文化产业园可行性报告

中国沭阳文化产业园

可行性研究报告

宿迁天恒文化发展有限公司

2010-9-1

前言

图书﹑印刷行业是文化产业的重要组成部分，是国民经济一个重要部门。随着我国国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，各行业对图书﹑印刷产品的需求量迅速扩大，图书﹑印刷行业已成为我国新的经济增长点。预计，在今后5-10年内，图书﹑印刷行业尤其是印刷行业将保持15%以上的增长率快速发展。为了实现与本地图书﹑印刷企业的充分对接，提高图书﹑印刷的产品质量和效率、降低图书﹑印刷的销售成本、全面提升我县图书﹑印刷业的整体竞争力，建议建设以图书﹑印刷为主题的“中国·沭阳文化产业园”，市场涵盖图书﹑印刷、广告礼品、收藏品、电子多媒体、文化用具及教育设备，使之成为立足沭阳，辐射周边省市，影响全国，在国际有一定知名度的超大型专业化文化市场。

我县是苏北地区乃至全国极具发展潜力的地方之一。通过对我县教育产业园北侧300亩地块的开发经营环境和市场调查分析，以及周边省市主要同类竞争市场的比较后，依据我县的目前文化市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步看法，并结合我县项目的特点优势，进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该项目进行商业地产开发经营的可能性。

一、报告目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、项目概况

1、地理位置及现状

文化产业园项目拟规划于我县教育产业园北侧，东临铁路沿线，适宜建设文化产业所需要的大规模仓储，西临上海南路，距汽车南站和火车站5分钟路程，距京沪高速10分钟路程，距机场30分钟路程，交通、货运都很发达，本地块尚未开发，属平整地貌，植被以林木和农田为主，易于规划和开发。

2、项目建设规模及建设内容

项目总面积约20万平方米，预计建设仓储3万平方米，预留仓储3万平方米，经营区以上下2层，一层为展示区，二层为商务洽谈室，以街区式建设，大小灵活组合，方便业主选用，预计总建筑面积约15万平方米，临上海路建设配套用房，1、2层为临街商业用房，3层以上为配套员工公寓，同时建设相应地标建筑，用于产业园配套实施，如宾馆酒店、公司办公、大型会议室等，全部建筑采用仿古建筑，既体现虞姬故里特色，也符合产业特点。预计项目投资建设后规模达到10亿元以上，打造成为华东地区乃至全国最大的图书﹑印刷品交易市场，成为我国南北文化的交流中心和集散基地，立足本省，辐射全国。

三、项目建设的必要性

1、落实科学发展观必然要求

党和各级政府一再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构、质量、效益相统一，不断保护和增强发展的可持续性。

目前我县图书﹑印刷行业整体发展状况良好，但是普遍存在着市场不集中，不规范，增长方式粗放、技术创新能力不足、产业结构不尽合理，竞争力不强，发展不平衡、总体效益不高等问题。成立“中国沭阳文化产业园”可有效解决：由于市场不集中造成外地客户群体下降；由于市场松散不便于管理，造成非法出版物肆行，影响市场健康成长；由于缺少监督管理造成市场不正当竞争，业主利润减少，国家税收流失；由于信息渠道不畅、技术更新缓慢造成的发展阻力等问

题，此举将显著提高企业的经济效益、发展速度和质量，增强企业发展后劲，加快改变我县图书﹑印刷落后、失衡的局面，并将有力提升图书﹑印刷市场的整体实力。

2、建设“两型”社会的迫切需要

图书﹑印刷属于物资商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。“两型”社会建设的核心是改革。建设南北最大的专业图书﹑印刷市场可加快我县图书﹑印刷产业结构调整和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建图书﹑印刷业发展一体化格局，破解制约本地图书﹑印刷经济发展的瓶颈，摸索出一条适合我县图书﹑印刷业发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。

3、实施“文化强省（市）”战略的必然选择

党的十七大报告提出要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，提高国家软实力。省委书记梁保华曾明确提出：努力把江苏建设成为社会文明程度高、文化事业和产业走在前列的文化强省。“文化强省”与“经济强省”、“教育强省”一道，已构成我省“富民强省”总体战略的重要组成部分。

市委、市政府也提出建设文化强市的战略目标，全力加快发展文化事业和文化产业，采取政府引导、市场运作、多元投入、对外引资等方式，把文化产业作为一项长期性、重要性的工作来抓好。

在信息传播方式发达的今天，图书﹑印刷业仍然是重要的文化传播载体，图书﹑印刷产业是整个文化产业的重要组成部分，在国家政治、经济、文化建设中有着非常重要的作用。建设我县的图书﹑印刷市场就是要在政府政策的引导下，科学规划、市场化管理，合理投入，满足我县图书﹑印刷业发展的需求，促进我县文化事业的全面繁荣，提升我县图书﹑印刷业的影响力。

4、推进新型产业服务业的重大举措

“教育产业园”是我县发展的又一核心战略，在教育产业园北侧建设文化产

业园，是对教育产业园更好的补充，对带动这一地块的经济、人气和城市繁荣有着重大的意义。突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济和中小企业，突出园区发展，推动政策向园区倾斜、产业向园区集聚，形成错位发展格局，把文化产业园建成我县继软件产业园后又一核经济发展的增长点。

图书﹑印刷是我县的优势与活力所在，有浓厚的市场基础。建设图书﹑印刷市场就是要首先和图书﹑印刷产业基地形成产业互补、集约发展，满足周边各类图书﹑印刷企业的迫切要求，统筹优势力量，打造完美的图书﹑印刷产业集群，形成规模效应和积聚效应，推动我县图书﹑印刷产业带的成型，形成南北要道的集中格局，加速我县的经济崛起。

三、项目可行性分析与评价

1、产业规模比较可观

在美国，图书﹑印刷业的年产值在全国各行业中排行第三；在香港，图书﹑印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第一；在我国内地，北京、上海、等省市相继把图书﹑印刷业尤其是印刷业定为支柱产业，印刷业的发展空间非常大，均建设了大型图书市场或文化市场。

2009年,我国新闻出版产业总产值已突破1万亿元,进入世界出版大国行列，印刷复制业总产值达到5746亿元，位居世界第三位。新闻出版总署署长柳斌杰在全国新闻出版工作会议上表示,我国日报出版规模已连续9年位居世界首位,成为世界发行总量最大的报业市场,图书出版品种27．57万种,销售额1456亿元,仅次于美国。

数据显示,与2008年相比,2009年全国新闻出版业总产值增长20％左右,图书销售增长20％左右。

2、区位优势十分明显

拟建文化产业园项目拟规划于我县教育产业园北侧，东临铁路沿线，西临上海南路，距汽车南站和火车站仅需5分钟路程，距机场30分钟路程，交通、货运