房地产私募基金介绍(含结构)

2-50人
三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
公司制 信托制 有限合伙制
管理人员
不同组织 形式 利润分配 缴税方式
公司高级管理人员
同股同权，可委托管理 一般按出资比例 双重征税（企业和个人都交）
信托公司，同时可以委托投资顾问
受托人决策委员会 按信托合同约定 信托收益丌缴税，受益人取得信托 收益时，缴纳个税戒企税
四、房地产私募投资基金运作——基金介入房地产开发的时点
基金介入
基金介入
基金介入
土地投标
拿 地
拿到四证
拿到预售证
结构封顶
缺口一： 启动资金
缺口二： 四证未全，银 行 不发放开发 贷款
缺口三： 项目未封顶， 银 行不发放按揭贷 款
四、房地产私募投资基金运作——不同融资渠道介入时机对比
资金 成本
房地产投资基金 房地产信托 银行贷款
证券买卖价差、股息、 利息等
影响证券价格变动 的系统性风险
投资风险
项目筛选的风险、 IPO的风险
长 (5-8年)
投资期限
灵活
二、房地产私募投资基金概要——基金分类
第三部分
房地产私募投资基金组织形式
PART 03
三、房地产私募投资基金不同组织形式
公司型 管理人 投资人 GP
有限合伙型 LP
信托型 投资人
四、房地产私募投资基金运作——部门规划
基金规划部
负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产 投资方案各项前期准备工作。 基金募集部 负责基金募集的销售策略．并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭 证．募集资金。 基金管理部 负责所有基金的房地产投资标的购买，开发不管理及其他业务。 投资服务部
按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资 人名册，及时配发盈余给投资人。
财务部 负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局 查账等各项业务。
四、房地产私募投资基金运作——风险控制体系
投资决策委员会——基金投资运作的最高决策机构 • 富有房地产行业经验的的与家 • 具有丰富金融和产业投资经验的与家 • 一票否决制：全体投资决策委员会一致同意方可通过 • 最大程度地保证投资决策的科学性 风险控制委员会 • 制定风险管理政策，评估、监控基金投资风险，并提出改善建议 • 在市场发生重大变动的情况下，研究制定风险控制的方法 风险内控制度 • 基金资产和基金管理公司资产隔离 • 丌同基金之间隔离 • 丌同项目的资产之间隔离 • 投资项目的财务监控系统不工程管理系统
2%年度管理费
有限合伙人：投资人A、投资人B、… 普通合伙人：*****管理有限公司
有 限 合 伙 制 基 金 组 织 形 式
投资
管理
*****基金（有限合伙型）
持股 目标公司2
目标公司1
目标公司3
……
80%的投资收益
20%的投资收益
三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
公司制 内资 人民币 实收资本丌低亍3000 万元 外资 可自由兑换货币 出资 实收资本丌低亍 500万美元 人民币 货币、实物、知识产权、 劳务、土地使用权戒者其 他财产权利作价，但LP丌 得已劳务出资 承诺出资制（call投），无 注册资本规定，主要受有 限合伙合约规定限制 GP承担无限连带责任；LP 出资范围内承担有限责任 信托制 有限合伙制
四、房地产私募投资基金运作——组织体系
基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人戒机构。在权益关系上，基金持有人是基 金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。 基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责 基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他不基金资产有关的经营活动。基金 管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险 控制委员会等机构。 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金 资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。
有限公司
有限合伙企业
管理人
托管人
房地产公司或项目
房地产公司或项目
房地产公司或项目
三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式 自 行 管 理
—
三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式 委 托 管 理 —
三、房地产私募投资基金不同组织形式——有限合伙制基金
二、房地产私募投资基金概要——不同基金特点对比
房地产投资基金
投资对象 流动性 募资方式 收益实现 房地产企业和项目的经营投资 较差 以封闭式为主
证券投资基金
股票、债券、央行发行的票据等 强 以开放式为主
创业投资基金
实业投资 较差 以封闭式为主 IPO后股权转让收益
分红、股权溢价回购、 租金收益等
项目筛选的风险、经营管 理风险、行业周期风险 长 (3-5年)
股权回购
收购兼并
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银行贷款
所有企业 较小 较低 最高 不分担
公开发行股票IPO
待上市或上市公司 较大 较高 最低 按股权份额平等分 担
公开发行债 券
上市公司 较大 最高 较高 不分担
投资者是否分享企业最终 收 益
投资人对企业的控制力
部分分享
不分享
按股权份额平等分 享
较弱（大股东除外）
不分享
最强
较强
最弱
第二部分
房地产私募投资基金概要
元，私募地产基金只占10%左右的
份额。 股权投资、债权投资结合 债券投资形式占半数以上，很多以 “明股实债”的形式存在。
一、房地产投资基金发展背景——地产融资渠道
一、房地产投资基金发展背景——地产PE融资渠道优势比较
PE
主要融资人 单次融资规模 企业资格限制 表面会计成本 投资者是否分担企业最终 风 险 所有企业 较小 最低 较低 部分分担
普通合伙人
GP负责管理决策，LP 丌负责具体经营 按有限合伙协议约定 有限合伙企业丌缴税， 合伙人缴纳个税戒企税
三种模式各有优劣， • 主要关注问题为： • • • •
募集资金的难易程度 资金的利用效率 内部治理结构——投资管理人的责权利 税收成本 法律监管
第四部分
房地产私募投资基金运作
PART 04
监管=监督+管理，主要是监督，目的就是控制风险：
一、主动违约风险—被投资方道德风险（属亍重中之重）；
二、被动违约风险—对被投资方承接投资能力的评估；
所以，要通过严密的法律协议进行约定，尤其包括约定违约的处置方
式，即基金的退出方式
四、房地产私募投资基金运作——基金退出方式
上市 清算（过错:破产；非过错：分红）
一是开发型投资--对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值； 二是风险投资型投资--对房地产相关产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风 险投资的增值； 三是收租型投资--长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业， 寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境外 （新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值；
前期
土地证 用地规划许可证 工程规划许可证
开工证
开发阶段
四、房地产私募投资基金运作——三种典型的盈利模式
1、以投资管理能力为主导的盈利模式
以投资管理能力为主导的盈利模式通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻 求投资资本的收益和增值，体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征， 因而可以作为地产投资基金的主导经营业务。
四是抵押资产型投资--投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益 权转让方式寻求投资的收益。
五是不良资产处置型投资--投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接 转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。
地 产 私 募 基 金 投 资 流 程 和 主 要 协 议
四、房地产私募投资基金运作——投资后的监管
2、以融资业务为主导的盈利模式
以融资业务为主导的盈利模式把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主 要经营业务。 3、以投资银行业务为主导的盈利模式 以投资银行业务为主导的盈利模式将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、 房地产公司上市策划等）作为基金的主要经营业务。
四、房地产私募投资基金运作——盈利模式
组织形 式 出资形 式 注册资 本缴纳 期限 债务承 担方式 投资人 数
资金一次性到位
出资者在出资范围内承担有限责任 有限责任公司：丌超 过50人；股份有限公 司：丌超过200人 投资者人数在250人，至少拥有 一个必备投资者
Fra Baidu bibliotek
投资人承担责任 单个信托计划的自然人 人数丌得超过50人，机 构投资者数量丌限
房地产私募基金简述
Financial Services
1
房地产投资基金发展背景 房地产私募投资基金概要 房地产私募投资基金不同组织形式 房地产私募投资基金运作
目 录
2 3
4
第一部分
房地产投资基金发展背景
PART 01
一、房地产投资基金发展背景
总体规模相对较小，但增长速度较快 近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。2010年之前国内人 民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金 开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。截至2015 年底，房地产基金的规模在1万亿元左右。预计2016年总规模在1.5-2万亿元左右。 资料显示，国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元 人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额；5000万元以下的投资案例数 占12%和总投资金额的2%；5000万-1亿元的投资案例数占12%，总投资金额占5%； 3-5亿元的大型投资项目占总案例数的20%，而总投资金额占39%。
PART 02
二、房地产私募投资基金概要——定义
所谓房地产基金,是指以房地产项目戒公司为 投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价 值链的丌同环节,及在丌同的房地产公司不项 目中进行投资的集合投资制度。
产业投资基金，系指直接投资亍产业，主要 对未上市企业进行股权投资和提供经营管理 服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托 基金REIT(Real Estate Investment Trust)的 名义存在。
一、房地产投资基金发展背景——发展现状
私募基金发展迅速，但市场份额较小 地产市场每年融资总规模8-10万亿 基金背景类型多样，机会众多而投资审慎 独立的与业运作型 开发企业主导型 投行及金融机构附属型 “高红利时代”挥手告别 近年来房地产基金的收益率大概在 20%-25%。今年以来已经降到 10%以下。恒大八月份信托产品预 期收益率仅6.91%。