综合体 购物中心和百货大楼的区别
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结合交通枢纽的便利，融合多种交通优势的综 合体
城市副中心，是城市经济增长点
由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地 5万㎡以上的地块，因此很多都市综合体最大 的选址可能是在城郊结合部
四、都市综合体的发展历程
第一阶段
独立综合体 第二阶段
第三阶段
综合建筑体
大型综合群
02
购物中心
目录
一 二 三 四
定义和组成 三大特征 分类 发展历程
百货商场的特点
（4）百货商场商铺特点 ▲商铺的形式 百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或
某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一 层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面 做汽车展示等。
▲投资回收形式 百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分 是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌 销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出 租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的 方式。
购物中心和百货的区别
客群定位不同 零售功能不同
购物中心
以年龄、喜好、消费心理、消 费行为甚至是社会发展趋势等 更多因素指标衡量
百货商场
主要是以收入和阶层来划分客 群
购物中心经营的是店铺，店铺 经营的是消费 者
传统百货一直以服装服饰、鞋 帽箱包、化妆护肤品等高毛利 的品类为主， 将同一品类的商 品聚集在一起进行关联销售是 传统百货一直坚持的
案例分析
• 成都新世纪环球中心
新世纪环球中心概况
新世纪环球中心是一个巨大的城市综合体, 由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心和 中央广场三大主体组成.其中： 环球中心包括： 1、天堂岛海洋乐园（约25万平方米） 2、新世纪购物中心（约30万平方米） 3、新世纪环球中心·中央商务城（约72万 平方米） 4、环球中心天堂洲际大饭店 5、地中海式风情商业小镇.
都市综合体的构成
H Hotel
酒店
O Office
写字楼
P Public space
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
S Shopping mall
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
C Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成
四、发展历程
时期 阶段特征
雏形阶段
形成阶段
发展阶段
完善阶段
20世纪80年代 20世纪90年代 21世纪初
未来十年
自发探索，没 主动尝试、导 商业地产概念 二、三线城市
有形成明确概 入SHOPPING 明确提出，全 成主战场、理
念，主要产品 MALL概念、开 国热潮、经营 性回归、大浪
是商业街，传 始诞生具备范 状况参差不齐、淘沙、政策出
统百货升级， 本效应的购物 产品形态百花 台及完善、资
增加餐饮和娱 中心项目，形 齐放、城市综 本运作机制探
乐形态，但本 成新兴市场机 合体诞生
索完善
质上与购物中 会
心还是有区别。
03
百货商场
百货商场的特点
（1）百货商场规模特点 百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面
积为1．8万平方米。 （2）百货商场规划设计特点
新世纪环球中心的优势
地理位置优越
A
项 目 位 于 成 都 国 际 城 南 CBD
核心区域，西接益州大道，
北 接 行 政 中 心 ， 南 接 CBD ，
是政府重点打造的休闲娱乐
中心
交通优势
B
周围交通干道环绕，地铁上
盖物业，交通便捷，通达性
好
新世纪环球中心的优势
项目自身优势
C
项目体量大，配套完善，业
综合体、购物中心、百货商场
01
综合体
目录
一 二 三 四
概念 特征 分类 发展历程
一、都市综合体 的概念
• 都市综合体，是由城市的酒店、 商业零售、办公、栖身、展览、
餐饮、文娱等功能组成，并由它
们组成一个具有多功能的城市综
合体。这些建筑功能齐全，规模
宏大，在必然规模内能实现自给
自足，形成“城中城”的经营体。
二、购物中心的三大特征—多功能的消费场所
01
大规模 大体量
购物中心比其他产品 都会大，面积大，档
次高，空间大
02
专业店 特色店多
以专业店为主，每一个 购物中心都有200-300家 专业店，或以品牌划分， 或以消费划分，形成各
有特色的专卖店。
03
功能全 一站式
几乎集中所有商业服务 功能为一体，进行全方 位的服务，在购物中心 不仅可以买到各种各样 的商品，还可以享受到
多种服务。
多业态的综合物
购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特 许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心 和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。
物业管理与商品经营双位运营
01
压缩资金投入
可以最大限度的减少商业资金的投 入，充分利用有限的商业资本，扩 大经营规模，加快资金的周转速度， 提高企业的经济效益
百货商场通常采用3－5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的 考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括 POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导， 即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。 （3）百货商场运营特点
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
A Apartment
即公寓
二、都市综合体的五大典型特征
01
超大空间尺度
03
现代城市景观设计
05
地标式的城市建筑
02
通道树形交通体系
04
高科技集成设施
三、都市综合体的分类特征
分类 城市CBD中心的都市综合体
交通枢纽型都市综合体
城市副中心都市综合体 城郊结合部都市综合体
特征
处于城市核心地段，具有高端客流、项目档次 较高
并以经营租户为主，通过物业、 少量辅助性独立服务项目配套，
商务的统一管理，为众多商家的 采取柜台销售和开架面售相结合
分散经营创造统一营造的购物环 方式，通过统一收银，实施进、
境和顾客服务保障体系。
销、结、存管理
获利方式不同
购物中心主要通过分租物业的租 百货商城主要通过专柜销售收入
金收入方式获利
的分成方式获利
02
提高商业劳动生产力
可以减少非经营活动的人力投 入，可以有效的提高商业劳动 生产率
03
可以集中力量搞好服务
由于购物中心实行的是特色经营， 经营专业化，商品细分化，企业之 间重在非价格竞争，全力以赴搞好 服务，突出服务，提高服务聚客能 力
04
可以在更大范围内开展 创新活动
物业管理的专业化、独立化、 社会ห้องสมุดไป่ตู้，使连锁总部、总店能
一、购物中心的定义和组成
定义：实施统一管理分散经营的商业集合体 主要组成： 主力店：大型超市、百货公司、DIY等，通常占比40-50%， 主要作用是创造人流 半主力店：服装旗舰店、玩具、书城、数码、运动、小型商 场等，通常占比10-20%，吸客和创收的作用介于主力和专卖 店之间 休闲娱乐：影院、网吧、电玩、KTV、美容、健身等，使客 人更长时间的滞留在购物中心内 餐饮：正餐（中、西餐）、休闲餐（桌式、柜式、美食广场、 咖啡、冰淇淋等）、休闲餐饮支撑非餐饮高峰时段的人流 专卖店：通常占比20-30%，是购物中心的主要租金来源。
集中精力。
三、购物中心分类
1．美国分类方式及标准 根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、 超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。 2．国家标准对购物中心的分类 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三 类。 3． 按照开发商背景及经营管理模式分类 分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。
4．按照购物中心规模分类 （1）巨型/超级购物中心——24万㎡以上 （2）大型购物中心——12--24万㎡ （3）中型购物中心——6--12万㎡ （4）小型购物中心——2--6万㎡ 5．按照购物中心的档次分类 （1）高档购物中心：70%以上比例的经营高档商品。 （2）中高档购物中心：高中低档比例协调在3:5:2左右。 （3）中低档购物中心：低档商品不能超过60%。
服务对象不同 物业体量不同 布局模式不同
购物中心是物业出租，管理的是 百货业态是商品买卖，面对的是
商户，经营的是全客层、潜在购 相对集中的有直接购买目的的顾
买需求的顾客
客，经营的是商品
购物中心通常几倍于百货商城， 百货商城通常选择中等规模物业 占地面积大，建筑面积大，停车 面积大
购物中心多以数条步行街或回廊 百货商城以商品岛方式布局，只 式多层布局，其共享空间不仅要 有有限的场内共享空间 通透各业态的聚集和互动，更要 扩展到周边环境。
空间作用不同
购物中心的空间设计 出发点是从百货的空间更多的是为商品打造， 消费者，为了能吸引并留住消费 是商品的展示空间，同时也是容 者，购物中心努力经营自身的空 纳消费者购物的空间 间。
经营方式不同
购物中心运营管理的重点是业态 百货运营管理的重点是商品组合
组合的配置和租户管理的效果， 和促销，以联营专柜经营为主，
态多样化
定位明确
D
成都顶级综合体物业
5A级写字楼+顶级购物中心+
洲际酒店+艺术中心
城市副中心，是城市经济增长点
由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地 5万㎡以上的地块，因此很多都市综合体最大 的选址可能是在城郊结合部
四、都市综合体的发展历程
第一阶段
独立综合体 第二阶段
第三阶段
综合建筑体
大型综合群
02
购物中心
目录
一 二 三 四
定义和组成 三大特征 分类 发展历程
百货商场的特点
（4）百货商场商铺特点 ▲商铺的形式 百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或
某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一 层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面 做汽车展示等。
▲投资回收形式 百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分 是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌 销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出 租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的 方式。
购物中心和百货的区别
客群定位不同 零售功能不同
购物中心
以年龄、喜好、消费心理、消 费行为甚至是社会发展趋势等 更多因素指标衡量
百货商场
主要是以收入和阶层来划分客 群
购物中心经营的是店铺，店铺 经营的是消费 者
传统百货一直以服装服饰、鞋 帽箱包、化妆护肤品等高毛利 的品类为主， 将同一品类的商 品聚集在一起进行关联销售是 传统百货一直坚持的
案例分析
• 成都新世纪环球中心
新世纪环球中心概况
新世纪环球中心是一个巨大的城市综合体, 由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心和 中央广场三大主体组成.其中： 环球中心包括： 1、天堂岛海洋乐园（约25万平方米） 2、新世纪购物中心（约30万平方米） 3、新世纪环球中心·中央商务城（约72万 平方米） 4、环球中心天堂洲际大饭店 5、地中海式风情商业小镇.
都市综合体的构成
H Hotel
酒店
O Office
写字楼
P Public space
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
S Shopping mall
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
C Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成
四、发展历程
时期 阶段特征
雏形阶段
形成阶段
发展阶段
完善阶段
20世纪80年代 20世纪90年代 21世纪初
未来十年
自发探索，没 主动尝试、导 商业地产概念 二、三线城市
有形成明确概 入SHOPPING 明确提出，全 成主战场、理
念，主要产品 MALL概念、开 国热潮、经营 性回归、大浪
是商业街，传 始诞生具备范 状况参差不齐、淘沙、政策出
统百货升级， 本效应的购物 产品形态百花 台及完善、资
增加餐饮和娱 中心项目，形 齐放、城市综 本运作机制探
乐形态，但本 成新兴市场机 合体诞生
索完善
质上与购物中 会
心还是有区别。
03
百货商场
百货商场的特点
（1）百货商场规模特点 百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面
积为1．8万平方米。 （2）百货商场规划设计特点
新世纪环球中心的优势
地理位置优越
A
项 目 位 于 成 都 国 际 城 南 CBD
核心区域，西接益州大道，
北 接 行 政 中 心 ， 南 接 CBD ，
是政府重点打造的休闲娱乐
中心
交通优势
B
周围交通干道环绕，地铁上
盖物业，交通便捷，通达性
好
新世纪环球中心的优势
项目自身优势
C
项目体量大，配套完善，业
综合体、购物中心、百货商场
01
综合体
目录
一 二 三 四
概念 特征 分类 发展历程
一、都市综合体 的概念
• 都市综合体，是由城市的酒店、 商业零售、办公、栖身、展览、
餐饮、文娱等功能组成，并由它
们组成一个具有多功能的城市综
合体。这些建筑功能齐全，规模
宏大，在必然规模内能实现自给
自足，形成“城中城”的经营体。
二、购物中心的三大特征—多功能的消费场所
01
大规模 大体量
购物中心比其他产品 都会大，面积大，档
次高，空间大
02
专业店 特色店多
以专业店为主，每一个 购物中心都有200-300家 专业店，或以品牌划分， 或以消费划分，形成各
有特色的专卖店。
03
功能全 一站式
几乎集中所有商业服务 功能为一体，进行全方 位的服务，在购物中心 不仅可以买到各种各样 的商品，还可以享受到
多种服务。
多业态的综合物
购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特 许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心 和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。
物业管理与商品经营双位运营
01
压缩资金投入
可以最大限度的减少商业资金的投 入，充分利用有限的商业资本，扩 大经营规模，加快资金的周转速度， 提高企业的经济效益
百货商场通常采用3－5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的 考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括 POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导， 即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。 （3）百货商场运营特点
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
A Apartment
即公寓
二、都市综合体的五大典型特征
01
超大空间尺度
03
现代城市景观设计
05
地标式的城市建筑
02
通道树形交通体系
04
高科技集成设施
三、都市综合体的分类特征
分类 城市CBD中心的都市综合体
交通枢纽型都市综合体
城市副中心都市综合体 城郊结合部都市综合体
特征
处于城市核心地段，具有高端客流、项目档次 较高
并以经营租户为主，通过物业、 少量辅助性独立服务项目配套，
商务的统一管理，为众多商家的 采取柜台销售和开架面售相结合
分散经营创造统一营造的购物环 方式，通过统一收银，实施进、
境和顾客服务保障体系。
销、结、存管理
获利方式不同
购物中心主要通过分租物业的租 百货商城主要通过专柜销售收入
金收入方式获利
的分成方式获利
02
提高商业劳动生产力
可以减少非经营活动的人力投 入，可以有效的提高商业劳动 生产率
03
可以集中力量搞好服务
由于购物中心实行的是特色经营， 经营专业化，商品细分化，企业之 间重在非价格竞争，全力以赴搞好 服务，突出服务，提高服务聚客能 力
04
可以在更大范围内开展 创新活动
物业管理的专业化、独立化、 社会ห้องสมุดไป่ตู้，使连锁总部、总店能
一、购物中心的定义和组成
定义：实施统一管理分散经营的商业集合体 主要组成： 主力店：大型超市、百货公司、DIY等，通常占比40-50%， 主要作用是创造人流 半主力店：服装旗舰店、玩具、书城、数码、运动、小型商 场等，通常占比10-20%，吸客和创收的作用介于主力和专卖 店之间 休闲娱乐：影院、网吧、电玩、KTV、美容、健身等，使客 人更长时间的滞留在购物中心内 餐饮：正餐（中、西餐）、休闲餐（桌式、柜式、美食广场、 咖啡、冰淇淋等）、休闲餐饮支撑非餐饮高峰时段的人流 专卖店：通常占比20-30%，是购物中心的主要租金来源。
集中精力。
三、购物中心分类
1．美国分类方式及标准 根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、 超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。 2．国家标准对购物中心的分类 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三 类。 3． 按照开发商背景及经营管理模式分类 分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。
4．按照购物中心规模分类 （1）巨型/超级购物中心——24万㎡以上 （2）大型购物中心——12--24万㎡ （3）中型购物中心——6--12万㎡ （4）小型购物中心——2--6万㎡ 5．按照购物中心的档次分类 （1）高档购物中心：70%以上比例的经营高档商品。 （2）中高档购物中心：高中低档比例协调在3:5:2左右。 （3）中低档购物中心：低档商品不能超过60%。
服务对象不同 物业体量不同 布局模式不同
购物中心是物业出租，管理的是 百货业态是商品买卖，面对的是
商户，经营的是全客层、潜在购 相对集中的有直接购买目的的顾
买需求的顾客
客，经营的是商品
购物中心通常几倍于百货商城， 百货商城通常选择中等规模物业 占地面积大，建筑面积大，停车 面积大
购物中心多以数条步行街或回廊 百货商城以商品岛方式布局，只 式多层布局，其共享空间不仅要 有有限的场内共享空间 通透各业态的聚集和互动，更要 扩展到周边环境。
空间作用不同
购物中心的空间设计 出发点是从百货的空间更多的是为商品打造， 消费者，为了能吸引并留住消费 是商品的展示空间，同时也是容 者，购物中心努力经营自身的空 纳消费者购物的空间 间。
经营方式不同
购物中心运营管理的重点是业态 百货运营管理的重点是商品组合
组合的配置和租户管理的效果， 和促销，以联营专柜经营为主，
态多样化
定位明确
D
成都顶级综合体物业
5A级写字楼+顶级购物中心+
洲际酒店+艺术中心