商业地产基础知识

商业地产基础知识

1、商业房地产的含义:人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。

是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

2(商业地产的类型

分类方法种类

大型商厦

按市场形式分类专业市场

小区商铺

购物中心

小区配套商铺

按物业用途分类专业市场

批发及商贸中心

餐饮及美食广场

商业大厦

住宅区商铺

按建筑特征分类临街商铺

步行街露天商铺

地下商城

商业区物业

按物业区位分类住宅区物业

近郊物业

统一经营物业

按经营方式分类

分散经营物业

综合经营物业

按经营类别分类

单一经营物业

按销售方式分类销售物业

租售物业

出租物业

产权物业

按物业产权分类

非产权物业

3、商圈 :是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈(离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围)、次级商圈(吸纳15-25%顾客的范围)、边缘或辐射商圈(吸纳5-25%顾客的范围)。

商圈的构成

商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。

4、商业饱和度:是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。零售业态:是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义:其一，确定的目标市场;其二，具体的经营策略，包括:选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。

5、CBD :全称是Central Business District，我国现有三种译法:中央商务区、商务中心区或中央商业区。是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征:它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中;它交通便利，人流、车流、物流巨大;它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大;它位于城市的黄金地带，地价最高;它高楼林立，土地利用率最高。

6、购物中心

世界购物中心协会对购物中心的定义是:“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。

通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔(购物中心)特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中

心。

严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心;大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL;而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。

特点

1、由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，

开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。

2、内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售

业态和餐饮、娱乐设施构成。

3、服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的

停车场。

4、选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

5、商圈根据不同经营规模、经营商品而定。

6、设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

7、目标顾客，以流动顾客为主。

8、根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型

种类。

9、步行街:

(1) 露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街;

(2) 回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖; (3) 室内步行街。步行街在室内，完全遮盖;

10、商业街 :商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。

主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以

除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。

11、主题商场 :从理论上说，主题商场没有明确的概念;但主题商场起码应该具备三个基本要素，一是发生商品交易行为;二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择;三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。 12、商铺:经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。 13、商业街商铺:商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 14、市场类商铺:在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。

15、社区商铺:指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

16、住宅底层商铺:指位于住宅建筑底层(可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层)的商用铺位。

17、. 百货商场、购物中心商铺:指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。 18、商务楼、写字楼商铺:指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。

19、交通设施商铺:指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

20、商铺投资:指进行商铺购买、租赁的行为。