区域客户需求分析

区域需方市场分析报告

分析内容：

第一部分：北京市2002年房地产市场总体需求调查分析

第二部分：朝阳区区域大环境调查

第三部分：朝阳区房地产市场需求调查

第四部分：朝阳公园附近房地产市场的阶段需求分析

第五部分：朝阳公园周边地带定位“富人区”的可行性分析

分析目的：

通过对北京市房地产市场的总体需求及朝阳区区域市场的需求的分析，总结出区域需求的部分特性，以便指导开发企业能进跟市场需求和动态，设计生产出真正满足客户需求的产品。占有市场份额，取得可观的销售业绩。

市场调查分析

第一部分北京市2002年房地产总体需求调查分析

资料来源：北京建亚兴业房地产经纪公司对北京市最新房地产市场总体需求的

分析资料来源于2002年由北京建亚兴业指导举办的北京春季房展会。对前来咨询的消费者进行随机抽样问卷式调查，共获得成功样本1200个。对目前北京市房地产开发企业及代理公司关注的几个问题进行调查分析。分析情况如下：

（取样误差说明：近两年的展会显示，由于通过展会搜集购房资料成本较低，不占用工作时间，搜集的资料广而全等特点，展会多被工薪族，无车族客户所青睐，部分中高阶层消费群不受交通，工作时间的限制，通过展会收集购房信息不是他们唯一或重要的手段，因展会的某些局限性，如：不能考察实地现场，不能真实反映产品现状，喧染太多等缺点，高收入阶层消费群观顾展会的人数有逐年递减的趋势。所以，以上调查结果比例会有细微误差。但整体趋势仍能反映真实情况。）

一、对价位需求的调查分析：

统计表明，当被问及“您准备购买什么价位的住房”时，83.5％的被访者回答准备购买价位在5000元/平方米以下的住房。

选择5000-6000元/平方米住房的购房比例为10%，

选择6000－8000元/平方米住房的购房者比例为5％，

选择价位在8000－10000元/平方米和10000元/平方米以上的比例更小，仅为1％和0.9%，如图1所示。

6000-8000元

83%

这说明今年北京总体市场绝大部分需求还是中低档价位住宅，高档价位住宅仅占总体需求的一小部分。

表1 选择不同价位商品房的购房者比例

二、对户型面积需求的调查分析：

对于每一个开发商来讲，各种面积的户型应该占到整个楼盘多少比例是一个非常重要的决策问题，户型面积是否符合所定位的潜在购房群体的需求，将在相当程度上决定了开盘后项目的销售状况。

近年来北京市场许多项目的小户型的销售状况一直不错，本次房展会某项目开盘的18平米的SOLO小户型，也是一开盘就被定购一空。据曾赴深、沪等地考察过的人士均反映，北京的户型偏大，总价偏高。如图1所示。

图1 购房者对房屋面积的选择

从具体户型选择上看，高达66.3%的购房者考虑购买二居室，有25.6%的购房者考虑购买三居室，有6.4%的购房者考虑购买一居室，选择四居室及以上比例较小，仅是1.7%。

图2 购房者对户型的选择

三、期房出现纠纷，给购买期房带来隐患

期房销售，对于购房者来说可能会带来一定的价格优惠，而对开发商来讲则可以解决一部分资金压力，因此期房销售是目前的房地产销售中非常常见的销售方式。但是近两年因购买期房而带来的纠纷屡屡发生，今年的3.15晚会上北京某售楼代表也走向台前自揭期房销售的陷阱，期房销售日益受到了消费者的怀疑。

本次调查显示，现房已经成为居民的购房首选，希望购买现房的购房者比例高达62.6％，其次是准现房，为24.8％，而选择期房的比例最小，只有12.6％。

四、东部北部区位是热点，通县区域很受关注

从地理区位上讲，东部和北部依旧是居民热衷的区位。有意向在东部购房的消费者比例最高，达45.3%，有意向在北部购房的消费者比例是40.7％。考虑在西部买房子的消费者（西二环以西）比例为14.8％左右，而在南城买房子的消费者（包括南二环至南四环之间）比例为15.8%，具体的区域选择比例如图3所示。

图3. 购房者对区位的选择

在本次研究所列出的35个房地产项目比较集中的区域中，通州地区因受八

通线建设和CBD规划的利好影响，

另外选择率相对较多的地区还包括：京通快速路及朝阳路沿线、亚北地区、劲松和潘家园附近、亚运村和燕莎及朝阳公园附近，具体比例如表2所示。

表2 购房意向比较集中的几个区域

.五、塔楼逐渐受冷落，板式小高层、多层受欢迎

近一两年，消费者逐渐认识到高层塔楼的存在种种弊端，如户型设计不易合理；通风、采光相对较差等。板式小高层（一般指9-14层，一梯2-4户）或多层，因其经济实惠、户型多变、通风、采光良好、投资少、公摊面积少受到消费者的广泛欢迎。但在现实中，城区内的住宅多以高层、高档项目出现，板楼稀缺，小高层或多层板楼多在市郊出现，所以在城区中板楼设计会成为物业高价位的支撑点。

六、复式房微型化，是今年时尚趋势

在北京市场上，复式房已流行多年，一直是高档房的象征，但面积多在250-300平方米以上，高总价限制部分消费者购买力。今年消费者市场渴望复式房微型化，能设计出200平方米以下的复式户型，满足首次置业者和二次置业者需求。

七、区位偏好多元化，朝阳区、海淀区仍是热点区域，环线概念淡化

随着北京市城市总体规划的实行，各城区都加快建设的步伐，这促使越来越

多的人开始选择不同的区域，但总体上讲，多数人仍然以朝阳和海淀为理想的居住地点，这不仅是因为两个区的自然地理优势，更因为CBD商圈、申办奥运和中关村科技园的带动，人们开始注重住所周边商业氛围和良好的人文环境。并且现在人们在选择住所时，环线的概念正在逐渐淡化，因为现在人们衡量居住地距工作地点的远近不在以“空间距离”为标准，而是以“时间距离”为准绳。

八、个性化的精装修住宅乃大势所趋

随着购房者生活和工作节奏的加快，以及多数人对房子的装修和装饰没有太多的经验，越来越多的人开始希望有实力的发展商能够提供有品质、有保证的带有个性化精装修的成品房，这既减少自己劳累之苦，又避免受装修商蒙骗的可能，同时又能满足自己的偏好。据一项对250名年龄在20至30岁之间的青年人进行的调查，约有78%的被访者表示在价格可以接受的情况下，希望购买个性化精装修的住房。随着市场的逐渐成熟，相信购买具有个性化、菜单式精装修的住宅必将是大势所趋。

九、倍加关注物业管理，期望物业质优价低

某事务所曾对北京、上海、广州三地进行的一项调查表明，在与购房有关的问题中，消费者最担心的也是最关心的问题仍旧是物业管理服务问题，其不满意度高达90％。主要集中在：乱收费、维修不及时、防盗管理存在严重问题、由于某些住户不交管理费物业公司不提供服务、公用设施不到位和工作人员的服务态度差。并且多数人认为物业管理费贵，这一比例达到88％，他们都希望得到质优价低的服务。

十、购房注重开发商的品牌和实力

购买住房对于人们生活是最重要的事情之一，也是最为昂贵的商品。因此，购房者在购房时不仅追求住房面积的大小，还会注重住房的建筑质量、环境好坏和物业管理水平。多数购房者认为，购买知名品牌或有实力开发商的开发的项目比较放心，并且出现问题可能也比较容易得到解决。

第二部分朝阳区区域环境调查分析

一、面积最大，人口最多

朝阳区位于北京东部，区域面积4706万平公里，人口229万，是北京市面积最大、人口最多的城区；