范文
《房地产行业私募股权基金融资模式研究》篇一一、引言私募股权基金作为当今资本市场上重要的融资手段之一，已经成为推动企业发展、调整经济结构的重要力量。
尤其是在房地产行业中，私募股权基金融资模式扮演了重要的角色。
本文旨在深入探讨房地产行业私募股权基金融资模式的现状、问题及未来发展趋势，以期为相关企业和投资者提供参考。
二、房地产行业私募股权基金概述房地产行业私募股权基金是一种以非公开方式向特定投资者募集资金，专门投资于房地产项目或房地产企业的股权投资基金。
其特点在于投资门槛较高，但收益潜力巨大，为投资者提供了参与房地产项目投资的机会。
三、房地产行业私募股权基金融资模式分析（一）融资模式类型1. 股权型私募股权基金：投资者以资金换取被投资企业的股权，参与企业的经营管理。
2. 债权型私募股权基金：以债权形式投资，获得固定的利息收益，但通常不参与企业的日常经营管理。
3. 混合型私募股权基金：结合股权型和债权型的特点，既获得股权收益又享有债权利息。
（二）融资模式特点1. 融资门槛高：房地产行业私募股权基金通常需要较高的投资门槛，适合具有一定风险承受能力的投资者。
2. 灵活性高：私募股权基金可以根据项目需求和投资者需求进行灵活的调整和配置。
3. 长期性投资：由于房地产项目的周期长，私募股权基金通常需要进行长期性投资。
四、房地产行业私募股权基金融资模式存在的问题及挑战（一）监管政策风险：随着监管政策的不断变化，私募股权基金的运作环境面临诸多不确定性。
（二）市场风险：房地产市场波动大，可能导致投资收益的不确定性。
（三）信息披露问题：部分私募股权基金存在信息披露不充分、不透明的问题，影响投资者的决策。
五、优化房地产行业私募股权基金融资模式的建议（一）加强监管：政府应加强对私募股权基金的监管，确保其合规运作。
（二）完善信息披露制度：要求私募股权基金充分、透明地披露信息，保障投资者的权益。
（三）创新融资模式：鼓励企业探索新的融资模式，如REITs（房地产投资信托基金）等，拓宽融资渠道。
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４２
中国房地产金融・2013・第7期
房地产私募股权基金是指通过非公开方式面向包
括个人和机构的少数投资者募集资金而设立的，以未
上市房地产企业的股权为主要投资对象的房地产投资
基金。为解决资金压力，自２０１１年初起越来越多的房
企探索改变原有的融资模式，以成立或参与成立房地
产私募基金的方式向民间募集资本。此外，一些传统
的基金管理公司也看转型参与房地产私募基金的设立
和募集。由此，构成了房地产私募基金爆发式增长的
行业背景。
１ 房地产私募基金的现状
１、房地产基金数量创新高，募资难背景下募资
金额仍有涨幅。
２０１２年共计９４支私募房地产投资基金完成募集，
相较于去年的６７支增幅明显，相比之下新募房地产基
金的金额的增幅则不那么显著，９０支披露金额的房地
产基共计募资５９．５５亿美元，同比仅增长１．６％。新募
基金数的增加反映出房地产市场一个回暖的趋势，在
经历政策打压、中国经济增速放缓、央行降息释放流
动性后，投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。
２、房地产并购出现数量金额双回落
２０１２年并购市场共发生房地产并购案例１００起，
涉及金额３９．０４亿美元，数量金额皆与去年相比有不
同程度的下滑。由于２０１１年房地产并购市场的爆发
已对该领域的存量市场有所消耗，在土地供应有所控
制的前提下，今年房地产行业的“待并购项目”势必
有所减少。而大型房企下属房地产基金今年动作频
繁，也在一定程度上削减了大型房企直接参与并购的
潜在交易。
３、房地产投资数量持续四年上升，投资方式酝
酿转变
２０１２年房地产行业共发生投资８０起，其中披露金
额的７７起涉及投资金额３２．０９亿美元，投资数量相较
２０１１年有所上升，但总体金额却同比下降１１．６％。投资
于项目公司的项目建设与启动阶段仍是绝大多数房地产
基金的首选目标； 投资方式上，在现阶段采用股权与
债权结合方式投资依然处于主流地位，此外采用全股
权投资方式的房地产基金比例有所增加，采用可转债与
过桥贷款方式进行投资的房地产基金也有一定比例。
２ 私募房地产投资基金投资发展方向
中国私募房地产投资基金在资金投向上也呈现出
分歧，商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产
及养老地产等细分行业，均吸引了私募房地产投资基
金的关注。
１、盛世神州房地产投资基金
北京盛世神州房地产投资基金（有限合伙）（母
基金）于２０１０年的７月２８日成立，注册资金为５亿
元人民币，是全国第一家在国家发改委成功备案及北
京市第一家规范注册的私募人民币房地产基金。致力
于推进中国城市化进程；致力于增加保障性住房和普
通商品住房有效供给，缓和供求矛盾、平抑房价；致
力于缓解政府建设保障房的资金压力；致力于优化房
地产开发的融资结构，构建房地产业人民币股权基金
运营的创新模式，创造与开发商共赢的合作空间，搭
建社会资本源头性分享房地产开发红利的投资平台。
２、高和投资
高和投资于２００９年１０月在北京正式成立，是中
我国房地产私募基金
公司发展新模式
□ 易志勇
４３
国首支人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市核心区域商业类物业（包括写字楼和商业）。高和投资为安全性资本提供了专业的房地产投资理财服务，提供了投资产品及相应的资产管理服务，从而实现了投资者的丰厚收益。通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本，提供针对安全性资本的商业地产的解决方案——“资产精装修”。３、建银精瑞资本建银精瑞资本成立于２００８年，是国内最早一批成立的房地产基金，也是目前市场上投资房地产细分领域最全的基金，其基金总规模约为２２０亿元人民币，基金投资涉及城乡一体化、保障性住房、基础设施建设、商品住宅、商业地产、养老地产、工业地产等各方面的房地产细分领域。目前参与管理近１００亿的城乡一体化基金，从资本出发为地方政府城市化发展提供支持。从以上国内从事不同方向的基金公司可以看出，私募基金投资公司主要提供咨询、技术层面的管理服务，并且主要优势在于项目决策、拓展或者物业、营销等后期运营，对其整体建设并不负责。日前，众多大型房地产公司进入房地产私募领域，因其特有的地产管理经验和品牌优势，打造出独特的地产私募全行业链条公司组织模式，值得关注。３ 复星集团星浩资本全产业链条公司组织模式星浩资本成立于２０１０年，是一家涵盖私募基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围的综合性管理公司，专注于投资中国首创、高成长性、高回报率的创新型城市综合体。星浩资本旗下基金的投资人包括复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团等数十家中国知名企业领袖，核心团队在房地产领域具有深厚的融资、投资、开发管理及商业运营经验，并由一支共事多年、合作融洽、经验互补的优秀团队执行管理。作为市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一，星浩资本已经发行到第三期基金，并且成为２０１１、２０１２年中国单笔最大私募基金，取得巨大成功。其全产业链条公司组织主要优势在于：１、私募基金与地产品牌结合，形成众多合作联盟星浩资本是复星集团全权投资，作为私募基金新贵，其在投资领域的经验并不丰富。但是源于其星浩资本定位理念，由民营企业联合组成，汇聚资本与资源，形成极其关键的初始投资资源，例如复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等。另外，伴随着私募基
金与地产品牌的结合，星浩资本进一步扩大联盟步
伐，与参与其项目开发的承建商、材料商、品牌商等
进行合作洽谈合作，形成稳定的合作双赢联盟。
２、实现自我开发管理、营销，利于基金监控
私募基金回款压力巨大，对于开发周期较长的房
地产行业，实施公司全过程的管理和控制，有利于基
金的稳定和回收。原则上，房地产私募基金在投资期
内会直接持有项目公司５０％以上的股权，通过对项目
开发、运作、销售的全盘控制（监督或牵制）确保基
金的投资安全。除此之外，基金还会向项目公司委派
董事、监事、财务专员等，实行公章、财务共管等措
施，以确保基金在项目公司中控制权的稳固。
３、商业择机运营，有利于价值实现最大化。
商业运营是决定整体商业潜在价值最为重要的一
环，私募基金尤其对商业发展最为敏感，因其升值潜
力周期较长，风险系数较大，因此投资较为审慎。全
产业链条的发展能够从决策定位初始对其商业定位、
布局功能、运营等系统考虑，实施中期能够进一步从
建设环节保证质量建设，后期能够提前招商，打造品
牌，缩短商业开发的周期，并且利于“资本精装修”
的细化。全产业链条的实施可以对商业发展实施评
估，较为准确地定位商业退出时机，或者再次募集商
业运营基金，继续持有物业，运营升值。
４ 结论
从２０１０年起，我国房地产行业调控政策持续收
紧，使得拓宽融资渠道成为房地产开发企业的首要问
题，而我国体量巨大的民间资本缺乏投资渠道。在此
背景下，私募房地产基金快速发展，２０１０年被称为我
国“地产基金元年”。然而，在其快速发展的过程中
仍存在诸多尚需改进之处，全产业链条组织模式成为
私募基金因其独特的发展形势出现，具有一定的借鉴
意义。
收稿日期：２０１３－０６－０８
作者工作单位：重庆大学建设管理与房地产学院，重庆
作者简介：研究方向：房地产金融
〔本文编辑：珈宝〕
中国房地产金融・调查与研究