施工招标文件编制要点

工程施工招标文件的编制是一项比较复杂的工作，编制质量的好坏直接影响招标活动的成败和工程项目后期的实施，对房地产企业影响较大。房企在编制工程施工招标文件过程中，应该把握以下11个要点。

一、编制工程概况

在编制工程施工招标文件时，工程概况叙述的目的在于帮助潜在投标人了解工程项目情况。主要内容包括招标人名称、工程名称、地点、规模、地质地貌、气候条件、现场情况、工程情况（结构类型、建筑物构筑物形式及数量、层数、主要建筑内容、对周边环境要求、设计标准）、建设前期准备情况和地质资料等。

工业建筑工程项目概况的技术要求应描述的更为详细和清楚，如抗渗、防火、耐温、自控系统的特殊要求及所采用的工艺，所安装的设备等。有些工业建筑项目，其构筑物较多，如多种池类，地下通道、烟囱、塔类、炉体等，技术要求特殊、复杂，一般应按各单位工程载明其特殊要求。

在提供了整套设计图纸或施工图纸并提供了工程量清单后，工程概况可以写的简要些，但要把工程项目情况、地质地貌、气候条件、建筑规模、特点写出来，让投标人基本能在工程概况中了解到项目大体情况。招标文件发售时，除发给潜在投标人全套施工图纸外，如港

口、码头、桥梁等特殊工程，还应附工程附近的海域图和施工地点工程区形势图等。

二、投标资质审定

投标人的资质一般在发公告和资格预审时明确规定，未进行资格预审的招标项目在招标文件中还应注明对投标人投标资格的要求和资格审查的程序及方式。

投标人资格的审查和资质等级的要求应根据行业、工程类别、工程规模、结构形式、复杂难易程度、工期、工程质量的要求审定。企业应熟悉建设行政主管部门制定的各施工企业资质等级及经营范围的条件，依工程类别（面积或体积）、复杂难易程度（结构复杂、钢结构多、大跨度、高耸、机电设备安装复杂）、工期要求、分部分项质量要求（如抗渗、耐热、防辐射、抗震等），施工条件恶劣（高温、场地狭窄、流沙、大水量和生产交叉等）等内容综合考虑，共同确定适宜本工程的施工企业资质等级，以满足工程需要。

对于投标人的资质等级要求，应分清是施工总承包资质，还是专业承包资质，看其覆盖穿插情况。

级别等级不能设定太高，以免将有实力又经济的潜在投标人排除在外，或投标人不够法定开标人数，更不能含有歧视条件和按个人意向设定。

编制招标文件或资格预审文件时对于投标人的资质，一般遵循的原则，先看施工总承包，再看专业承包，再看其他各部、协会颁布的，尽量考虑周全。各承包资质的名称和级别一定要写准确，不能出差错，以免引起不必要的纠纷。

设定资格要求就捎带说一下资格预审：如果投标人人数不多时按《标准资格预审文件》中要求的“合格制”审定即可，如果考虑投标人太多时，资格预审文件中应公布资审比较的方法（评分法），按照《标准资格预审文件》的“有限数量制”即可。

三、踏勘现场和投标预备会

首先，应在招标文件中载明“标前会”和“踏勘现场”的时间、集合地点和是否由投标人自带车辆等内容。按照招标文件规定的时间、地点，组织由设计单位和所以购买招标文件的潜在投标人参加的“标前会”和“踏勘现场”。

为便于操作和节省大家的时间及费用，“标前会”和“踏勘现场”最好一起组织，并在招标文件中载明程序和时间以及注意事项等。“标前会”和“踏勘现场”由四步完成：

程序一：组织标前会议，进行项目介绍；程序二：踏勘现场，介绍现场条件；程序三：举行面对面质疑澄清会议；程序四：汇总会议纪要，发放答疑文件。

注：踏勘现场过程中，介绍人介绍现场情况时应让各潜在投标人都听得到，避免一家提问就只给一家讲解，引起大家误会。

四、分包

招标时最容易疏忽的就是分包。经常会碰到没有在工程施工招标文件中说明分包范围和要求，而投标人又聪明地不提醒，在签订和执行合同时太让人头痛了。所以，从资格预审到招标投标都应提前将分包的内容明确，将范围划分好，并将对分包人的资格要求提前在资审时审查清楚。如资审时没有确定是否分包而工程施工确需分包时，编制的招标文件中就应写清楚。《标准文件》在投标人须知的总则中留出分包一条是很有必要的，而且明示分包的是非主体、非关键性工作，并交代好限制条件，这样就不容易疏漏了。

五、工程款支付和结算方式

1.采用预支工程预付款的方式。要明确预支金额，按比例逐次扣回的办法，按月进度形象计量支付。

2.不采用预付工程备料款的方式（不提倡），可按工程进度款按月计量支付，累进价款支付的结算。

3.即预支工程预付款，也按形象工程支付进度款。

无论采用那种方法，都应保留一定工程款比例做为保修金（土建、安装3-5%；设备5-10%），并按国家规定保修年限扣回和支付，在合同专用条款中标明，额度不能过大。

建设单位应支付工程预付款，并要求施工单位提交履约担保及预付款担保，《标准文件》中提供了履约担保的格式和预付款担保的格式，将过去一直习惯运用的由投标人在投标时就提供自己账户银行开具的保函方式，而改为投标时提供投标人签章的担保书方式，减轻了施工企业的投标负担。

六、工期

施工工期的确定，应依据工期定额和竣工需要，来规定合理工期。从实际出发考虑冬雨季、节假日，甚至要考虑麦收、秋收期间的工期措施。各单项工程之间互相作业时，有的工期紧急，有的工期比较宽裕，都需区别对待。提前工期，应考虑赶工措施费，提前工期和延误工期的要有奖罚办法。确定工期要与招标人协商，招标代理机构应把关。

七、建设工程施工合同条款

合同专用条款是招标投标的重要内容。施工招标文件中载明的合同主要条件是双方签合同的依据，一般不允许更改。招标文件中的合同条款是招标人单方面订立的，强迫投标人同意了，才能参加投标，即由要约人（投标人或合同中的承包人）向受要约人（招标人或合同中的发包人）发出要约，而一旦选定中标人，招标文件里的合同条件就成为受要约人的“承诺”，具有了法律约束力。

工程施工招标不像其他项目招标，它在招标文件中由招标人制定和载明的合同专用条件，常规上一般不允许偏差，如果投标人在投标时不同意合同条款，中标的可能性基本为零（中标后合同签订时的变更除外）。