零售店商圈与选址技巧
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f.大水沟:因大水沟阻隔,使人潮流动不便而划分成不同商圈;
g.单行道:因单行道阻隔,使人潮流动不便而划分成不同商圈;
h.人潮走向:人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向,使该区 形成一个独立商圈。
二、商圈类型分析
商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。 在选择商圈时,应充分考虑店铺的定位、所吸引 的客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因 素。一般而言,商圈形态可分为以下几种:
构
成
次级商圈
核心商圈 顾客群
(55%-70%) 顾客群
(15%-25%)
商圈形态
商业区
住宅区 文教区
办公区 娱乐区
其余顾客
混合区
三、影响商圈形成的因素
一、外部环境因素
1、家庭与人口因素 2、产业结构 3、交通状况 4、城市规划 5、商店聚集状况
二、企业内部因素
思考:竞争店毗 邻而设,对各自 商圈有何影响?
Ba/Bb= (Pa/Pb)*(Db / Da)2
其中: Ba—a都市从中间地c城吸引来的购买额; Bb— b都市从中间地c城吸引来的购买额; Pa—a都市人口; Pb—b都市人口; Da—a都市与c城的距离;Db—b都市与c城的距离。
2、康维斯均衡点法则
公式:
DC
DA 1
DB
PB PA
延伸公式:
a.固定人口数:是指居住在商圈内的住户数量。
b.人口密度:是将区域内居住人口数除以土地面积所得 出的每平方公里居住人口数。人口密度越高越适合开设 店铺。
c.人口增加率:指随着城市发展而增加的人口数,例如新 开之市镇、新区等会有许多外流人口进入。
d.职业、年龄、教育程度、所得:不同的职业、年龄的 人对于商品的需求偏好角度有所不同,同样的教育程度 也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人们支出 额度及店铺消费的客单价。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费 习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——工业区。工业区的消费者多为工厂管理者及打 工一族,消费水平较低,但消费总量较大。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单 一商圈形态的消费特色,属多元化的消费习性。
三、商圈调查内容
在确定了商圈的基本位置后,选址者应对预选地址的商 圈进行详细的调查,包括商圈的总体要素和竞争店的情 况。其中需要调查的要点具体如下:
其中: A
D
B
DA
DB
D A 是A、B两城市间的分界点D距A市的距离
DAB 是A、B两城市间的距离
PA 是A城市的人口
PB 是B城市的人口
例题:如图试计算A地区在B、C、D方向上的商圈半径 并画出A地区的大概商圈范围。其中,a城市人口 为20万,b城市人口为2万,c为4万,d为5万。
D 1 AB
——商业区。商业行业的集中区,其特色为商圈大, 流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、 流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。该区户数多,至少须有1000户以上。 住宅区的消费习性为消费者群稳定,便利性、亲切感、 家庭用品购买率高等。
——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教 区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、 休闲食品、文教用品购买率高等。
在商圈概念上有一个著名的海滩原理:即在一条海 滩上做冷饮生意的两家商贩,一开始其各自的商圈范围 是均衡的,由于竞争因素导致他们集中在一起,共同吸 引顾客。
商圈基本上没有形状,但为了方便计划,一般事前 规划可用圆形来为商圈推算。例如有以下各情况限制, 可为商圈之范围划分点:
a.商圈半径以500米为限;
b.马路分界:凡超过40米宽的道路,四线道以上或中间有栏杆、 分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈;
c.铁路、平交道阻隔:人们因铁路、平交道的阻隔,交通受阻 而划分成两个不同商圈;
d.高架桥、地下隧道阻隔:因高架桥、地下隧道阻隔,使人潮 流动不便划分成不同商圈;
e.安全岛阻隔:因安全岛阻隔,使人潮流动不便而划分成不同 商圈;
DAB
1
PB PA
12 9.1km 20000
200000
D 1 AC
百度文库
DAC
1
PC PA
10 6.9km 40000
200000
D 1 AD
DAD
1
PD PA
3
2km
50000
200000
结论
A对周围围绕的三 个较小地区有较大 的吸引力。表面上 是因为A地区人口 多,实际上是因为 A地区拥有大量的 商品和完善的商业 设施和服务。这两 者往往是协调一致 的。
定的方向和距离扩展所构成的辐射范围,表示商 店吸引顾客的地理区域。
即:来店顾客所居住的地理范围。
或:在现代市场中,零售商店进行销售活动 的空间范围,它是由消费者的购买行为和零售企 业的经营能力所确定的。
2.商圈的特征: 1)差异性 3)层次性
2)动态性 4)不规则性
二、商圈构成及形态
商
边缘商圈
圈
e.交通:交通因素亦非常重要,因为交通可以带来大量的 流动人口,提高商圈内的消费能力。换言之,便捷的交 通关系着人潮,也关系着业绩的成长。
f.消费习性、生活习惯调查:不同的消费习性与生活习惯 对产品的种类、组合及需求有所不同。
g.大楼种类:不同的大楼有不同的客户。
四、商圈测量方法
1.零售引力法则
又称雷利法则、里利法则,是1929年由美国学者威 廉·雷利提出的。他认为:确定商圈要考虑人口和距离两 个变量。商圈规模因人口的多少和距离商店的远近而不 同。据此,雷利提出以下公式:
1、业种、业态的影响(超市、大型百货店、 便利店)
2、经营规模的大小 3、企业经营水平及信誉
四、商圈分析的意义
合理选址的前提 有利于竞争战略的制定 有利于市场开拓战略的制定 有利于零售店加快资金周转
2、2 商圈确定的方法
一、商圈范围划定
商圈范围的划定因行业类别的不同而不同,一般以 便利店来说,主商圈大多为50米,次商圈为50~150米, 辅助商圈为150~250米。但如果是以选购品为主的专门 店或大型店,则其商圈范围的估算可用车程来计算。
【学习目标】
零售商圈与选址部分阐述了商圈 分析与店址选择对零售店的重要意义 和价值,介绍了商圈的概念、特征和 分析确定方法并对不同店址的评价和 选择做了详细分析。旨在培养学生的 商圈分析与评价能力,店址选择与判 断能力等。
2、1 零售商圈
一、 概念及特征
1.概念: 商圈指零售店以其所在地点为中心,沿着一
g.单行道:因单行道阻隔,使人潮流动不便而划分成不同商圈;
h.人潮走向:人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向,使该区 形成一个独立商圈。
二、商圈类型分析
商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。 在选择商圈时,应充分考虑店铺的定位、所吸引 的客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因 素。一般而言,商圈形态可分为以下几种:
构
成
次级商圈
核心商圈 顾客群
(55%-70%) 顾客群
(15%-25%)
商圈形态
商业区
住宅区 文教区
办公区 娱乐区
其余顾客
混合区
三、影响商圈形成的因素
一、外部环境因素
1、家庭与人口因素 2、产业结构 3、交通状况 4、城市规划 5、商店聚集状况
二、企业内部因素
思考:竞争店毗 邻而设,对各自 商圈有何影响?
Ba/Bb= (Pa/Pb)*(Db / Da)2
其中: Ba—a都市从中间地c城吸引来的购买额; Bb— b都市从中间地c城吸引来的购买额; Pa—a都市人口; Pb—b都市人口; Da—a都市与c城的距离;Db—b都市与c城的距离。
2、康维斯均衡点法则
公式:
DC
DA 1
DB
PB PA
延伸公式:
a.固定人口数:是指居住在商圈内的住户数量。
b.人口密度:是将区域内居住人口数除以土地面积所得 出的每平方公里居住人口数。人口密度越高越适合开设 店铺。
c.人口增加率:指随着城市发展而增加的人口数,例如新 开之市镇、新区等会有许多外流人口进入。
d.职业、年龄、教育程度、所得:不同的职业、年龄的 人对于商品的需求偏好角度有所不同,同样的教育程度 也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人们支出 额度及店铺消费的客单价。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费 习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——工业区。工业区的消费者多为工厂管理者及打 工一族,消费水平较低,但消费总量较大。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单 一商圈形态的消费特色,属多元化的消费习性。
三、商圈调查内容
在确定了商圈的基本位置后,选址者应对预选地址的商 圈进行详细的调查,包括商圈的总体要素和竞争店的情 况。其中需要调查的要点具体如下:
其中: A
D
B
DA
DB
D A 是A、B两城市间的分界点D距A市的距离
DAB 是A、B两城市间的距离
PA 是A城市的人口
PB 是B城市的人口
例题:如图试计算A地区在B、C、D方向上的商圈半径 并画出A地区的大概商圈范围。其中,a城市人口 为20万,b城市人口为2万,c为4万,d为5万。
D 1 AB
——商业区。商业行业的集中区,其特色为商圈大, 流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、 流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。该区户数多,至少须有1000户以上。 住宅区的消费习性为消费者群稳定,便利性、亲切感、 家庭用品购买率高等。
——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教 区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、 休闲食品、文教用品购买率高等。
在商圈概念上有一个著名的海滩原理:即在一条海 滩上做冷饮生意的两家商贩,一开始其各自的商圈范围 是均衡的,由于竞争因素导致他们集中在一起,共同吸 引顾客。
商圈基本上没有形状,但为了方便计划,一般事前 规划可用圆形来为商圈推算。例如有以下各情况限制, 可为商圈之范围划分点:
a.商圈半径以500米为限;
b.马路分界:凡超过40米宽的道路,四线道以上或中间有栏杆、 分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈;
c.铁路、平交道阻隔:人们因铁路、平交道的阻隔,交通受阻 而划分成两个不同商圈;
d.高架桥、地下隧道阻隔:因高架桥、地下隧道阻隔,使人潮 流动不便划分成不同商圈;
e.安全岛阻隔:因安全岛阻隔,使人潮流动不便而划分成不同 商圈;
DAB
1
PB PA
12 9.1km 20000
200000
D 1 AC
百度文库
DAC
1
PC PA
10 6.9km 40000
200000
D 1 AD
DAD
1
PD PA
3
2km
50000
200000
结论
A对周围围绕的三 个较小地区有较大 的吸引力。表面上 是因为A地区人口 多,实际上是因为 A地区拥有大量的 商品和完善的商业 设施和服务。这两 者往往是协调一致 的。
定的方向和距离扩展所构成的辐射范围,表示商 店吸引顾客的地理区域。
即:来店顾客所居住的地理范围。
或:在现代市场中,零售商店进行销售活动 的空间范围,它是由消费者的购买行为和零售企 业的经营能力所确定的。
2.商圈的特征: 1)差异性 3)层次性
2)动态性 4)不规则性
二、商圈构成及形态
商
边缘商圈
圈
e.交通:交通因素亦非常重要,因为交通可以带来大量的 流动人口,提高商圈内的消费能力。换言之,便捷的交 通关系着人潮,也关系着业绩的成长。
f.消费习性、生活习惯调查:不同的消费习性与生活习惯 对产品的种类、组合及需求有所不同。
g.大楼种类:不同的大楼有不同的客户。
四、商圈测量方法
1.零售引力法则
又称雷利法则、里利法则,是1929年由美国学者威 廉·雷利提出的。他认为:确定商圈要考虑人口和距离两 个变量。商圈规模因人口的多少和距离商店的远近而不 同。据此,雷利提出以下公式:
1、业种、业态的影响(超市、大型百货店、 便利店)
2、经营规模的大小 3、企业经营水平及信誉
四、商圈分析的意义
合理选址的前提 有利于竞争战略的制定 有利于市场开拓战略的制定 有利于零售店加快资金周转
2、2 商圈确定的方法
一、商圈范围划定
商圈范围的划定因行业类别的不同而不同,一般以 便利店来说,主商圈大多为50米,次商圈为50~150米, 辅助商圈为150~250米。但如果是以选购品为主的专门 店或大型店,则其商圈范围的估算可用车程来计算。
【学习目标】
零售商圈与选址部分阐述了商圈 分析与店址选择对零售店的重要意义 和价值,介绍了商圈的概念、特征和 分析确定方法并对不同店址的评价和 选择做了详细分析。旨在培养学生的 商圈分析与评价能力,店址选择与判 断能力等。
2、1 零售商圈
一、 概念及特征
1.概念: 商圈指零售店以其所在地点为中心,沿着一