房价与工资

房价收入比的修正研究

摘要：

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1前言

房价问题一直是一个比较敏感的话题，尤其是近年以来，房价一路高涨，远远超过收入上涨幅度，导致广大群众的购房压力日渐增加。目前，对于房价上涨速度大于居民可支配收入的增长速度，以及房地产行业是否存在泡沫，学术界和实务界展开了激烈的争论，而争论的焦点主要集中在房价是否超过了居民的购买力和承受力，即房价收入比的计算结果研究。

自从林志群（1993）首次把房价收入比指标引入中国房地产市场的研究之后，房价收入比已经成为我国学者分析城镇居民购房能力、及房价合理水平、分析房地产市场运行状况, 甚至房地产市场宏观调控政策制定, 房价收入比是常被应用的经济指标之一。但是由于在计算房价收入比时，各研究者采用的研究方法、数据来源和理论依据等方面的不同，很难在房价收入比的界定及其作用和合理性等问题上达成共识。本文将国内学者对房价收入比的研究成果进行分析，在此基础上结合我国居民的消费特点和房贷因素，对房价收入比进行改进，并指出其意义所在。

2房价收入比的分析

2.1房价收入比的定义

联合国人居署的《城市指标工具包指南》提供了房价收入比的意义、定义和方法等内容。根据《指南》，房价收入比是“一套居住单元的中位自由市场价格

与中位家庭年收入的比值”，它是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标。其中，住房价格的定义是“在售房者不是被迫卖房的情况下，住房在市场上放了适当长的时间之后该住房的出售价格”。《指南》指出，“统计中位价格住房时应该包括所有的住房，新的和旧的都算，正式的和不正式的也都算。举例来说，如果大多数住房存量是不正式的住房，而且这些不正式的住房存量的价格都比正式住房的价格低，那么，中位价格住房很可能就是一套不正规的单元。对于通常整幢出售的公寓楼或多家庭住房来说，一个居住单元的价值应根据总售价按比例来估算。“家庭收入指从所有来源获得的总收入，包括工资、薪金、来自业务或非正式部门活动的收入、投资收入，如果能够获取信息，还包括诸如消费本可以出售的农产品之类的实物收入”。

但是由于各国的情况差异很大，都对房价收入比的定义存在一定的分析。综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区中心、世界银行和StephenMalapezzi对房价收入比的定义, 可以总结为:房价收入比是某个住宅市场上某个指定时间内销售的住宅的自由市场价格中位数(或平均数)和该市场上家庭年收入中位数(或平均数)的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义, 而我国的房价收入比是用平均数来计算的。一般来说, 使用中位数估计总体的中心趋势比平均数要好。

2.2房价收入比的基本计算公式

根据房价收入比的定义, 确定基本的计算公式如下（由于中位数据难以获得，通常采用的是平价数据）：

=

= =

⨯⨯

⨯

⨯

商品住宅平均单套价格

居民平均家庭可支配收入

商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑面积平均每户人口数城镇居民平均可支配收入平均每户家庭人口数

商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑面积

城镇居民平均可

房价收入比

支配收入

根据以上房价收入比的计算公式, 可以看出决定其值有三个主要因素, 分别是商品住宅平均销售价格、城镇人均住房建筑面积、城镇居民平均可支配收入。

为了使房价收入比保持稳定, 需要使商品住宅平均单套价格的增长幅度和居民平均家庭可支配收入相适应。

1998 年6 月15 日至17 日的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上, 国务院颁发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》( 国发[1998]23 号) , 规定房价收入比为停止住房实物分配后,本地区一套建筑面积为60 平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。这是我国官方文件中第一次有关房价收入比的计算。现阶段, 国内学者对房价收入比的计算公式: 房价收入比= 住宅平均价格/ 居民平均年收入。不同学者对住房价格和收入的取值范围各不相同。对住宅平均价格的计算, 有人直接估算住宅的总价, 有人用住宅的平均销售价格乘以住宅面积; 对住宅面积的计算, 有人取一套住宅的平均面积为60m2、70m2或其他; 对收入的计算, 有人用家庭总收入, 有人用人均家庭可支配收入乘以家庭规模数确定收入。

2.3房价收入比的长处与局限

（1）房价收入比的长处

大量研究认为，房价收入比是反映住房市场整体运行状况的极好指标（Green 和Malpezzi,2003）。Angel和Mayo（1996）指出，“如果说有哪个单一指标传递了住房市场整体运行状况的最丰富的信息的话，那就是房价收入比。显然它是住房支付能力的一个关键度量。当房价与收入相比很高时，其他因素保持不变，只有很小部分的人有能力购房。同等重要地，这个指标提供了许多住房市场运作不良的重要洞见，揭示了种种政策失灵。例如，这一指标反常地高，通常意味着住房供给制度受到限制、无法满足住房有效需求……这一指标反常地低，可能意味着普遍的产权不稳定性，使得大众没有意愿投资住房，将居住水平降低到必要的标准以下”。

联合国人居中心、发展规划署和世行的一份报告认为，房价收入比“可能是住房市场运行最重要的概括性衡量，它不仅表明了在多大程度上住房是可支付的，而且能够显示市场扭曲的存在”（Moser等，1996）。

联合国人居署的报告也指出，“房价收入比被普遍地看作是住房市场压力的最好度量”（Flood，2001）；《城市指标工具包指南》认为，房价和房租收入比“为度量城市级的住房支付能力提供了很好的依据。它们还传递了住房市场总体表现的最丰富的信息”

(2)房价收入比的局限

○1房价收入比指标理论上的系统误差

国际上通常用一套中等水平住宅的市场价格与中等水平的居民家庭年收入

的比例来计算房价收入比, 从而衡量居民的住房支付能力。这个定义在理论上有三点不足:

第一、不论国外还是国内,“中等水平的居民家庭年收入”中“中等水平”的标准很难界定。

第二、“居民家庭”含义不清, 是否包括农村居民家庭难以度定。

第三、不论国外还是国内,“中等水平住宅的市场价格”很难界定。

其实, 目前国内在实践中已经对该指标进行了一次修正, 把两个“中等水平”修正为两个“平均”, 即房价收入比是指平均每套住宅的市场价格( 元/ 套) 与平均每户居民家庭年收入( 元/ 年) 的比例。然而, 修正后的房价收入比还是存在系统误差。因为“平均每套住宅的市场价格”等于“住宅单位建筑面积价格”乘以“住宅面积”, 而“住宅面积”的标准随不同时期、不同国家、不同区域的变化而有很大差异。因此,“平均每套住宅的市场价格”因“住宅面积”标准的不同而存在不可比性。可见, 即使把两个“中等水平”修正为两个“平均”, 修正后的房价收入比指标仍然存在误差。

○2房价收入比使用上的局限

由于其测算存在的各种缺陷及对住房可支付能力的衡量的局限性，对于传统房价收入比的争论颇多．另外，在我国引进房价收入比时盲目的吸收国外经验，认为房价收入比的合理区间度为3～6，并没有考虑到我国实际情况，此区间度并没有多少权威性。实际上我国的房价收入比远大于上述区间，而且不同的区域，发展差异很大，房价收入比的合理区间度也存在很大差异，并没有一个适合所有情况的统一标准．我国房价收入比的测算主要存在以下的局限性：