地产项目提案

德锦行隽城提案（1）

第一部分工程地块现状分析

一、宗地简况

○地块现状

工程选址位于常州市南翼，常州市武进区商业中心以南，武进区行政中心以东，大学城以北，到常州市中心约25分钟车程。宗地北临长虹东路，西隔湖塘河接常武路，南面延政路，东临规划星火南路。

整个宗地北宽南窄，呈梯形状分布。宗地总占地面积730亩（48余万平方M）。宗地内多有民房、农田、池塘，无明显缓坡，无湖泊、成片森林等自然景观。地块内有500KV 和110KV高压线。整个地势与周边市政干道整体标高相比偏低。地块西临湖塘河，湖塘河污染严重，湖塘河的整治工作作为区政府下阶段工作重点正待开展。城市主干道常武路靠近地块，对地块西部有明显的噪间、尘埃干扰。

○区域居住状况分析

工程地块所在区武进区素有“苏南五虎”之一的称号，经济发达，多次跻身全国百强县十强之列，而工程所在地湖塘镇系武进区政治、经济、文化的中心。经济规模名列江苏省乡镇前茅，先后被为“江苏省综合实力百强乡镇”、“全国百强乡镇”、“全国织造名镇”并两次荣获“中国乡镇之星”的殊荣。2004年全镇完成GDP38.5亿元，一、二、三产业构成比例为1.2：67.5：31.3

湖塘镇全镇总面积84万平方公里，辖3个街道办事处，37个行政村和17个社区居委会，总人口30余万人，其中外来经商、务工10余万人。湖塘镇下辖湖塘、鸣凰、马杭三大片区，其中湖塘片区13万人口，马杭片区、鸣凰片各约3.5万人口，全镇共有家庭

约54000户。

工程所在区域已建住宅小区

花东一村、花东二村、花东三村、花东五村

花园新村、湾里新村、古方小区、北建新村

丰乐公寓、四季新城、东方花园、新城花苑、长安家园

工程所在区域在建及待建住宅工程

新城南都86万平方M 约2万人口

阳湖名城35万平方M 约7700人口

中天名苑23万平方M 约5000人口

府北小区10万平方M 约3000人口

南田住宅约23万平方M 约6000人口

四季新城北苑8.9万平方M 约2500人口

随园22万平方M 约6000人口

华都馨园9.5万平方M 约2500人口

大学城教职工及学生约5万人口

大学城安置区约10万人

新城地块占地200亩约24万平方M 约5000人口

城区地块约6万平方M，约1500人口

以上总计在建住宅工程347.4万平方M，在建住宅工程规划人口209200。工程所在区规划住宅土地

占地约1500亩安置区

区行政中心附近总约140亩

淹城安置区约26万平方M

以上土地规划人口估计5万。

工程地块所在区居住氛围浓厚，是未来中心居住区,工程地块自然条件良好,是适合居住的地块。（后附常州地图、湖塘镇区图）

○区域交通状况

工程周边主干道：

常武路：南起漕桥镇（与无锡宜兴交界处）北至312国道接清凉路、

和平路、新丰街，直达火车站；

降子南路：312国道长虹东路鬲湖东路

星火南路：金鸡路长虹东路鬲湖东路

夏城路：北接丽华路通延陵东路、常戚路隔湖东路

延政路：东起夏城路武进行政中心花园街武宜路

湖滨路

长虹东路：长虹村委花园街、武宜路淹城公园、淹城路

广电路：西接长虹西路与长虹路贯通东接312国道

工程周边公交线路情况：

至常州火车站：针纺市场专线车/30分钟。私家车28分钟

至市商业中心：302、31路30分钟，针纺城专线车18分钟，私家车25分钟

至恐龙园：302公交车50分钟，私家车35分钟

至淹城森林公园、市民广场：508路8分钟，私家车5分钟

公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线

302：大学城---恐龙园，上车一元，5：00~7：30

(途经重要站点:乐购、湖塘汽车站、九洲服装城、南大街、路桥市场)

306：大学城---火车站、大润发，上车一元，5：00~7：30

（途经重要站点：乐购、丽华、朝阳）

31路：乐购—翠竹，上车一元，5：00~9：30

（途经重要站点：兰陵、广化桥、江南商场、西新桥、北环路）

往南各乡镇公交车密集，有：

3路时代家具城---庙桥、坂上、南夏墅

308 火车站—灵台、寨桥

（途经重要站点：前黄、南夏墅、鸣凰、大学城、乐购、湖塘汽车站、兰陵、中凉、朝阳、大润发）

318路湖塘—礼嘉、戴溪

（途经重要站点：乐购、前黄、政平）

317路火车站—杨桥、阐口

（途经重要站点：运村、南夏墅、鸣凰、乐购、兰陵、朝阳、大润发）

503路湖塘—庙桥、南夏墅

（途经重要站点：人民中路、乐购）

508路时代家具城---大学城

（途经重要站点：行政中心、乐购、中凉、清凉）

由公交线路可见，市区兰陵、中凉、清凉、朝阳区域客户至湖塘交通便捷，这些区域是工程地块市区客群的主要分布点。乡镇南夏墅、庙桥、前黄、运村、政平、礼嘉以及洛阳、牛塘是工程地块乡镇客群的主要分布点。

目前经过地块到达市中心的公交线路仅302一条，工程地块开发要吸引市区或兰陵路以南的客户，必须开通往市中心的公交专线。

○工程开发建议

就工程地块现状及前期工作进展建议：

①督促政府快速完成工程区域星火南路等市政配套建设，利于工程的开发；

②密切关注湖塘河的整治工作，以及完工时间、有利于工程的入市；

③利用工程控规要求，将小学的建设和定位周密考虑，变不利为有利；

④利用好现有地块的自然生态资源，营造工程的生态环境；

⑤运用和处理好现有水资源，营造江南水乡气质；

⑥合理安排好分期开发计划，督促工程地块内的拆迁工作。

二、工程SWOTW分析

○工程优势分析

工程所具备的优势如下：

①规模优势：规模大，可持续开发的空间广阔，产品有一定的广度，易创品牌。

②政府优势：政府将工程作为一个招商引资工程，特别重视也尽可能放宽相应政策。

③区位的发展优势：城市中心南移，工程区域成了南移中很重要的位置。

④配套优势：工程规模大，配套齐全。

⑤设计实力优势：顶级的规划设计团队。

⑥经营优势：在工程开发、物业经管等方面可取得规模效应，降低经营成本。

○工程劣势分析

①城市生活配套设施缺乏：区域尚未形成，大社区生活设施及市政配套缺乏。

②开发商劣势：开发商不了解当地市场，无开发经验，无地产品牌。

③现有客户总量相对较少：市区客户对湖塘的认可度不高，如无市区客户的加

入，仅湖塘客户难以支撑本工程。

④高压线的影响：地块内有高压线穿过，带来一定负面影响。

○工程机会

①工程周边各镇存在很多潜在客户。

②城市房地产开发在产品创新上很欠缺，在产品上有很多提升空间。

③湖塘河的整治对工程是一大利好。

④区域市场启动阶段，有利于抢占市场制高点，树立品牌。

○工程风险