资产评估复习题

资产评估习题

第五章 收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例 纯收益与售价交易实例

对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）÷5 =7.32％

[案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的3.5％，维修费为重置成本的1.5％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的0.2%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。 解：

（1）选定评估方法

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2）计算总收益

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元

六、应用举例

[案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15

万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评

估该宗土地的收益价格。

解：

P=

1

%)101(15+ + 5432%)101(20

%)101(15%)101(18%)101(16++

+++++

+

5

%)101%(1025

+ [1-

5

50%)101(1

-+]

＝216.1万元

（3）计算总费用

总收益应该为客观收益而不是实际收益。 ①年管理费＝486000×3.5％＝17010元 ②年维修费＝2500×900×1.5％＝33750元 ③年税金＝20×900＝18000元

④年保险费＝2500×900×0.2%=4500元 年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元

（4）计算房地产纯收益

房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740元 市场法 例3

为评估某宗地H 的地产价格，选取了M 、N 两个参照地块交易实例。已知M 地块

的交易性质为诉讼抵债，其土地使用权交易价格为3400元/平方米，N 地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为4500元/平方米；且经分析发现，M 地块价格比正常情况低了10%，而N 地块拍卖价格则高出正常情况的16%，则有：

例4：

现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月-2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%；2007年7月-2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为：

P= 6000×（1+1%）12 × （1-0.2%）6 = 6681元/平方米 例5.4.2

续前例，假设待估宗地H 的评估期基准日为2001年7月1日，M 地块的交易日为

2000年8月1日，N 地块的交易日期为2000年9月30日。又据有关统计资料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地产业的价格平均每月上涨0.3%，则上述M 、N 地块经日期修正后的价格分别为：

例5.4.3

续前例，假设上述待估地产和参照实例M 、N 都属于商业用地，运用直接法对地块

%1.11110

100100

=-=

交易情况修正率参照实例M %2.8616

100100=+=交易情况修正率参照实例N %3.103)11%3.01(=⨯+=交易期日修正率参照实例M %7.102)9%3.01(=⨯+=交易期日修正率参照实例N

例5.4.4

假设上述地块H 、M 、N 的面积分别为8000、8760、6200平方米，其形状依次为矩

形、梯形、梯形，其个别因素比较结果见表：

例：容积率地价指数表的编制

如：某类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，

宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。要求编制容积率地价指数表。

例5.4.5

续前例，假设政府城市规划对H 、M 、N 三地块的容积率最高限额依次为8、10、9，

则查《容积率地价指数表》可计算参照实例M 、N 的容积率修正率分别为：

%

4.106%10094100

=⨯=区域因素修正率参照实例M %7.91%100109100

=⨯=区域因素修正率参照实例N %100%100100100=⨯=个别因素修正率参照实例M %4.106%10094100=⨯=个别因素修正率参照实例N %5.87%100981

.3482.3=⨯=容积率修正率参照实例M

[案例7] 若选择的可比较案例成交价为每平方米1000元，对应使用年期为30年。而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8％，则年期修正如下： 土地使用年期修正后的地价 =1000× =872(元/平方米)

[案例8] 有一待估宗地G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地：成交价的单位为：元/平方米

该城市地价指数表：

另据调查，该市此类用地与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格 解：1．建立容积率地价指数表

2．案例修正计算

A. 680× =620

%2.93%100737

.3482.3=⨯=容积率修正率参照实例N 30

20%)81/(11%)81/(11+-+-101

100

100100115105101100110112⨯⨯⨯⨯