装修违章搭建案例分析

案情简介

咸阳某住宅小区内一业主张某购得该小区一套小高层商品房住宅后，遂进行房屋装饰装修，在房屋装修过程中张某擅自改变该房屋主体结构，并且经常在休息时间进行施工，影响到周围邻居的生活休息。小区物业管理公司得知上述情况后，找到张某告知其应当立即停止施工工程，同时告知张某根据该小区制定的管理公约中规定张某的行为应当受到罚款的处罚，限张某一周内到物业管理公司交纳罚款。张某认为其已购买了该房屋，怎样装修别人管不着，并且到法院起诉物业管理公司要求排除妨害。物业公司接到法院的应诉通知后向陕西许小平律师事务所进行法律咨询，询问应如何进行答辩。房产部的曹律师给出如下法律意见：

律师分析

根据我国《城市新建住宅小区管理办法》有关规定，房地产产权人、使用人不得实施四种禁止性行为，并规定了物业管理公司对发生的违禁行为有权制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。这四种行为有：1、擅自改变小区内土地用途的；2、擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；3、私搭乱建，乱停乱放车辆，在公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响小区景观，噪声扰民的；4、不照章交纳各种费用的。同时建设部《建筑装饰装修管理规定》中明确规定，房屋装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加入荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全性进行审定，经批准后，申请人还要向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。如果张某的装修行为危及到房屋的安全，构成改变房屋主体结构的行为，物业公司有权制止张某继续装修。但是，对于物业公司提出的根据自己制定的管理公约对张某进行处罚，律师认为：根据我国《行政处罚法》的规定，只有法律、行政法规和规章才能设定行政处罚，小区管理公约这种自律性规章是不能设定行政处罚的。小区公约中可以规定责令恢复原状、赔偿损失等民事责任方式。因为物业管理是基于委托合同而产生的管理权限，且行政处罚的主体只能为法律规定的有执法权的行政主体。

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2010-2-22 17:10 勇敢小肥羊|八级

案例回放

周女士与张先生是楼上楼下的邻居，周女士住在楼下，张先生住在楼上。两家办理了入住手续后分别开始装修。在装修期间，张先生发现，楼上的周女士在楼上不停地砸他家的屋顶。经了解，原来楼上的周女士家为了为了建造一座错层楼梯，擅自将楼板也就是张先生家的屋顶打透，并截断了变截面梁的主钢筋两根，辅筋数根，致使楼板的承重梁结构受到严重损坏。楼板的承重梁结构受到损坏后，张先生曾多次与周女士和她家的装修人员进行交涉，要求其暂停装修并依法恢复原状。周女士并没有理会张先生提出的要求，仍然继续装修。因为房屋得不到修缮，屋顶随时都会跌落碎石的危险，张先生只能停工。张先生向小区物业公司投诉无果后，决定把周女士及小区物业公司一起告上了法庭。

参考物业管理法律法规：

关于加强住宅装饰装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知

法院经审理认为，被告周女士在装修自己的房屋时擅自拆改房屋结构，其行为违反了有关法律规定。由于被告周女士的拆改行为，致使原告不能入住自己的房屋，给原告造成一定的经济损失，对此应承担赔偿责任。被告物业公司在收取原告和被告交付的装修保证金后，未能尽到监督和管理责任，造成被告周女士对房屋结构拆改，因此被告物业公司应在收取的保证金的范围内承担责任。因此判令：一、被告周女士对其房屋拆改部分按房管局房屋安全鉴定检测中心所出具的鉴定报告的要

求，委托有资质的施工单位进行修复、恢复原状，由被告物业公司委托有资质的单位验收，上述费用由被告周女士承担。二、被告周女士赔偿原告张先生因未能入住房屋的经济损失17000余元，物业费共计3000余元。被告物业公司在收取装修保证金的范围内对上述费用承担连带责任。

案例分析

广东华誉律师事务所的郭嗣彦律师对本案例进行了分析。郭律师认为，在本案中，被告周女士应对本案负主要责任，物业公司承担连带赔偿责任是合理的。《广东省物业管理条例》第五十五条明确了损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；破坏或者擅自改变房屋外观；违法搭建建筑物、构筑物；损坏或者擅自占用、改建物业共用部位等行为列为物业管理区域内禁止行为。若给他人造成损害的，应依法承担民事责任。而物业公司未能对周女士的装修行为进行有效的全过程监督管理，也未责令周女士限期整改，并未及时处理原告张先生的投诉，从而造成被告周女士违法装修，并扩大了原告的损失。因此在本案中承担连带赔偿责任。

参考物业管理法律法规：

业主装修时擅自改动房屋结构并不是什么新鲜事，有拆除或者部分拆除房屋柱、梁的；有在承重墙上增开门窗的；更有直接拆了承重墙打通房间的……然而，这些行为不仅违反了《无锡市城市房屋安全管理条例》（以下简称《条例》）有关规定，更容易给整栋大楼埋下安全隐患。近日，无锡市住房保障和房产管理局房屋安全管理处对我市两起违法装修行为进行了行政处罚，这也是《条例》自2007年6月1日实施以来首次对违法装修行为进行行政处罚。

为了增加空间利用率，擅自拆除承重墙

2份罚单一张20000一张3500

案例一：

2009年9月，无锡市某装饰设计有限公司在对春江花园三期326号某户进行房屋装饰装修时，房屋所有人陆某要求拆除掉厨房间与餐厅之间的横墙（中间为砖砌填充墙、两端各为200毫米混凝土剪力墙），拆改主卧室进门处混凝土门垛。该装饰设计公司在陆某没有出示房屋结构改造安全许可的情况下，就按其要求擅自拆改了房屋结构。

经无锡市房屋安全鉴定中心鉴定，拆改钢筋混凝土墙使该房屋结构构件有效截面明显减少，原有钢筋被割断，其侧向刚度及竖向承载能力明显下降，削弱了结构的整体抗力，影响房屋的结构安全。

鉴于立案调查后，房屋所有人陆某和无锡市某装饰设计有限公司积极配合接受调查，并在规定期限内按要求完成改正，因此减轻处罚：对房屋所有人陆某不予行政处罚；对无锡市某装饰设计有限公司，依据规定处以2万元的罚款。

案例二：