房屋拆迁补偿安置协议纠纷如何处理
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法
试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法试论抵押、查封、租赁房屋的拆迁补偿问题及处理方法张则武/文内容摘要:对已存在抵押、查封和租赁关系的房屋进行拆迁补偿时，应该如何处理,本文从理论和实践相结合的角度，分别进行论述。
抵押权及于产权调换房屋;查封房屋拆迁补偿金应当由法院保全;承租人应无选择产权置换补偿的权利;承租人因添附丧失装修物的所有权，其补偿按与所有人的债权处理;经营损失应包括取得营业执照前的直接损失。
关键词:征收拆迁补偿抵押查封租赁—————————————————————————————在城市房屋拆迁补偿工作中，常常遇到拆迁范围内的房屋在拆迁公告之前，已存在租赁关系，或者已设定有抵押和被法院查封甚至轮候查封的问题。
如果不厘清其中的法律关系及相关规定，则有可能会造成被拆迁人及相关权利人的权益得不到充分保障，造成纠纷，影响拆迁工作的顺利推进。
本文拟从它们之间的法律关系和政策规定角度，结合工作实践，对以上问题进行分析、探讨，旨在抛砖引玉，与从事拆迁补偿工作的同仁共勉，同时，欢迎从事征收理论和工作研究的爱好者批评指正，也希望为被拆迁户了解拆迁补偿相关理论和规定提供参考。
随着社会的发展，房屋所有权人与其所有物之间的关系日渐复杂，所有权人有时只是所有物在法律上的归属主体，对于所有物的占有、使用甚至收益权越来越普遍地由所有权人以外的其他人享有，存在于所有物尤其是房屋之上的其他权利日渐增多，主要包括债权(如承租人的权利)、用益物权(如建设土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权)和担保物权(如抵押权)。
在被拆迁的房屋上存在所有权人以外的其他民事主体的民事权利的情况下，如果不考虑其他民主体的民事权利的保护，而仅仅只保护所有权人的利益，就显得不尽合理。
在现实工作中，也常存在其他权利人的权益被忽视的情况。
为此，有必要厘清它们之间的法律关系，以免在拆迁补偿工作中走入误区。
一、已设定抵押房屋的拆迁补偿抵押是指债务人或者第三人不移转对特定财产的占有而将该财〔〕1产供为债权担保。
2024年城镇房屋拆迁补偿安置协议书(三篇)
2024年城镇房屋拆迁补偿安置协议书甲方：（被拆迁户姓名）身份证号码：住址：乙方：（拆迁单位名称）法定代表人：地址：经过甲、乙双方友好协商，就甲方名下位于（拆迁地址）的房屋拆迁补偿以及安置事宜达成如下协议：一、拆迁房屋1.甲方同意将拆迁房屋自愿拆除，并按照政府有关拆迁规定办理相关手续。
2.甲方同意将拆迁房屋拆除后的土地无偿归还给乙方，且放弃对该土地的所有权和使用权。
二、拆迁补偿1.甲方同意接受乙方支付的拆迁补偿款，作为对房屋拆迁及土地使用权放弃的补偿。
2.拆迁补偿款的支付方式为：一次性支付/分期支付（请在选择适用项前划√）。
3.拆迁补偿款总额为人民币（大写），具体数额由乙方和甲方共同协商确定。
4.甲方同意在收到拆迁补偿款后，在10个工作日内办理相关手续，包括签署权属证明转让等。
三、安置安排1.乙方将根据相关规定，协助甲方进行合理安置。
2.安置方式可以选择以下一种或多种：（1）提供新房屋安置；（2）提供经济补偿；（3）安排甲方就业或培训。
3.具体的安置方式由乙方和甲方共同协商确定，并在本协议中明确写明。
四、其他约定1.本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为（天/月/年），如有特殊情况需要延期，请在有效期结束前7个工作日内双方书面协商解决。
2.本协议的解释和执行遵循中华人民共和国法律法规，并受所在地政府相关政策和规定的约束。
3.本协议的签订不涉及双方其他权益的变动，双方在协议履行过程中如有问题和纠纷，应友好协商解决。
4.本协议一式两份，甲方持一份，乙方持一份，合同双方具有同等的权利和义务。
甲方签字：日期：乙方签字：日期：2024年城镇房屋拆迁补偿安置协议书（二）协议书甲方：（城镇房屋拆迁补偿安置单位）地址：电话：乙方：（房屋拆迁补偿安置的居民）地址：电话：鉴于甲、乙双方自愿并经友好协商，为了保障乙方的合法权益，特订立本协议，具体内容如下：第一条拆迁范围甲方确认乙方居住的房屋位于拆迁范围之内，经过友好协商，乙方同意配合甲方进行房屋拆迁。
丁学仁等与民勤县住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案
丁学仁等与民勤县住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案甘肃省武威市中级人民法院民事判决书（2012）武中民终字第177号上诉人（原审原告）丁学仁。
上诉人（原审原告）亢春林。
系上诉人丁学仁嫂子。
二上诉人委托代理人丁生仁。
系上诉人亢春林丈夫。
上诉人（原审被告）民勤县人民防空办公室（以下简称人防办）。
法定代表人周邦文，该办公室主任。
委托代理人王芳文，民勤沙城律师事务所律师。
委托代理人潘从录。
系上诉人民勤县人民防空办公室科员。
被上诉人（原审被告）民勤县住房和城乡建设局（以下简称城建局）。
法定代表人周邦文，该局局长。
委托代理人邱胜玉，民勤沙城律师事务所律师。
委托代理人周淑兰。
上诉人丁学仁、亢春林及民勤县人民防空办公室因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服民勤县人民法院（2011）民民初字第1226号民事判决，向本院提出上诉。
本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。
上诉人亢春林和上诉人亢春林、丁学仁的委托代理人丁生仁，上诉人民勤县人民防空办公室的委托代理人王芳文、潘从录，被上诉人民勤县住房和城乡建设局的委托代理人邱胜玉、周淑兰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，二原告系叔嫂关系。
被告民勤县人民防空办公室是民勤县国防动员委员会设在被告民勤县城乡建设局的办事机构，2010年4月14日，该办公室登记为机关法人单位。
2007年4月16日，民勤县城乡建设局核发建设工程规划许可证（2007-26）、建设用地规划许可证（2007-19）、建设项目选址意见书（民城乡字第08号），准许立项修建人防应急指挥中心大楼，地址在民勤县苏武文化广场西北角。
2007年5月16日，民勤县城乡建设局因民勤县苏武文化广场续建工程之需与被告亢春林、丁学仁签订《房屋及附属设施拆迁补偿协议》，约定由被告民勤县城乡建设局拆除原告座落在北内环路东段南侧的临街房屋，双方商定由被告民勤县城乡建设局补偿原告土地、房屋、院内附属设施及房屋租赁单方违约金等费用共计180000元，协议签订后，民勤县城乡建设局当即如数向原告支付了补偿费。
灭失房屋的补偿安置纠纷应当受理裁决
屋 的拆 迁 补 偿 纠纷 的 解 决机 制 。
违 法 拆 除 被 拆 迁 人 房 屋 的 ； （ ）行 政机 图 示 ： ２
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《 权 法 》第 四 十 二 条规 定 ： 为 了 中增加 一条 ． 物 作为 第六 条： 为 了公共利
根 据 ２ ０ 年 《 市 房 屋 拆 迂 管 理 条 ０１ 城
公 共 利 益 的 需 要 ， 照 法 律规 定 的 权 限 益 的 需 要 ， 家可 以 征 收 国 有 土 地 上 单 例 》 的规 定 ，城 市 房 屋拆 迁流 程 为 ：提 依 国 和 程 序 可 以 征 收 集 体 所 有 的 土 地 和 单 位 和 个 人 的 房 屋 并 依 法 给 予 拆 迂 补 出 拆迁 申请 一 审 批 和 发放 许 可 证 一 发布 位 人 的 房 屋及 其他 不 动产 。 … ” 个 … 据 偿 ，维 护 被 征 收人 的合 法 权 益 ；征 收 个 拆迂 公 告 一 签 订 拆迂 补 偿 安 置 协议 或者 此可 以看 出 ，０ １ ｌ 月 １ ２ ０ 年 ０ 日实 施 的 《 城 人住宅 的． 还应 当保障被征 收人 的居住 作 出补 偿 安置 裁 决 一实 施 房 屋 拆 迁 。由 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》框 架 下 的 城 市 房 条 件 。 体 办 法 由 国 务 院 规 定 。 这 样 国 于 拆 迁 涉 及 不 同利 益 主 体 的 利 益 平 衡 ， 具 ” 屋 拆 迁 成 为 严重 损 害 物 权 的一 种 表 现 形 务院就享 有房屋征收 的立法权 ．因此 ． 加之城市房屋 拆迁相关行政法规 、 司法 式 ， 拆迁 制 度 似 乎 就 没 有 了 法 律 依 据 。 现 行 的 拆 迁 制 度 并 未 完 全 否 定 ． 是 需 解 释 之 间 的 冲 突和 理 解 上 的偏 差造 成 了 只
房屋拆迁补偿安置协议书5篇
房屋拆迁补偿安置协议书5篇篇1甲方（拆迁方）：____________________乙方（被拆迁方）：____________________鉴于甲方因城市建设需要，依据相关法律法规及政策，对乙方的房屋进行拆迁，为明确双方权益，达成以下房屋拆迁补偿安置协议：一、拆迁范围及对象甲方对乙方位于____________（详细地址）的房屋进行拆迁。
乙方应在此协议签署后，将该房屋交予甲方处理。
二、拆迁补偿1. 房屋补偿：甲方将按照乙方房屋的实际面积进行补偿，补偿金额根据当地房屋价格评估结果确定。
具体补偿金额为______元。
2. 搬迁费用：甲方将支付乙方搬迁费用______元，用于乙方的搬家及相关事宜。
3. 安置费用：甲方将按照相关政策及法律法规支付乙方安置费用，确保乙方得到合适的安置。
具体安置方案为____________。
三、房屋拆迁时间与方式1. 拆迁时间：自本协议签署之日起______个月内完成拆迁工作。
2. 拆迁方式：由甲方负责拆除，乙方应在此协议签署后______日内清空房屋。
四、产权处理1. 房屋产权注销：乙方应在房屋拆迁后，配合甲方办理房屋产权注销手续。
2. 补偿款项支付：甲方在房屋拆迁完成后______日内，将补偿款项支付至乙方指定账户。
五、安置房交付1. 安置房标准：甲方提供的安置房应符合国家相关标准及当地政策要求。
2. 交付时间：安置房应在拆迁完成后______个月内交付给乙方。
3. 产权归属：安置房的产权归属应符合国家相关法律法规及政策要求。
六、违约责任1. 若甲方未能按照本协议约定时间完成拆迁工作或支付补偿款项，应按照未履行部分金额的______%向乙方支付违约金。
2. 若乙方未能按照本协议约定时间搬离拆迁房屋或拒绝办理产权注销手续，应按照本协议约定支付违约金。
3. 若因不可抗力因素导致本协议无法履行，双方应及时沟通并协商解决。
七、争议解决1. 本协议的履行过程中，如发生争议，双方应友好协商解决。
拆迁协议书丢失怎么办
一、拆迁协议书丢失怎么办（一）拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。
所以，拆迁安置协议丢了一般不会有影响。
因为拆迁补偿协议的形成，不是专门针对你一个人所为，而是针对特定的人群共同所为。
如果拆迁补偿款还没有到位或者补偿协议中的补偿内容还没有实现，最好向拆迁补偿部门说明情况，进行挂失、补签，以求最大限度的保护自身的合法权益!（二）拆迁安置协议丢了，是可以补办的。
拆迁补偿协议书一般都有两份，拆迁人哪里有存档，可以到拆迁人处复印一份，请拆人加盖其公章同样具有合法效力。
这里的拆迁人不是指个人，而是负责拆迁与被拆迁人签订拆迁补偿协议的那个单位。
同时去拆迁部门补办拆迁安置协议的时候，还需要提供以下的资料：1、补发申请证明书；2、登报声明、具结书；3、单位提供营业执照、个人提供身份证明；4、登记机关认为必要的其他文件；拆迁协议书二、拆迁协议变更名字可以吗房屋拆迁协议一经签订，即具有法律效力，合同具有相对性，不能随意单方面更改。
（一）房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立。
（二）房屋拆迁当事人之间的法律地位平等一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何，不允许任何一方将自己的意志强加给另一方；二是体现房屋拆迁权利义务的对等性，即一方从对方获得某项权利时，也承担相应的义务。
凡显失公正的协议是可撤销的。
（三）协议必须是房屋拆迁双方的合法行为所谓合法行为，是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。
如当事人的资格，社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格；承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明；委托代理订立协议的要有合法手续；被拆迁人签订协议时，应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。
凡违反法规规定，采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。
拆迁安置补偿协议书（精选5篇）
拆迁安置补偿协议书拆迁安置补偿协议书一、拆迁安置补偿费拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
补偿标准按国家的《城市建设房屋拆迁管理条例》及各省、市、自治区制定的实施细则有关规定计算。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
二、拆迁安置补偿协议书（精选5篇）在社会发展不断提速的今天，很多情况下我们需要用到协议书，协议书具有法律效力，确立某种法律关系。
那么什么样的协议书才是有效的呢？以下是小编为大家整理的拆迁安置补偿协议书（精选5篇），欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
拆迁安置补偿协议书1甲方：_________________乙方：_________________按照省委、省政府城镇面貌三年上水平的总体部署及保定市政府《关于加快某某市改造的实施意见》、《某某改造工作实施方案》的有关要求,结合某村实际,为有效改善村民生活居住环境,提升县城形象,决定对某村进行城中村改造,为保障建设项目的顺利进行,保护拆迁当事人的合法权利,经甲乙双方协商达成如下协议：乙方在拆迁范围内的'正房建设面积_______平方米,配房及门洞建筑面积_______平方米。
乙方在拆迁过渡期内自行解决居住场所,拆迁过渡期内,甲方支付乙方拆迁过渡安置费_______元。
乙方拆迁过渡期自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日,若提前返迁以甲方通知日为准。
拆迁工作制度(3篇)
第1篇一、总则为了规范拆迁工作，保障拆迁工作的顺利进行，维护社会稳定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，结合本地区实际情况，特制定本制度。
二、适用范围本制度适用于本地区所有拆迁项目的实施和管理。
三、拆迁工作原则1. 坚持依法行政，公开、公平、公正、公开的原则。
2. 坚持以人为本，维护拆迁户合法权益。
3. 坚持科学发展观，促进城市建设和经济社会发展。
4. 坚持科学规划，合理布局，提高土地利用效率。
5. 坚持和谐拆迁，减少矛盾，促进社会和谐稳定。
四、拆迁工作程序1. 拆迁项目立项（1）拆迁单位向所在地人民政府提出拆迁项目申请。
（2）所在地人民政府组织相关部门对拆迁项目进行可行性研究，提出意见。
（3）所在地人民政府对拆迁项目进行审批。
2. 拆迁方案编制（1）拆迁单位编制拆迁方案，包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、补偿安置方案等。
（2）所在地人民政府组织相关部门对拆迁方案进行审核。
（3）所在地人民政府对拆迁方案进行审批。
3. 拆迁公告（1）所在地人民政府发布拆迁公告，明确拆迁范围、拆迁期限、补偿安置方案等。
（2）拆迁公告应在拆迁范围内张贴，并通过广播、电视、报纸等媒体进行宣传。
4. 拆迁补偿安置（1）拆迁单位按照拆迁方案，与被拆迁户签订补偿安置协议。
（2）拆迁单位按照补偿安置协议，向被拆迁户支付补偿款、提供安置房等。
5. 拆迁实施（1）拆迁单位按照拆迁方案，组织实施拆迁工作。
（2）所在地人民政府组织相关部门对拆迁实施情况进行监督。
6. 拆迁验收（1）拆迁单位完成拆迁工作后，向所在地人民政府提出验收申请。
（2）所在地人民政府组织相关部门对拆迁工作进行验收。
五、拆迁补偿安置标准1. 补偿方式（1）货币补偿：按照被拆迁房屋的市场价值给予货币补偿。
（2）房屋产权调换：被拆迁户可以选择与原房屋面积相等的房屋进行产权调换。
2. 补偿标准（1）货币补偿标准：按照被拆迁房屋的市场价值计算。
拆迁人未取得拆迁许可证与被拆迁人签订的拆迁协议如何处理
拆迁人未取得拆迁许可证与被拆迁人签订的拆迁协议如何处理【案情】原告：丁先生被告：某开发公司2002年 1月某开发公司在取得建设项目批准文件、规划批准文件和建设用地批准文件后，未经主管部门的许可，即以拆迁人的名义与在建设用地范围内的房屋所有权人丁先生订立了拆迁协议，协议规定某开发公司拆除丁先生所有的房屋，其中开发公司为丁先生进行产权调换。
协议订立后，丁先生依协议的规定搬家腾地，建设单位亦将丁先生的房屋全部拆除。
在协议履行中，丁先生发现建设单位与其所订立的拆迁协议不符合新《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因此要求建设单位依据拆迁法规按市场评估后按差价产权调换。
建设单位则以丁先生在订立协议时没有要求为由予以拒绝。
丁先生与建设单位协商未果，随即向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决建设单位为其按市场评估进行产权调换。
原告诉请：建设单位与其所订立的拆迁协议不符合新《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因此要求建设单位依据拆迁法规按市场评估后按差价产权调换。
被告辩称：其经有关机关批准已取得建设项目批准文件和规划批准文件及建设用地批准文件，其开发行为是合法的。
丁先生与其签订的拆迁协议是在自愿基础上协商一致达成的，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为被告在没有取得拆迁许可证的情况下就以拆迁人的名义进行拆迁工作，其拆迁行为已违反法律，故依法判决建设单位与丁先生订立的拆迁协议无效，并且判决建设单位赔偿丁先生因拆迁而造成的损失，同时，人民法院也向房屋拆迁主管部门发出司法建议，建议房屋拆迁主管部门对建设单位的违法行为予以处罚。
某拆迁主管部门在接到司法建议后，依法对建设单位处以罚款，并责令建设单位在一个月内提出对被拆迁人丁先生的房屋的补偿方案，在经房屋拆迁主管部门批准后给丁先生予以差价补偿进行产权调换。
双方当事人对此均无异议，本案终结。
【评析】本案是由于拆迁人未取得房屋拆迁许可证情况下与被拆迁人签订的拆迁协议无效而引起的诉讼纠纷。
2023年贵阳市房屋拆迁安置补偿协议样本(三篇)
贵阳市房屋拆迁安置补偿协议样本合同编号：_____拆迁人：_____法定代表人：_____职务：_____电话：_____地址：_____邮编：_____委托代理人：_____服务单位：_____地址：_____职务：_____电话：_____被拆迁人：_____法定代表人：_____职务：_____电话：_____地址：_____邮编：_____委托代理人：_____服务单位：_____地址：_____职务：_____电话：_____拆迁人经_____批准，在____市____地区进行项目建设，修建_____。
拆迁人遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和其他法律法规的规定，于____年____月____日取得_____字____号《拆迁许可证》。
双方按照批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：第一条被拆除房屋现状（一）房屋所在地点：____区（镇）____街道（路）____号，房屋的总楼层数_____，房屋所在的楼层数_____，房屋的朝向_____，被拆迁房屋的区位等级为_____，房屋产权性质_____，房屋结构类型_____。
（二）红线内占地面积____平方米，总建筑面积____平方米，其中产权证记载建筑面积____平方米，无产权部分面积_____，房屋产权证号_____。
房屋的用途_____，其中合法建筑面积中住宅建筑面积____平方米，营业性用房建筑面积____平方米，办公用房建筑面积____平方米，工业仓储类用房建筑面积____平方米。
（三）房屋内部设施及装璜情况：_____1、外墙：_____2、内墙：_____3、顶棚：_____4、地面：_____5、门窗：_____6、厨房：_____7、卫生间：_____8、阳台：_____9、电梯：_____10、其他：_____（四）房屋的附属物及构筑物情况：附属物建筑面积____平方米，经评估计人民币：_____（￥_____）。
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房屋拆迁补偿安置协议纠纷如何处理
安置协议是整个征地拆迁程序中，被拆迁人签署的最重要的一 份文
书，签订征地拆迁补偿安置协议是一件大事， 被拆迁人应当十分 重视，那
补偿安置协议注意什么？房屋拆迁补偿安置协议纠纷如何处 理？针对这几个
问题下面为您解答疑惑，希望能够对您有所帮助。
一、房屋拆迁补偿安置协议纠纷如何处理
分为以下四种解决方式。
1、拆迁人请求被拆迁人搬迁
(1)房屋拆迁补偿安置协议签订以后，被拆迁人(房屋承租人) 如果没
有按照约定的期限搬离房屋的，拆迁人可以直接向法院请求判 令被
2
拆迁人搬离房屋；如果拆迁人已经取得房屋拆迁许可证， 并且已 经
按照拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人 （房屋承租人）支付了搬
迁补助费和临时安置补助费，或者已经按照拆迁补偿安置协议的约定
向被拆迁人（房屋承租人）提供了周转房，拆迁人的诉讼请求可以得
到支持。
（2）在诉讼期间，拆迁人可以向法院申请先予执行。申请先予 执行
必须符合下列条件：
① 拆迁人已经与被拆迁人（房屋承租人）达成房屋拆迁补偿安 置协
议。
② 当事人之间的权利义务关系明确，不先行拆迁将严重影响拆 迁人
的生产经营。拆迁人提出先行拆迁申请，必须是因被拆迁人拒不 搬迁将要或
已经严重影响施工工期，给拆迁人造成直接经济损失。
③ 被拆迁人（房屋承租人）有搬迁或过渡的条件，即提出申请
的拆迁人已给被拆迁人给予货币补偿或提供或过渡期周转房， 在进行
拆迁后，被拆迁人（房屋承租人）有房可搬，有屋可住。
3
④ 申请人必须提供担保。根据《民事诉讼法》第九十八条规定， 拆
迁人在提出先予执行申请时，必须提供与被拆迁房屋市场价值相当 的财产作
为担保。2、被拆迁人请求拆迁人支付延期交楼、延期办证 违约金
（1） 房屋拆迁补偿安置协议签订以后，拆迁人没有按照约定向 被
拆迁人交付置换房屋的，应当向被拆迁人支付违约金。房屋拆迁补 偿安置协
议对违约金有约定的，从其约定；房屋拆迁补偿安置协议对 违约金没有约定
的，由法院参照房屋逾期交付使用期间有关主管部门 公布或者有资格的房地
产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准 计算违约金。
（2） 房屋拆迁补偿安置协议签订以后，拆迁人没有按照约定向 被
拆迁人办理置换房屋的产权证的， 应当向被拆迁人支付违约金。房 屋拆迁
补偿安置协议对违约金有约定的，从其约定；房屋拆迁补偿安 置协议对违约
金没有约定的，按照房屋的市场价值，参照中国人民银
行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
3、被拆迁人请求优先取得安置房屋
4
最高人民法院《关于审理合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》第
七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订 立拆迁补偿安置
协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被 拆迁人予以补偿安置，
如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三 人，被拆迁人请求优先取得补
偿安置房屋的，应予支持。
根据这一规定，对拆迁补偿安置协议不能一概适用买卖合同的 法律规
则，而应区别情况予以不同的处理：
（1）当事人在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、 安置用房面
积、过渡期等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置用房 的位
置、用途进行明确具体的约定，在与其他发生冲突时，应适用一 般房屋买卖
合同的有关规定，按普通给予保护。
(2)如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对补偿方式、 安置房 屋面
积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置 用房的位
置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了 特定性，结合拆
迁补偿安置协议特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重 保护原则，《解释》将
此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为 一种特种债权，该特种债权的
优先权属于法规、司法解释规定的，也 就是债权物权化。特种债权优先权是
为保证特种债权优先实现的权 利，其特征表现为：
5
① 该特种债权优先权是一种具有担保物权性质的特种债权，是 独立
的民事权利，具有对抗第三人的效力；
② 该特种债权是一种法定的优先权，它打破了债权平等原则， 具有
优先于一般债权取得的性质；
③ 该特种债权是一种不需登记公示的优先权。 该特种债权优先 权作
为一种特殊的具有担保物权性质的优先权， 其优先权是由法律直 接规定
的，无须公示。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债
权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议 的标的
物补偿安置房屋给第三人的行为为，即使第三人办理房屋所有 权转移登记，
优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动也不得 对抗被拆迁人的物上
请求权。
4、对未达成拆迁补偿安置协议的房屋拆迁纠纷的处理
《管理条例》第16条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、 被拆迁
人与房屋承租人达不成补偿安置协议的， 经当事人申请，由房
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屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民 政府裁
决。裁决应当自收到申请之日起 30日内作出。当事人对裁决 不服的，可以
自裁决书送达之日起 3个月内向人民法院起诉。
另据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问 题的批
复》 （法复〔1996〕12号）规定：
（1）公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行 政机
关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，
依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理
(2)拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或 者双方
当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关 裁决，仅就房
屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人 民法院应当作为民事
案件受理。
二、房屋拆迁补偿安置协议注意什么
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(1 )房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为
(2 )房屋拆迁当事人之间的法律地位平等
(3 )协议必须是房屋拆迁双方的合法行为
(4) 房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。
(5) 房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议， 协议的当事
人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务
(6) 房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式