商品房销售纠纷分析及新示范合同文本重点问题解读
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
商品房买卖合同司法解释全文解读(合同示范文本)
( 买卖合同)姓名：____________________单位：____________________日期：____________________编号：YB-BH-005231商品房买卖合同司法解释全文Interpretation of judicial interpretation of commercial housing sales商品房买卖合同司法解释全文解读(合同示范文本)【商品房买卖合同司法解释全文解读】最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布，自2003年6月1日起施行。
最高人民法院2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)法释〔2003〕7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
商品房买卖合同纠纷案认定解析7篇
商品房买卖合同纠纷案认定解析7篇篇1一、概述本文旨在解析商品房买卖合同纠纷案的认定与处理。
随着房地产市场的繁荣发展，商品房买卖合同纠纷案件日益增多，涉及的问题复杂多样。
本文将围绕商品房买卖合同的主要内容、纠纷类型、证据收集及法律适用等方面展开讨论，以便为相关当事人提供法律指导。
二、商品房买卖合同的主要内容1. 买卖双方的基本信息2. 商品房的基本信息，包括地址、面积、房型等3. 房价及支付方式4. 交付日期及条件5. 产权登记及产权证的办理6. 违约责任及争议解决方式三、纠纷类型1. 履行纠纷：包括房屋交付、付款、产权办理等方面的纠纷。
2. 合同效力纠纷：涉及合同是否有效、合同解除等问题。
3. 欺诈纠纷：如虚假宣传、隐瞒房屋缺陷等。
4. 其他纠纷：包括物业管理、装修等问题引发的纠纷。
四、纠纷认定原则1. 尊重合同原则：以双方签订的合同为基础，按照合同约定处理纠纷。
2. 公平公正原则：在合同无明确约定或约定不明确时，根据法律法规，公平合理地处理纠纷。
3. 诚信原则：当事人应诚实守信，履行合同义务。
五、证据收集在商品房买卖合同纠纷中，证据是认定纠纷的关键。
当事人应收集以下证据：1. 合同文本：包括买卖双方签订的原始合同。
2. 交付凭证：房屋交付的凭证，如交房通知书、物业交接单等。
3. 付款凭证：房款支付的凭证，如银行转账记录、收据等。
4. 其他相关证据：包括房屋产权证、相关票据、照片、录音等。
六、法律适用及处理方式1. 合同履行纠纷：根据合同约定及实际情况，要求违约方承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
2. 合同效力纠纷：根据《合同法》相关规定，判断合同是否有效，若无效，则应恢复原状，造成损失的应赔偿损失。
3. 欺诈纠纷：若卖方存在欺诈行为，买方可根据《消费者权益保护法》要求卖方承担欺诈赔偿责任。
4. 其他纠纷：根据具体情况，结合相关法律法规进行处理。
七、案例分析（此处可列举具体案例，对各类纠纷进行具体解析）八、总结商品房买卖合同纠纷的认定与处理是一项复杂而重要的工作。
商品房合同范文的合同条款解读与比较分析
商品房合同范文的合同条款解读与比较分析商品房合同是购买商品房时双方达成的法律文件，其中合同条款对于购房者和开发商双方起到重要的约束和保护作用。
在本文中，我们将对商品房合同范文中的合同条款进行解读与比较分析，以便更好地理解和应用。
一、商品房合同条款解读1. 合同双方信息：合同应包含开发商和购房者的详细信息，包括姓名、身份证号码、联系方式等，以明确双方的主体身份和联系方式，方便后续沟通和交付。
2. 房屋信息：包括楼盘名称、楼号、房间号等，明确房屋的具体位置和身份。
同时还应包括房屋的面积、层高、结构等描述，确保对房屋属性的准确了解。
3. 房屋交付标准：合同中应详细说明开发商将以何种标准和质量标准向购房者交付房屋，例如装修标准、建筑材料等。
这样可以避免交付后出现质量问题或者不符合预期的情况。
4. 价格与支付方式：合同中应明确商品房的总价款，并规定付款方式、阶段性支付比例和最后的交付时间。
购房者应注意阅读并理解其中的支付方式和条款，避免因为付款问题而导致纠纷的发生。
5. 投诉和维修：合同中应包含开发商与购房者之间的沟通和投诉渠道，确保在购房后遇到问题时，能够及时解决和处理。
此外，合同还需对房屋维修责任进行约定，明确各方的权益和责任。
二、合同条款比较分析在不同的商品房合同中，其合同条款可能会存在差异。
下面我们以两个典型的商品房合同范文进行比较分析，以便更好地了解不同合同之间的异同。
商品房合同范文A：该合同范文中，合同条款相对简洁明了，重点突出在房屋信息、交付标准和价格支付上。
没有过多的废话和冗长的措辞，订单真实直接。
这种合同范文适合购房者和开发商之间简单明了的交易，减少双方的纠纷可能性。
商品房合同范文B：该合同范文中，合同条款相对较长，且涉及的内容更加丰富多样。
除了包含房屋信息、交付标准和价格等基本要素外，还增加了法律条款、纠纷解决方式、违约责任等内容。
这种合同范文适用于购房者和开发商之间更为复杂的交易，提供了更为全面的法律保护和解决纠纷的途径。
商品房买卖合同常见问题及防范处理(PPT 165页)
概述
下面，我们依据《中华人民共和国合同法》、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》等法律法规和司法 解释，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验， 对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入 探讨。
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商品房买卖合同说明
（内容略）
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合同双方当事人
1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策
联系电话：
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根据《中华人民共和国合同法》、《中华人 民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法 规之规定，买方和卖方在平等、自愿、协商一致 的基础上就买卖商品房达成如下协议。
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「释。
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「常见问题」1、有些售楼处工作人员往往忽 视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错 误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚 至导致公司损失。比如在房屋交付的时候，出卖 人负有通知义务，而如果买受人的地址填写不详 细，就会造成通知无法送达，给出卖人带来损失。
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概述
在此示范文本的基础上，烟台市房管局对示 范文本进行了多次的修改，形成了当前的示范文 本。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商 品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导 作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已 经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一 文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本 的确切含义，并且公平合理地签订好示范文本就 成了每一个开发商必须重视的课题。
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商品房合同常见纠纷及解决办法
商品房合同常见纠纷及解决办法商品房合同是购买房屋的重要文件，它规定了买卖双方的权利和义务。
然而，在实际操作中，由于各种原因，常常会出现合同纠纷。
本文将介绍商品房合同常见的纠纷，并提供相应的解决办法。
一、差错和误解在签订商品房合同时，买卖双方可能因为疏忽或者误解而产生差错，导致合同内容不符合意愿或者存在争议。
这种情况下，双方可以通过以下途径解决问题：1. 仔细审查合同：双方在签署合同之前，应当认真审查合同内容，确保合同条款清晰明确、符合双方意愿。
如发现问题，应及时沟通并修改合同草案。
2. 协商解决：双方可以通过友好协商解决争议。
在协商过程中，双方应尽量坦诚地表达自己的意见和诉求，寻求彼此的妥协，并达成双方都能接受的解决方案。
二、房屋质量问题商品房合同中，常常会约定房屋的质量标准和承诺。
当房屋存在质量问题时，买方有权要求卖方履行责任。
解决房屋质量问题的方法包括：1. 鉴定报告：买方可以委托专业机构对房屋质量进行鉴定，获得鉴定报告作为证据。
如果鉴定结果认定存在质量问题，买方可以以此为依据向卖方主张权益。
2. 合同约定责任：合同中一般会约定卖方就房屋质量问题承担的责任。
买方可以根据合同约定，要求卖方承担相应责任，并进行修复或补偿。
三、违约问题在商品房交易过程中，买卖双方可能存在不履行合同义务的情况，即违约行为。
当一方违约时，另一方可以采取以下方式解决问题：1. 要求履约：非违约方可以以书面形式通知违约方，要求其履行合同义务。
对于履行能力存在问题的违约方，可要求其提供适当的担保措施。
2. 解除合同：如对方继续拒绝履行义务或者无法履行时，非违约方可以依法解除合同，并要求违约方支付违约金等相应赔偿。
四、合同解除争议在某些情况下，买卖双方可能会因为各种原因要求解除商品房合同。
解除合同的情形包括：1. 协商解除：当双方对合同解除达成一致时，可以通过书面形式进行解除协议，明确解除合同的方式和条件。
2. 法定解除：根据相关法律规定，买卖双方在特定情况下有权解除合同，如房屋质量严重不符合约定、无法办理产权转移等。
商品房买卖合同示范文本及解读
商品房买卖合同示范文本及解读商品房买卖合同示范文本如何签订建设部《商品房买卖合同》建设部、国家工商行政管理局2000年9月13日发布了《关于印发〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》，对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》，目前已在全国推广。
虽然现在上海采取2000版《商品房预售合同》,但细读此合同范本还是有所裨益的。
特别是该合同范本中的有些内容是上海2000版《商品房预售合同》中所不具有的，因此，细读该范本对购房人补充合同内容是很有帮助的。
商品房买卖合同示范文本建设部国家工商行政管理局二○○○年九月十三日编号：GF—2000—0171商品房买卖合同说明1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。
签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
（这是示范文本合同使用性质的规定。
本示范文本并不是强制推广使用的，而是供签约双方进行参考。
实践中可以将此文本直接作为商品房买卖(包括预售）的文本,也可以对此文本进行修改删节。
）2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
（此示范文本为购买商品房而制订，但在买卖二手房、单位内部集资房、房改售房等交易中也可以参照使用）3、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。
双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减.合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容.(此文本强调合同的自愿原则,签约人有权根据实际情况更改）4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
（手写优先原则实际上是重申合同自愿原则）5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定.【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除.（当事人在签订合同时，不要留有空项，以防争议发生）6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
新版商品房买卖合同范本解读分析图文29页PPT
新版商品房买卖合同范本解读分析图 文
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
专家深度解读新版《商品房买卖合同》
专家深度解读新版《商品房买卖合同》东江时报讯合同分预售和现售两个版本，首次引入惩罚性赔偿金，开发商“一房二卖”须加倍赔偿买主……昨日，市房管局举办新版《商品房买卖合同》知识讲座，邀请新版《商品房买卖合同》文本修订专家组成员、法学博士、清华大学法学院副教授程啸主讲，对新版《商品房买卖合同》示范文本的亮点进行了详细解读。
新版合同分预售和现房两个版本今年，住建部和工商总局联合发布新版商品房买卖合同范本。
记者看到，新版《商品房买卖合同》示范文本共有10章，仅正文就有26页。
新版合同文本从保护消费者利益角度出发，对期房、现房采用不同合同文本。
新版购房合同中，不少内容是硬性规定，例如，出售商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号；楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表明确写在合同中，包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度；增加了购房人有权对商品房查验的相关约定，明确规定要先验房，然后再交房；特别约定如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。
新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个版本。
新版合同在“商品房基本状况”中增加“预售依据”一栏，注明该商品房由哪个单位批准预售、预售许可证号等。
此外，还新增房屋“抵押情况”、“房屋权利情况”。
“预售房具有更多的不确定性，这些措施完善了商品房交付条件和交付手续，从而完善现在的预售制度，防止开发商把已经卖给购房者的房子违规抵押给银行，同时督促开发商提高建房质量。
”程啸说。
合同内容具有强制性“新版商品房买卖合同最大的亮点，就是合同内容具有强制性。
”程啸介绍，以往的旧版合同，房地产企业在和消费者签订合同时，往往在合同正本中只写一个大概情况，但在附件里却增加了很多有利于开发商的条约，消费者只能无奈接受。