城市土地增值原理与收益分配分析
土地增值收益
土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。
土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋投资利润)×土地增值率土地增值率的大小往往遵循以下规则：(1)用途不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：商业——住宅——工业(2)级别不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：一级——四级土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其他级别的土地增值率。
土地增值收益及其管理——理论基础、实践经验与政策启示日期：2012年05月29日陈伟内容摘要：本文旨在从历史演进的角度介绍土地增值的源泉及政府管理的措施，从而为我国下一步土地制度改革提供方向指导。
文章首先对土地增值内涵进行了解释，指出土地增值是历史发展的必然规律。
在土地增值收益归属和分配方面，依据涨价归公归私程度的不同，大致有三种思路，具体采用哪种取决于各国的历史承继及现实条件。
征地制度是土地增值收益管理的核心环节，此外还有税收管理和政府直接干预土地市场运作。
最后，本文建议将“维护农民合理土地权益”作为我国土地制度改革的宪政原则，并对其内涵进行了解释。
一、土地增值归功于谁（一）土地增值释义从人类开始思考价值的那一刻起，土地价值就是一个备受关注的重要命题。
对土地价值的探讨首先要回归到“价值”这个基本问题上来。
对于价值，总的来看，有两种属性，即自然属性和社会属性。
前者是指物品的使用价值或效用，后者是指物品的交换价值。
近代以来，影响较大、体系完整的价值理论有三种，即劳动价值论、新古典价值论、斯拉法价值理论。
但是，所有的理论都必须回答两个基本问题：一是土地在价值创造中发挥什么作用；二是土地自身是否具有价值。
前者又可以细分为三个问题：第一，土地是否创造价值；第二，土地是否单独创造价值；第三，土地如何与其他要素共同创造价值。
我国土地征用与增值收益分配体系初探
关键词 ： 农地 地价 ； 市地地 价 ； 土地增 值 ； 益分 配 收
中 图分类号 ：３ １ 文献 标识 码 ： Ｆ２ ． １ Ａ 文章 编号 ：０ ５ ９ ３ （ ０ ０ ｌ — ｏ ８ ０ １０ — １ Ｘ ２ １ ）０ ０ ３ — ３
…
、
问 题 ＆ 提 ｆ 】
Ｎ
。 Ｔ Ｍ Ｅ Ｙ
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
我 国土 地征 用与 增值 收益分 配体 系初探
矫 鹏
（ 江省农垦土地评估事 务所 ，哈尔滨 １０ ０ ） 黑龙 ５０ １
文摘 编号 ：０ ５ ９ ３ ２ ｌ ）０ ０ ３ 一 Ａ １０ — １ Ｘ（０ ０ ｌ— ０ ８ Ｃ
摘 要 ：我 国城 乡土地 市场 呈现 明 显的 二元 分割 特征 ， 农 地 价格 与 市地价 格 的关 系被人 为 割 裂， 地转 用 中的 土 农
该 分 享的部 分是 正 常产 业利 润， 房地 产物 业 业主应 该 分
农地 转化 为市 地 。农地 转化 为市地 的土 地增 值收 益 绝 大部 分被地 方 政府 和土 地 开发 商获得 ，农 民分 享 的增 值 比例极 低 。本 文 旨在 建立一 个联 结农 地与 市 地的价格体系，阐述农地与市地价格增值收益的合 理 分配关 系 。
地 增值 收 益分 配 关 系混 乱 。农地 转 用 中的各 参与 主体 应 该基 于对农 地 转 用增 值收 益 的贡 献参 与 土地 增值 收 益 分 配 。农村 集体 经 济组 织 享有 部 分为 基 于农 地 真 实 收 益的征 地补 偿， 部分农 地增 值溢 价； 开发 商应 以及 土地
我 国城 乡土地 市场 呈 现典 型 的二 元分 割 特 征 ， 城 乡土 地在 产 权 、 途 、 格 、 划 、 理 等 方 面 有 用 价 规 管 着截然不同的特征。城镇国有土地市场有偿使用制 度改革基本建立 了比较完善的地价体系， 而农村土 地市场尽管有大量的市场交易行为 （ 相当比例为 自 发无 序 的） ， 在政 策和 制度 上， 市 场并 没有得 但是 土地 到承 认和建 立， 价格体 系也 不完 善 。 土地 特别 是在农 地转 用环 节上 ， 有 建立起 具有 相互 关联 关 系 的农 没 地与市地价格体 系， 土地增值收益分配关系混乱， 作 为农地所有者的农民集体， 基本被剥夺了参与土地 增值收益分配的机会。 市地 的最初 来 源是农 地 ， 地与 市地 的价 格本 农 身是 存在直 接 的 因果 联 系 的，只是我 国长期 的二 元 分 割 的土地 市场 割裂 了这 种关 系 。资源环 境经 济理 论认 为，土地 资源具 有使 用 价值功 能 和非使 用 价值 功能。 农地的使用价值功能和非使用价值功能都比 较完整， 农地转为市地后， 使用价值功能得到 了很大 的提升， 但是非使用价值功能则基本完全丧失 。 农地 转用过程 中丧失 的这部分价值一般不能在市场上 通 过交换 价值 得 到补偿 ，因而我 国 出现 了过度农 地 非农 化 的市场 失灵 。 当前 我 国正处 于城 市化 加速 期 ，每年有 大 量 的
房地产开发土地增值收益分配及相关利益主体行为分析
房地产开发土地增值收益分配及相关利益主体行为分析一、引言房地产开发是一个涉及多方利益关系的行业，土地作为房地产开发的重要要素之一，其增值收益的分配涉及到房地产开发商、政府、土地使用权等相关利益主体之间的权益分配和利益博弈。
本文将从这些主体的行为角度进行分析。
二、房地产开发商的行为1.土地购置行为房地产开发商通常通过竞拍、协议转让等方式购置土地，其购置行为会对土地增值收益分配产生重要影响。
通过竞拍购置土地的开发商，往往需要支付高昂的土地出让金，这将直接对土地增值收益的分配造成影响。
同时，对于通过协议转让土地的开发商，他们通常会从土地持有者手中购得低价土地，这将带来较高的土地增值收益。
2.市场化决策行为3.项目管理行为三、政府的行为1.土地出让行为政府作为土地使用权的出让者，其出让行为对土地增值收益的分配具有重要影响。
政府通过土地出让金的征收，可以直接获得土地增值收益的一部分，这是政府主导的土地增值收益分配的重要方式之一2.政策制定行为政府在制定相关政策时，也会考虑土地增值收益的分配问题。
政府可以通过调整土地出让金比例、限制房价上涨幅度、实施土地增值税等手段，来影响房地产开发商的土地增值收益和分配。
3.督导监管行为政府在土地增值收益的分配过程中，也会进行相关的督导和监管工作，以确保开发商和其他利益主体的权益得到保护。
政府可以制定相关规章制度，加强对土地增值收益分配的监管力度，避免滥用权力或侵害其他利益主体的权益。
四、土地使用权的行为1.土地开发行为土地使用权人可以将其所拥有的土地用于房地产开发，开发出具有较高增值潜力的项目。
通过开发土地可以获取较高的土地增值收益，以及与开发商签订的合同约定分配。
2.土地转让行为土地使用权人也可以将其拥有的土地进行转让，从而获得一定的土地增值收益。
土地的转让行为往往涉及到土地增值收益的分配协议，土地使用权人可以通过转让土地获得一部分增值收益。
五、总结房地产开发土地增值收益的分配涉及到多个利益主体的行为。
城市化进程中的土地增值研究
Hale Waihona Puke 中 国 管 理 信 息 化
Ｃｈ ｉ ｎａ Ｍａ ｎ ａ ｇ ｅ ｍｅ ｎ ｔ Ｉ ｎ ｆ ｏ ｒ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｉ ｚ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ
Ｍａ ｙ ， ２ ０ １ ３ Ｖｏ １ ． １ ６， Ｎｏ ． ９
第１ ６卷第 ９期
城市化进程中的土地增值研究
［ 关键词 】 城 市化 ； 土 地增 值 ； 影 响 因素 ； 机 制
ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ １ ｉ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ７ ３—０ １ ９ ４． ２ ０ １ ３ ． ０ ９ ． Ｏ ２ ４
［ 中图分类号］ Ｆ ２ ９ １ ． １ 【 文献标识码］Ａ
［ 文章编号 】１ ６ ７ ３ — ０ １ ９ ４ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ９ － ０ ０ ４ ５ － ０ １ 重要的是其质量 ， 即充 分 运 用 城 市 生 产 要 素 来 对 经 济 社 会 的生 产 方式进行调整 。 从 而 实现 现 代 化 的城 市 建 设 。 在这种意义下 ， 城 市 化 不 仅 要 对 生 产 要 素 与 生 产 方 式 从 农 村 向 城市 转 变 进 行 展 现 。 而
素， 进 而分析 了城 市化 的土 地增值 机 制 。 研 究发 现 ， 基 础建设 投 资 旺盛 、 土 地功 能转 变 、 房 地产 业发展 及 聚集 效应是 城 市化 土地增 值 的主 要影 响 因素 ； 土 地增值 机 制表现 在 土地利 用情 况 转 变、 动力机 制及 效应 机制 ３ 个 方 面。
且 还 需 要 根 据 城 市 化 的特 征 ． 将 这 些 生 产 要 素 与 方 式 进 行 整合 升 级， 从 而 实 现 城 市化 过程 中数 量 与质 量 的 同步 提 升 。城 市 化 以 土 地作为载体 ． 这 种生 产 要 素 与生 产 方 式 的转 变 也 导 致 了土 地 利 用 进行分析。 的 组 合 发 生 变 化 。 第 一 ，政 府 部 门在 社 会 基 础 建 设 方 面 的 大 力 投 入 使 土 地 投 第二 ． 城 市 土地 发生 增 值 的动 力 。 就 土地 自身 而 言 ． 其 具有 可 资 环 境 获 得 了较 大 的 改 善 ，而 这 种 环 境 的 改 善 也 直 接 导 致 土 地 持 续 使 用 的客 观 资 源 优 势 ， 具 有 资产 的保 值 与增 值 的效 应 。 城 市 增 值 。 目前 我 国经 济 社 会 建 设 已 经 取 得 了 诸 多 的 成 效 ， 在 城 市 化 人 口数 量 的不 断 增 长 、 经 济发 展水 平 逐 步提 升 等 因 素 都成 为 城 市 快 速 发 展 阶段 ， 政府 机构对 于城市 的交通 、 供水 、 供 电 等 方 面 进 土 地 增 值 的动 力 来 源 。土 地 尽 管 具 有 耐 用 性 的 特 点 ， 但 是 却 也 具 行 大 范 围 的配 套 建 设 。而 这 些 工 程 项 目对 于 土 地 的依 赖 要 求 政 有 稀 缺 性 的特 点 ． 而 人 口增 长 、 经济发展得越快 。 土地 的稀 缺性 就 府 机 构 必 须 对 于土 地 进 行 大 规 模 的投 资 。导 致 投 资 土 地 的 价 值 越 为 明显 。从 经 济 学 角 度 而 言 ． 作 为一 般 性 商 品 的土 地 也 必 然 会 上升 ． 最 终逐 步带 动整 个 地 区的 土 地 增 值 。 随 着 需 求 的增 长 而 发 生 价 值 的 增 值 。 虽 然 农 业 用 地 与 城 市 用 地 都 第二 。 土 地 功 能 的不 断 扩 大 使 得 土 地 增 值 现 象 的发 生 …。 目 具有增 值相应 ， 但 与农 业 用 地 相 比 。 城市土 地在使用空 间与范 围 前 随 着 经 济 的 发 展 。一 大 批 的 城 市 工 业 用 地 和 郊 区农 业 用 地 被 上 都具 有 很 高 的 聚 集 性 ． 再 加 上 城 市 政 府 的限 制 性 因 素 ， 导致 了 转化为商业用地 ． 建 成 大 量 的办 公 楼 和 商 品房 。 这 也 带 来 了 土 地 城 市 土 地 的稀 缺 性 更 高 ， 而 这 也 导 致 了 土地 增 值 问题 更 为 突 出 。 价 值 的增 值 。 自改 革 开 放 以 来 ，尤 其 是 进 入 ２ ０世 纪 ９ Ｏ年 代 之 第三 ， 城 市 土 地 增值 的效 应机 制 。人 们 对 于 土地 的需 求 来 源 后。 在一些城市 的郊 区陆续建造 了一批供居 民居 住的商 品房 ， 从 于 土 地 能 够 为 人 们 所 带 来 的诸 多 收 益 ， 城 市 化 进 程 中 的 土 地 增 值 而 使 得原 本 属 于 农 业 用 地 范 畴 的 土地 转 变 为 商 业 用 地 。导 致 土 机 制最 为关 键 的体 现 是 效 应 机 制 。 根据 现代 城 市 土 地 利 用 价 值 理 论， 城 市 化 进 程 中土 地 增 值 的 内在 依 据 是投 入 的 增 加 带 来 收 益 的 地 发 生 极 高 的价 值 增 值 。
城镇化背景下土地增值收益分配机制的探讨
城镇化背景下土地增值收益分配机制的探讨
张翔晖
【期刊名称】《浙江农业科学》
【年(卷),期】2016(057)001
【摘要】通过对土地增值收益来源、农民财产权益损失进行理论分析,结合江苏省南京市和南通市的调查情况发现,土地增值收益主要来源于社会公共物品投入、土地稀缺性和土地价格扭曲,但由于土地征收强制性及相关政策制度不完善,农民财产权益受到损失.为了合理分配土地增值收益,保障农民财产权益,应当从提高农民增值收益分配比例、完善农地转用市场、实行实物性补偿等方面构建土地增值收益分配机制.
【总页数】6页(P135-140)
【作者】张翔晖
【作者单位】南京农业大学公共管理学院,江苏南京210095
【正文语种】中文
【中图分类】F301
【相关文献】
1.城镇化背景下农地非农化的土地增值收益分配机制研究——基于吉林省的实证分析 [J], 郄瑞卿;石强;窦世翔
2.新型城镇化背景下枣庄乡村旅游发展探讨——基于法国普罗旺斯地区乡村旅游发展的启示 [J], 潘琦
3.新型城镇化背景下美丽乡村规划与建设探讨 [J], 冯璟
4.新型城镇化背景下失地农民市民化问题探讨
——以青海省东部城市群建设为例 [J], 鲁临琴
5.基于城镇化背景下农村经济发展的探讨 [J], 陶丽
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
房价涨了,土地增值收益如何分配
房价涨了，土地增值收益如何分配房价涨了，土地增值收益如何分配作者：桂华从利益主体角度看，在现行制度下，土地增值收益的主要获益者分别是城镇居民与城郊农民，前者通过城镇房产升值获益，后者获得高于农地地租的征地补偿。
【每年两会，政府工作报告中，关于土地的议题都成为许多人关注的焦点，今年也不例外。
正在人大审议的《政府工作报告》显示，加快农业结构调整。
深化农村改革始终是重点工程。
报告指出：要“积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。
深化农村集体产权、农垦、集体林权、国有林场、农田水利、供销社等改革。
”城乡土地流转问题之下，本文作者重点分析了土地增值收益如何分配这一关键性问题。
】土地自然增值的来源城乡建设用地的显著市场价值差异是推动制度改革的基本动力。
农村集体建设用地蕴含巨大财富的话语弥漫于当前社会中。
曾媒体报道，有专家估算出我国农村建设用地的价值为130万亿，具体算法为，通过2012年全国土地出让面积和合同成交价款计算出建设用地价格为每亩56万元，再以此推算全国2.46亿亩的农村建设用地总价值。
我国2013年GDP总值约为56万亿，放开农村建设用地市场竟然可带来相当于当前国内生产总值两倍多的社会财富，这必然是不可能的。
按照城镇国有建设用地出让平均价格估算农村建设用地市场价值，表明包括部分专家在内的社会公众陷入土地财富“幻觉”。
上述估算方法的明显错误之处是忽视总量概念。
商品市场价格由供求关系决定，供给缺乏弹性而需求旺盛则会推动商品价格快速上涨。
近年来我国城镇建设用地出让价急剧上升由快速城镇化用地需求增加与建设用地供给不足造成。
为了节约土地资源和促进城镇合理建设，我国采用偏紧建设用地供给政策。
国土部近年来每年批准建设用地计划指标约50万公顷左右，低于地方政府需求。
在国有建设用地供给中，剔除掉公共基础用地一类划拨供给之外，每年政府出让土地占全部不足60%。
城市基础设施建设与土地增值收益分配问题探讨
城 市基础设 施建 设 与土地增 值 收益分配 问题 ，对促
进河 北省 城市经 济 又好 又快 发展 具有重要 的理 论意
尚国珥 等 ：城市 基础 设施建 设 与土地 增值 收益分 配 问题 探 讨 ｝ 情况 下 ，一 定 的经 济发 展水平 需要 相应 的基 础设 施 与之 配套 ，经济发 展速 度越快 ，规 模越 大 ，所 需 要 的基础设 施就 越多 、现代 化水 平也 就越 高 ，用 于基
义 和现 实意义 。
城 市 基 础 设 施 建设 的特 点
城市 基础设 施是 为城 市经济 正常运 转提供 公共
服务并保 证其 社会 扩大再 生产得 以顺 利进行 的各种 物 质技术 条件 的总 和 。与 一般产 品相 比，基 础设施 属于公 共产 品或准 公共产 品 ，具 有很 强 的 、积极 的
收 稿 日期 ：２０ —０ —２ ０９ ５ ０
基金项 目：２０ 年度河北省社会科学基金项 目 《 ０８ 河北省城市土地收益与分配 问题研究》（ Ｂ ８ Ｙ０ ８ 。 Ｈ ０Ｂ Ｊ ） ３ 作者简介：尚国排 （９ ４ ） １６一 ，男 ， 河北唐 山人 ，博士 ，教授 。研究方向为土地利用规划 、房地产管理 、城市经济。
生产 过 程 ，不 可 或 缺 。 另一 方 面 ，城 市 经 济 的发 展 ，经济实 力 的增 强 ，为城市 基础设 施建设 和发展 提供 了有力 支撑 。所 以 ，如果 城市基 础设施 不能满 足经 济发展 的要求 ，或 者城市 经济没 有足够 的实力
深圳土地整备增值收益分配机制研究及案例解析
Research on the distribution mechanism of value-added income from Shenzhen land rearrangement
and case analysis
作者： 张佳欣[1]
作者机构： [1]深圳市龙华区更新整备事务中心,广东·深圳518107
出版物刊名： 上海国土资源
页码： 18-22页
年卷期： 2020年 第4期
主题词： 存量土地;土地整备;增值收益;土地确权;留用土地;用地规划;分配机制
摘要：深圳市建设开发强度在世界城市中居于前列,以小土地面积撬动大发展的模式正面临瓶颈。
深圳土地整备是由政府主导的存量土地再开发的重要模式之一,其目的是实施规划并解决原农村土地的历史遗留问题。
本文通过回顾深圳土地整备政策的变迁,指出深圳土地整备的实质是整备成本和整备后的土地增值收益在政府、原农村社区、权益人三者之间进行公平合理地分配和分担,并在过程中充分发挥原农村社区的作用。
同时结合下围土地整备利益统筹项目实施案例,通过综合运用土地确权、用地规划、地价规则和补偿资金等多种政策手段,对土地整备利益统筹机制进行解析,对进一步完善利益统筹分配机制提出建议,也为全国农地入市土地增值收益分配提供样本。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
不断扩大，远郊区和市中心的级差也会日益增大，级差 幅降低。
地租也会提高。
以商业用地为例，如图 $，城市边缘界限为 ’$ 点，
%、城市垄断地租增值 （$）垄断地租本质与量的规定
其中农业地租额为 ($ ，)$* 为城市绝对地租水平线， 绝对地租额为 +)$，)#* 为城市级差地租斜线，表示
城市垄断地租，一般是由于处在城市特别好的地 距离市中心越近，级差地租越高。选取距离城市中心为
一是不论土地资本投资引起土地增值还是地租增
!、土地增值收益分配思路
值，实际上都来源于剩余产品价值，从剩余产品价值中
鉴于我国目前土地收益分配整体上仍存在着租税
我们很难分析出哪一部分属于地租所有，哪一部分属 费混乱问题，严格按照产权界定收取地租还难以实现，
于土地资本所有，特别是再从地租中区分出绝对地租、 况且所带来的交易费用之高也是目前企业和国家所不
（$）城市的发展，包括外部扩张和内部升级，同时
对有限的土地产生更大的需求压力，地租量就会因供
求紧张而进行弹性调节。
（#）城市绝对地租以城乡接壤处的农业地租为下
限，农业地租会随着城市的扩张而升高。
（%）级差地租在城乡接壤处最小，一般等于城市绝
图#
!"
土地使用制度改革
四、城市土地增值收益分配分析
家所有权实现为前提，强制收取各种税费，这种收益分
土地使用制度改革
城市土地增值原理 与收益分配分析
中国国土资源经济研究院 杜新波 孙习稳
一、土地增值含义
理的阐述。马克思认为，土地的价格分为两部分，一部
国内对土地增值定义多种多样，既有从价值角度 分为“土地资源价格”，即地租，一部分为“土地资ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ”价
来考虑的，也有从价格角度来考虑的。
格。因此，我们界定土地增值的本质为：地租增值与土
义还是以“价格”定义增值并无本质区别。更进一步的 供不应求而引起土地增值；（)）由于方针、政策的改变，
探讨，还源于土地交易本身的特殊性。这是因为，土地 引起土地投资的需求增加，导致土地增值。
交易本身并非真正的商品交换，而是在买卖双方建立
归结上述增值原因，其实大多数与地租增值与土
了一种契约关系。土地价格是一种契约价格，实质只是 地资本增加有关。因此，从地租的角度对增值进行解释
内在原理。
在这一点上，马克思的土地价值理论给予了比较合
#、绝对地租增值
!"
土地使用制度改革
（’）绝对地租本质与量的规定
在着级差地租 ( 和级差地租 (( 两种表现形式。
绝对地租是国家土地所有权的实现形式，与农业
对于城市级差地租 (，影响因素主要是位置，这种
地租来源不同，城市绝对地租来源于产业部门创造的 影响主要表现在两个方面：!流通过程运输费用的差
级差地租和垄断地租更为困难。
能承受的。因此，在土地增值收益分配上当前还应以收
二是不同经济主体的土地资本投资效应存在着外 税原则为主，当然，这里“税”不仅包括一般意义上的
部性和融合性，难于从中截然分出利益归属。首先，级 税，还包括费和各种实物补偿。
差地租 ( 和级差地租 (( 之间存在着融合性，理论上级
具体思路是：按照土地增值的地租原理，国家土地
差地租 ( 是由等量资本在等面积的不同土地上作用时 所有权受益优先，兼顾效率与公平，完全属于国家所有
产生的结果，级差地租 (( 是在同一块土地上连续投入 的土地增值收益部分全部归国家所有，需要在国家与 的各个资本所具备的不同生产率的结果，但实际上，我 土地使用者之间分割的土地增值收益，按照“谁投资、
城市垄断地租量一般等于在城市黄金地段上单位 用地平均承担的商业利润与非黄金地段上单位用地平 均承担的商业利润之间的差额。但应注意，城市垄断地
市边缘界限由 ’$ 发展到 ’#，农业地租由于城市扩张而 上涨由 ($ 为 (# ，相应的城市绝对地租水平线由 )$* 变 为 )$%*%，绝对地租额变为 + )$%，同时由于城市扩 张和城市投资的原因，级差地租线由直线 )# * 变为曲 线 )#%*%（曲线是因为投资的边际递减规律造成 的）。这时，相对应的距离中心为 , 的商业用地，地租额
孙陶生（#$$%）认为，土地增值是指土地资产在开 地资本的增加。下面，笔者就以马克思的土地价值理论
发利用过程中，由于土地价格上涨而引起土地效益的 为指导，对城市土地增值的原理和收益分配进行阐述
提高，其实质是土地所有者和土地使用者可以从土地 分析。
价格变化中得到一笔不断增加的土地收益。
二、城市土地增值的原理
投资收益中，属于国家应归国家所有，属于土地使用者 的“庇古税”原则。在其他的收取税费的项目上也大都
的应归土地使用者所有。但实际上，这种分割在现实中 如此，这是因为我国目前在收益分配上存在着租税费
表现非常复杂，甚至有时难以实现。这里主要有两个原 混乱、以税费代租、地租不明的问题，不可能通过严格
因：
的产权界定来收取地租。
这种增长反映到用地上，突出的表现为两点：一是 城市范围的扩张，有限的农业用地不断被占用，必然导 致农业地租的上涨，进而导致绝对地租量的增长；二是 内部用地结构的转变，由于不同行业之间存在着剩余 产品价值的转化效率和水平差异，整体结构优化必然 意味着整体转化效率和水平提高，相应会导致绝对地 租水平提高。
资本所有权经过一系列租约期就不断转化为土地所有 对地租。级差地租形式上表现为地租 & 和级差地租 &&，
权，土地资本的利息也就转化为级差地租，因而促使级 但地租额是融为一体，无法分开。级差地租随着城市发
差地租量的增长；!城市中心在向多元化和专业化发 展而提高，同时受投资的边际递减规律影响，在城乡边
展时出现新的黄金区位，进而产生新的级差，同时城市 缘地带地租增值幅度最大，依次随着向市中心移动增
级差地租量的测定依据土地级差收益，具体测定 思路为：首先，析出土地要素对超额利润的贡献量，然 后根据企业和国家对土地投入的各自贡献分割出级差 地租幅度和水平。级差地租量的下限一般为城市绝对 地租，上限为使用最优城市土地最好企业实际所获得 的表现为超额利润那一部分的土地级差收益，其上下 限之间的弹性由土地供求状况来决定。
!、级差地租增值 （’）级差地租的本质、形式和量的规定 城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生 的，土地自然肥力一般不起作用。城市级差地租同样存
对于城市级差地租 ((，是以等量资本连续投在同 一块土地上而产生不同的生产率形成的，在实际中表 现为两个方面：!在微观方面，主要通过高层建筑的容 积率来体现，一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积 率的提高而提高，不仅获得一般利润，还获得相应提高 的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者 占有，租约期满，则转化为级差地租 ((，归土地所有者 占有；"在宏观方面，主要通过对原有的城市基础设施 的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差 等级，从而产生新的级差。这种对全市的投资分摊在城 市的每一块土地上，起初表现为土地资本的折价与利 息，当整个基础设施投资完成后，产生新的级差后，这 些改良的土地一旦归土地所有者占有，“一旦投入的资 本分期偿还，这种化为利息的地租就会变为纯粹的级 差地租。”
（ !）绝对地租的增值 绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而
提高。在这一点上，马克思说过：“地租完全不是由地租 的获得者决定，而是由他没有参与的和他无关的社会 劳动的发展决定的。”绝对地租的增长来源于两个方 面：一是随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提 高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应 的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而 地租量也会提高；二是城市经济发展对有限土地需求 的不断增加，土地价格增长，导致绝对地租量增加。
（ !）级差地租的增值 与绝对地租一样，城市级差地租也随着城市的发
展而提高。这主要表现为三个方面：!城市发展引起用 地需求不断增大，由于土地的有限性势必引起地价的 升高，由于地价的基础是地租，所以级差地租增加是必 然的；"随着城市土地的投资不断增加，当融于土地的
中国房地产 #&
!""#$ %
土地使用制度改革
则转化为级差地租（实质是租约期满后利息转化来
的），所以土地增值真正的的表现是地租增值。根据这
一原理，我们可以建立一模型对此进行简要说明。在这
里，我们以商业用地为例，主要考虑绝对地租和级差地
图$
租增值，垄断地租增值由于存在不确定性，所以暂不考
虑。
在模型建立之前，根据上述原理，我们在这里重申
模型建立的三个前提条件：
段上经营带来特别高的超额利润而产生特别高的经济 , 的任一商业用地，-, 为地租额，表示为级差地租和绝
效益的结果。在这种地段上利用建筑物经营活动，由于 对地租之和。
营业额大、资金周转速度快、成本低等因素，可取得特
随着城市的发展，土地发生增值。如图 # 所示：城
高超额利润，其中一部分超额利润转化为高额房租，由 于地租与房租的难于分割性，房租的一部分就转化为 垄断地租。
陈顺清（#$$$）认为，土地增值就是土地价值的增
人们一般把城市土地增值的原因归结为五点：（ #）
长，增值有正有负，在经济运行中，土地增值的一般表 土地使用者或经营者在长期的土地使用和经营过程
现形式是社会经济发展的作用和土地改良而形成的地 中，对土地的不断投资、改造而引起土地增值；（&）政府
价的增涨。
剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工 别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运
业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值 输费用而取得超额利润；"资金流通速度的差别，位置
的一部分；商业用地地租来源于产业部门劳动者创造 好的地段客流量多，相应的单个资金的周转速度较快，
后转移过来的，商业部门本身并不直接创造地租；城市 相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。这种因