10-9-14 保利浦江镇项目营销提案报告
2012年11月15日上海浦东保集项目提案报告
第一章、整体市场
近一年上海市住宅市场表现
从整体走势来看，目前中央政府在保刚需限投机的同时，打压楼市反弹的决心不变。一手拉，一手打， 在抑制房价上涨的同时，尽可能的刺激刚需盘入市，将会是今后较长一段时间内上海楼市的主旋律。
7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月
七月以来，一方面，由于国七条的出台，限购的细化，在 实际缩减可购房人群的同时,也加剧了潜在购房客户的观望 心态。配合同期央行加息以及首套房首付比例的上调，导 致住宅月成交出现下滑。
[一]、唐镇板块分析 [二]、竞争板块分析
唐镇产业规划
唐镇未来将形成——金融中心的后台支撑、为周边高端产业园区 提供配套服务的后花园
唐镇将大力推进打造一个以 电子商务、金融信息服务外 包、股权投资基金、文化体 育产业等为代表的现代服务 业集聚区。
银行卡产业区：
上海市银行卡产业园地处唐镇，目前已成为国际金融信息服务产业 专业性基地，成为与陆家嘴金融CBD联动发展、建设上海国际金融 中心的主要功能性平台之一。拥有中国银联产业发展基地、中国人 民银行支付系统上海中心等金融机构。并已形成以各大金融机构数 据中心或信息中心为核心的主要业务链。
电子商务创新港：
建设中的电子商务创新港紧邻银行卡产业园区，规划土地面 积约300亩。一期30000多平方米商务楼业已建成，重点引进 和扶持创新性的电子商务企业，吸引电子商务产业链龙头企 业快速集聚。目前，1号店、火速、唐城信息、新蛋软件、通 联支付等50多家从事网络信息和电子商务的企业已入驻唐镇， 电子商务创新港平台运营中心、公共服务中心、营销服务中 心、金融服务中心等已投入运营。
近期改善型住宅市场有一定回升，刚需型与改善型成交均等。浦东市场130平米以上改善型成交面 积总量，9－10月份甚至超过130平米以下刚需成交面积。
保利_济南保利大明湖项目营销推广定位报告_155PPT_信立怡高_2009年
W-O策略 ✓ 以新大明湖开放后的湖景资源为宣传重点
，改变周边城市环境； ✓ 以优越的高性价比的产品品质，规避地块
散、规模小的劣势。
W-T策略 ✓ 强化对开发商品牌、项目形象、区域优势
、产品品质的宣传，保持市场对项目的持 续关注； ✓ 通过保利物业优质的管理服务打动客户； ✓ 精细化的高端项目展示；
目标客户群 定位 区域内的老济南人
核心客户：约60%
重要客户：约30%
认同湖居文化氛围的周 边区域人群
核心客户
游离客户：约10%
有能力在济南置业的 外地人
本项目置业群体：对区域强烈的感情因素和大明湖扩建的机遇。
➢本项目客户对本区域具有强烈的感情因素，对区域依赖度较高。 ➢随着大明湖扩建工程顺利进行，该区域的居住价值将得到极大提升，区域前景十分看好。
保利_济南保利大明湖项目营销推广定位 报告_155PPT_信立怡高_2009年
重要客户——认同湖居文化氛围的其他区域人群 ——认同湖居传统居住文化，希望享受舒适的居住环境
• 区位 • 价格 • 舒适性
行为及生活特征 ►25-45，居住在历城、市中、天桥、槐荫、已经落户的新济南人； ►三口之家为主，核心家庭； ►有一定经济实力，一般私营企业主、事业单位管理层；
精神追求 ►追求生活品质，欣赏精致产品； ►认可高端品牌价值； ►深受中国传统文化熏陶，同时具有创新求变的时代精神。
保利_济南保利大明湖项目营销推广定位 报告_155PPT_信立怡高_2009年
住宅部分
项目SWOT分析 目标客户群定位 形象主题定位 销售价格定位
保利_济南保利大明湖项目营销推广定位 报告_155PPT_信立怡高_2009年
机会 Opportunities 大明湖扩建改造，进一步提升项
项目专题分析报告范文通用 项目的分析报告【优秀7篇】
项目专题分析报告范文通用项目的分析报告【优秀7篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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保利临河街案提报100202
客群与产品的互动 “经典阶层”VS“经典产品”
SLOGAN
与成就者互赏
1.2 项目案名推导原则
３
结论层
案名推介及释意
２
中坚层
制定案名构设原则
１
基础层
汇总常规思路
① 基础层
整合市场经验、汇总高端住宅常规案名设置思路：
高端住宅 案名出发点
项目地段/环境资源
代表案例（京沪）
西绒线26号、万科公 园5号、中轴国际
备注：前期客户接待——保利品牌馆 可安排在赛德广场（保利新办公地点）作前期客户接待处，并以此规划保利品牌馆，具体执 行细则另行提报；
2.2 项目一期行销攻略
1个核心 + 2个基本点 + 3个展示面 + 4个计划
2.2 项目一期行销攻略
1个核心
2个基本点
3个展示面
4个计划
保利品牌战略 将项目营销推广纳入保利2010年整体品牌战略与多盘联动的局面之下，巧妙借势， 资源共享，并于客户与包装层面实现项目品牌的差异化策略。
③ 品牌力：√
罗兰香谷的开发与热销，为保利地产在长春市场的高端品牌地位与影响力奠定了良好 基础，同时保利地产自身的TOP国企背景又为其在长春市场的升级营运提供了坚实保障， 二者相辅相承，互为提升；
④ 展示力： √
项目销售中心即未来的社区会所，预计2010年7月完成，园林示范区与实楼样板间则预计 将于2010年7月呈现，届时项目将拥有完整的、高品质的展示面；
焦点——小众精准营销
如何切实寻找到有购买力的目标人群，是高端项目营销推广的重中之重。 针对“小众圈层”，考虑到推广预算、项目所处阶段等实际因素，建议以以下两种方式 作为圈层营销的主要渠道策略：
策源上海浦江映象项目2008整体营销报告
• 成交量回落将近1/3量体，仅430万方 • 成交价格首次出现400元的下滑
多重因素影响楼市成交量价齐降 市场供求发生逆转，价格首次出现下降
市场“拐点”是否出现？
公寓市场分 析
【浦东公寓市场】
2007年 浦东公寓市场供需走势分析
60
20000
40
15000
10000
20
• 世纪公园板块品质最高的项目（香梅花园）由于为精装小户型产 品，其目前成交价格27000元/㎡左右（含3000元/㎡的装修标准）
• 其他个案，如（大唐国际公寓、陆家嘴中央公寓、大华锦绣华城） 售价目前位于17000-18000元/㎡左右
竞争市场分 【周边在售个案的最新价格走势】 析
锦绣华城 金色雅筑 浦发博园 万科楼盘 滨江兰庭 仁恒河滨城 尚东国际
139-163
307-358
[倒推本项目的毛坯价格]
参照项目 本项目面积
价格倒推
小2房总价
大2房总价
标准3房总价 大3房总价
160-220万
270万
220-270万 290-365万
98-105
123-132
123-130
151
2R：19000-21000元/㎡
3R：19000-24000元/㎡
19000-21000元/㎡
地段略逊，产品力佳
毛坯公寓价格在23000-25000，以绿城、香梅为代表
第三阵营价格－塘桥板块
合理的性价比
毛坯公寓价格在16000-19000，以东方城市花园为代表
[结论三] 本项目位于第二及第三阵营中间
即价格区间：17000元/㎡ < 本项目 < 23000元/㎡ 加之本项目为新盘，价格理应高于周边二手房价格
上海保利叶语某某年度营销策略管理知识提案(PPT 71页)
时代报
报广 东方早报
搜房网
网络
新浪网
短信
短信
大型活动
活动 暖场活动
高炮
高炮
保利叶语 √ √ √ √ √ √ √
√
长泰东郊御园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √
保利叶语：2011年600-800万别墅销冠 长泰东郊御园：2011年全市联排销冠
相较而言，长泰东郊御园采取
更密集、更全面的蓄客手法
综上所述，开门迎客“请进来”！作为保利地产传统蓄客手法，已充分发挥媒体效
＋ 新增供应
总套数：150套 总面积：
存货
总套数：27套 总面积：
36946.2
6601.78
总金额：10.5亿
总金额：1.9亿
＝ 总套数：177套 总面积：43547.98 总金额：12.4亿
在推货量较大的情况下 客户基数成为明年别墅销售的关键
如何在现有来访客户的基数上扩大客户基数，广纳客源？为此，我们采 取以下蓄客策略
走进售楼处即走进公园
1、沙盘提升 •增加沙盘顾村公园实景图照片
2、现场公园裱版 •顾村公园一期导游图
3、销售道具
•液晶电视，滚动播放顾村公园宣传片 •楼书、公园节点活动快报、公园门票
•（所有来访客户赠送门票、公园宣传DVD）
全年别墅市场走势
全市市场
自限购令以来，全市别墅市场持续低迷，
成交量同比去年下滑近40%。
2012年市场走势
2011年
?
上半年
下半年
2012年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
政策层面：中央坚定房地产调控不放松 市场层面：自8月份起市场急转直下，观望气氛再度弥漫市场
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
同进理想城的成功要素
全上海首个“卖社区”的LOFT项目，将体验式营销贯穿到项目执行
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
同进理想城的成功要素
全市型媒体推广，51MYFUN电商及星尚媒体效果最佳，针对性定向短信投放
菁英E购服务包 1、全淘宝资源主力配合 2、100万条短信持续轰炸 3、专属CC团队全力配合 4、第4季度PR活动整体打包 5、成交礼品以及成交抽奖礼
嘉定区同进理想城
江桥老街
天马高尔夫
龙湖好望山
万科虹桥 虹桥一号
闵行区
香岛原墅 上置美兰优湖
远洋博堡
保利·叶上海 保利·叶之林 保利·叶语
远洋香奈
宝山区
同济城市阳光
闸北区
中鑫企业广场
普陀区 高尚领域
虹口区
赢华国际
杨浦区
长宁区
徐汇区
松江
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
商办类公寓的现实与瓶颈
【分享两个热销项目】
五角丰达
同济晶度 创智天地
滨江45
上海国际设计中心
建发江湾萃
君誉江畔
森宏广场 复地活力城 金谊广场 万科汇2046 万科早城 复地申公馆
领航
卓越世纪中心
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
同策上海市场占有量第一
同策的核心价值——辅助项目决策
大量实战操盘经验，深入研究各类客户，为项目定 位及营销提供核心支持力
5421
-
同进理想城 江桥老街
桃浦板块 96000 江桥板块 30738
合计
33218 30738
33218 14807
10080 15931 99167
29.1 3.1 211.3
保利物业定位报告
保利物业定位报告1. 引言本文档旨在为保利物业的定位提供详细的分析和建议。
保利物业是一家专注于物业管理和综合服务的公司，为客户提供高品质的物业管理服务以及增值服务。
本报告将从市场定位、目标客户、竞争优势等方面对保利物业的定位进行分析和评估，并提出适当的建议。
2. 市场定位分析为了了解保利物业在市场中的定位，我们需要对物业管理服务市场进行调研和分析。
根据相关数据和市场趋势，我们将市场定位分为以下几个方面：2.1 目标市场保利物业的目标市场主要是住宅和商业地产物业管理市场。
住宅市场是保利物业最主要的目标市场，因为住宅物业管理服务是城市居民日常生活中不可或缺的一部分。
商业地产物业管理市场则是保利物业的另一个重要目标市场，因为商业地产拥有更高的管理需求和服务标准。
2.2 市场规模和增长趋势根据数据和研究，物业管理服务市场在过去几年内呈现出稳定增长的趋势。
随着城市化进程的推进，人们对物业管理的需求也越来越大。
预计未来几年，物业管理服务市场将持续增长并提供更多的机会。
2.3 市场竞争格局目前，物业管理服务市场存在一定程度的竞争。
竞争对手主要是其他物业管理公司，包括本地和国际公司。
这些竞争对手在服务质量、品牌知名度和客户关系方面各有优势。
保利物业需要通过建立自身的竞争优势来脱颖而出。
3. 目标客户群体为了有效地定位和服务客户，保利物业需要明确目标客户群体。
通过调研和分析，我们得出以下目标客户群体：3.1 家庭住宅业主家庭住宅业主是保利物业的主要目标客户。
这部分客户群体需要综合的物业管理服务，包括小区安全管理、公共设施维护、环境卫生等。
保利物业可以通过提供高品质的服务，为业主提供安全、舒适的居住环境。
3.2 商业地产开发商和经营者商业地产开发商和经营者是保利物业的另一个重要目标客户群体。
这些客户需要专业的商业物业管理服务，包括租户管理、设施维护、市场推广等。
保利物业可以通过提供定制化的服务，帮助商业地产客户提升物业运营效率，吸引更多租户、提升租金收入。
上海浦江镇143号地块市场研究
Coto De Caza, CA, United States
专门辟出巨大空间，作为豪华车库，除了放置代步的豪车外，还具 备私人汽车收藏馆的功能，收藏古董老爷车，充分体现主人的品味。
地址 面积(㎡) 叫价(CNY)
California 883
66,312,621
8
世界顶级别墅项目的启示
艺 术 珍 品 ， 历 久 弥 新
寸 奢土 华寸 占金 地， ，“ 身地 份主 象” 征情
节
12
报告主要结论综述
➢参考国外顶级别墅案例可见，大空间尺度是顶级别墅豪宅的必备元素之一，建议别墅产品 要保证足够的占地面积，普通房源占地1.5-3亩左右，大别墅占地3-8亩不等为宜； ➢常规情况下，独立别墅项目的容积率大都在0.35左右，所以，为保证项目奢华大宅档次， 建议整体容积率要下调至一个效益最大化的平衡点； ➢为吸引更多客户群、实现综合效益最大化，建议将别墅地上建筑面积段大致划分为500平 米、600-900平米，以及1000-1500平米三个梯度。
地址: 18 Wilton Crescent, London, W1 简介：位于伦敦，靠近Knightsbridge尊贵地段。项目总建筑面积为 34,326 sq ft，是高四层、附地下游泳池的豪宅。 DTZ戴德梁行 成功销售 成交价：£20,000,000
地址: 12 Eaton Square, London, SW1 简介：列入摄政时期的一级花园洋房，总建筑面积为6,545 sq ft。该物 业坐落于Belgravia 于其中一个最好的花园广场。 DTZ戴德梁行 成功销售 成交价：£12,000,000
浦江镇143号地块市场研究及项目定位初探
2011年1月
0
报告提纲
某房地产公司项目营销策划报告提案
老龄化社会
国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以 上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老 年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家 或地区的人口处于老龄化社会。
2011人口普查，0-14岁人口占16.60%，比 2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以 上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93 个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比 2000年人口普查上升1.91个百分点。老龄化进 程逐步加快。
特征描述：具有一定的经济基础 事业较为成功 国有企业、企事业单位员工、私营业主、公司中高层 员工 家庭观念较重
第二部分 市场定位篇
结论
第二部分 市场定位篇
➢产品形象定位扩大。将养老产品演化为孝心产品、高端养老需 求产品
➢目标客群范围的扩大。包括了自助养老、为父母购置住房养老、 度假休闲养老等多个概念。
➢借鉴国外养老社区经验，社区必须为老年人提供健全的养老设施与硬件配套，提出 适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。
项目介绍
第一部分 市场环境篇
宝坻“雲杉镇”，位于宝坻区牛道口镇，距北京市中心约72公里、天津市中心约80公里、唐山市约80公里、宝坻城区 约8公里，独享三大城市资源与配套和复合式交通路网。
项目消费定位
奢侈消费
居家养老仍是目前老年 人主要选择的养老方式， 而且老年公寓一次性付 款、年费相对于其他养 老“奢侈”
第二部分 市场定位篇
良心消费
购买老年公寓除老人自 身外，更多是子女为父 母购买，希望其安度晚 年，外地人群更希望能 借此与家人团聚
项目形象定位
第二部分 市场定位篇
与国际同步的高端生态养老社区