土地增值收益

土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。

土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋投资利润)×土地增值率土地增值率的大小往往遵循以下规则：(1)用途不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：商业——住宅——工业(2)级别不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：一级——四级土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其他级别的土地增值率。

土地增值收益及其管理——理论基础、实践经验与政策启示日期：2012年05月29日陈伟内容摘要：本文旨在从历史演进的角度介绍土地增值的源泉及政府管理的措施，从而为我国下一步土地制度改革提供方向指导。

文章首先对土地增值内涵进行了解释，指出土地增值是历史发展的必然规律。

在土地增值收益归属和分配方面，依据涨价归公归私程度的不同，大致有三种思路，具体采用哪种取决于各国的历史承继及现实条件。

征地制度是土地增值收益管理的核心环节，此外还有税收管理和政府直接干预土地市场运作。

最后，本文建议将“维护农民合理土地权益”作为我国土地制度改革的宪政原则，并对其内涵进行了解释。

一、土地增值归功于谁（一）土地增值释义从人类开始思考价值的那一刻起，土地价值就是一个备受关注的重要命题。

对土地价值的探讨首先要回归到“价值”这个基本问题上来。

对于价值，总的来看，有两种属性，即自然属性和社会属性。

前者是指物品的使用价值或效用，后者是指物品的交换价值。

近代以来，影响较大、体系完整的价值理论有三种，即劳动价值论、新古典价值论、斯拉法价值理论。

但是，所有的理论都必须回答两个基本问题：一是土地在价值创造中发挥什么作用；二是土地自身是否具有价值。

前者又可以细分为三个问题：第一，土地是否创造价值；第二，土地是否单独创造价值；第三，土地如何与其他要素共同创造价值。

对于土地是否创造价值问题，存在着三种观点。

认为土地不创造价值的观点主要来自劳动价值论。

与之相反，法国重农学派认为，社会各部门只有农业部门能够生产“净产品”，净产品是土地自然力的产物。

更多的理论则认为，土地和其他生产要素一起创造价值。

同样，对于土地自身是否具有价值及其影响因素的争论也从未停止过。

得到更广泛支持的是土地二元价值论。

因此，无论人们如何定义“价值”，土地都是价值创造过程的重要产物，都对这一过程发挥着不可或缺的作用，任何价值创造都离不开“空间”这一基本维度。

即使我们从对土地价值认可最为“严苛”的劳动价值论出发，土地也会因为社会资本的融入而具有某种“价值”。

（二）土地增值内涵现实中，看不见摸不着的土地价值是通过土地价格的形式表现出来的，并且，历史地看，近代以来土地价格呈现出不断上涨的过程。

土地增值在现实中表现为土地价格变化，这一变化除了与土地凝结的社会资本投入有关外，更重要的影响因素是土地供求关系。

土地增值率可以用以下公式来表示：——t时期的土地价格；Pt——t-1时期的土地价格；Pt-1f——通货膨胀率为了说明土地增值的影响因素及其关系，我们引入了土地增值模型范畴。

在该模型中包含四个因素，其中，地租和利率是两个基本因素：（1）利率。

根据马克思的理论，资本有机构成提高是社会经济运动的一般规律，受此影响，利润率进而利息率将呈现下降趋势。

在现实中，我们看到的是利息率永远是在某个区间内波动，而不是一直下降。

但如果考虑货币超发与货币贬值，那么，从长期来看，实际利率仍在不断下降。

假设地租量既定，土地价格就会随着利息率下降而提高。

（2）地租。

单是利息率的下降对地价上涨的作用力度是比较微弱的，在现实经济生活中，还存在促使利润率拉上的因素，利润率进而利息率下降的轨迹非常缓慢。

包括级差地租、绝对地租在内的地租量增加,才是地价上涨的更重要因素。

比较优势、生产上的内部规模经济、聚集化经济效应、运输上的规模经济效应是就业机会在城市集中和城市发展的原因。

随着工业化和城市化的发展，地租必然会呈现全面、螺旋式上涨趋势，由此带动土地价格上涨。

（3）投资。

土地价格中不仅包含了其自然价值，更重要的可能还在于土地资本的投入。

随着经济社会的发展和资本规模的扩大，越来越多的资本会涌入并沉淀于土地之中，这些投资同其他社会投资一样，要求收回折旧并获得合理利润，由此带动土地价格上升。

当然，严格地讲，对土地的追加投资还是通过影响地租的方式影响地价的，它不仅能导致级差地租II的提高，而且会影响级差地租I。

（4）管制。

在决定土地价格的因素中，用途也是一个重要变量。

在无土地管制情况下，土地权利人可以自主决定土地的用途，影响决策的因素包括农业地租与城市地租的收益比较及用途转换过程中的不确定性（特别是农地向市地转换的高交易成本和低可逆性程度）。

但在现实中，土地权利人是不可能自主决策土地用途的，各国政府都通过分区规划等手段对不同地块的土地用途进行严格限定，以解决所谓的“外部性”问题。

由于农地的用途不能随意转换为市地，这就导致二者之间存在显著的地租和地价差异，这一管制性增值也被有的学者称为级差地租III。

（三）土地增值历程的简要回顾工业革命以来，土地保持了不断增值的长期趋势。

其主要衡量标准是地价（房价）上涨幅度大于同期消费品价格和国民收入的增速。

以战后初期为例，美、英、法、意大利和日本等国的土地价格均保持了相对较高的增速。

当然，土地增值过程并不是匀速、线性发生的，而是表现为一种波浪式增长。

此外，根据变化速度和泡沫化程度，土地增值又分为正常与超常增值。

以日本为例，战后日本的土地经历了两次快速升值，但两次增值的性质却不一样。

1955—1970 年是日本经济的高速成长期，在这一阶段，批发物价大致保持稳定，但日本市区地价普遍猛增10 多倍。

这种增值与当时的国民经济的快速增值是具有内在联系的。

因此，虽然增速快，但仍是正常增值。

进入上个世纪八十年代末，日本经济开始进入泡沫化阶段，投机推动的土地快速增值带有明显的超常因素。

1981—1985年，日本的国内生产总值增加24%，地价增加37%。

1985年全国土地资产总额相当于国内生产总值的50%，保持基本正常的区间内。

而到了1986—1988年，国内生产总值仅增加了16%，地价却增加了200%，1988年全国土地资产总额已相当于国内生产总值的140%，土地泡沫膨胀到最大。

随后，土地泡沫开始破灭，地价出现回落，1992年全国土地资产总额已回落到相当于国内生产总值的88%。

资料来源：H. Darin-Drabkin, Land Policy& Urban Growth. Oxford & New York, Pergamon Press,1977 （四）土地增值的主要动力土地增值是社会、经济、政治、文化等诸多因素综合作用的结果。

1．以工业化和城市化为特征的经济社会发展是土地增值的基础支撑城市化进程是讨论土地增值历史的主线。

1800年以来的城市化主要分为三大阶段，即集聚化、郊区化、网络化。

在城市空间扩张的同时，城市化带来的效益转移（人口集中和产业集群）推动了土地增值。

随着工业经济和城市经济的发展，各种功能越来越多地聚集，导致了所谓的空间的正外部性和外部规模经济，从而使土地效益普遍增加，由此带动土地价格上涨。

此外，在每个阶段，产业形态与空间发展特征不同，导致土地增值的趋势和空间分布也有差异：城市化空间外延导致地租的整体上升，城市郊区化导致地租的结构性调整。

2．以土地开发和基础设施建设为中心的大规模软硬件建设是土地增值的直接驱动投资是导致土地增值的又一重要因素。

投资可以分为个体投资和非个体投资两大类。

前者主要是对某个地块的开发，后者主要是指基础设施投资，二者相互影响，协同推动土地增值。

基础设施包括两大类，即经济性基础设施和社会性基础设施。

前者包括交通、能源、水利、通信及市政公用事业（城市供水、供电、供气、供热、污水处理、垃圾处理及公共交通）等物质设施；后者包括科、教、文、卫、体等社会公共服务。

基础设施的质与量影响城市发展的速度和规模，决定着城市的承载力、吸引力和辐射力，进而影响城市土地价格。

除了政府的基础设施投资外，企业（土地拥有者或使用者）也是土地开发的重要主体，一个地块的建筑风格、绿化程度、艺术特性等都影响着该土地的价值。

此外，在一个区域内，土地整体开发状况也是影响土地价值的重要因素，它涉及到政府与企业、企业与企业、项目与项目之间错综复杂的相互影响，因此也被称为“辐射性增值”、“邻里效应”或“溢出效应”。

3．以城市规划和分区管理为核心的管制制度是土地用途由农地向市地转换时增值的突变因素现代政府都通过城市规划和分区管理管制土地用途。

政府城市规划的调整、土地用途和功能的改变、土地利用强度（如容积率的增加）的提高，一般都会导致土地效益的提高，进而引起地价上涨。

从某种意义上讲，政府规划和用途管制进一步增强了商业、住宅用地的稀缺性，使之与农业用地的收益差距进一步拉大。

因此，对某个特定地块而言，土地利用规划调整所带来的土地用途改变，会形成巨大的溢价空间。

这种溢价属于制度性溢价，在自由化、完全竞争的土地市场中，不同用途土地的期望收益或边际收益应该相等。

4．以土地稀缺性、投机性和政府调节政策为中心的供求关系变化是土地增值的短期因素。

除了前面所说到的几类因素从“地租收益”的角度决定了土地基准价格外，其他一系列因素通过影响供求关系使土地实际价格围绕该基准价格上下波动。

这类因素主要包括：政府在土地供给方面的特殊利益，如土地垄断；政府的诸多政策影响土地需求，如区域开发政策；土地投机导致地价短期震荡；一些随机性因素，如利率水平、通货膨胀、政治状况等。

二、土地增值谁该受益土地增值是一个经济体由小到大、由弱到强发展的必然趋势。

那么，土地增值谁该收益呢？这是一个由来已久、争论不断的深刻命题。

（一）“涨价归谁”之争首先需要说明的是，学界对于投资或改良导致的土地增值（有人称之为“人工增值”）归土地使用者所有，分歧并不大。

所谓涨价归谁，主要针对的是除此之外的“自然增值”部分。

1．涨价归公论近代“涨价归公”思想最早可溯源至英国古典经济学家约翰 斯图亚特 穆勒（1806～1873），他意识到了土地私有制中的种种不平等现象，主张对英国所有土地的市场价值进行全面评估，土地自然增长的价值应收归公有。

美国空想社会主义者亨利 乔治（1837～1897）响应了穆勒的观点。

在1879年的《进步与贫穷》一书中，他将土地增值归因于人口集聚和生产需求，而非某个人的劳动或投资，因此土地增值的收益应归全社会所有。

在中国，孙中山受到这一学说影响，提出了“平均地权”主张，认为政府通过土地增值税将地价上涨部分全部收归国有。