写字楼评价体系及产品设计要点

写字楼评价体系及产品设计要点

写字楼评价体系

写字楼评价体系类别

1、第一种是以划分写字楼等级为目的所提出的评价标准，这类评价标准在以外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准；

最常用综合品质评价标准:顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼及丙级写字楼。

2、第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体；

3、第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有： 写字楼硬件达标性的评价标准－5A写字楼；

写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。

1、楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米，层高一般在3.8米以上。

2、装饰标准

外立面:采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；

公共空间：有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；

墙面：应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊

顶，电梯间应为不锈钢、大理石；

卫生间：进口名牌洁具，如科勒、美标、T0T0等。

3、配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆。

4、电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

5、设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布

线。

顶级写字楼常规标准参照

6、建筑规模：超过50000平方米；

7、客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团；

8、物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

9、交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达；

10、所属区位：位于主要商务区的核心区；

11、智能化：3A～5A；

12、开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。

甲级写字楼常规标准参照

1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0等。

配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

2、建筑规模：一般2—5万平米。

3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

5、交通便利：有多种交通工具直达。

6、所属区位：位于主要商务区或副都心区。

7、智能化：3A及3A以上。

乙级写字楼常规标准参照

1、楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物；

装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等；

配套设施：有专用地上、地下停车场；

设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线；

2、建筑规模：无限制；

3、客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发；

4、物业服务：有物业公司服务；

5、交通便利：有交通线路到达，交通较方便；

6、所属区位：副城市中心心或较好的城区位置。

丙级写字楼常规标准参照

1、楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

2、装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。

3、配套设施：无。

4、设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

5、规模：无限制。

6、客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

7、物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

8、交通便利：有交通线路到达。

9、所属区位：一般城区位置。

功能复合程度之评价标准

纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。纯写字楼

/综合楼/商务综合体