苏州工业园区调研报告

宏观经济报告

宏观经济研究报告

2011年6月13日

宏观经济

研究部

宏观放缓，产业升级

苏州工业园区调研报告

彭文生

分析员，SAC 执业证书编号：S0080511010001

pengws@

孙淼玲

分析员，SAC 执业证书编号：S0080511010052

sunml@

要点：

围绕近期市场所关注的近期企业投资和生产增长势头、房地产调控、劳动力成本上升以及沿海地区产业升级等问题，中金公司宏观组于5月18日至20日赴苏州工业园区，调研走访了当地企业和政府部门，试图从微观层面对上述问题作一梳理。 短期来看，企业投资和生产的增长势头有所放缓。企业融资成本显著上升，加工贸易企业未来半年的订单有明显下降，企业去库存现象逐渐显现。

房地产开发投资节奏放缓。限购政策的有效执行使得房地产交易量出现下滑，尤其是中高端物业。虽然房地产新开工投资增长很快，但是开发商大多放慢了开发节奏。政府新推的住宅用地大幅下降，但是开发商的拿地热情依然高涨，有限的土地拍卖价仍然很高。保障房增长较快，但总量有限，对商品房市场价格影响小。

企业努力提高劳动生产率以应对劳动力成本上升。园区企业的劳动力成本过去几年以年均10-15%的速度上涨。劳动力供不应求、通胀预期和最低工资上升是推动工资上涨的主要因素。企业则通过提高经营管理效率、产业梯度转移以及技术进步基本实现劳动生产率和劳动成本的同步上升。由于企业劳动生产率的提高以及劳动成本在最终产品价格中占比较小，劳动成本上升尚未构成企业产品价格上升的主要因素。政府积极主导产业结构升级。苏州工业园区的产业结构起点较珠三角以及江浙其他工业开发区要高，近几年政府又开始主动引导产业结构由劳动力密集型向高技术产业转型，严格限制高污染、高耗能、低附加值的低端制造业发展。政府在金融、物流以及基础设施配套等方面均为产业结构转型提供支持，取得了较为显著的成效。

目录

苏州工业园区调研简报 (3)

图表

图表1: 长三角占全国经济总量的比重大 (3)

图表2: 工业总产值增长放缓 (3)

图表3: 固定资产投资增长4月有所放缓 (4)

图表4: 房地产投资增速加快 (4)

图表5: 动迁房投资一季度高速增长 (5)

图表6: 房地产销售面积4月同比大幅下降 (5)

图表7: 开工面积增长，但竣工面积下降 (6)

图表8: 工资上涨压力大 (6)

图表9: 就业需求增长旺盛 (7)

图表10: 最低工资标准增长加快 (7)

苏州工业园区调研简报

围绕近期市场所关注的劳动力成本上升、企业投资和生产增长势头、沿海地区产业升级

以及房地产调控等问题，中金公司宏观组于5月18日至20日赴苏州工业园区，调研走

访了当地企业和政府部门（包括劳动密集型企业友达光电和伟创力、高新技术企业同程

网和旭创科技、国有房地产企业中新置地和建屋集团，以及苏州工业园区管委会下属经

发局、规划局、科技局和创投集团），试图从微观层面对上述问题作一梳理。

苏州工业园区是中国新加坡两国政府合作项目，于1994年2月经国务院批准设立，同

年5月实施启动。园区项目启动以来，主要经济指标年均增幅超过30%，综合发展指数

位居国家级开发区第二位。目前，园区以占苏州市3.4%土地、5.2%人口创造了全市15%

左右的经济总量，成为了苏州市乃至整个长三角地区经济社会发展的重要增长极（图表

1）。分析苏州工业园区今年的投资和增长形势，以及未来的经济结构转型趋势，对于研

判当前和未来中国宏观经济发展方向都具有相当大的参考意义。

1、短期经济增长势头放缓

增长势头有所放缓。今年1-4月，苏州工业园区实现规模以上工业总产值增长18.1%，

较去2010年的26.6%有明显放缓（图表2）；出口增长20.1%，较去年42.1%大幅放缓；

社会消费品零售总额增长19.8%，与去年基本持平；一季度的GDP增长12.5%，较去年

14.0%显著放缓，距离今年15%的增长目标有一定距离。与一季度相比，4月当月工业

增加值增长有所加快，出口增长保持平稳，社会消费品零售总额增长则显著加快。

固定资产投资总体增长仍然较快，但出现结构分化，4月当月势头放缓。1-4月固定资

产投资同比增长24.5%，较2010年15.1%有较快增长。

►制造业固定资产投资同比增长从去年的5.0%上升到14.7%。但是与一季度相比，4

月当月的制造业固定资产投资同比增速出现明显放缓，从18.1%下降到6%多一点

（图表3）。

►房地产固定资产投资今年一季度也较去年全年大幅放缓，从31.5%下降到21.2%。4

月当月房地产投资同比增速有显著恢复（图表4）。

►动迁房投资大幅增加，从去年的12.2%上升到一季度的91.0%。但是4月当月增速

又出现显著放缓（图表5）。

图表1: 长三角占全国经济总量的比重大图表2: 工业总产值增长放缓

资料来源：Wind、中金公司研究部资料来源：苏州工业园区经发局、中金公司研究部

中小企业融资成本今年有明显上升。宏观货币政策从紧使得银行贷款利率在基准利率上

普遍上浮15-20%甚至更高，中小企业（年销售额2亿元以下）银行贷款利率平均达到

9%。加上中小企业多需要担保，成本为资金额的1-2%，同时中小企业贷款多为承兑汇

票形式，贴现又要加上2%，园区内中小企业的平均融资成本达到13%-15%。

近期的电力供应紧张对工业生产影响不大。园区主要的企业尚未受到电力供应紧张的影

响。但是部分企业的上下游厂商受到一定影响。由于园区经济结构整体上偏向环保节能

型，电力供应紧张对园区的负面影响并不像对其他地区那样显著。

企业存在去库存现象。由于出口增速放缓，部分加工贸易企业开始去库存。以伟创力

公司为例，公司的海外订单增长明显下降，预期未来6个月将逐步放缓，公司开始相应

调整产品和原材料库存。房地产开发企业面对限购导致的市场疲软，在放缓开发节奏的

同时，也加大销售力度，开始去库存行为。

2、限购导致房地产开发节奏放缓

房地产开发在园区经济中地位重要。苏州工业园区总面积288平方公里，其中约三分之

一是水面，三分之一是工业用地，三分之一是商业、住宅和科研开发用地。目前工业用

地已经所剩无几，约5-7平方公里。住宅用地尚有一定面积。园区的住宅开发除了当地

的建屋集团、中新置地等国有房地产开发企业外，还有万科、中海等全国性的开发商以

及仁恒等外资房地产公司参与。园区目前的住房单价低端的8000-10000元，中高端

15000-20000元，别墅楼盘达到3万元以上。房地产在固定资产投资中占比很高，2011

年以来占比达到34%以上。整个园区的房地产在2009-10年发展迅速，2009年开发投资

约400亿元，2010年500亿元。2011年计划开发投资300多亿元，截止4月累计投资

64亿元，同比增长29%。房地产收入对园区政府财政意义重大，是基建投资实现财务

回报的主要方式。

限购政策导致房地产开发投资放缓。限购政策实施以来，住房销售增长大幅放缓，高端

住宅出现滞销。今年4月房地产销售面积累计同比下降7.5%，4月当月同比下降53.7%，

较一季度的增长36.6%大幅放缓（图表6）。

►政府土地供应下降，开发商拿地积极性高涨。这两年园区政府住宅供地减少，在后

市不明朗的情况下，政府控制推地的节奏。而开发商拿地热情不减，目前楼板地价

单价8000多元。

图表3: 固定资产投资增长4月有所放缓图表4: 房地产投资增速加快

资料来源：苏州工业园区经发局、中金公司研究部资料来源：苏州工业园区经发局、中金公司研究部

►开发商投资节奏放缓。开发商今年的投资总额可能会有所下降。例如，置地公司

2010年公司归口开发投资32亿元，今年预计25亿元；建屋集团今年计划固定资

产投资增速15%，保持谨慎。但开发商对后市仍然保持乐观，中新置地公司管理层