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房地产基础知识

一、基本概念

（一）房地产的概念：

是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。

◆房地产业五证：

a.建设用地规划许可证；

b建设工程规划许可证；

c.建筑工程施工证；

d.国有土地使用证；

e.商品房预售许可证；

◆两书：

《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》；

◆一表：

《商品房竣工验收备案表》

（二）

1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

2、房地产市场

分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。

（三）城市居住区、居住小区、居住组团

1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相

对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。

2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对

应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户，

1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总

称。

2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放

场地。

3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，

应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和

使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路

用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

（五）建筑密度

也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。

1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。

2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。

3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％

4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。

（六）新型住宅类型

1、生态住宅

生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。

2、绿色住宅

“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”容的一个方面，真正的“绿色住宅”的涵是全方位的立体环

保工程、它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。

3、花园式住宅

也叫西式洋房或小洋房，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度最低，部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。

4、分时度假住宅

英文为TIME-SHARE，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施。

5、产权酒店

是传统房地产向分时度过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业

主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假如住外，其余时间可以委

托酒店物业管理公司进行管理，并享受每年的经营收益分红。

6．智能化社区

智能社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。

7、高科技型住宅

这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。

（七）英文缩写概念

1、CBD（传统中央商务区）

1）是英文Cental Business District的缩写，最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。

2、CID（中央科技区）

3、CLD（中央生活区）

至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型高商的居住区域。SHOPPING MALL（超级购

物商场）

4、CONDO（分户式产权公寓）

作为一种独立的房屋形态，作为一种比Ppartment(普通出租公寓)高级的公寓物业，CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。

5、SOHO（小型办公室）

是英文Small office and home office的缩写，指的是小型办公室或家庭

办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。

5、SOLO（小户型住宅）

SOLO意味着城市进中心地带超小户型住宅。其户型设计以超小为特点，一般为十多平米至五十平米左右。

6、LOFT

LOFT出自美国，原意是指工厂或仓库的楼层，现指没有墙隔断的开敞式平面布置住宅。Loft大规模的空间和它所带来的自由性，使人们有机会根据特殊的需要来组建不同的环境氛围。

7、MORE（移动商务居住区）

MORE是英文Mobile Office Residential Edifice （移动办公室住宅大厦）

的缩写，其文意为移动、办公、居住等意，通常译为互动商务居住区。

8、TOWN HOUSE（联排式别墅）

其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成，这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面：一是尊重人的独立性，能让一个家庭独门独院；一个是尊重土地的稀缺性，让一个城市土地既能满足较高的局主要求，又能有节制地进行土地开发。

（八）房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

1、土地开发

是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成为可供使用的土地。

2、土地类型

按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及

自由集资、微利房用地。

3、土地使用费