商业地产基础知识主力店资料
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商业地产基础知识PPT课件
费者心态 ➢ 不会在乎什么业态，而是在乎自身需求是否得到理想化的满足，所以
任何商业项目都要给出吸引顾客前往光顾或者频繁光顾的充分理由。 ➢ 可否享受到希望得到的服务和尊重，包括舒适度； ➢ 可否能够因为受到某种吸引而前往； ➢ 可否会实现配套价值和附加价值，甚至带来惊喜； ➢ 可否增强选择消费场所时所保持的自信； ➢ 是否具有与顾客消费力保持一致的商品和服务； ➢ 可否通过现场的体验加深对商场的依赖、信任感； ➢ 商业所呈现出来的风格是否与顾客个性匹配。
2021/6/20
六、商业经营方式说明
➢ 租赁： 商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际使用者经营，商场获租
金收益，实际使用者负责经营，获取经营收益，承担经营风险；优点在 于操作简单。缺点就是经营风险由经营者承担。 ➢ 联营： （1）纯抽成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际使用者经营， 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方共同经营， 共担风险 （2）保底抽成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际使用者经营， 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最 低销售保底额，当实际销售额低于该保底额时，商场应按该保底额的一 定比例抽取佣金。 ➢ 购销：商场自行进货、自行销售，自行承担经营风险
➢ 能否使自身项目获得未来更大的增值潜力和空间；
➢ 能否获得更高的机会成本和超额利润；
➢ 能否获得可能存在的并购重组中的优势地位。
2021/6/20
2、开发者心态
➢ 能否兑现投资者的价值回报预期，降低投资者的投 入和未来经营上的风险。
➢ 能否使开发的产品受到使用人的认可和欢迎； ➢ 能否使开发的产品与管理者希望的目标达成一致； ➢ 能否使自己开发的项目更加具有竞争优势； ➢ 产品能否让最终商户、市场和消费者喜欢。
任何商业项目都要给出吸引顾客前往光顾或者频繁光顾的充分理由。 ➢ 可否享受到希望得到的服务和尊重，包括舒适度； ➢ 可否能够因为受到某种吸引而前往； ➢ 可否会实现配套价值和附加价值，甚至带来惊喜； ➢ 可否增强选择消费场所时所保持的自信； ➢ 是否具有与顾客消费力保持一致的商品和服务； ➢ 可否通过现场的体验加深对商场的依赖、信任感； ➢ 商业所呈现出来的风格是否与顾客个性匹配。
2021/6/20
六、商业经营方式说明
➢ 租赁： 商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际使用者经营，商场获租
金收益，实际使用者负责经营，获取经营收益，承担经营风险；优点在 于操作简单。缺点就是经营风险由经营者承担。 ➢ 联营： （1）纯抽成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际使用者经营， 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方共同经营， 共担风险 （2）保底抽成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际使用者经营， 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最 低销售保底额，当实际销售额低于该保底额时，商场应按该保底额的一 定比例抽取佣金。 ➢ 购销：商场自行进货、自行销售，自行承担经营风险
➢ 能否使自身项目获得未来更大的增值潜力和空间；
➢ 能否获得更高的机会成本和超额利润；
➢ 能否获得可能存在的并购重组中的优势地位。
2021/6/20
2、开发者心态
➢ 能否兑现投资者的价值回报预期，降低投资者的投 入和未来经营上的风险。
➢ 能否使开发的产品受到使用人的认可和欢迎； ➢ 能否使开发的产品与管理者希望的目标达成一致； ➢ 能否使自己开发的项目更加具有竞争优势； ➢ 产品能否让最终商户、市场和消费者喜欢。
商业地产基础知识
十、历史上的八次零售业态创新
次数 1 2 3 4 5 6 7 8
名称 百货商店 一价商店 连锁商店 超级市场 购物中心 自动售货机 步行商业街 多媒体销售
业态开始时间 1852年 1878年 1859年 1930年 1930年
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门 店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业 化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的 经营组织形式。
八、什么叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商 业街商铺。
九、业态、业种
业态 ？－－以什么方式卖 业种 ？－－卖什么
15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午11时5分21.8.1611:05August 16, 2021
16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一11时5分40秒11:05:4016 August 2021
17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午11时5分40秒上午11时5分11:05:4021.8.16
1、按照开发形式进行分类
（1）.商业街商铺; （2）.市场类商铺 ; （3）.社区商铺 ; （4）.住宅底层商铺; （5）.百货商场、购物中心商铺; （6）.商务楼、写字楼商铺; （7）.交通设施商铺
2、按座落位置分
（1）.市中心区商业; （2）.居住区附近及其他市区商业; （3）.交通枢纽附近商业; （4）.市郊商业
商业地产基础知识ppt课件
购物中心的分类—— Shopping Mall
这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心 不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为 鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮 娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购 物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式， 甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、 公园、体育中心等城市设施类似。
购物中心的分类—— Citymall
即城市广场，与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以 及配套的餐饮、休闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念 组建成动静相宜、具备基本城市功能的联合体。与ShoppingMall相 比，更加全面的Citymall更适合城市人多方面的需求
什么叫商业房地产 ？
商业地产特点矩阵
开发岸口的择优性 功能定位的差异性 物业经营的多样性 业态组合的复杂性 主力品牌的号召性 装修配置的层次性 保值增值的可能性 抵押融资的变现性 开发经营的风险性 服务管理的专业性
什么叫商业房地产 ？
商业房地产是指： 按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,
公共空间社会化——与百货商店和超级市场不同的是，购物中心 把纯粹的零售商业活动场所开辟成商业活动和社会活动相结合的 场所。
商业步行街
东京银座
商业步行街的三个空间维度：长、宽、高
步行街的长度：商业街的一般长度为500－700米，最高限为1000－1500米（王府井 步行街810米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路 1400米哈尔滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米） 步行街的宽度：商业街适宜宽度为20－30米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王 府井步行街38米、上海南京路30米） 每人要有不低于4平方米的面积。
全商业地产基础知识培训
第三十一页，共50页。
商业地产研究(yánjiū)
十四、 ShoppingMall发展(fāzhǎn)条 件（三）
亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密 度、消费总量
都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元
郊区(jiāoqū)型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有
比较参考
第二十八页，共50页。
十三、商业地产的发展(fāzhǎn)态势
（七） 商业(shāngyè)低进入壁垒的
后果
在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模(guīmó)向两极发展，大企业盲目扩张和小 企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”
大企业盲目扩张
市场集中度低
进入市场壁垒低
企业小型化
连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门店组成
一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工,使复杂 (fùzá)的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的经营组织形式。
第十三页，共50页。
八、什么(shén me)叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面(lǐmiàn)的铺位 都属于商业街商铺。
第十页，共50页。
五、什么(shén me)叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商 品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐 的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型 超市和以经营日用品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体(yītǐ),批零 兼营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.
经典商业地产基础知识
大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅 类产品时，主要是买来自住的
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
商业地产
商业地产项目是只租不售或只销售部分的 面积，靠企业长期持有获得利益
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具，买来作为投资用的
二、商业地产的分类
分类方法 按市场形式分类 按物业用途分类
按建筑特征分类
种类 大型商厦 专业市场 小区商铺 购物中心 小区配套商铺 专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 商业大厦 住宅区商铺 临街商铺 步行街露天商铺 地下商城
二、商业地产与住宅地产的区别
住宅房地产
发展商大多数采取开发销售的模式 其资金 回收模式相对简单
商业地产基础知识
目录
1、商业地产概述 2、商业地产与住宅地产的区别 3、城市综合体概述 4、购物中心概述 5、商业地产开发过程 6、商业地产销售模式 7、如何说服投资客投资商铺？ 8、产品卖点汇总
一、何为商业地产？
• 商业房地产：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身 服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可出租或出售的房地产形式。 它包括购 物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字 楼的底层商铺等等。从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、 别墅房地产等类别。
投资环境
强大的城市竞争力-无可比拟的投资环境
北流市是广西远近闻名的特色工业城市，近年先后获得世界铜鼓王故乡、中国陶瓷名城、中国荔枝之乡、中国建筑之乡、 中国绿化模范市、中国西部百强县、广西科学发展十佳县、广西创业宜居城市、全国生态家园建设示范市和广西文明城市、 园林城市等荣誉，连续三年入选中国西部百强县市前四十名。
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
商业地产
商业地产项目是只租不售或只销售部分的 面积，靠企业长期持有获得利益
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具，买来作为投资用的
二、商业地产的分类
分类方法 按市场形式分类 按物业用途分类
按建筑特征分类
种类 大型商厦 专业市场 小区商铺 购物中心 小区配套商铺 专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 商业大厦 住宅区商铺 临街商铺 步行街露天商铺 地下商城
二、商业地产与住宅地产的区别
住宅房地产
发展商大多数采取开发销售的模式 其资金 回收模式相对简单
商业地产基础知识
目录
1、商业地产概述 2、商业地产与住宅地产的区别 3、城市综合体概述 4、购物中心概述 5、商业地产开发过程 6、商业地产销售模式 7、如何说服投资客投资商铺？ 8、产品卖点汇总
一、何为商业地产？
• 商业房地产：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身 服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可出租或出售的房地产形式。 它包括购 物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字 楼的底层商铺等等。从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、 别墅房地产等类别。
投资环境
强大的城市竞争力-无可比拟的投资环境
北流市是广西远近闻名的特色工业城市，近年先后获得世界铜鼓王故乡、中国陶瓷名城、中国荔枝之乡、中国建筑之乡、 中国绿化模范市、中国西部百强县、广西科学发展十佳县、广西创业宜居城市、全国生态家园建设示范市和广西文明城市、 园林城市等荣誉，连续三年入选中国西部百强县市前四十名。
商业地产培训课件资料
1、零售业 以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。
2、零售业态分类原则
中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施 和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超 级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、 仓储商店等九种零售业态。
（1）大型---建筑面积过万平米； （2）中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）小型---填补大中型商业区的空白,为人 们生活提供方便。
4、按照投资价值分类
（1）“都市型”商铺--绩优股； （2）“社区型”商铺--潜力股； （3）“便利型”商铺--冷门小盘股； （4）专业街市商铺--高科技股； （5）其他商铺--“一般股票”
十三、什么叫商圈
是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离 扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾 客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的 销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场 为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的 地点。
如：广州天河路商圈、环市榭丽舍大街
伦敦牛津街
上海南京路
东京银座
芝加哥密歇根大道
十、商业步行街的三个空间维度：长、宽、高
步行街的长度 商业街的一般长度为500－700米，最高限为1000－1500米（王府井步行街810 米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米哈尔 滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米）。 步行街的宽度 商业街适宜宽度为20－30米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井步行 街38米、上海南京路30米） 每人要有不低于4平方米的面积。 步行街的高度 商业街宽度和高度的比例最好为1：1，最高不要超过1：2（上海南京东路步 行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1：1的比例） 从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四 层，地下延伸则最多不要超过两层。
2、零售业态分类原则
中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施 和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超 级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、 仓储商店等九种零售业态。
（1）大型---建筑面积过万平米； （2）中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）小型---填补大中型商业区的空白,为人 们生活提供方便。
4、按照投资价值分类
（1）“都市型”商铺--绩优股； （2）“社区型”商铺--潜力股； （3）“便利型”商铺--冷门小盘股； （4）专业街市商铺--高科技股； （5）其他商铺--“一般股票”
十三、什么叫商圈
是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离 扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾 客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的 销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场 为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的 地点。
如：广州天河路商圈、环市榭丽舍大街
伦敦牛津街
上海南京路
东京银座
芝加哥密歇根大道
十、商业步行街的三个空间维度：长、宽、高
步行街的长度 商业街的一般长度为500－700米，最高限为1000－1500米（王府井步行街810 米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米哈尔 滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米）。 步行街的宽度 商业街适宜宽度为20－30米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井步行 街38米、上海南京路30米） 每人要有不低于4平方米的面积。 步行街的高度 商业街宽度和高度的比例最好为1：1，最高不要超过1：2（上海南京东路步 行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1：1的比例） 从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四 层，地下延伸则最多不要超过两层。
26-商业地产基础知识及市场定位
石路商圈 观前商圈
狮山路商圈
南门商圈
东 吴 路 商 圈
湖西商圈 娄葑商圈
湖东商圈
斜塘商圈
园区南部 商圈
5
什么是“商圈”？ 工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素
线内所圈范围 为实际商圈
例：星湖财富广场项目商圈范围
6
商圈，有很多层次，需要区别分析
商圈的辐射三层次
体性较好，需分割出数百平米以上大铺）
• 独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在
1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）
• 城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多
种形态）
19
三 商业地产开发与住宅开发的区别
20
商业地产开发和住宅开发的不同
理论基础 不同
招商前置——各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划设计必须在招商的基础上进
行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划设计不当带来的投资损失。
23
商业地产开发和住宅开发的不同
理论基础 不同
客户 不同
规划层面 不同
开发流程 不同
利益关系 不同
商业地产项目的选址过程更严谨； 商业地产的调研比住宅复杂； 商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； 商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； 商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节
市场供需模型； 商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间
商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业运营的“马太效应”非常明显；不能整
体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长 期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）； 即使是销售型的商业，如果将来 整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社 会影响的事件）
商业基础知识
什么是商圈？
1、商圈的含义
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展， 吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。 无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地 理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居 住的地点。 零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定 的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、 经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个 零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也 并不是一成不变的，商圈规模时大时小。 商圈分析是百货商店选址的一重大步骤，也是重要的基础工作。商场 在选址时，首先要明确商圈范围，了解服务对象，确定经营范围，评 估经营效益，然后确定大致地点和商店规模。
1998年，政府统计系统中的贸易统计年报开始增设零售业 态统计，作为试行表，考虑到目前各种业态的发育程度，以 及国家国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指导意见， 按照科学性与可操作性相结合的原则，我们在界定零售业态 时采取了大多数专家学者的意见，即：零售业态是指零售企 业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概 念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具 体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、 商店设施、服务方式等。
商业地产知识
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
投资回报方式不同：发展商大多数采 取开发销售的模式 其资金回收模式 相对简单 客户购买动机不同：大多数的住宅类 产品的购买者在购买住宅类产品时， 主要是买来自住的 发展商责任大小不同：发展商只要将 房子卖出去，将社区的物业管理做好， 就基本算是大功告成